Аренда и право собственности на Бали

Аренда и право собственности — это не два равнозначных варианта для иностранного покупателя на Бали. Право полной собственности (Hak Milik) предоставляется исключительно гражданам Индонезии, поэтому иностранный гражданин не может просто зарегистрировать его на своё имя. Иностранцы, отвечающие соответствующим требованиям, могут воспользоваться другими правовыми механизмами: договорным правом аренды (Hak Sewa), зарегистрированным правом пользования (Hak Pakai) или правом застройки (HGB), оформленным на имя должным образом зарегистрированной индонезийской компании, такой как PT PMA. Поэтому на самом деле вопрос заключается не в том, «что лучше?», а в том, «какое право я могу законно обладать, в течение какого срока и что произойдет по истечении этого срока?»

Ответ зависит от вашего правового статуса, типа земельного участка, того, как вы планируете использовать недвижимость, и на какой срок намереваетесь её сохранить. В данном руководстве разъясняются все права, что именно получает покупатель и как проверить сделку перед внесением задатка.

Основные выводы

• «Хак Милик» — это наиболее надежное право собственности на землю в Индонезии, которое не предоставляется иностранным гражданам.
• Указание «право полной собственности» в объявлении не уточняет, какое зарегистрированное право будет принадлежать ты.
• Договор аренды — это договор, заключаемый с землевладельцем. Его ценность заключается в формулировках: положениях о сроке действия, продлении, передаче прав и прекращении аренды.
• «Хак Пакай» и HGB — это отдельные зарегистрированные права, имеющие собственные правила предоставления, а PT PMA — это компания, а не право собственности на землю.
• Оставшийся срок аренды влияет на стоимость при перепродаже, но на неё также влияют местоположение, состояние объекта, качество договора и спрос.
• Прежде чем что-либо подписывать, проверьте земельный участок, продавца, наличие разрешений и условия договора.

Краткий обзор прав собственности на недвижимость на Бали

Структура	Может ли иностранное физическое лицо владеть им?	Стандартный / установленный законом срок	Что у вас на самом деле есть
Hak Milik (право полного владения)	Нет	Без фиксированного срока	Право собственности, зарегистрированное на имя соответствующих индонезийских владельцев
Хак Сева (право аренды)	В принципе, при условии соответствия критериям	Согласно договору; сроки действия предложений по Бали обычно составляют около 20–30 лет	Договорное право на пользование недвижимостью
Хак Пакай	Да, при условии соблюдения требований к кандидатам	Это зависит от земельного участка, на котором расположено сооружение. В отношении сооружений, подпадающих под режим «Хак Пакай», индонезийское законодательство предусматривает первоначальный срок, за которым может последовать продление и возобновление; общий потенциальный срок может достигать нескольких десятилетий. Точный срок необходимо уточнять с учетом конкретной категории земельного участка.	Зарегистрированное право пользования
HGB через PT PMA	Находится в собственности индонезийской компании, а не лично у иностранного акционера	В отношении земельных участков, отвечающих установленным требованиям, срок аренды обычно устанавливается на первоначальный период в 30 лет с возможностью последующего продления и возобновления в соответствии с нормативными актами	Зарегистрированное право на строительство, принадлежащее компании

Поэтому для иностранного покупателя вопрос «аренда или право собственности» не сводится буквально к выбору между «Hak Sewa» и личным «Hak Milik». На практике сравнение обычно проводится между договором аренды, «Hak Pakai» (если таковой имеется), и должным образом организованной компанией, обладающей соответствующим правом на землю, таким как «HGB».

Объяснение понятий «право полной собственности» и «право аренды»

В основном путаница возникает из-за того, что к индонезийским правовым понятиям применяются английские термины. «Freehold» и «leasehold» — это рыночные сокращения. Основополагающие права закреплены в Основном аграрном законе Индонезии, Закон № 5 от 1960 года, а также последующие подзаконные акты.

Право собственности: Hak Milik

«Хак Милик» — это наиболее полное право на землю в рамках законодательства Индонезии. Оно считается «правом бессрочного владения», поскольку не имеет фиксированного срока действия, как, например, договор аренды. Это право можно передавать по наследству, продавать и, с соблюдением установленных правил, обременять.

Проблема заключается в том, кто может его получить. В целом, карта Hak Milik предназначена для граждан Индонезии, и иностранное физическое лицо не следует указывать в качестве прямого владельца «Хак Милик». Именно поэтому при виде объявления о продаже «виллы в полной собственности» необходимо задать уточняющий вопрос. В объявлении может упоминаться существующее право собственности на земельный участок, принадлежащее индонезийскому владельцу, без указания того, какое право вы получите.

Право аренды: Hak Sewa

«Hak Sewa Untuk Bangunan» — это закреплённое в Основном аграрном законе понятие, касающееся землепользования. Оно позволяет физическому или юридическому лицу использовать земельный участок, находящийся в частной собственности другого лица, для целей застройки в обмен на уплату арендной платы. В сделках на Бали фактические права и обязанности в значительной степени определяются договором аренды. Землевладелец сохраняет право собственности на землю, а вы обладаете договорным правом, обычно закреплённым в нотариальном акте, которое позволяет вам занимать данный участок, а зачастую — строить на нём или эксплуатировать объект недвижимости.

Аренда недвижимости на Бали не сравнима с арендой квартиры на год. В зависимости от условий сделки значительная часть или вся арендная плата может вноситься авансом, покупатели могут финансировать строительство, а также рассчитывать на передачу или перепродажу своих оставшихся договорных прав, если это разрешено соглашением. Именно это делает договор основным активом. Первоначальный срок, механизм продления и права на передачу определены в соглашении, а не в рамках стандартного пакета, предусмотренного законодательством.

Необходимо также внимательно подходить к вопросу права на приобретение. Основной аграрный закон включает иностранцев, проживающих в Индонезии, в число потенциальных владельцев «Hak Sewa», однако в каждой конкретной сделке следует проверять иммиграционный статус покупателя и предполагаемую структуру сделки.

Характеристика	Право аренды / Hak Sewa	Право полной собственности / Hak Milik
Характер права	Договорное право на использование земельного участка под застройку в течение оговоренного срока	Наиболее надежное зарегистрированное право собственности на земельный участок
Право собственности на землю	Проживает у землевладельца	Проводится действующим обладателем титула
Типовой держатель	Индонезийские стороны и соответствующие требованиям иностранные стороны при условии соблюдения правил допустимости и с учетом особенностей конкретной сделки	Граждане Индонезии
Имеет ли право иностранное физическое лицо?	Возможно. Индонезийское законодательство допускает, что право на Hak Sewa могут иметь соответствующие критериям иностранцы, однако перед подписанием договора необходимо уточнить иммиграционные требования и требования к правовому статусу, а также конкретные условия договора.	Нет, не напрямую
Продолжительность	Установлено в соответствии с соглашением	Срок аренды не ограничен
Требуется ли расширение?	Да, если вы хотите остаться после окончания срока	Не применимо
Передача/перепродажа	Зависит от условий договора и согласия землевладельца	Передача права собственности в соответствии с нормами земельного права
Тенденция в динамике первоначальных затрат	Часто такие объекты предлагаются по более низкой начальной цене, однако она зависит от конкретного объекта и структуры сделки	Зависит от конкретного случая; как правило, предполагает получение права собственности на земельный участок
Основной риск	Неубедительный контракт, неопределённость с продлением, короткий оставшийся срок	Право на участие, дефекты в праве собственности, ошибки в структуре
Типичный пример использования на Бали	Виллы для жителей и инвесторов, отвечающих установленным требованиям	Земельные участки, принадлежащие индонезийским собственникам
Регистрация	Договорные проценты; не то же самое, что владение зарегистрированным правом собственности на земельный участок	Зарегистрированное право собственности на земельный участок, принадлежащее правомочному владельцу по праву «Хак Милик»

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью на Бали на праве полной собственности?

Не в прямом смысле. Иностранное физическое лицо не может владеть «Хак Милик» от своего имени. Именно в этом и заключается источник большинства недоразумений, поэтому стоит разграничить три понятия, которые люди часто смешивают: покупка здания, владение правом на землю и фактическое управление недвижимостью.

Иностранец, отвечающий соответствующим требованиям, может на законных основаниях приобрести виллу и обладать правами, позволяющими ему проживать в ней, сдавать её в аренду (если это разрешено) и продавать оставшиеся права. Однако он не может стать зарегистрированным владельцем земли под виллой по праву «Хак Милик».

Объявления о продаже только усугубляют путаницу. Агент может указать «право полной собственности», поскольку земля зарегистрирована как «Hak Milik» на имя нынешнего владельца, поскольку продавец намеревается продать землю индонезийскому покупателю или просто в качестве маркетингового лозунга. Ни один из этих вариантов не дает вам представления о том, какое право собственности вы получите.

Если недвижимость на Бали рекламируется как «в полной собственности», уточните, какое зарегистрированное право на землю будет принадлежать вам и на чье имя оно будет оформлено после завершения сделки.

В приведенных ниже разделах рассматриваются существующие правовые конструкции. Если в предложении иностранцу обещают предоставление личного права «Хак Милик» без объяснения правового механизма, следует рассматривать это как вопрос, оставшийся без ответа, а не как решенный вопрос.

Другие права собственности для иностранных покупателей

В дискуссиях о владении иностранными инвесторами регулярно упоминаются ещё два права. Их часто смешивают, поэтому полезно проводить между ними чёткое разграничение.

Хак Пакай

«Хак Пакай» — это зарегистрированное право на землю. В соответствии с действующим законодательством иностранцы, отвечающие установленным критериям, также могут владеть определённой жилой недвижимостью при условии соблюдения соответствующих требований в отношении земельных прав и иммиграционного законодательства. Это официальное право в рамках национальной земельной системы, регулируемое «Основным аграрным законом», а в последнее время также Постановление правительства № 18 от 2021 года. В число лиц, имеющих право на владение, могут входить иностранцы, отвечающие установленным законом требованиям.

Фраза «соответствовать установленным законом условиям» имеет большое значение. Право на приобретение зависит от статуса покупателя и его иммиграционных документов, а также от вида недвижимости и типа земельного участка, на котором она расположена. Правила также предусматривают минимальные ценовые пороги для жилой недвижимости, находящейся в собственности иностранцев, которые устанавливаются Министерством земельных ресурсов и периодически пересматриваются. Действующее постановление министерства гласит: Постановление министра ATR/BPN № 1241/SK-HK.02/IX/2022, и прежде чем ориентироваться на какие-либо пороговые значения, следует проверить текущую версию. Чем шире Каталог нормативных актов ATR/BPN о земельных правах иностранцев показывает, что ещё следует учитывать.

По этой причине, Нельзя исходить из того, что любая вилла на Бали может быть оформлена по системе «Хак Пакай». Необходимо проверить конкретный объект недвижимости с учетом статуса земельного участка, прав продавца и соответствия покупателя установленным требованиям. Сроки действия, продления и возобновления определены в нормативных актах и варьируются в зависимости от типа земельного участка, поэтому рекомендуется уточнить их в действующей редакции у квалифицированного консультанта, а не полагаться на рекламную брошюру.

HGB и PT PMA

«Хак Гуна Бангунан» (HGB) — это право на строительство и владение зданиями на земельном участке в течение ограниченного срока. Это зарегистрированное право на землю, и оно не Hak Milik. К правомочным владельцам относятся индонезийские юридические лица, в число которых могут входить компании с иностранным капиталом, зарегистрированные в Индонезии.

Эта компания — PT PMA. PT PMA — это организационно-правовая форма, а не вид права собственности на землю. При условии надлежащей организации и соблюдения всех требований она может обладать определенными правами на землю, такими как HGB, в соответствии со своим назначением и лицензиями. Права Hak Milik ей не предоставляются.

По этой причине описание PT PMA как «способа получения права полной собственности» неверно отражает суть данной системы. PT PMA может быть актуальна в тех случаях, когда покупатель действительно ведет бизнес, имея надлежащую лицензию, однако целесообразность её использования зависит от вида коммерческой деятельности, инвестиционных требований, лицензирования, налогового статуса и соответствующих прав на землю. Она сопряжена с обязательствами по регистрации компании, отчетности и уплате налогов, которые сохраняются на протяжении всего срока существования компании. В первую очередь это бизнес-решение, а уже во вторую — решение, касающееся недвижимости.

Структура	Кто сможет это выдержать	Зарегистрировано ли право собственности на земельный участок?	На основе срока действия	Общее применение	Основной аспект
Хак Милик	Граждане Индонезии	Да	Срок аренды не ограничен	Земля, находящаяся в долгосрочном владении граждан	Недоступно для иностранных граждан
Хак Сева	Индонезийские участники и иностранные участники, отвечающие установленным критериям	Нет, это право, предусмотренное договором	Установлено договором аренды	Виллы и земельные участки для проживания или сдачи в аренду	Формулировка договора, правомочность держателя и надежность землевладельца
Хак Пакай	Лица, имеющие право на участие, в число которых в определенных случаях могут входить иностранцы	Да	Первоначальный срок, продление и возобновление в соответствии с положениями, в зависимости от типа земельного участка	Проживание в объекте недвижимости, отвечающем установленным критериям	Право на участие и соответствие объекта недвижимости требованиям
HGB через соответствующую индонезийскую компанию / PT PMA	Индонезийские юридические лица, в том числе должным образом учрежденные PT PMA	Да	Первоначальный срок, продление и возобновление в соответствии с положениями, в зависимости от типа земельного участка	Бизнес, гостиничный бизнес и структурированные инвестиции	Корпоративное соответствие нормативным требованиям, лицензирование и налогообложение

Как устроена система аренды на Бали

Поскольку договор аренды представляет собой договор, не существует двух одинаковых соглашений. Полезный способ ознакомиться с ним — проследить весь срок действия договора от момента подписания до его истечения.

Начало и продолжительность. В договоре должны быть указаны дата вступления в силу, первоначальный срок действия и, следовательно, точная дата окончания. Договор аренды, который «действует в течение 25 лет» с неопределённой даты, невозможно оценить. Оставшийся срок имеет наибольшее значение при перепродаже, поскольку следующий покупатель приобретает только то, что осталось.

Расширение. Во многих контрактах на Бали встречается формулировка типа «30 + 20 лет». Сама по себе эта формула мало что значит. Она может означать ваше право на продление, опцию, зависящую от согласия землевладельца, или надежду на пересмотр условий по рыночной цене. Эти варианты различаются по четырем пунктам: на какой срок продлевается договор, кто должен подписать документ, когда необходимо подать уведомление и как рассчитывается цена.

Означает ли «25 + 25 лет», что у вас договор аренды сроком на 50 лет?
Не обязательно. Это может означать, что 25 лет уже гарантированы, а ещё 25 лет будут предоставлены только при выполнении определённых условий. Необходимо выяснить, является ли дополнительный срок обязательным условием или лишь предметом будущих переговоров, обязан ли землевладелец его предоставить, когда он может быть реализован и является ли его цена фиксированной, рассчитанной по формуле или определяемой в ходе будущих рыночных переговоров.

Обещанное продление не имеет практически никакой ценности, если в соглашении не указано, на какой срок оно действует, кто должен его предоставить, когда оно может быть реализовано и как будет устанавливаться цена.

«Возобновляемый», «продлеваемый» и «продление по фиксированной цене» — это три разных договорных понятия. Чётко сформулированное соглашение о продлении контракта с фиксированной ценой может обеспечить значительно большую ценовую определённость, при условии, что данное положение является действительным, подлежит принудительному исполнению и может быть реализовано в соответствии с указанными в нём условиями.

Передача, уступка и субаренда. Уточните, можете ли вы продать оставшиеся права, требуется ли на это согласие землевладельца и взимается ли за это какая-либо плата. Задайте те же вопросы в отношении субаренды или сдачи виллы в аренду. Договор аренды, запрещающий передачу прав, может ограничить ваши возможности выхода из сделки, независимо от того, насколько привлекательна данная недвижимость.

Продажа земли и смерть. В договоре должны быть оговорены последствия в случае продажи земельного участка собственником или его смерти. Кроме того, в нем должно быть предусмотрено, что произойдет в случае смерти арендатора, в том числе вопрос о том, могут ли наследники перенять оставшийся срок аренды. Продажа земельного участка не должна автоматически означать прекращение действия вашего договора аренды. Последствия зависят от применимых индонезийских норм и условий договора, поэтому ваш юрист должен уточнить, будут ли действующий договор аренды и любые отдельные права на продление обязательными для нового владельца. Рассматривайте текущий срок аренды и возможность его продления в будущем как отдельные вопросы. Не следует полагать, что права переходят к наследникам автоматически. Уточните эту позицию в проекте документа и проконсультируйтесь с индонезийским юрисконсультом.

Здания и окончание семестра. Уточните, кому принадлежит любое сооружение, которое вы строите или ремонтируете, и что произойдет по истечении срока действия договора: демонтаж, передача права собственности землевладельцу, выплата компенсации или заключение нового договора. Если в договоре об этом ничего не сказано, исход становится значительно менее предсказуемым и может зависеть от применимого законодательства, других документов по сделке и результатов любого последующего урегулирования спора.

Что происходит по истечении срока аренды?

Ситуация	Чего следует ожидать покупателю
Срок аренды ещё составляет много лет	Вы продолжаете пользоваться недвижимостью в соответствии с условиями соглашения
Вы хотите продать до истечения срока действия	Уточните, разрешено ли выделение участка и требуется ли для этого согласие землевладельца или уплата сбора
Существует возможность расширения	Уточните, когда можно воспользоваться этой опцией, кто должен её предоставить и как рассчитывается цена продления
В приложении указано «по рыночной цене»	Будущие расходы носят неопределённый характер и могут потребовать переговоров
Продления, имеющего юридическую силу, не существует	Не следует полагать, что землевладелец обязан предложить иные условия
Срок аренды подходит к концу	Действие договорного права прекращается, если оно не было продлено или заменено
На участке остаются постройки	В договоре должно быть четко указано, что с ним произойдет; не следует полагаться на то, что вам будет выплачена компенсация или что вы сохраните право собственности

В надежном договоре аренды должны быть четко оговорены следующие условия:

• точную дату начала, первоначальный срок и дату окончания;
• продление: срок, срок уведомления, условия и механизм ценообразования;
• кто подписывает продление и что происходит, если он отказывается или его невозможно найти;
• ваше право на передачу, продажу, субаренду или сдачу в аренду, а также любое согласие или комиссионные;
• что произойдет, если земельный участок будет продан, обременен ипотекой или передан по наследству;
• что произойдет в случае смерти одной из сторон;
• право собственности на здание и порядок его утилизации по истечении срока эксплуатации;
• разрешенное использование, доступ, коммунальные услуги, а также ответственность за уплату налогов и сборов.

Аренда или право собственности: что выбрать для инвестиций

Инвестиции в недвижимость на Бали могут оказаться разумным решением для одних покупателей и невыгодным — для других. Ничто здесь не является гарантией доходности, а рыночные показатели, приведенные в материалах агентств, следует рассматривать как утверждения, которые необходимо проверять, а не как установленные факты.

Экономическая логика здесь довольно проста. Право аренды зачастую предлагается на рынке по более низкой первоначальной цене, чем сопоставимая сделка, связанная с зарегистрированным правом собственности на землю с более длительным сроком действия, однако цены значительно варьируются в зависимости от объекта недвижимости и структуры сделки. Взамен вы соглашаетесь с ограниченным сроком действия права и полагаетесь на договор в отношении любых прав, выходящих за его пределы. Арендатор не владеет правом собственности на землю, поэтому любое увеличение стоимости земельного участка не приносит ему автоматической выгоды. Тем не менее рыночная стоимость права аренды может как расти, так и падать.

Оставшийся срок аренды — один из факторов, которые покупатели учитывают при перепродаже. Это не единственный фактор, и его нельзя выразить в виде чёткого годового процента. На цену влияют такие факторы, как местоположение, качество строительства, наличие разрешений, надежность положения о продлении договора, спрос в данном районе и общая конъюнктура рынка. Скептически относитесь к любой формуле, которая «амортизирует» договор аренды на фиксированную сумму каждый год.

Пример: Предположим, что вилла изначально была сдана в аренду на 30 лет. Первый арендатор продает свои договорные права через восемь лет. Новый покупатель не должен рассматривать эту виллу как «объект с 30-летней арендой»: до истечения первоначального срока остаётся примерно 22 года, если только не предусмотрено отдельное законное продление. Этот оставшийся срок следует учитывать при оценке покупной цены, срока перепродажи и риска, связанного с продлением договора аренды.

Этот эффект можно продемонстрировать с помощью простого гипотетического примера. Покупатель А рассматривает виллу, срок аренды которой составляет 27 лет. Покупатель Б рассматривает похожую виллу по соседству, срок аренды которой значительно короче. При прочих равных условиях покупатель А получает более длительный период пользования и, если сдача в аренду разрешена законом и оформлена надлежащим образом, более длительный потенциальный период получения дохода. Кроме того, вилла может оказаться более привлекательной для некоторых будущих покупателей именно из-за более длительного оставшегося срока аренды. Покупатель Б, возможно, заплатит меньше, но у него будет более короткий период пользования, ему раньше придется решать вопрос о продлении договора, и ему может быть сложнее перепродать недвижимость. Ни одна из этих сделок не является автоматически более выгодной: всё зависит от цены, условий продления и того, как каждый из покупателей намерен использовать данную недвижимость.

Другие элементы, которые должны присутствовать в любой инвестиционной модели:

• денежный поток от аренды, за вычетом расходов на управление, налогов, расходов на техническое обслуживание и периодов простоя, и только в тех случаях, когда использование помещений в аренду разрешено и лицензировано;
• капитальные затраты на ремонт или мебель;
• расходы на продление срока, если в договоре не оговорена цена;
• конечная стоимость, которая зависит от оставшегося срока действия, прав на передачу и спроса со стороны покупателей.

Рассчитайте показатели исходя из собственных предположений и проверьте их на случае, когда срок владения окажется короче ожидаемого.

Сценарий покупателя	Структура для изучения	Почему	Вопросы для проверки
Дом для отдыха на 10–15 лет	Аренда (Hak Sewa)	Может подходить для определенного периода владения и часто предлагается по более низкой начальной цене	Остаточный срок значительно превышает срок, предусмотренный вашим планом? Можете ли вы продать или уступить права? Соответствуете ли вы критериям, предъявляемым к держателю?
Инвестор в сфере аренды вилл	Аренда или лицензионная организационно-правовая форма, в рамках которой ведется предпринимательская деятельность	Зависит от срока владения и разрешений на сдачу в аренду	Разрешено ли сдавать жилье в аренду в соответствии с правилами зонирования и лицензирования? Кто отвечает за уплату налогов?
Постоянный житель	Право аренды с возможностью значительного продления или «Хак Пакай» (Hak Pakai), если это предусмотрено	Для проживания в течение многих лет необходима гарантия срока проживания	Какие условия являются обязательными, а какие зависят от согласия? Соответствуете ли вы и объект недвижимости этим требованиям?
Компания/оператор	Соответствующая лицензированная организационно-правовая форма и соответствующие права на землю	В зависимости от вида деятельности коммерческая деятельность может повлечь за собой необходимость получения лицензии на ведение бизнеса и соблюдения требований, предъявляемых к юридическим лицам	Требуется ли для данной деятельности какая-либо лицензия? Каковы текущие расходы, связанные с соблюдением нормативных требований и уплатой налогов?
Покупатель, ориентированный на межпоколенческое владение	Стоит рассмотреть возможность создания «Хак Пакай» или структурированной холдинговой компании, предварительно проконсультировавшись с юристом	Права наследников и планирование наследства требуют четко определенных рамок	Что происходит после смерти? Могут ли наследники унаследовать это право?
Покупатель, для которого приоритетом является низкая начальная стоимость	Арендованное имущество	Часто продаются по более низкой начальной цене, хотя она может варьироваться	Компенсируется ли более низкая цена краткосрочными условиями или неэффективными положениями?

Риски, которые покупатели часто упускают из виду

При совершении сделок с недвижимостью на Бали могут возникать повторяющиеся юридические и практические проблемы, связанные с правом собственности, условиями договоров, разрешениями, землепользованием и неполной проверкой объекта. Многие из них сводятся к тому, о чём вначале никто не поинтересовался.

К числу распространенных рисков относятся:

• Договоренности о выдвижении кандидатов: иностранец, поручивший индонезийскому физическому лицу оформление права собственности от его имени.
• Неполное положение о продлении: оптимистичная фраза вместо механизма, обеспечивающего соблюдение.
• Устные обещания: заверения продавца или агента, которые не отражены в подписанном договоре купли-продажи.
• Проблемы с земельным свидетельством: неясность в вопросах права собственности, несоответствие границ или несогласованность данных.
• Существующие ипотечные кредиты или обременения зарегистрированные в отношении данного земельного участка.
• Несоответствие зонирования: использование по назначению в этой зоне запрещено.
• Разрешения на строительство и согласования которые отсутствуют или не соответствуют тому, что было построено на самом деле.
• Полномочия продавца: лицо, ставящее подпись, может не быть лицом, уполномоченным на подпись.
• Права семьи: Наследники или супруги могут обладать правами на земельный участок, если это предусмотрено законом.
• Неясность в отношении прав на передачу или субаренду которые ограничивают ваши возможности выхода.
• Коммерческое использование и право собственности: Наличие права собственности на недвижимость — это не то же самое, что наличие разрешения на ведение бизнеса по сдаче её в аренду.
• Исходя из предположения о законности краткосрочной аренды или управление недвижимостью автоматически вытекает из ваших прав на эту недвижимость.

Предупреждающие признаки в объявлении о продаже недвижимости на Бали

Остановитесь и попросите предоставить документы, если в объявлении или от продавца звучат следующие утверждения:

• «право собственности для иностранцев» без указания конкретного зарегистрированного права на землю;
• «гарантированное продление» без указания условий продления и механизма ценообразования;
• «30 + 30 лет» без пояснения, какой из этих периодов уже гарантирован;
• «разрешена коммерческая аренда» без проверки зонирования и разрешений на ведение деятельности;
• «Адвокат не нужен, потому что нотариус всё проверяет»;
• «Владение через номинального владельца равносильно личному владению землёй»;
• «Вы всегда сможете перепродать», если в договоре аренды не указаны ограничения на переуступку.

Маркетинговая терминология не является доказательством юридической структуры. Попросите предоставить правоустанавливающий документ, договор и соответствующие разрешения.

Договоренности о назначении кандидатов

Некоторым покупателям предлагается схема, при которой индонезийское физическое лицо владеет правом «Хак Милик» от их имени на основании дополнительных соглашений. В данном руководстве не описывается, как выстраиваются такие схемы, и они не рассматриваются в качестве законного способа обойти правила, касающиеся права на приобретение недвижимости.

Правовая позиция совершенно ясна. Схемы с использованием номинальных владельцев, призванные обеспечить иностранцу фактический контроль над «Хак Милик», могут противоречить статьям 21 и 26(2) Основы аграрного права, которые касаются прямой и косвенной передачи прав «Хак Милик» иностранцам и могут быть признаны недействительными. Частные дополнительные соглашения не делают иностранца зарегистрированным владельцем по праву «Хак Милик». В случае возникновения спора, смерти, продажи или изменения правоотношений вы будете опираться на эти документы в отношении лица, чье имя указано в свидетельстве.

Если в свидетельстве о праве собственности на земельный участок указано чужое имя, а ваша защита основана на частном дополнительном соглашении, вы полагаетесь на этого человека, а не на данные реестра.

Любому, кому предлагают такой вариант, следует перед оплатой получить независимую юридическую консультацию у юриста, не имеющего финансовой заинтересованности в данной сделке.

Проверка благонадежности перед подписанием договора

Тщательная проверка — это то, что отличает договор, который вы понимаете, от того, который вы просто подписали. Ни один специалист не способен проверить всё в одиночку, поэтому целесообразно распределить работу.

Нотариус и PPAT выполняют разные юридические функции. Нотариус может оформлять нотариальные акты и другие документы в рамках своих законных полномочий, тогда как PPAT (специалист по земельным актам) специально уполномочен оформлять определенные документы, касающиеся прав на землю и сделок по регистрации земельных участков. В зависимости от сделки один специалист может занимать обе должности, однако эти роли не следует рассматривать как взаимозаменяемые. А независимый юрист проводит от вашего имени анализ правовых рисков, договора и структуры сделки. А бухгалтер или налоговый консультант охватывает вопросы налогообложения и, при необходимости, соблюдения компанией нормативных требований. В некоторых случаях вам также может понадобиться услуга геодезиста или архитектора. Участие нотариуса само по себе не делает невыгодную сделку безопасной.

Документы, которые необходимо запросить перед внесением залога

Прежде чем вкладывать средства, запросите копии документов, имеющих отношение к сделке. В зависимости от объекта недвижимости и структуры сделки вашему консультанту может потребоваться ознакомиться со следующими документами:

• действующий документ о праве собственности на земельный участок и данные о зарегистрированном владельце;
• удостоверение личности и полномочий лица, подписывающего от имени собственника;
• предлагаемый договор аренды или передачи;
• кадастровая информация/сведения об участке и границы участка;
• информация о действующем зонировании и разрешенных видах использования;
• разрешения на строительство и документы на виллу в том виде, в каком она была построена;
• документы, подтверждающие наличие зарегистрированных ипотечных залогов или иных обременений, если таковые имеются;
• документы, регулирующие доступ к дороге в тех случаях, когда дорога пересекает чужие земельные участки;
• корпоративные документы и лицензионные документы, если речь идет о компании с ограниченной ответственностью (PT PMA) или действующем предприятии.

Точный перечень документов зависит от вида права на землю, объекта недвижимости и характера сделки. Копии, предоставленные продавцом, следует проверять независимо, а не принимать на веру.

Выполняйте проверки по порядку:

1. Установите личность зарегистрированного собственника земельного участка. Убедитесь, что в земельном свидетельстве указано имя владельца, и что лицо, осуществляющее продажу или сдачу в аренду, является именно этим лицом либо должным образом уполномочено действовать от его имени.
2. Ознакомьтесь с земельным свидетельством и документом о праве собственности. Проверьте вид права собственности, кадастровые данные и границы, а также сравните их с участком, который вы посетили.
3. Обратите внимание на обременения. Узнайте об ипотеках, спорах, претензиях со стороны родственников и любых других зарегистрированных обременениях. Управление земельного кадастра (BPN) является компетентным органом, ответственным за ведение земельного кадастра.
4. Уточните зонирование и допустимые виды использования. Участок должен быть отнесен к той зоне, которая соответствует вашим планам — будь то жилая застройка, туристическое размещение или коммерческая деятельность.
5. Проверьте разрешения на строительство. Убедитесь, что разрешения на строительство имеются и что построенная вилла соответствует их условиям.
6. Подтвердите наличие доступа и коммунальных услуг. Наличие подъездных путей, водоснабжения, электроснабжения и канализации следует подтвердить документально, а не исходить из предположений.
7. Ознакомьтесь с условиями аренды. Следует зафиксировать даты начала и окончания, порядок продления и формулу расчета стоимости продления.
8. Ознакомьтесь с правилами передачи прав. Ознакомьтесь с условиями переуступки, сдачи в субаренду и перепродажи, включая порядок получения согласия и размер сборов.
9. Проверьте условия типа «что, если…». Что произойдет, если земельный участок будет продан? А если одна из сторон умрет? Кому будет принадлежать здание по истечении срока действия договора?
10. Уточните размер налогов и расходов. Уточните у налогового консультанта, какие налоги и сборы применимы к вашей покупке и к будущим доходам.
11. Проверьте права доступа. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду или управлять ею в коммерческих целях, уточните, какие лицензии для этого требуются.

Кроме того, убедитесь в том, что вы соответствуете требованиям, а также ознакомьтесь с актуальными ценовыми порогами для жилой недвижимости, находящейся в иностранной собственности, поскольку они подвергаются пересмотру. Указанные выше ссылки на источники ATR/BPN являются официальным отправным пунктом.

Пункт	Что необходимо проверить	Почему это важно
Срок и даты	Точная дата начала, первоначальный срок и дата окончания	Определяет, что именно вы покупаете
Расширение	Продолжительность, срок уведомления, кто подписывает, условия	Превращает надежду в право, подлежащее принудительному исполнению
Цена продления	Фиксированная сумма, формула или «по договоренности»	Позволяет избежать неожиданных расходов или тупиковой ситуации
Переуступка и перепродажа	Согласие, сборы и любые ограничения	Определяет ваши варианты выхода
Субаренда и использование в аренду	Разрешено ли это и при каких условиях	Влияет на планы по доходам
Продажа земельного участка	Имеет ли договор аренды обязательную силу для нового владельца	Обеспечивает вам защиту в случае продажи участка землевладельцем
Смерть или утрата дееспособности	Порядок действий в случае смерти собственника или арендатора земельного участка	Помогает избежать споров с наследниками
Право собственности на здание	Кому принадлежат улучшения, и что происходит по истечении срока действия	Определяет ваши инвестиции в строительство
График платежей	Рассрочка, залог и условия освобождения	Ограничивает риск до завершения подготовки документов
Разрешение споров	Применимое право, юрисдикция и язык	Определяет порядок решения проблем

Не уверены, какие объекты недвижимости соответствуют вашему бюджету и предпочтительной форме владения?
Ответьте на 4 вопроса о вашем бюджете, целях использования и предпочтительном районе на Бали, чтобы получить подборку объектов недвижимости, подобранных специально для вас.
[Найти подходящую недвижимость на Бали →]

Какая структура владения недвижимостью на Бали подходит именно вам?

Правильное решение следует принимать, исходя из фактов, касающихся именно вас, а не из описания в объявлении. Ваше гражданство и статус проживания определяют, какими правами вы можете обладать. Ваша цель — будь то личное использование, получение дохода от аренды или ведение бизнеса — определяет, насколько вам нужна определенность в сроках и какие условия лицензирования вам требуются. Бюджет и срок владения определяют, целесообразно ли заключать договор на ограниченный срок по предлагаемой цене.

Далее следует рассмотреть вопросы выхода из инвестиций и преемственности: насколько легко вам нужно будет перепродать активы и хотите ли вы, чтобы право владения перешло к семье. И, наконец, подумайте, насколько вы готовы мириться с неопределенностью. Надежное фиксированное продление отличается от обещания, которое зависит от землевладельца.

Выбирайте структуру только после того, как ответите на следующие вопросы:

• Каков мой правовой статус и какие права на землю я могу законно обладать?
• Буду ли я здесь жить, сдавать недвижимость в аренду или вести бизнес?
• Как долго я реально планирую держать его?
• Каков мой бюджет с учетом налогов, сборов и эксплуатационных расходов?
• Как я смогу продать или передать недвижимость, и кому?
• Насколько я готов мириться с расширением, которое не полностью защищено?
• Мне нужно зарегистрированное право на землю или достаточно договорного права?
• Нужна ли мне компания и смогу ли я покрыть расходы на обеспечение соблюдения нормативных требований?

Читатели, которые хотят ознакомиться со всем процессом покупки, а не только со структурой собственности, могут продолжить чтение нашего руководства по теме «Как иностранец может приобрести недвижимость на Бали“.

Не уверены, какие объекты недвижимости на Бали соответствуют вашему бюджету, предпочтительному району и форме владения? Ответьте на несколько вопросов и получите подборку объектов недвижимости, подобранных специально для вас.

Покупки за рубежом

Некоторые этапы процесса можно осуществлять дистанционно, в том числе проведение видеоосмотра, изучение документов и их подписание через представителей, если это допускается законодательством и нотариусом. Такое удобство не снижает стандарты проверки. Наоборот, оно повышает важность независимой проверки, поскольку вы не можете лично осмотреть участок, соседей или подъездную дорогу.

Воспользуйтесь услугами собственного юриста и, по возможности, закажите независимую экспертизу участка и здания. Следите за тем, чтобы движение денежных средств и документов шло синхронно, то есть выплаты были привязаны к подтвержденным этапам работ. Практическое руководство по выполнению этих шагов см. в нашем руководстве «Дистанционная покупка недвижимости на Бали“.

Собираетесь совершить покупку, находясь за пределами Индонезии?
Сообщите нам свой бюджет, предпочтительный район и цель использования, и мы подберем для вас объекты недвижимости, соответствующие этим критериям, прежде чем вы начнете организовывать просмотры.
[Составить список подходящих объектов недвижимости →]

Более безопасный способ приобретения недвижимости на Бали

Порядок принятия решений имеет большое значение. Сначала определите, какую юридическую структуру вы имеете право использовать. Затем изучите конкретный документ о праве собственности на земельный участок, полномочия продавца и договор купли-продажи. Только после этого следует сравнивать цены и оценивать, насколько выгодна сделка с точки зрения инвестиций. Именно из-за нарушения этого порядка покупатели в итоге получают привлекательную виллу, но оказываются в невыгодном юридическом положении.

На протяжении всего процесса помните об одном: слово «freehold» в объявлении о продаже практически ничего не говорит иностранному покупателю о праве, которое будет зарегистрировано в его пользу. Уточняйте конкретное право, имя владельца, срок действия, а также условия, регулирующие продление, передачу и прекращение действия права, и обязательно проверите их независимым экспертом до того, как состоится передача денежных средств.

Данная статья носит исключительно информационный характер. Она не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Нормы законодательства Индонезии зависят от вашего статуса, объекта недвижимости, земельного участка и действующего законодательства, поэтому любую конкретную сделку следует согласовать с квалифицированными индонезийскими специалистами.