Контрольный список для проведения комплексной проверки объектов недвижимости на Бали

Прежде чем перечислять залог за недвижимость на Бали, вам понадобится нечто большее, чем просто фотография свидетельства о праве собственности на земельный участок. Полный Контрольный список для проведения комплексной проверки объектов недвижимости на Бали включает как минимум пять независимых аспектов: кто является собственником земельного участка и какое право на землю зарегистрировано, для каких целей разрешено использовать данный участок, имеются ли у здания необходимые разрешения, обладает ли лицо или компания, осуществляющая продажу, полномочиями на это, а также что именно вы получаете в соответствии с договором. Каждый из этих аспектов может привести к благоприятному результату или стать причиной серьёзной проблемы, независимо от того, что показывают остальные.

В данном руководстве изложены процедуры проверки, перечень документов, а также то, что подтверждает каждый документ и — что не менее важно — чего он не подтверждает. Оно охватывает готовые виллы, сделки по аренде с правом выкупа и проекты на стадии строительства. Основной принцип во всех случаях один и тот же: проверить до выделения средств, а не после.

Комплексная проверка объектов недвижимости на Бали: краткий ответ

Прежде чем вносить невозвратный залог, самостоятельно проверьте как минимум семь следующих моментов:

Проверьте	Что необходимо подтвердить
Право собственности на землю	Зарегистрированный владелец, тип права на землю, площадь и зарегистрированные обременения
Продавец	Личные данные, полномочия на совершение сделок и любое необходимое согласие совладельца или супруга/супруги
Зонирование	Разрешено ли использование объекта в целях проживания, сдачи в аренду или застройки
Доступ	Независимо от того, является ли доступ общественным или закреплён юридически в отношении другого земельного участка
Разрешения на строительство	PBG или действующий старый сертификат IMB, а также SLF, если это применимо
Контракт	Положения о приобретении точных прав, сроке действия, продлении, уступке, возврате средств и неисполнении обязательств
Состояние недвижимости	Конструкция, дренаж, электрические системы, бассейн, канализация и границы участка

В соответствии с Постановлением правительства № 128 от 2015 года официальный тариф за проверку сведений о земельном свидетельстве составляет 50 000 рупий за каждый сертификат. Гонорары, взимаемые сертифицированным специалистом по недвижимости (PPAT), юристом, геодезистом или другим консультантом, оплачиваются отдельно и зависят от объема работ.

---

Основные выводы

• Право собственности на земельный участок и зонирование проверяются отдельно. Свидетельство о регистрации земельного участка подтверждает информацию о праве собственности; в нем не указано, для каких целей данный участок может использоваться.
• PBG и SLF дают ответы на разные вопросы. PBG (Persetujuan Bangunan Gedung — разрешение на строительство) касается разрешения на строительство; SLF (Sertifikat Laik Fungsi — сертификат пригодности к эксплуатации) касается того, можно ли заселяться в построенное здание и использовать его.
• Документы продавца должны пройти независимую проверку, не следует принимать это за чистую монету. Копия свидетельства, даже чёткая, — это не то же самое, что заверенная запись в базе данных BPN (Badan Pertanahan Nasional — Национальное агентство по земельным ресурсам).
• При аренде недвижимости необходимо проводить комплексную проверку договора, а не только проверку земельного участка. Качество договора аренды зависит от того, что конкретно в нём прописано в отношении срока, продления, переуступки и разрешённого использования.
• Сделки с объектами на стадии строительства сопряжены с рисками, связанными с застройщиком и процессом строительства. Проверка юридического лица-застройщика и утверждение проекта имеют такое же значение, как и проверка земельного участка.
• Юридическая экспертиза и осмотр здания — это разные процессы. Одно не заменяет другое.
• Крупные, невозвратные платежи не должны осуществляться до устранения нерешенных критических проверок. Если в ходе проверки документов возникают вопросы, их следует выяснять до осуществления платежа, а не после.

Не уверены, какая схема владения недвижимостью на Бали подходит под ваш бюджет и планы?
Ответьте на несколько вопросов и получите подборку объектов недвижимости, соответствующих вашим целям использования, структуре владения и бюджету.
[Найти объекты недвижимости, соответствующие моим критериям]

---

Что включает в себя комплексная проверка на Бали

Комплексная проверка (due diligence) в контексте сделки с недвижимостью на Бали представляет собой процесс независимой проверки существенных фактов до того, как вы вложите средства или подпишете обязательные к исполнению соглашения. Это не разовая проверка, и её нельзя заменить даже хорошей фотографией сертификата.

Этот процесс охватывает несколько отдельных областей:

• Юридическая экспертиза — проверка того, что право на земельный участок является действительным, зарегистрированным и свободным от обременений, а также того, что продавец уполномочен совершать сделку.
• Планирование и зонирование — подтверждение того, для каких целей разрешено использовать данный земельный участок в соответствии с действующими нормами территориального планирования.
• Обеспечение соответствия требованиям — проверка наличия у построенного или планируемого здания необходимых разрешений, а в случае уже построенного здания — сертификата о пригодности к эксплуатации.
• Проверка договоров — точно понимать, какое именно право вы приобретаете, на какой срок, на каких условиях и что произойдет, если что-то пойдет не так.
• Финансовый и налоговый обзор — выявление непогашенных обязательств, операционных издержек и налоговых обязательств.
• Технический и физический осмотр — оценка фактического состояния сооружения, инженерных систем и территории.
• Анализ операционной деятельности — применимо в случаях, когда недвижимость приобретается для ведения действующего или планируемого бизнеса по сдаче в аренду, и охватывает вопросы лицензирования, действующих договоров и механизмов управления.

«Чистое право собственности» не означает «безупречную сделку». Недвижимость может иметь действующий, зарегистрированный земельный сертификат, правильное зонирование и продавца, обладающего полными полномочиями, — и при этом иметь несанкционированную пристройку, конструктивную проблему с дренажем, пункт договора аренды о продлении срока, не обеспечивающий реальной защиты, или непогашенную задолженность за коммунальные услуги. Каждый этап комплексной проверки направлен на выявление рисков, которые не учитываются на других этапах.

Разумная последовательность действий для большинства сделок выглядит следующим образом: определение объекта недвижимости → сбор документов → независимые проверки на каждом этапе → экспертиза договора → урегулирование нерешенных вопросов → оплата и подписание. Точный порядок действий будет зависеть от структуры сделки, и ваши консультанты должны определить последовательность действий для вашей конкретной сделки. Недопустимо, чтобы оплата предшествовала урегулированию важных нерешенных вопросов.

---

Проверить земельный участок и право собственности

Проверка земельного участка и прав собственности является основой комплексной проверки объектов недвижимости на Бали. Она позволяет установить, является ли предлагаемое право на земельный участок подлинным, зарегистрированным, свободным от обременений и принадлежит ли оно лицу или организации, заявляющим о его продаже. Именно с этого начинают многие покупатели — и зачастую именно на этом этапе они слишком рано останавливаются.

Земельный сертификат и проверка данных BPN

В Индонезии права на землю регулируются Национальным земельным агентством (BPN — Badan Pertanahan Nasional), которое ведет национальный земельный реестр. Свидетельство о праве собственности на землю — это документ, выдаваемый BPN, в котором фиксируется зарегистрированное право на конкретный земельный участок.

Самым важным этапом проверки свидетельства о праве собственности на земельный участок является сверка его с данными, содержащимися в собственных реестрах BPN, а не просто изучение копии, предоставленной продавцом. Копия свидетельства может быть подделана, изменена или касаться земельного участка, на который впоследствии был наложен обременение или в отношении которого возник спор. Независимая проверка данных земельного кадастра позволяет установить, соответствуют ли сведения, указанные в свидетельстве, данным, хранящимся в соответствующем земельном управлении, включая информацию о зарегистрированном владельце, зарегистрированные данные об участке и зарегистрированные обременения. Сама по себе такая проверка не подтверждает, что заборы, стены или другие физические границы на участке совпадают с границами зарегистрированного участка; в случаях, когда точность определения границ имеет существенное значение, следует заказать соответствующее кадастровое или геодезическое обследование.

Эту проверку, как правило, проводит квалифицированный индонезийский юрист или PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah — уполномоченный должностное лицо по оформлению земельных актов). Кроме того, вам следует запросить оригинал свидетельства для ознакомления, а не только его фотокопию.

Электронные сертификаты и проверка QR-кодов

Индонезия постепенно переводит документы о регистрации земельных участков в Электронный сертификат (Sertipikat-el).

Электронный сертификат содержит QR-код который можно использовать для проверки подлинности и текущего статуса сертификата через электронную систему министерства. Министерство также предоставляет «Прикоснись к моей земле» заявка на получение доступа к информации о земельных участках и электронным свидетельствам.

Проверка с помощью QR-кода или приложения полезна в качестве первоначального этапа отбора, но она не заменяет официальные процедуры, проводимые земельным управлением, а также проверки обременений, зонирования и юридические проверки, необходимые для совершения сделки.

Существующие старые бумажные свидетельства сохраняют юридическую силу до тех пор, пока они не будут переоформлены в соответствии с действующей процедурой регистрации прав на недвижимость.

Виды прав на землю

Основные земельные участки и структуры собственности

Структура	Что это означает	Актуальность для иностранных покупателей
Право собственности / SHM	Наиболее сильное право собственности на частную землю	Не может находиться в прямом владении иностранного гражданина
HGB	Ограниченное по сроку право на застройку и пользование земельным участком	Могут владеть им соответствующие требованиям индонезийские юридические лица, в том числе PT PMA
Хак Пакай	Право на пользование соответствующими земельными участками/недвижимостью	Доступно для иностранных граждан, отвечающих соответствующим требованиям в области иммиграции и владения недвижимостью
Право аренды / Hak Sewa	Договорное право на пользование имуществом в течение оговоренного срока	Типичная структура сделок с иностранными покупателями; защита в значительной степени зависит от формулировок договора аренды

Если вы являетесь иностранным гражданином и сделка касается земельного участка, находящегося в собственности по праву «Хак Милик» (Hak Milik), в рамках номинальной схемы — когда индонезиец владеет правом собственности от вашего имени — имейте в виду, что номинальные схемы сопряжены со значительными правовыми и практическими рисками. Настоящая статья не одобряет и не рекомендует такие схемы. Более подробное объяснение структур владения, доступных иностранцам в соответствии с законодательством, см. в разделе «Как иностранец может приобрести недвижимость на Бали“.

Гирик, буква «C» и другие устаревшие земельные документы

Не каждый документ, представленный в качестве доказательства права собственности на земельный участок, является зарегистрированным свидетельством о праве собственности на землю.

Более старые документы, такие как Документы «Гирик», «Письмо C», «Петок D», «Пипил» и аналогичные документы, касающиеся земель, находящихся в традиционном владении, не приравниваются к свидетельствам SHM, HGB или Hak Pakai, выданным в рамках системы земельной регистрации..

В соответствии со статьёй 96 Постановления Правительства № 18 от 2021 года письменные доказательства, касающиеся прежнего обычного права собственности, должны были быть зарегистрированы в течение пяти лет с момента вступления постановления в силу. Этот пятилетний срок истек 2 февраля 2026 года. По истечении этого срока указанные документы перестают выступать в качестве доказательства зарегистрированного права на земельный участок и могут использоваться лишь в качестве подтверждающих сведений при первоначальной регистрации.

Для покупателя практическое правило прост: Не следует рассматривать «Гирик», «Письмо C» или аналогичные документы, оформленные на уровне деревни, в качестве замены зарегистрированного свидетельства о праве собственности на землю. Если сделка касается незарегистрированного земельного участка, перед выделением средств необходимо отдельно проверить статус регистрации и порядок регистрации.

Обременения и зарегистрированные ограничения

Проверка свидетельства о праве собственности на земельный участок также должна выявить, имеется ли на данном участке «Хак Танггунган» — зарегистрированная ипотека или залоговое право. Если земельный участок используется в качестве залога по кредиту, данное обременение регистрируется в земельном реестре и должно быть снято, прежде чем право собственности сможет быть передано без обременений. Не следует считать, что недвижимость не обременена какими-либо обязательствами, не проверив это самостоятельно.

Также следует выяснить, не затрагиваются ли в отношении данного участка какие-либо обычные права, обязательства или договоренности о доступе, действующие на уровне деревни, которые могут быть неочевидны при изучении одного лишь свидетельства о праве собственности. Местная ситуация с земельными ресурсами на Бали может включать интересы «деса адат» (desa adat) или иные обычные права, поэтому этот вопрос следует проверять на месте, а не делать выводы исключительно на основании зарегистрированного свидетельства о праве собственности.

В ходе проверки также следует выяснить, имеются ли в отношении данного земельного участка какие-либо зарегистрированные ограничения, отметки или споры. Не все споры проходят регистрацию, что является одной из причин, по которой комплексная проверка земельного участка не может гарантировать отсутствие проблем в его истории, — однако зарегистрированная запись является явным сигналом, требующим дополнительного расследования.

Площадь земельного участка и межевание

Сравните площадь земельного участка, указанную в свидетельстве, с любым планом участка, с фактическим состоянием участка, а также с описанием в любом договоре купли-продажи или аренды. Расхождения в площади могут иметь существенные последствия для цены, разрешенного строительства и споров о границах. Фактические границы — стены, заборы, насаждения — не всегда соответствуют зарегистрированным границам земельного участка. В случае возникновения сомнений следует заказать проведение независимой геодезической съемки.

Что подтверждает данный сертификат

Земельный сертификат подтверждает: вид права на землю, зарегистрированного владельца, идентификационные данные участка, указанную площадь и (в большинстве случаев) зарегистрированные обременения на момент проверки. В нем подтверждаются эти сведения в том виде, в каком они содержатся в реестре BPN.

Это не подтверждает: для каких целей может использоваться данный участок, имеются ли у построенных на нём зданий необходимые разрешения, в каком техническом состоянии находится объект недвижимости, насколько рентабелен или законен бизнес по сдаче недвижимости в аренду, а также не вызывает ли сомнений право продавца на совершение сделки.

Проверьте продавца

После проверки земельного участка необходимо проверить физическое или юридическое лицо, предлагающее его к продаже или аренде. Обычно требуется предоставить следующие документы и ответить на следующие вопросы:

• Удостоверение личности, выданное государством (KTP для граждан Индонезии)
• Подтверждение того, что личность совпадает с владельцем сертификата
• Семейное положение — в некоторых случаях для заключения действительной сделки требуется согласие супруга
• Если земля находится в совместной собственности, письменное разрешение или согласие всех совладельцев
• В отношении наследственного имущества, подтверждение цепочки преемственности и полномочий лица, поставившего подпись
• Если используется доверенность, исходный документ о полномочиях (PoA), его сфера действия и подтверждение того, что он не был отозван
• Для корпоративного продавца, документы о регистрации компании, устав, а также подтверждение того, кто уполномочен ставить подпись, и были ли получены все корпоративные разрешения, требуемые уставом и действующим законодательством, в отношении данной конкретной сделки

Документы, которые необходимо запросить перед внесением залога

Прежде чем вкладывать значительные средства, попросите продавца, арендодателя или застройщика предоставить соответствующие документы:

Недвижимость / вечеринка	Необходимые документы
Земля	Земельный сертификат, данные геодезической съемки/информация об участке и доступная история прав собственности
Индивидуальный продавец	KTP, сведения о семейном положении и любое необходимое согласие супруга/совладельца
Представитель	Доверенность и подтверждение её действующего статуса
Компания	Уставные документы компании AHU, устав, регистрационный номер NIB/лицензия на ведение бизнеса и полномочия лиц, имеющих право подписи
Существующее здание	PBG или действующие устаревшие документы IMB, SLF (если применимо), утвержденные чертежи
Арендованное имущество	Полный текст договора аренды, поправки к нему и любые предыдущие документы о переуступке прав аренды или субаренде
На стадии строительства	Земельные документы, разрешения на реализацию проекта, планы и технические условия, график строительства и график платежей
Недвижимость, сдаваемая в аренду	Соответствующие лицензии, договор об управлении, история оплаты коммунальных услуг и существующие бронирования/договоры

Получение документа — это лишь первый шаг. Важные документы следует проверять самостоятельно, а не принимать их на веру только потому, что их предоставил продавец.

---

Проверить зонирование, границы и подъездные пути

Право собственности и разрешённое землепользование представляют собой независимые системы. Земельный участок может быть зарегистрирован на чьё-либо имя, иметь действующий сертификат и не иметь обременений, но при этом находиться в зоне, где планируемое строительство или коммерческое использование не разрешены. Проверка зонирования не является факультативной — это отдельный и обязательный этап, отличающийся от проверки свидетельства о праве собственности на земельный участок.

Территориальное планирование: RTRW, RDTR и KKPR

Пространственное планирование на Бали осуществляется в соответствии с иерархией нормативных актов. На региональном уровне RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah — региональный план пространственного планирования) определяет общие категории землепользования. RDTR (Rencana Detail Tata Ruang — подробный план пространственного планирования) устанавливает детали зонирования на уровне отдельных земельных участков там, где он был утвержден.

Процедура KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang — соответствие планировке территории) предполагает подтверждение того, что предлагаемая деятельность соответствует действующему плану территориального развития. В зависимости от вида деятельности, местоположения, применимого RDTR и процедуры лицензирования в рамках процесса утверждения проекта может потребоваться подтверждение или одобрение соответствия требованиям территориального планирования посредством соответствующей процедуры KKPR.

Вам необходимо получить письменное подтверждение из надежного источника о том, в какой зоне находится участок и какие виды использования разрешены в этой зоне. Устного подтверждения зонирования со стороны продавца недостаточно. Зонирование может ограничивать тип сооружения, которое можно построить, максимальную площадь застройки и высоту здания, расстояния от границ участка, а также определять, разрешено ли использование участка в коммерческих целях или для размещения туристов.

Зоны, предназначенные для туризма, жилой застройки и других целей

На Бали важное значение имеет разграничение зон между жилой застройкой и зонами, предназначенными для туризма и коммерческой деятельности, особенно для покупателей, намеревающихся заниматься сдачей вилл в аренду. В отношении земельного участка, расположенного в зоне, предназначенной для жилой застройки, могут действовать ограничения на краткосрочную коммерческую аренду. Конкретные правила — включая требования к отступам от границ участка, коэффициенты застройки и разрешения на ведение деятельности — зависят от действующих документов по территориальному планированию для соответствующего района или территории. Покупателям следует подтвердить эти сведения у индонезийского юриста, знакомого с конкретным местоположением, а не полагаться на общие описания.

Аналогичным образом, в отношении земельных участков, находящихся в зонах сельскохозяйственного назначения или природоохранных зонах, могут действовать ограничения на расчистку, застройку или доступ. Конкретные правила зависят от применимых нормативных актов и целевого назначения участка — общие утверждения о «зеленых зонах» или «сельскохозяйственных землях» без конкретной ссылки на данный участок и его планировочную документацию могут вводить в заблуждение.

Доступ: формальный и фактический

Одним из наиболее важных с практической точки зрения аспектов комплексной проверки недвижимости на Бали, который зачастую упускается из виду во многих контрольных списках, является вопрос доступа. Участок может казаться доступным — вы доехали до него на машине, продавец провел вас по нему — но подъездная дорога может не быть официально оформлена как обслуживающая данный участок.

Если доступ к земельному участку возможен только через соседний участок, это необходимо официально зафиксировать. Неофициальная договоренность с соседом или дорога, которой исторически пользовались совместно без официального права прохода, может стать серьезной проблемой при смене владельца. Уточните: является ли подъездная дорога общественной? Если нет, существует ли юридически закрепленное право прохода или соглашение о доступе? В каком состоянии находится дорожное покрытие? Кто отвечает за его содержание?

Предоставление физического доступа исключительно на основе доброй воли следует рассматривать как тревожный сигнал, требующий письменного подтверждения перед продолжением действий.

Границы

Физические границы — стены, заборы, живые изгороди, ирригационные каналы — не всегда совпадают с зарегистрированными границами земельного участка. Когда продавец указывает на стену и говорит: «Вот наша граница», это может быть верно, а может и нет. В тех случаях, когда точность определения границ имеет значение (а это, как правило, так и есть — как с точки зрения уплачиваемой цены, так и с точки зрения любых планов застройки), стоит заказать независимую геодезическую съемку, в ходе которой физическое расположение участка сопоставляется с данными свидетельства о праве собственности.

---

Проверьте PBG, SLF и здание

В соответствии с Постановлением правительства № 16 от 2021 года система выдачи разрешений на строительство в Индонезии была переведена с прежней системы IMB (Izin Mendirikan Bangunan) на систему PBG и SLF, управление которой осуществляется через портал SIMBG — официальную государственную информационную систему управления строительством (simbg.pu.go.id).

Понимание того, что подтверждают эти документы, а что нет, является одним из важнейших аспектов проведения комплексной проверки объектов недвижимости на Бали.

PBG (Разрешение на строительство здания) — это разрешение на строительство; оно выдается до начала строительства и определяет, что именно может быть построено: утверждённое назначение (жилое, коммерческое, гостиничное и т. д.), площадь застройки, общая площадь, количество этажей и другие параметры здания.

SLF (Сертификат пригодности к эксплуатации) — это сертификат, подтверждающий, что построенное здание прошло проверку и признано пригодным для использования в соответствии с утвержденным назначением. Он выдается после завершения строительства. Уточните, когда он должен быть выдан для законного использования или эксплуатации конкретного типа здания, и, при необходимости, включите его предоставление в число договорных условий сдачи объекта.

IMB была предшествующей системой выдачи разрешений на строительство. Разрешения на строительство (IMB), выданные до перехода на систему PBG, не теряют силу автоматически — в системе SIMBG отмечается, что некоторые разрешения IMB, выданные в соответствии с прежним порядком, продолжают действовать при соблюдении соответствующих условий. Однако конкретную ситуацию с любым объектом недвижимости, имеющим старое разрешение IMB, следует тщательно изучить, а не исходить из того, что оно однозначно является действительным или недействительным.

Матрица документов

Документ/проверка	Что это может подтвердить	Что это не подтверждает	Действия покупателя
Земельный сертификат (подтверждённый в БПН)	Зарегистрированное право на земельный участок, правообладатель, площадь, обременения	Допустимое использование, соответствие здания нормам, техническое состояние	Запросить оригинал; провести независимую проверку данных земельного кадастра в Земельном управлении
Зонирование / RDTR / KKPR	Допустимые категории землепользования для данного участка	Соответствуют ли существующие сооружения требованиям, физические границы	Получить письменное подтверждение от соответствующего органа по планированию или юриста
PBG (или действующий IMB)	Утвержденное назначение здания, площадь застройки, количество этажей	Соответствует ли готовое здание утвержденному проекту, пригодно ли оно к эксплуатации	Сравнить утвержденные чертежи с фактическим состоянием сооружения
SLF	На момент выдачи разрешения завершенное здание было признано пригодным для выполнения утвержденного назначения	Текущее физическое состояние, соответствие последующим изменениям	Анализ с учетом существующего здания; проведение визуального осмотра
Физико-технический осмотр	Текущее состояние, дефекты, состояние технического обслуживания	Соблюдение законодательства, право собственности, зонирование	Независимый эксперт или инженер, назначенный Комиссией

Разрыв между представлениями и реальностью

Наличие разрешения на строительство (PBG) не означает, что здание соответствует условиям этого разрешения. Перестройки, пристройки, дополнительные сооружения и изменения целевого назначения, выполненные после первоначального утверждения — без соответствующего внесения изменений в разрешение — часто становятся источником проблем. Попросите предоставить утвержденные чертежи и сравните их с фактическим состоянием здания. Обратите особое внимание на сооружения, этажи или зоны, которые не указаны в утвержденных чертежах.

Аналогичным образом, сертификат SLF выдается на определенный момент времени. Он не отражает состояние здания спустя несколько лет, после воздействия тропического климата, проведения ремонтных работ или отсрочки технического обслуживания. Сертификат SLF является подтверждением соответствия требованиям на момент его выдачи — он не является действующей гарантией на конструкцию здания.

Если утвержденное назначение, указанное в PBG или SLF, является жилым, а предполагаемое использование — краткосрочная коммерческая аренда, то это вопрос зонирования и лицензирования, выходящий за рамки самих документов о разрешении на строительство.

---

Проверить продавца или застройщика

Независимо от того, покупаете ли вы готовую виллу или вкладываете средства в проект на стадии строительства, лицо или компания, являющаяся вашей контрагентом по сделке, должны подвергаться такой же тщательной проверке, как и сама недвижимость.

Индивидуальный продавец

Для частного продавца ключевыми вопросами являются:

• Совпадает ли личность продавца (подтвержденная оригиналом государственного удостоверения личности) с именем, указанным в свидетельстве о праве собственности на земельный участок?
• Является ли продавец единственным правообладателем или есть совладельцы?
• Если лицо состоит в браке, требуется ли согласие супруга и было ли оно получено?
• Что касается наследственного имущества: были ли надлежащим образом оформлены документы о наследовании, и является ли лицо, подписавшее документ, единственным наследником или одним из нескольких?
• В случае предъявления доверенности: является ли она оригиналом, действует ли она в настоящее время и дает ли она право на совершение именно данной сделки?
• Имеются ли невыполненные финансовые обязательства, обеспеченные данным объектом недвижимости?
• Кто в соответствии с договором имеет право на получение оплаты?

Ни один из этих моментов не следует принимать как само собой разумеющееся. Каждую из них необходимо проверить по исходным документам, а не полагаться на слова продавца.

Разработчик или компания

В случае покупки недвижимости на стадии строительства или сделок, в которых продавцом выступает компания, перечень проверок расширяется:

• Является ли компания юридически зарегистрированным индонезийским юридическим лицом? Проверьте факт юридического существования компании и актуальные данные о ней с помощью реестра компаний AHU Министерства юстиции (ahu.go.id), которые ведут официальный реестр юридических лиц Индонезии. Отдельно проверьте NIB компании (Nomor Induk Berusaha — единый регистрационный номер предприятия) и соответствующую информацию о лицензировании деятельности через систему OSS (Online Single Submission) (oss.go.id). Сама по себе проверка в базе данных NIB не должна заменять проверку данных в реестре юридических лиц и анализ учредительных документов.
• Соответствует ли зарегистрированный вид деятельности компании сфере девелопмента или продажи недвижимости?
• Уточните, кто уполномочен ставить подпись, а также требуется ли в соответствии с уставом компании, корпоративной документацией и применимым законодательством Индонезии одобрение какой-либо члена совета директоров, члена наблюдательного совета, акционера или иного органа компании для совершения данной конкретной сделки.
• Является ли компания владельцем данного земельного участка или имеет ли она право на его застройку? Эту информацию следует проверять по земельному свидетельству, а не только по рекламным материалам компании.
• Получил ли застройщик необходимые разрешения на проект и строительство или подал ли он заявку на их получение?
• Каковы достижения застройщика? Завершённые проекты в том же районе служат подтверждением его способности выполнять обязательства. Следует проверить предоставленные рекомендации от покупателей уже сданных объектов.
• Какова организационно-финансовая структура данного проекта? Поступают ли средства на счет компании-застройщика или на личный счет?

Ухоженный выставочный зал, активные страницы в социальных сетях или громко звучащее название бренда не являются доказательством проведения комплексной проверки. Проверьте юридическое лицо, земельный участок, разрешения и полномочия на совершение сделки — независимо от презентации, представленной продавцом.

Если в сделке участвует компания типа PT PMA

Соглашение PT PMA добавляет второй уровень комплексной проверки: вы проверяете не только объект недвижимости, но и саму компанию.

Подтвердите:

• действующие корпоративные документы и устав компании AHU;
• его NIB и соответствующие KBLI/виды деятельности;
• что его лицензии соответствуют планируемой деятельности;
• свои полномочия по владению соответствующим земельным правом или его формированию;
• неуплаченные налоги с прибыли компании, обязательства по подаче отчетности и договорные обязательства в случае приобретения действующей компании;
• является ли эта сделка сделка с активами/недвижимостью или приобретение акций, поскольку обязательства и объем комплексной проверки различаются.

Приобретение акций компании, владеющей недвижимостью, не является той же сделкой, что и приобретение права собственности на недвижимость у этой компании. Существующие обязательства компании могут иметь значение при приобретении акций, поэтому сама компания требует отдельной юридической, финансовой и налоговой экспертизы.

---

Перед оплатой ознакомьтесь с условиями договора

Именно на этапе проверки договора многие покупатели, особенно те, кто ведет сделку удаленно, идут на упрощения, о которых позже жалеют. Проверка договора индонезийским юристом — это не просто формальность, а одна из самых важных проверок в рамках всего процесса.

Перед осуществлением любого значительного платежа следует внимательно ознакомиться с договором аренды или купли-продажи. Особое внимание следует уделить следующим моментам:

Что вы на самом деле приобретаете:

• Конкретный объект имущества или право — земельный участок, здание, договор аренды, который вы заключаете или приобретаете
• Личности всех сторон и их полномочия на подписание
• Независимо от того, заключаете ли вы новый договор аренды, принимаете ли вы права по существующему договору аренды или заключаете договор субаренды — и какие меры правовой защиты применяются в каждом из этих случаев

Язык и действующая редакция:

• Если в договоре участвует физическое лицо или частная организация из Индонезии, необходимо проверить соблюдение обязательных требований Индонезии в отношении использования языка бахаса индонезия в соответствии с применимым законодательством страны. В случае использования двуязычного или многоязычного договора следует убедиться в согласованности всех версий и в том, что в договоре четко указано, какой язык будет иметь преимущественную силу в случае расхождений в толковании между версиями.

Срок действия и продление (для аренды):

• Точные даты начала и окончания
• Механизм продления — это арендодатель обязанный продлить ли договор, на каких условиях и по какой цене? Договор аренды, в котором просто указано «возможно продление», но не предусмотрен механизм, имеющий обязательную силу, может дать арендатору лишь ограниченную уверенность в том, будет ли продление действительно предоставлено и на каких условиях

«Возможность продления» и механизм продления, имеющий юридическую силу в соответствии с договором, — это не одно и то же.

• Является ли цена продления фиксированной, индексированной или подлежит ли она пересмотру по усмотрению землевладельца?

Использование, передача в пользование и субаренда:

• Для каких целей разрешено использовать недвижимость в соответствии с договором?
• Предусматривает ли договор аренды договорное право арендатора на уступку или передачу оставшегося срока аренды, и требуется ли для этого согласие землевладельца?
• Разрешена ли сдача в субаренду или краткосрочная аренда, и на каких условиях?

Что произойдет, если что-то пойдет не так:

• В случае покупки недвижимости на стадии строительства: основные этапы строительства, срок сдачи объекта, меры по устранению задержек, а также что может сделать покупатель, если проект не будет завершен
• Условия отмены бронирования и возврата средств — возвращается ли залог, если в ходе проверки выявляется какая-либо проблема, и при каких условиях?
• Разрешение споров — применимое право и юрисдикция

Механизм оплаты:

• Кто получает выплату и в какой форме
• Связаны ли этапы оплаты (при покупке недвижимости на стадии строительства) с задокументированным ходом строительства
• Какие счета-фактуры и квитанции будут предоставлены

Структуры владения, доступные иностранным покупателям — включая право аренды, право HGB через PT PMA (индонезийскую компанию с иностранным капиталом) и право Hak Pakai — каждая из которых сопряжена с различными договорными требованиями и практическими аспектами. Другая структура может предполагать участие индонезийского юридического лица, такого как PT PMA, обладающего соответствующим правом на землю, в том числе HGB при соблюдении установленных законом требований; в этой структуре право на землю принадлежит компании, а иностранный инвестор владеет долей в компании, а не лично владеет HGB. Сравнение основных подходов см. в разделе «Аренда и право собственности на Бали“.

---

Осмотрите само жилье

Юридическая экспертиза и осмотр здания на месте — это отдельные процессы, и один из них не заменяет другой. Недвижимость может быть безупречной с юридической точки зрения — иметь действующий сертификат, правильное зонирование, разрешение на строительство в порядке — и при этом иметь крышу, через которую протекает вода, треснувшую чашу бассейна или электропроводку, требующую полной замены.

В случае готовой виллы физический осмотр должен систематически охватывать следующие аспекты:

Конструкция и оболочка:

• Состояние кровли — черепица, деревянный каркас, гидроизоляционная мембрана
• Наружные стены — трещины, состояние штукатурки, проникновение влаги
• Фундаменты и подпорные стены, особенно на участках с уклоном
• Признаки оседания или смещения

Управление водными ресурсами:

• Дренаж — дренаж участка, дренаж крыши, скопление воды возле сооружений
• Признаки затопления, прошлого проникновения воды или поднимающейся сырости
• Плесень или пятна, которые могут свидетельствовать о повторяющихся проблемах с влажностью

Бассейн:

• Корпус бассейна — трещины, отслоение, целостность гидроизоляции
• Оборудование — насосы, фильтры, системы отопления, сантехнические соединения

Инженерные системы здания:

• Электрооборудование — возраст, состояние, заземление, соответствие действующим стандартам
• Водопровод — источник водоснабжения (колодец, магистральная сеть PDAM или и то, и другое), состояние труб, системы горячего водоснабжения
• Кондиционирование воздуха — срок эксплуатации, история технического обслуживания, состояние агрегатов и дренажная система
• Септик/сточные воды — тип, вместимость, состояние, близость к источникам воды

Отделочные материалы и фурнитура:

• Древесина — состояние, признаки гниения, повреждения, вызванные термитами
• Коррозия металлических деталей в тропическом климате
• Состояние кухни, ванных комнат и сантехники

Сайт:

• Ограждающие стены
• Дренажная система вдоль фасада участка
• Любые материальные свидетельства прошлых или возможных наводнений
• Растительность, которая может оказать влияние на сооружения

При совершении серьезной покупки эти проверки должны быть проведены — или, как минимум, проанализированы — независимым экспертом по оценке недвижимости или специалистом в области строительства. Не полагайтесь исключительно на документы продавца о техническом обслуживании или на собственное визуальное впечатление, полученное во время осмотра объекта.

Физические тревожные симптомы, требующие обследования

• Заделанные или недавно заново оштукатуренные участки стены, под которыми могут скрываться трещины
• Необычно высокая растительность или уровень почвы у стен первого этажа (риск появления сырости)
• Пятна от воды на потолках или в верхней части стен
• Уровень воды в бассейне значительно ниже края, облицованного плиткой
• Пятна ржавчины или коррозии вокруг конструкционной стали или крепежных элементов
• Свежая краска, нанесенная таким образом, что создается впечатление, будто ею маскируются дефекты
• Несоответствующие друг другу напольные покрытия, ремонт плитки или заделка дефектов на потолке
• Подпорные стены с проблемами дренажа на участках, расположенных на склонах
• У основания сооружений отсутствуют видимые или доступные дренажные каналы
• Отсутствие каких-либо записей о техническом обслуживании виллы, которая, как утверждается, сдавалась в аренду

---

Проверьте деньги, прежде чем они будут переведены

Графики платежей должны соответствовать подтвержденным договорным этапам выполнения работ — они не должны заменять комплексную проверку.

Финансовая и платежная экспертиза охватывает два взаимосвязанных, но отдельных аспекта: сумму, которую вы собираетесь выплатить, и финансовые обязательства, уже связанные с данным объектом недвижимости.

Перед оплатой

Бронирование или предоплата: В договоре должно быть четко указано, подлежит ли залог возврату, при каких условиях и в какие сроки. Если в ходе комплексной проверки будет выявлена существенная проблема, вернется ли залог? Условия, при которых производится возврат, должны быть четко прописаны в письменной форме — формулировка «полностью возвращается» не имеет смысла без четкого определения условий и сроков.

Кто получает выплату: Оплата, как правило, должна производиться в пользу продавца или застройщика, указанного в договоре, либо через четко оформленный депозитный счет или иную разрешенную схему оплаты. Любой перевод средств на счет третьей стороны или личный счет должен сопровождаться отдельным объяснением, быть зафиксирован в договоре и проверен до осуществления перевода. Получайте документальное подтверждение — счет-фактуру, квитанцию, подтверждение оплаты — по каждому переводу.

Поэтапные платежи (при покупке на стадии строительства): Графики платежей по объектам, находящимся на стадии строительства, должны быть привязаны к документально подтвержденным этапам строительства, а не просто к календарным датам. Перед осуществлением каждого платежа по этапу строительства требуйте предоставить доказательства того, что соответствующий этап действительно завершен. График платежей, предусматривающий перечисление средств до подтверждения соответствующего прогресса в строительстве, лишает покупателя основной финансовой защиты.

Финансовые обязательства, связанные с недвижимостью, подлежащие проверке

Неуплаченные налоги: Налог на землю и недвижимость (PBB — Pajak Bumi dan Bangunan) должен быть уплачен в полном объеме. Перед заключением сделки необходимо запросить подтверждение полной уплаты налога PBB-P2. Неуплаченный налог PBB может осложнить или задержать процедуры налоговой проверки, оформления перехода права собственности и обновления налоговой документации по объекту недвижимости, поэтому вопрос о наличии задолженности по налогу должен быть однозначно урегулирован до заключения сделки.

Транзакционные издержки: Налоги и транзакционные издержки зависят от юридической структуры сделки. Передача соответствующих прав на землю или здания может повлечь за собой уплату налога на доход со стороны продавца и BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan — пошлина на приобретение прав на землю и здания) со стороны покупателя, а также расходы на услуги PPAT/нотариуса и административные издержки. Договор аренды имеет иную структуру налогообложения и сборов за оформление документов. Перед согласованием графика платежей следует подтвердить применимые налоги для конкретной структуры сделки у квалифицированного индонезийского налогового специалиста. Налоги PBB-P2 и BPHTB администрируются на уровне местных органов власти, и процедуры варьируются в зависимости от регентства.

Текущие обязательства: В отношении объектов недвижимости, по которым уже ведется арендная деятельность, необходимо проверить наличие просроченных платежей по комиссионным за управление, остатков на счетах платформ, коммунальных платежей и договоров на оказание услуг, а также определить, остаются ли эти обязательства за продавцом, погашаются ли они при передаче объекта или же явно принимаются на себя покупателем.

Валюта и документы: Ведите четкую отчетность по всем операциям конвертации и переводам в иностранной валюте. В случае крупных международных переводов надлежащее документирование транзакции — с указанием цели, сторон и сумм — способствует соблюдению нормативных требований и обеспечивает наличие четкой документации на случай возникновения споров.

---

Проверка по типу недвижимости

Основная схема проведения комплексной проверки применима ко всем типам недвижимости, однако приоритеты и конкретные проверки существенно различаются в зависимости от того, приобретаете ли вы недвижимость на условиях аренды с правом выкупа, готовую виллу или участвуете в проекте на стадии строительства.

Арендованное имущество

Сделка по аренде недвижимости по сути представляет собой договор, а это означает, что качество договора является ключевым вопросом при проведении комплексной проверки, наряду с проверкой земельного участка и прав собственности.

Конкретные проверки в отношении аренды:

• Кто является зарегистрированным владельцем свидетельства, и указан ли этот физическое или юридическое лицо в договоре аренды в качестве собственника земельного участка/арендодателя?
• Можно ли ознакомиться с оригиналом договора аренды, или речь идет о переуступке или субаренде существующего договора?
  • Если договор аренды ранее передавался, необходимо получить и изучить полную цепочку договоров аренды, дополнений, актов уступки и необходимых согласий землевладельцев. Убедитесь, что лицо, осуществляющее передачу договора аренды в настоящее время, действительно приобрело права, на которые оно претендует, и имеет право на их повторную передачу.
• Каков оставшийся срок аренды, исчисляемый с фактической даты начала аренды (а не только с даты, указанной в рекламном объявлении)?
• Является ли положение о продлении обязательным условием для землевладельца или просто возможностью для переговоров?
• Если указана цена продления, как она рассчитывается и является ли она фиксированной или может быть пересмотрена в будущем?
• Что произойдет, если землевладелец продаст земельный участок, на котором находится объект аренды? Обязательны ли условия договора аренды для нового владельца?
• Предусматривает ли договор аренды договорное право арендатора на уступку или передачу оставшегося срока аренды, и требуется ли для этого согласие землевладельца?
• Разрешена ли в договоре аренды краткосрочная сдача в аренду?

Готовая вилла

Помимо стандартных проверок, касающихся земельного участка, зонирования и продавца:

• Получить и ознакомиться с документом PBG (или действующим документом IMB, выданным до перехода) и SLF
• Сравните утвержденный план и функциональное назначение с тем, что было построено на самом деле
• Заказать независимый осмотр
• Проанализировать историю использования коммунальных услуг и документы по управлению
• Проверьте, существуют ли действующие договоры аренды, договоры управления или соглашения с операторами, которые останутся в силе после совершения сделки
• Уточните статус лицензирования, если вилла используется или планируется к использованию в качестве объекта краткосрочного проживания
• Уточните, необходимо ли урегулировать какие-либо существующие бронирования или договоры в рамках передачи дел

На стадии строительства

При покупке недвижимости на стадии строительства к всем остальным аспектам комплексной проверки добавляются риски, связанные с незавершенностью строительства, финансовой устойчивостью застройщика и статусом разрешений.

Дополнительные проверки, характерные для покупки недвижимости на стадии строительства:

• Проверить участок, на котором будет реализован проект — те же проверки, что и при любой другой сделке
• Убедитесь, что зонирование допускает планируемое строительство и использование
• Проверить статус утверждения проекта и строительства: было ли получено разрешение PBG или подана только заявка?
• Проверить юридическое лицо разработчика через реестр компаний AHU, а NIB — через систему OSS
• Убедитесь, что застройщик обладает законным правом на застройку данного земельного участка
• Внимательно изучите технические условия проекта и идентификационные данные оборудования — нечеткие описания приводят к спорам при сдаче объекта
• Изучите чертежи и уточните, какой процесс регулирует внесение изменений в технические условия
• Сравните график платежей с этапами строительства — соответствуют ли платежи ходу работ?
• Ознакомьтесь с положениями договора, касающимися задержек, невыполнения обязательств и расторжения договора
• Спросите, какие меры может принять покупатель, если проект не будет реализован

Область комплексной проверки	Арендованное имущество	Готовая вилла	На стадии строительства
Земельный сертификат и BPN	Обязательное	Обязательное	Обязательное
Зонирование и разрешённые виды использования	Обязательное	Обязательное	Обязательно — перед принятием обязательств
PBG / разрешение на строительство	Для существующих сооружений	Обязательно — собрать и сравнить	Критическое — подтвердить получение или статус выполнения
SLF	Для существующих сооружений	Обязательное	Подтвердить необходимость в случае, если это требуется для законного использования; сделать доставку условием передачи по договору
Полномочия продавца/застройщика	Индивидуальная проверка	Индивидуальная проверка	Организация-разработчик (AHU + OSS) + лицо, уполномоченное на подписание + право на реализацию проекта
Договор: срок действия и продление	Центральная проверка	Не применимо к покупке недвижимости в полную собственность	Н/Д
Контракт: техническое задание и этапы выполнения	Н/Д	Состояние при передаче	Зона повышенного риска
Визуальный осмотр	Существующие сооружения	Подробная информация перед покупкой	Поэтапно — проводить проверку на каждом этапе
Опыт работы разработчика	Сведения о владельце недвижимости	Н/Д	Критически важно — проверить завершённые проекты
Безопасность платежей	Условия возврата средств	Стандартный	Этапы оплаты и ход строительства

---

Все еще не можете определиться, какая недвижимость на Бали соответствует вашему бюджету, целям использования и структуре владения? Компания ULU Homes поможет вам подобрать подходящие варианты, прежде чем вы потратите время на проведение комплексной проверки. Найдите объекты недвижимости, соответствующие вашим критериям.

Перед внесением залога: рекомендуемый порядок действий

1. Определите точные реестровые данные участка и структуру сделки.
2. Соберите документы, касающиеся земельного участка, продавца/застройщика и здания.
3. Самостоятельно проверьте данные о земельном участке, обременениях, зонировании и подъездных путях.
4. Проанализируйте документы PBG/SLF и сравните утвержденный проект здания с фактическим состоянием.
5. Перед подписанием договора попросите проверить его условия, а также положения, касающиеся оплаты и возврата средств.
6. Урегулируйте все существенные вопросы в письменной форме до того, как средства станут невозвратными.

Некоторые проверки могут проводиться параллельно. Важно, чтобы оплата, не подлежащая возврату, не стала моментом, когда покупатель впервые обнаружит нерешенные вопросы, связанные с правом собственности, зонированием, разрешениями или договорными обязательствами.

---

Предупреждающие сигналы, которые должны заставить приостановить сделку

Следующие ситуации требуют расследования, выяснения обстоятельств или приостановки действий перед дальнейшими шагами. Они не являются автоматическим основанием для вывода о мошенничестве или введении в заблуждение, однако каждая из них представляет собой ситуацию, в которой продолжение действий без получения дополнительной информации подвергает покупателя ненужному риску.

Красный флаг	Почему это важно	Что нужно запросить	Решение
Давление с требованием оплаты до завершения проверки	Ограничивает возможность покупателя безопасно отказаться от сделки	Письменное подтверждение условий возврата; продление срока	Пауза
Имеется только копия или фотография сертификата	Не удается проверить подлинность или текущий статус в реестре	Оригинал свидетельства; независимая проверка данных земельного кадастра	Расследовать
Продавец отказывается предоставить подтверждающие документы	Вызывает вопросы о том, что будет отражено в документации	Письменное разъяснение и перечень документов; обращение за юридической консультацией	Пауза
Идентификатор в поле «ID» не совпадает с сертификатом	Это может свидетельствовать о неверном оформлении документов, сделке со сторонними лицами или мошенничестве	Сверка данных с PPAT; независимая юридическая консультация	Пауза
Полномочия на подписание не определены или делегированы в неформальном порядке	Транзакция может оказаться недействительной	Оригинал доверенности; решение компании; юридическая экспертиза	Расследовать
Разрешение, находящееся «в процессе оформления», рассматривается как равнозначное выданному разрешению	Будущая выдача разрешений не является гарантированной; риски проекта вполне реальны	Подтвердить номер заявки; оценить риск отказа в одобрении	Расследовать
Информация о зонировании подтверждена продавцом лишь устно или в устной форме	Согласно ограничениям в области планирования, требуется письменное подтверждение из официального источника	Письменное подтверждение зонирования; проверка RDTR/KKPR	Расследовать
Физический доступ зависит от соседних земельных участков, на которые отсутствуют официальные документы	В будущем доступ может быть заблокирован или оспорен	Права доступа, закреплённые юридически; правовая экспертиза	Расследовать
Продление договора аренды названо «гарантированным» без четкого договорного механизма	Контракт может не предусматривать реального права на продление	Совместно с юристом проанализировать фактическую формулировку положения о продлении срока	Пауза
Фактическое состояние здания существенно отличается от утвержденных чертежей	Незаконные постройки сопряжены с риском несоответствия нормативным требованиям и риском при перепродаже	Утвержденные чертежи; объем работ по SLF; рекомендации по вариантам урегулирования	Расследовать
Запрос на перечисление средств на личный или несвязанный счет без объяснения причин	Платеж может быть признан недействительным по договору; взыскание задолженности затруднительно	Четкая договорная основа; выплата в пользу указанного юридического лица или на заверенный депозитный счет	Пауза
Необходимо производить оплату по проекту до достижения соответствующих этапов	При отсутствии прогресса в строительстве покупатель теряет финансовый рычаг	Пересмотренный график платежей, привязанный к зафиксированным этапам выполнения работ	Пауза
Покупателю не рекомендуется прибегать к услугам независимого профессионального консультанта	Законные транзакции должны выдерживать независимую проверку	В любом случае обратитесь к независимому консультанту	Продолжить с консультантом
Прогнозы доходов от аренды без подтверждающих данных	Данные могут не отражать реальную рыночную ситуацию	Исторические сведения, данные о бронировании, статус лицензии	Расследовать
Материальные физические дефекты, заметные при осмотре	Юридическая экспертиза не позволит выявить или устранить структурные проблемы	Независимый эксперт; инженерная экспертиза; пересмотр цены	Расследовать
Расхождения в данных о площади земельных участков в различных документах	Это может повлиять на оценку цен, планирование и определение границ	Сверьте все цифры; при необходимости — проведите независимую проверку	Расследовать

Что можно проверить самостоятельно, а что требует профессиональной проверки

Вы можете самостоятельно проверить себя	Не следует рассматривать в качестве замены
Прочитайте информацию о типе сертификата, области действия и сроке действия	Официальная проверка земельного ведомства
Проверить доступную информацию о карте/местоположении	Проверка кадастровых границ
Сравните виллу с утвержденными чертежами	Профессиональный технический осмотр
Проанализировать маркетинговые заявления застройщика и его предыдущие проекты	AHU/OSS/юридическая экспертиза
Ознакомьтесь с указанным в объявлении сроком аренды	Независимая экспертиза контрактов

---

Кто что проверяет

Ни один специалист не может в одиночку охватить весь спектр проверок, необходимых при приобретении недвижимости на Бали. Понимание того, кто отвечает за каждую конкретную проверку, помогает покупателям сформировать правильную команду и избежать ошибочных предположений.

Проверьте	Доказательства	Кто обычно проводит проверку	Когда
Реестр прав собственности на земельные участки и реестр BPN	Оригинал свидетельства; проверка данных в земельном ведомстве	PPAT или независимый индонезийский юрист	До внесения залога или в качестве условия внесения залога
Обременения и зарегистрированные ограничения	Земельный кадастр; реестр залоговых прав	PPAT или независимый индонезийский юрист	До внесения депозита
Зонирование и разрешённые виды использования	Документация RDTR/KKPR; местный орган по планированию	Индонезийский юрист, обладающий знаниями в области местного планирования	До осуществления значительного платежа
PBG/IMB и SLF	Документы о разрешении на строительство; записи SIMBG	Индонезийский юрист; специалист в области планирования	До приобретения готовой виллы; на ранней стадии строительства
Личность и полномочия продавца	Удостоверение личности, выданное государством; документы компании; доверенность	PPAT и/или независимый юрист	Перед подписанием
Статус компании-разработчика	Регистрация компании AHU; получение идентификационного номера NIB через систему OSS	Индонезийский юрист	Перед внесением задатка за объект, находящийся на стадии проектирования
Анализ контракта	Проект соглашения	Независимый индонезийский юрист	Перед подписанием любого документа, имеющего юридическую силу
Технический и физический осмотр	Обследование объекта; акт осмотра	Независимый эксперт по оценке, инженер или специалист в области строительства	Перед принятием окончательного решения о покупке готовой виллы
Налоговые и транзакционные издержки	Налоговое законодательство; консультации бухгалтера	Индонезийский специалист по налогам	До согласования окончательной структуры платежей
Коммерческие и эксплуатационные	Лицензии; соглашения об управлении; договоры с операторами	Юрист и/или консультант по оперативным вопросам	Перед приобретением недвижимости на стадии строительства или арендой жилья

PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) — это уполномоченный должностное лицо, которое оформляет документы о праве собственности на землю и осуществляет определенные земельные сделки. PPAT не является независимым юридическим консультантом, действующим исключительно в интересах покупателя. При совершении сделок значительного объема разумной мерой предосторожности является отдельное привлечение независимого индонезийского юриста, чья роль заключается именно в предоставлении консультаций покупателю.

Если вы осуществляете часть или весь этот процесс за пределами Индонезии, важность независимой проверки только возрастает. Для проведения многих проверок физическое присутствие не требуется, однако удаленным покупателям следует особенно тщательно подходить к проверке документов и не полагаться исключительно на документацию, предоставленную продавцом. Подробнее о том, как обычно организуются удаленные покупки, см. в разделе «Как удаленно приобрести недвижимость на Бали“.

---

Заключительный контрольный список для проведения комплексной проверки

Данный контрольный список предназначен для использования в качестве практического руководства перед выделением средств. В нём кратко изложены проверки, описанные в данном руководстве — подробную информацию по каждому пункту см. в соответствующих разделах.

Земля

• Оригинал земельного свидетельства получен и проверен
• Проведена независимая проверка данных земельного кадастра — зарегистрированный владелец, площадь и обременения подтверждены на основании данных Земельного управления
• Тип права на землю подтвержден и соответствует предполагаемой структуре сделки
• Отсутствуют зарегистрированные ипотеки, Hak Tanggungan или ограничения, либо эти вопросы находятся в процессе урегулирования
• Площадь земельного участка, указанная в сертификате, плане участка и договоре, совпадает
• Физическая граница, прошедшая независимую оценку, если это существенно

Планирование и разрешения

• Зонирование подтверждено в письменной форме — получены или проверены документы RDTR/KKPR
• Предполагаемое использование (жилье, коммерческая аренда, застройка) подтверждено как разрешённое
• Подтвержден юридически оформленный доступ к земельному участку — включая состояние подъездной дороги, а также наличие сервитута, соглашения о доступе или иных прав, на которые опирается владелец, с проверкой регистрации в соответствующих случаях
• Получен и рассмотрен сертификат PBG (или действующий сертификат IMB)
• Для уже построенных зданий получены и рассмотрены документы SLF; сроки сдачи объектов, находящихся на стадии строительства, подтверждены в договоре
• Сравнение фактического состояния сооружения с утвержденными чертежами

Продавец / застройщик

• Личность продавца подтверждена на основании оригинала государственного удостоверения личности
• Личность продавца совпадает с личностью зарегистрированного владельца сертификата
• В соответствующих случаях проверяются вопросы совместного владения, согласия супруга и полномочий по наследованию
• Доверенность заверена, если она используется
• Для компании-продавца: юридическое лицо проверено через реестр AHU, NIB проверен через OSS, подтверждены полномочия лица, уполномоченного на подписание документов, и наличие необходимых корпоративных согласований
• Для застройщиков, реализующих проекты на стадии проектирования: проверка юридического статуса компании, вида деятельности, права на застройку, разрешений на проект и опыта работы
• Выявлены непогашенные обязательства и обременения в отношении указанного объекта недвижимости

Договор и деньги

• Перед подписанием договор был проверен независимым индонезийским юристом
• Чётко определён конкретный приобретённый актив или право
• Подтверждено соблюдение языковых требований и положение о применимой версии для двуязычных соглашений
• Подтверждены срок аренды, дата начала, дата окончания и механизм продления (аренда)
• Подтверждены права на уступку, субаренду и разрешенное использование
• Условия возврата залога четко изложены в письменной форме
• Получатель платежа совпадает с заказчиком, либо имеется документальное подтверждение использования счета условного депонирования или соглашения об уполномоченном платеже
• Этапы оплаты на стадии строительства, привязанные к документально подтверждённому ходу строительства
• Рассмотрены положения об отмене, задержке и урегулировании споров
• Вопрос о задолженности по PBB-P2 был урегулирован до закрытия; налоговые обязательства в отношении данной структуры подтверждены
• Транзакционные издержки и налоговые обязательства, учтенные и подтвержденные с учетом конкретной структуры сделки

Строительство / сдача объекта

• Независимый физический осмотр завершен или поручен
• Проведена оценка состояния строительных конструкций, дренажных систем, систем бассейна, электрооборудования и механических систем
• Отсутствие существенных дефектов без согласованного устранения или корректировки цены
• Состояние и технические характеристики при передаче подтверждены в письменной форме
• В случае покупки недвижимости на стадии строительства: технические характеристики, идентификационные данные объекта и условия выполнения этапов работ, указанные в договоре

Уже знаете, что нужно проверить? Тогда составьте список объектов, которые стоит осмотреть.
Воспользуйтесь нашей анкетой по недвижимости на Бали, чтобы отфильтровать варианты по бюджету, местоположению, типу недвижимости и целевому назначению.
[Получить мой список избранных мест на Бали]

---

Прежде чем принять окончательное решение

Цель проведения комплексной проверки недвижимости на Бали не заключается в том, чтобы сделать сделку абсолютно безопасной — ни одна процедура не способна этого обеспечить. Цель состоит в том, чтобы понять, что именно вы покупаете, у кого вы это покупаете и какие права, гарантии и обязательства возникают в результате сделки, прежде чем произойдет передача значительных денежных средств.

Это означает сверку данных о земельном участке с реестром Земельного управления, а не только с копией свидетельства. Это означает проверку того, для каких целей разрешено использовать данный участок, отдельно от проверки прав собственности. Это означает проверку наличия у готового здания необходимых разрешений и соответствия конструкции этим разрешениям. Это означает точное понимание того, к чему обязывает обе стороны договор аренды — а не того, что об этом говорится в кратком описании сделки купли-продажи. И это означает, что физическое состояние здания должно оцениваться специалистом, который ищет проблемы, а не занимается продажей объекта.

Комплексная проверка снижает степень неопределённости. Она не устраняет все риски, и данная статья предназначена для информирования покупателей — она не заменяет профессиональной консультации по конкретной сделке. Любая сделка по покупке или долгосрочной аренде недвижимости на Бали, представляющая существенную ценность, требует получения независимой консультации у квалифицированных индонезийских специалистов в области права, налогообложения и технических вопросов, которые смогут провести соответствующую проверку именно вашей конкретной сделки. Изучение ими самих документов, самого земельного участка и самого договора всегда будет иметь большее значение, чем любой общий контрольный список.

Информация, представленная в данной статье, отражает общедоступные нормативные рамки и приведена в образовательных целях. Нормативные акты, государственные системы и рыночные условия могут изменяться — перед совершением сделок уточняйте актуальные требования у квалифицированных индонезийских специалистов.