Да — но с важными оговорками. Иностранные граждане не могут владеть «Хак Милик» — самой надежной формой права собственности на землю в Индонезии, которая предоставляется исключительно гражданам Индонезии.

Тем не менее у иностранных покупателей есть несколько признанных законом способов:

Аренда (Hak Sewa): договорное право на пользование имуществом в течение оговоренного срока.
Hak Pakai (право пользования): зарегистрированное право на земельный участок жилого назначения, предоставляемое иностранцам, отвечающим установленным требованиям.
PT PMA + HGB: Индонезийская компания, занимающаяся иностранными инвестициями, может обладать соответствующим правом на землю, таким как HGB (Hak Guna Bangunan, или право на застройку).

Выбор подходящей структуры зависит от целей покупателя, его правомочности, предполагаемого срока владения, а также от того, приобретается ли недвижимость для личного пользования или через компанию в целях ведения реальной коммерческой деятельности.

Первый вопрос заключается не в том, «Какую виллу мне купить?», а в том, «Какая правовая форма владения соответствует моим планам относительно владения и использования этой виллы?»

Покупка недвижимости на Бали: краткий ответ

Иностранцы могут приобретать недвижимость на Бали или управлять ею с помощью различных юридических структур, однако они не могут владеть ею лично Хак Милик (право безусловного владения землей).

Вопрос	Краткий ответ
Может ли иностранец лично владеть земельным участком на Бали на праве полной собственности?	Нет — звание «Хак Милик» присваивается только гражданам Индонезии
Основные структуры иностранных покупателей	Аренда / Hak Sewa, Hak Pakai или PT PMA с соответствующим правом на землю, например HGB
Типичный срок аренды, предлагаемый на рынке	Часто первоначально около 25–30 лет; права на продление зависят от условий договора
Хак Пакай	Зарегистрированное право, предоставляемое иностранцам, отвечающим установленным требованиям, в отношении соответствующего жилого имущества
ПТ ПМА	Индонезийская компания, занимающаяся иностранными инвестициями; право на землю принадлежит компании, а не акционеру лично
Можно ли сдать эту недвижимость в краткосрочную аренду?	Только в тех случаях, когда это допускается в соответствии с зонированием, назначением здания, организационной структурой предприятия и условиями лицензирования
Можно ли получить вид на жительство при покупке недвижимости?	Нет — оформление иммиграционного статуса — это отдельная процедура
Самая важная проверка перед оплатой	Право собственности на земельный участок, зонирование, разрешения на строительство, полномочия продавца/застройщика и договор
Можно ли купить квартиру на стадии строительства?	Да, но в отношении застройщика, земельного участка, разрешений, этапов оплаты и договора требуется дополнительная проверка

Конкретные налоги, минимальная стоимость недвижимости, требования к документации и допустимые виды использования зависят от структуры собственности и условий сделки.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Бали?

Да — с важными оговорками. Иностранные граждане не могут владеть «Хак Милик» (Hak Milik) — самой надежной формой права собственности на землю в Индонезии, которая зарезервирована для граждан страны. Однако индонезийское законодательство предусматривает несколько признанных способов, с помощью которых иностранцы могут на законных основаниях приобретать и использовать недвижимость. К ним относятся долгосрочные договорные договоры аренды (Hak Sewa), зарегистрированное право пользования жилым помещением (Hak Pakai), доступное иностранцам, отвечающим соответствующим требованиям, а также права на землю, принадлежащие через индонезийскую компанию с иностранными инвестициями (PT PMA) в форме HGB (Hak Guna Bangunan, или право на застройку). Выбор подходящего способа зависит от целей покупателя, его соответствия требованиям, срока владения, а также от того, осуществляет ли он покупку как физическое лицо или через компанию.

Распространенное утверждение о том, что «иностранцы не могут покупать недвижимость на Бали», преувеличивает степень ограничений. Более точно будет сказать, что иностранцы не могут лично владеть земельными участками на праве полной собственности, но они могут на законных основаниях владеть правами аренды, зарегистрированными правами пользования или корпоративными правами на землю — причем каждое из этих прав регулируется собственными правилами.

Что следует выяснить иностранному покупателю перед началом поиска:

Цель: личное жилье, доход от аренды или перепродажа/инвестиции?
Срок владения: краткосрочное использование, долгосрочное проживание или владение на протяжении нескольких поколений?
Автомобиль, находящийся в собственности: физическое лицо или юридическое лицо?
Тип недвижимости: Готовая недвижимость/недвижимость на вторичном рынке или объект на стадии строительства/в процессе застройки?
Статус проживания: Есть ли у вас вид на жительство в Индонезии или планируете ли вы его получить?

Эти пять вопросов позволят существенно сузить круг возможных организационно-правовых форм и, соответственно, определить, какие объекты недвижимости следует учитывать при оценке.

Различие между право собственности на земельные участки, права аренды, права на проживание в жилых помещениях и корпоративные права Это не просто вопрос терминологии. От этого зависит, что вы сможете делать с объектом недвижимости, как долго вы сможете владеть им, что произойдет по истечении срока, можно ли передать права на него другим лицам и какую защиту вы получите в случае возникновения спора. Выбранная вами структура должна соответствовать вашим реальным планам, а не просто быть той, которую продавцу проще всего предложить.

Объяснение вариантов владения недвижимостью на Бали

Три основные правовые структуры, доступные иностранным покупателям недвижимости на Бали, функционируют на основе различных правовых механизмов и подходят для разных категорий покупателей. Ни одна из них не является просто «безопасным вариантом». Каждая из них сопряжена с определенными компромиссами, и правильный выбор зависит от индивидуальных обстоятельств.

Право аренды / Hak Sewa

«Хак Сева» (Hak Sewa) — право аренды — представляет собой договорное соглашение между покупателем и землевладельцем. Арендатор не приобретает право собственности на земельный участок; это право остается у стороны, уполномоченной по закону предоставлять аренду. В обмен на оговоренную плату арендатор получает право пользоваться объектом недвижимости в течение оговоренного срока.

Тщательно составленный договор аренды, оформленный в виде соответствующего нотариального акта, может служить гораздо более весомым договорным доказательством, чем неформальная договоренность, однако он не превращает договор аренды в зарегистрированное право собственности на земельный участок. Юридическая сила договора аренды в значительной степени зависит от качества самого договора и состояния соответствующего права собственности на земельный участок.

Перед подписанием необходимо внимательно ознакомиться с рядом условий:

Первоначальный срок и возможность продления. Договор аренды, который обычно обозначается как «25+25» или «30+30», не означает 50 или 60 лет аренды с одинаковыми условиями. Первоначальный срок — это период, уже оговоренный в договоре. Продление является отдельным положением — его юридическая сила полностью зависит от того, как сформулирован данный пункт. Положение о продлении может варьироваться от необязывающего соглашения о проведении переговоров по будущему договору аренды до механизма, заранее фиксирующего или определяющего срок продления и цену. Покупателям не следует рассматривать предлагаемую формулу «25+25» как 50 лет равной гарантии, пока индонезийский юрист не подтвердит, что механизм продления является юридически обязательным к исполнению в том виде, в котором он сформулирован.
Механизм ценообразования на расширение. В некоторых контрактах оговаривается формула расчета или максимальный предельный тариф для продления. Такие условия значительно выгоднее, чем пересмотр условий на открытых условиях. Если в контракте ничего не сказано о цене, следует исходить из того, что по истечении первоначального срока вам придется вести переговоры на условиях рыночных ставок.
Переуступка и перепродажа. Позволяет ли договор аренды продать или передать вашу долю третьей стороне? Требуется ли для этого согласие землевладельца, и на каких условиях? Ограничение на передачу прав может существенно сузить ваши возможности по выходу из сделки.
Положения о наследовании. Можно ли унаследовать право аренды? В каком порядке это происходит? Что произойдет, если землевладелец умрет, а земля перейдет к нескольким наследникам?
Благоустройство и строительство. Кому принадлежат сооружения, построенные на земельном участке в течение срока аренды? Порядок действий в отношении зданий, улучшений и других активов по истечении срока аренды зависит от условий договора аренды и применимого законодательства Индонезии, поэтому в договоре должно быть прямо оговорено, что с ними произойдет.
Конец семестра. Когда срок аренды, предусмотренный договором, истекает без действительного продления, договорное право арендатора на пользование земельным участком прекращается. Порядок действий в отношении любых зданий или улучшений на данный момент определяется конкретным договором аренды и применимым законодательством, а не каким-либо единым универсальным правилом.

Аренда широко используется на рынке недвижимости Бали, ориентированном на иностранных покупателей. Она может быть подходящим вариантом для покупателей, которые осознают, что приобретают договорное право, ограниченное по сроку, и которые проверили право собственности на земельный участок, полномочия землевладельца на сдачу в аренду, а также договорные условия, регулирующие продление и переуступку права аренды. Требования к правомочности и документации, применимые к конкретной сделке по аренде, зависят от юридической формы договора аренды и конкретных обстоятельств; их следует уточнить у индонезийского нотариуса или юридического консультанта перед подписанием договора.

Начало продаж на Бали

от $220 200

AKAI TOWNHOUSE

Бали, Перенан

от 100м²

2026

от 40м²

от 75м²

от 50м²

от 142,7м²

Хак Пакай

«Hak Pakai» дословно переводится как «право пользования». В отличие от «Хак Сева», это не просто договор между сторонами — это зарегистрированное право на землю, которое фигурирует в свидетельстве о праве собственности на землю, выданном и зарегистрированном Министерством аграрных вопросов и территориального планирования / Национальным земельным агентством Индонезии (Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional — ATR/BPN). Это существенное юридическое различие. Зарегистрированное «Hak Pakai» представляет собой правовой титул, занесенный в официальный земельный реестр и имеющий силу в отношении третьих лиц, а не только в отношении землевладельца, с которым вы заключили договор.

Иностранные граждане могут получить право на владение жилой недвижимостью на условиях «Хак Пакай», если они соответствуют требованиям, касающимся иммиграционных документов, а также другим критериям, предусмотренным действующим законодательством Индонезии. Перед совершением покупки необходимо уточнить у ATR/BPN, а также у квалифицированного индонезийского PPAT или юридического консультанта, какие именно документы требуются для конкретной сделки — не следует делать выводы о применимых правилах на основании общих описаний.

Данное право связано с использованием недвижимости в жилых целях и подпадает под действие установленного правительством минимального порога цены на недвижимость. Минимальная цена, действующая на Бали, определена в постановлении министерства, а именно: Постановление министерства № 1241/SK-HK.02/IX/2022 от ATR/BPN — и перед тем, как приступить к работе, следует сверить их с текущей версией этого документа, поскольку цифры могут быть обновлены.

Минимальная стоимость недвижимости для иностранных покупателей на Бали

В соответствии с Постановлением министра № 1241/SK-HK.02/IX/2022 минимальные стоимости недвижимости, применимые к приобретению жилья на Бали иностранными гражданами, отвечающими установленным требованиям, составляют:

Тип недвижимости	Минимальное значение на Бали
Одноэтажный дом (rumah tapak)	5 миллиардов индонезийских рупий
Квартира (satuan rumah susun)	2 миллиарда индонезийских рупий

Данные пороговые значения применяются в рамках законодательства о владении жилой недвижимостью иностранцами и не следует путать их с требованиями к запрашиваемой цене при заключении обычного договора аренды. Поскольку нормативные акты могут изменяться, покупателям следует уточнить действующие на момент совершения сделки пороговые значения в ATR/BPN, а также у своего PPAT или индонезийского юридического консультанта.

Срок действия и условия продления права «Хак Пакай» регулируются Постановление правительства № 18 от 2021 года, который в настоящее время является основным нормативным актом, регулирующим права на землю, регистрацию земельных участков и связанные с этим вопросы в Индонезии. Как и в случае с любым зарегистрированным правом на землю, конкретные условия — включая срок действия, условия получения права и его продление — следует сверить с действующей редакцией нормативного акта и согласовать с квалифицированным индонезийским PPAT перед заключением любой сделки.

Система «Хак Пакай» обычно считается более надежной структурой, чем чисто договорная аренда, поскольку она предполагает наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок. Однако она требует от покупателя соответствия определенным квалификационным критериям, а объект недвижимости должен соответствовать установленному минимальному ценовому порогу; кроме того, она ограничивается использованием в жилых целях. Этот вариант доступен не всем иностранным покупателям.

PT PMA и HGB

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) — это индонезийская компания с ограниченной ответственностью, созданная с привлечением иностранных инвестиций. Это не структура частной собственности — это юридическое лицо. Когда иностранный покупатель приобретает недвижимость «через PT PMA», право собственности на землю принадлежит компании, а не физическому лицу. Физическое лицо владеет акциями компании.

Земельные права, которыми может обладать компания PT PMA, включают HGB (Hak Guna Bangunan — право на застройку), которое позволяет компании осваивать и использовать земельный участок в коммерческих целях. Согласно законодательству Индонезии это законное право компании на землю, однако оно сопряжено с рядом обязательств: компания должна вести надлежащий бухгалтерский учет, подавать налоговые декларации, действовать в соответствии с заявленными целями деятельности, иметь соответствующие лицензии на ведение бизнеса, а также соблюдать все применимые требования к капиталу и операционной деятельности.

PT PMA не является механизмом, позволяющим иностранному физическому лицу лично владеть земельным участком на Бали на праве полной собственности. Право на землю принадлежит компании, а не отдельному акционеру. Это различие имеет значение с точки зрения налогообложения, планирования преемственности, ответственности, а также в случае ликвидации компании или смены владельца акций.

Структура PT PMA может быть подходящей для покупателя, который действительно намеревается вести бизнес в сфере аренды или гостеприимства, получил квалифицированную юридическую и налоговую консультацию и понимает обязательства по постоянному соблюдению нормативных требований. Как правило, она не подходит в качестве чисто личного инструмента владения жилой недвижимостью — одной виллой — без законной коммерческой цели и надлежащей организационной структуры.

Договоренности с кандидатами

Схема с использованием номинального владельца предполагает, что иностранный покупатель оформляет индонезийский земельный участок, находящийся в собственности по праву «Хак Милик», на имя гражданина Индонезии, как правило, посредством договора займа или доверенности, призванных обеспечить иностранной стороне фактический контроль. Данный подход не является общепризнанным или юридически надежным способом. Зарегистрированное право «Хак Милик» остается на имя индонезийского правообладателя, а частные дополнительные соглашения не предоставляют иностранной стороне зарегистрированного права собственности на землю. Если отношения с номинальным владельцем разрываются — в результате спора, смерти, развода, задолженности или изменения мнения — иностранный покупатель может оказаться в значительно менее выгодном положении именно потому, что он не является зарегистрированным владельцем. Это известная и задокументированная причина серьезных споров о праве собственности на Бали, и к ней не следует относиться как к практическому обходному решению.

Выбор подходящей структуры

Структура	Что у вас в руках	Типичный пользователь	Пригодность	Использование в коммерческих целях	Основные преимущества	Основные ограничения
Право аренды / Hak Sewa	Договорное право аренды	Иностранные физические лица и другие правомочные стороны в соответствии с действующим законодательством	Вопросы, касающиеся права на заключение договора аренды и необходимых документов, следует уточнить у индонезийского нотариуса или юрисконсульта в отношении конкретного договора аренды	Зависит от статуса зонирования/территориального планирования, лицензирования, организационно-правовой формы и условий договора	Гибкий, широко представленный на рынке, доступный для широкого круга иностранных покупателей	Не зарегистрированное право собственности на земельный участок; защита в значительной степени зависит от качества договора и основополагающего права собственности
Хак Пакай	Зарегистрированное право на земельный участок (жилой)	Иностранные покупатели, отвечающие установленным критериям	Документы, подтверждающие право на иммиграцию, и другие требования в соответствии с действующим законодательством Индонезии; уточните в ATR/BPN или у PPAT	Только для жилого использования	Более прочное правовое положение; зарегистрированное право собственности, имеющее силу в отношении третьих лиц	Необходимое соблюдение условий участия; минимальный ценовой порог; исключительно для использования в жилых целях
PT PMA / HGB	Право на землю, оформленное на компанию	Действительные предприниматели	Регистрация компании, соблюдение нормативных требований и применимые требования к капиталу	Да, при наличии соответствующих лицензий на ведение бизнеса и соблюдении всех нормативных требований	Может использоваться для ведения бизнеса в сфере аренды/гостиничного бизнеса; ведение бухгалтерского учета по стандарту HGB	Требуется создание юридического лица и обеспечение постоянного соблюдения нормативных требований; физическое лицо не обладает правом собственности на земельный участок лично

Выбор между этими структурами должен основываться на как вы на самом деле планируете использовать эту недвижимость — а не от того, какая структура проще всего оформить или какая звучит наиболее убедительно в рамках коммерческой презентации. Аренда подходит покупателю, который понимает ограниченный по времени характер данного права и тщательно изучил договор. Право «Хак Пакай» подходит соответствующему требованиям покупателю, намеревающемуся использовать недвижимость в личных жилых целях. Компания PT PMA целесообразна для настоящего предпринимателя, готового соблюдать корпоративные нормативные требования.

Покупатели иногда рассматривают эти структуры как взаимозаменяемые и ищут ту, которая обеспечивает наиболее очевидную безопасность. Более целесообразно задаться следующим вопросом: какая структура соответствует вашей конкретной ситуации и долгосрочным планам, и провели ли вы независимую экспертизу с привлечением квалифицированного индонезийского юриста, прежде чем принимать окончательное решение?

Какая структура подойдет для достижения вашей цели?

Ваша цель	Структура, которую следует изучить в первую очередь	Основной вопрос, требующий проверки
Вилла для отдыха / личного пользования	Право аренды или соответствующее право «Хак Пакай»	Срок действия, право на использование и разрешенные виды использования
Долгосрочное проживание	«Хак Пакай» или право аренды	Иммиграционный статус рассматривается отдельно
Бизнес по краткосрочной аренде	PT PMA или иная соответствующая организационно-правовая форма	Зонирование, KBLI и лицензирование предпринимательской деятельности
Инвестиции в недвижимость на стадии строительства	Зависит от структуры проекта	Управление земельными участками и договор с застройщиком
Будущая перепродажа	Структура с четко определенными правами на передачу/переуступку	Оставшийся срок и условия выхода
Бессрочное право личного владения недвижимостью	Не предоставляется через компанию «Hak Milik» иностранным физическим лицам	Не используйте номинальные схемы в качестве альтернативы

Данная таблица является лишь отправной точкой. Конкретную структуру необходимо согласовать с учетом особенностей конкретного покупателя, объекта недвижимости и предполагаемого назначения.

Не уверены, какая форма собственности лучше всего подходит для ваших планов?
Ответьте на 4 вопроса о вашем бюджете, целях использования недвижимости и предпочтительном районе на Бали. Компания ULU Homes подберет для вас объекты, соответствующие вашим требованиям, и разъяснит, какие формы владения доступны для них.
Начать выбор объекта недвижимости

Как проходит процесс покупки

Процесс совершения сделки на Бали зависит от правовой структуры, от того, является ли объект недвижимости готовым или находится на стадии строительства, а также от того, является ли продавцом частное лицо, землевладелец или застройщик. Приведенная ниже последовательность описывает типичные этапы для иностранного покупателя и указывает на моменты, в которых процесс существенно различается в зависимости от типа сделки.

Сколько времени занимает покупка недвижимости на Бали?

Не существует единого срока завершения сделки при покупке любой недвижимости на Бали. Простая сделка по покупке готового объекта с исправной документацией может проходить значительно быстрее, чем покупка недвижимости на стадии строительства, сделка, требующая получения разрешения PT PMA, или сделка с объектом, по которому имеются нерешенные вопросы, связанные с правом собственности, зонированием или разрешениями.

Сцена	Что влияет на сроки
Выбор недвижимости	Наличие товара и требования покупателя
Юридическая экспертиза	Сложность оформления права собственности, зонирование, документация продавца и разрешения
Переговоры по заключению договора	Положения о продлении срока аренды, оплате и расторжении договора аренды
Настройка PT PMA	Требуется только для соответствующей корпоративной структуры
Подписание / завершение	Структура и готовность документов
Регистрация в BPN	Применимо к сделкам с зарегистрированными правами на земельные участки
Сдача объекта на стадии строительства	График строительства, а не только юридическое завершение строительства

Продавцу, обещающему необычно быстрое завершение сделки, не следует позволять сокращать срок проведения независимой экспертизы.

1. Определите цель и бюджет. Прежде чем приступать к оценке конкретных объектов недвижимости, четко определитесь, для каких целей они вам нужны: для личного проживания, получения дохода от сдачи в аренду, перепродажи или для всех этих целей одновременно. От ваших целей будет зависеть, какая организационно-правовая форма будет оптимальной, какие районы вам подходят, какое зонирование необходимо и какие лицензии могут потребоваться. В бюджете следует учесть общую стоимость приобретения, а не только запрашиваемую цену.

2. Выберите организационно-правовую форму. Исходя из ваших целей, права на приобретение, предполагаемого срока владения и готовности к риску, проконсультируйтесь с квалифицированным индонезийским PPAT или юристом, чтобы определить, какая структура будет наиболее подходящей, прежде чем приступать к отбору объектов недвижимости. Некоторые объекты могут быть доступны исключительно на условиях аренды. Другие могут быть оформлены через компанию PT PMA застройщика. Понимание структуры сделки до того, как вы влюбитесь в конкретную виллу, поможет избежать сложностей на поздних этапах.

3. Составить короткий список мест и объектов недвижимости. Как только структура станет ясной, определите объекты недвижимости, соответствующие этой структуре, расположенные в зоне, подходящей для предполагаемого использования, и укладывающиеся в реалистичные бюджетные рамки с учетом всех затрат на приобретение.

4. Проверьте продавца или застройщика. Убедитесь в личности стороны, осуществляющей продажу или сдачу в аренду. В случае частной перепродажи убедитесь, что владелец, указанный в документах, совпадает с лицом, с которым вы ведете переговоры. В случае застройщика проверьте юридический статус компании, портфолио завершенных проектов и имеющуюся документацию, подтверждающую право владения земельным участком.

5. Проверить право собственности на земельный участок и зонирование. Получите и проверьте свидетельство о праве собственности на земельный участок в Национальном агентстве по земельным ресурсам (ATR/BPN). Убедитесь в подлинности свидетельства, в том, что границы земельного участка соответствуют объекту продажи, а также в отсутствии обременений, споров или зарегистрированных залогов в отношении права собственности. Кроме того, убедитесь, что зонирование и классификация земельного участка в рамках территориального планирования допускают предполагаемое вами использование — жилое, туристическое или коммерческое — в зависимости от ситуации.

6. Провести юридическую и техническую экспертизу. Этот вопрос подробно рассматривается в следующем разделе. Главное заключается в том, что Не следует производить значительные и невозвратные платежи до того, как проверка благонадежности будет в основном завершена. При покупке недвижимости на стадии строительства это не всегда возможно в полной мере, поскольку график платежей устанавливается застройщиком — и именно поэтому проведение комплексной проверки застройщика, земельного участка и разрешительных документов при покупке на стадии строительства приобретает еще большее значение.

7. Провести переговоры и зафиксировать коммерческие условия. После того как результаты комплексной проверки окажутся удовлетворительными, согласуйте цену, график платежей, перечень включённых элементов и условия. В случае аренды следует тщательно изучить полный проект договора аренды, прежде чем принимать обязательства, имеющие юридическую силу. При покупке недвижимости на стадии строительства основным документом, определяющим риски, является договор купли-продажи — внимательно ознакомьтесь с ним, особенно с положениями, касающимися завершения строительства, изменений в технических характеристиках, сдачи объекта, дефектов и расторжения договора.

8. Оформить договор в соответствии с соответствующей нотариальной процедурой или процедурой PPAT. В Индонезии для совершения сделок, связанных с зарегистрированными правами на землю, как правило, требуется участие PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, или должностное лицо по оформлению земельных актов), уполномоченного оформлять определенные документы, касающиеся прав на землю. Нотариус выполняет отдельную юридическую функцию, хотя на практике один и тот же специалист может занимать обе должности. Для зарегистрированного права на землю, такого как «Hak Pakai» или «HGB», соответствующий документ и вытекающее из него изменение зарегистрированных прав на землю должны быть оформлены в соответствии с применимой процедурой регистрации ATR/BPN, чтобы иметь юридическую силу. Договор аренды не требует такой же регистрации, однако все же настоятельно рекомендуется его официальное нотариальное заверение и надлежащее оформление документации.

9. Осуществить оплату и выполнить необходимые административные процедуры. Соблюдайте согласованный график платежей. Убедитесь, что уплачены все применимые налоги — как со стороны покупателя, так и со стороны продавца — и что получены подтверждающие документы об уплате. Конкретные налоги, применимые к сделке, зависят от её структуры, участвующих сторон и типа недвижимости; их необходимо уточнить у налогового консультанта до подписания договора.

10. Получить полный пакет документов по сделке. По завершении сделки соберите и систематизируйте все документы, относящиеся к объекту недвижимости. Этот вопрос подробно рассматривается в конце данного руководства, но об этом стоит упомянуть заранее: отсутствующие на момент завершения сделки документы впоследствии восстановить гораздо сложнее.

Сцена	Что происходит	Документы, которые необходимо проверить	Не продолжайте, пока
Обзор названия	Земельный сертификат, заверенный ATR/BPN	Оригинал свидетельства, карта границ	Сертификат подтвержден как подлинный и не имеющий замечаний
Проверка зонирования	Подтверждено соответствие градостроительного плана предполагаемому назначению	Карта зонирования, RTRW/RDTR	Предполагаемое использование подтверждено как допустимое
Должная осмотрительность	Экспертиза юридических и технических аспектов, а также разрешительной документации	PBG, SLF, утвержденные планы, документы о доступе	Все существенные вопросы выявлены и решены
Соглашение	Проект договора рассмотрен	Полный проект договора аренды или договора купли-продажи	Завершена независимая юридическая экспертиза
Оплата	Авансовый платеж и поэтапные платежи	Квитанции, подтверждения уплаты налогов	Согласованные предварительные условия выполнены
Регистрация	Зарегистрированное право, внесенное в реестр BPN (если применимо)	Подтверждение регистрации, обновленный сертификат	Уплачены применимые налоги и сборы
Передача	Ключи, документы, инвентарь	Акт сдачи-приемки, перечень недоделок	Все документы получены и проверены

Не уверены, какая недвижимость на Бали соответствует вашему бюджету, условиям владения и целям? Воспользуйтесь тестом по выбору недвижимости от ULU Homes чтобы сузить круг подходящих вариантов перед сравнением отдельных проектов.

Можно ли приобрести недвижимость на Бали удаленно?

Некоторые этапы сделки с недвижимостью на Бали могут быть осуществлены дистанционно, в зависимости от правовой структуры и необходимых документов. Правильно составленный Доверенность (Surat Kuasa) может разрешить уполномоченному представителю совершать определенные действия от имени покупателя.

Однако совершение покупки дистанционно не освобождает от выполнения обычных требований по проведению комплексной проверки. Перед переводом значительных сумм покупателю следует самостоятельно проверить объект недвижимости, продавца или застройщика, права на землю, зонирование, разрешения и документы по сделке.

Точные формулировки доверенности, порядок подписания, а также необходимость личного присутствия на каком-либо этапе следует уточнить у индонезийского нотариуса/PPAT, оформляющего сделку.

Кто должен участвовать в сделке по покупке недвижимости на Бали?

Специалист	Роль
Независимый юрист по вопросам недвижимости	Анализирует структуру, договоры, документацию продавца/застройщика и правовые риски
PPAT	Осуществляет оформление указанных документов и зарегистрированных сделок с правами на земельные участки
Нотариус	При необходимости оформляет нотариальные документы
Технический инспектор	Проверяет техническое состояние сданного объекта недвижимости
Налоговый консультант/бухгалтер	Подтверждает сделку и текущие налоговые обязательства
Агент по недвижимости/консультант	Выполняет поиск и сравнивает объекты недвижимости, а также координирует процесс заключения коммерческих сделок

Юрист, занимающийся защитой ваших интересов, должен быть независимым от продавца или застройщика.

Проверка надежности перед оплатой

Комплексная проверка — это процесс подтверждения того, что объект недвижимости, права продавца на него и разрешённые виды его использования соответствуют тому, что вам было заявлено. Она должна быть завершена — или, по крайней мере, значительно продвинута — до того, как будут произведены существенные, невозвратные платежи. Это важный момент, который покупатели могут упустить из виду, если они уже эмоционально привязались к конкретному объекту недвижимости.

Земля и право собственности

Отправной точкой служит свидетельство о праве собственности на земельный участок. Проверьте его подлинность непосредственно в ATR/BPN или через PPAT. Убедитесь, что физическое или юридическое лицо, предлагающее недвижимость, обладает законными полномочиями на её продажу, сдачу в аренду или передачу. В случае частного владельца необходимо проверить, находится ли земельный участок в индивидуальной или совместной собственности — возможно, к сделке потребуется привлечь супруга или сонаследника. В случае унаследованного земельного участка необходимо проверить, был ли процесс наследования должным образом завершен и оформлен. Убедитесь в отсутствии зарегистрированных ипотек, споров или обременений в отношении права собственности.

Указанные границы земельного участка должны совпадать с фактическими границами на местности. Расхождения между данными в свидетельстве и фактическим расположением участка могут привести к серьезным проблемам, особенно если речь идет о соседнем участке или дороге.

Зонирование и разрешённые виды использования

В рамках системы территориального планирования Бали земельные участки подразделяются на зоны — сельскохозяйственные, жилые, туристические, природоохранные и другие — для каждой из которых установлены правила, определяющие, что можно строить и как можно использовать землю. Соответствующая классификация зон и территориального планирования для конкретного земельного участка фиксируется в официальных документах (RTRW на провинциальном уровне, RDTR на районном уровне).

Не стоит полагаться исключительно на заверения продавца о том, что «этот район предназначен для сдачи в аренду». Статус зонирования следует подтвердить на основании официальных документов по территориальному планированию и, при необходимости, у компетентного местного органа власти. Тот факт, что вилла сдается в краткосрочную аренду, сам по себе не является доказательством того, что земельный участок правильно классифицирован для данного вида использования или что были получены необходимые разрешения.

Приобретение недвижимости, в отношении которой имеются нарушения в области зонирования или разрешительной документации, может привести к тому, что покупатель получит объект, который нельзя законно использовать по назначению и который может потребовать устранения нарушений, получения дополнительных разрешений или внесения изменений в порядок его эксплуатации.

Строительная документация

Убедитесь, что у существующего здания имеется действующее разрешение PBG (Persetujuan Bangunan Gedung — разрешение на строительство), которое в соответствии с действующим законодательством Индонезии является обязательным для нового строительства или значительной перестройки с учетом требований, применимых к конкретному зданию и проводимым работам. Для зданий, построенных или перестроенных до введения действующей нормативной базы, соответствующим документом может быть предыдущий IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Кроме того, проверьте, было ли выдано SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — это сертификат, подтверждающий, что завершенное здание соответствует применимым требованиям к эксплуатационной пригодности для его утвержденного назначения. Министерство общественных работ осуществляет управление этими разрешениями через Система SIMBG, с которым можно ознакомиться для проверки статуса разрешения, желательно при помощи соответствующего специалиста.

Убедитесь, что утвержденные строительные чертежи соответствуют фактическому состоянию здания. Пристройки, дополнительные этажи или изменения конструкции, выполненные без внесения изменений в разрешение на строительство, могут повлечь за собой юридические риски и осложнить будущую продажу объекта или подачу заявлений на получение лицензий.

Доступ

Убедитесь, что к объекту недвижимости имеется законный подъезд — задокументированное право доступа к общественной дороге, а не просто физический проход через земельный участок, который может принадлежать третьей стороне. Проверьте практические условия доступа: ширину дороги, возможность проезда по ней необходимых вам транспортных средств, а также наличие совместного доступа и его закрепление в соглашении. Неясный или недокументированный юридический доступ может создать серьезные практические проблемы и затруднить перепродажу объекта, а также повлиять на возможность получения финансирования или страхования в зависимости от поставщика услуг.

Коммунальные услуги и инфраструктура

Уточните источник водоснабжения (городская сеть, частный колодец или доставка из цистерны), мощность и состояние подключения к электросети (сверьте установленную мощность в кВА с потребностями объекта), систему водоотвода, систему утилизации отходов, а также наличие доступа к Интернету, если это имеет отношение к предполагаемому использованию объекта. Для объектов, сдаваемых в аренду, достаточность коммунальных услуг является вопросом эксплуатации, а не просто вопросом комфорта.

Технический осмотр

В случае с готовой к проживанию или предназначенной для перепродажи недвижимостью рекомендуется провести осмотр объекта квалифицированным инспектором. В условиях тропического климата Бали особое внимание следует уделить следующим аспектам: целостности и гидроизоляции крыши, признакам сырости или плесени, состоянию конструкций, оборудованию и гидравлической системе бассейна, дренажу и канализации, электрическим системам, сантехнике, мощности системы кондиционирования, а также состоянию отделочных работ. Отчет об осмотре служит отправной точкой и может быть использован при переговорах о цене или для составления перечня ремонтных работ, подлежащих выполнению до передачи объекта.

Чеки от застройщика (на стадии строительства)

При покупке недвижимости на стадии проектирования проверка сосредоточена на застройщике, а не на самом здании. Убедитесь в юридическом статусе застройщика, его праве владения земельным участком (а не просто наличии опциона на покупку или неформальной договоренности), статусе всех необходимых разрешений на строительство, а также проведите реалистичную оценку сроков строительства на основе текущего хода работ или аналогичных проектов. Внимательно изучите договор купли-продажи: как определено понятие «завершение строительства»? Каковы условия сдачи объекта? Каковы положения, касающиеся задержек, изменений в технических условиях, дефектов и возврата средств в случае, если проект не будет реализован?

Контрольный список для проведения комплексной проверки — документы и проверки, которые необходимо запросить перед подписанием:

Оригинал свидетельства о праве собственности на земельный участок (заверенный ATR/BPN)
Карта границ и межевание
Подтверждение зонирования и территориального планирования для конкретного земельного участка
Документы, удостоверяющие личность продавца, и полномочия на совершение сделок
Проверка наличия обременений (ипотеки, залоговые права, споры)
PBG (разрешение на строительство) для существующих сооружений
SLF (сертификат функциональной пригодности), если применимо
Утвержденные архитектурные чертежи и фактическое состояние объекта
Зарегистрированное право на проезд по дороге
Документы о подключении к инженерным сетям (электричество, вода)
Для объектов на стадии проектирования: документы застройщика о праве владения земельным участком и разрешения на строительство
Для объектов на стадии строительства: опыт застройщика, регистрационные данные компании и уже завершённые проекты
Проект договора аренды или купли-продажи, проверенный независимым юрисконсультом
Подтверждение того, что применимые налоги по предыдущим сделкам были уплачены

Уже нашли недвижимость на Бали?
Прежде чем сравнивать только цену, проверьте структуру собственности, оставшийся срок аренды, зонирование, документацию на здание и предполагаемое назначение объекта.
Получите помощь в сравнении объектов недвижимости на Бали

Перед тем как перечислить депозит или оплатить покупку

Перед переводом значительной суммы убедитесь, что:

личность получателя и реквизиты его банковского счета соответствуют данным договорного контрагента или утвержденному порядку осуществления платежей;
право собственности на земельный участок прошло независимую проверку;
продавец или застройщик уполномочен совершать сделки;
были проверены зонирование и разрешённые виды использования;
была проверена документация по строительству;
оплата четко указана в подписанном соглашении;
условия возврата прописаны;
рассрочка платежей за объект на стадии строительства, по возможности, привязана к установленным договорным этапам;
на каждый платеж вы получите письменное подтверждение или квитанцию;
Ваш независимый юрист ознакомился со всеми условиями, в соответствии с которыми данная оплата не подлежит возврату.

Ни в коем случае не полагайтесь исключительно на платежные инструкции, отправленные через мессенджеры. Перед переводом средств самостоятельно подтвердите любое изменение банковских реквизитов у уполномоченного контрагента.

Зонирование, PBG и использование в целях сдачи в аренду

Само по себе наличие физического здания виллы не означает, что она была построена с соблюдением всех необходимых разрешений, что она предназначена для того вида использования, который вы планируете, или что ее коммерческая эксплуатация разрешена законом. Это не абстрактная юридическая проблема — это практическая и финансовая проблема.

Землепользование на Бали регулируется нормами территориального планирования на провинциальном и районном уровнях. В этих планах выделяются зоны различного назначения: жилые, туристические, сельскохозяйственные, природоохранные и другие. Застройщик не имеет права по закону возводить туристическую виллу на сельскохозяйственных землях без соответствующего разрешения на зонирование или изменение целевого назначения. Однако на рынке действительно существуют объекты, построенные с нарушением всех требований, и некоторые из них уже много лет функционируют в неформальном режиме.

Покупатель, приобретающий недвижимость с недокументированной или несоответствующей нормам застройкой, может получить в собственность объект, который по закону нельзя использовать по назначению, и столкнуться с ограничениями, требованиями о приведении в соответствие или сложностями при попытке продажи или оформления определенных видов страхования.

PBG (Persetujuan Bangunan Gedung — разрешение на строительство) является действующим нормативным актом, регулирующим выдачу разрешений на строительство в Индонезии. До внесения изменений в законодательство, в результате которых была введена система PBG, аналогичным документом являлось IMB (Izin Mendirikan Bangunan). В зависимости от того, когда здание было построено или переоборудовано, может иметь значение один из этих документов или оба. Платформа SIMBG (simbg.pu.go.id) — это официальная система, с помощью которой можно проверить статус PBG; в идеале для конкретного объекта недвижимости следует воспользоваться помощью специалиста. Сертификат SLF (Sertifikat Laik Fungsi) подтверждает, что построенное здание соответствует действующим требованиям к функциональной пригодности для утвержденного назначения.

Специально для использования в целях аренды: Эксплуатация виллы в качестве объекта краткосрочного туристического размещения на Бали является коммерческой деятельностью, для осуществления которой может потребоваться получение лицензии на ведение бизнеса и других разрешений, соответствующих характеру деятельности, объекту недвижимости и организационно-правовой форме предприятия. Действующая в Индонезии система лицензирования бизнеса, основанная на оценке рисков, регулируется Постановление правительства № 28 от 2025 года и оформляется через систему OSS (Online Single Submission). В случае объекта недвижимости, предназначенного для краткосрочного размещения, к числу соответствующих факторов относятся: применимая классификация видов деятельности по KBLI, статус зонирования и территориального планирования, допускающий осуществляемую деятельность по размещению гостей, строительная документация, а также конкретный порядок получения лицензии с учетом соответствующей структуры собственности. Покупателям следует проверить соответствие этим требованиям до совершения покупки, а не после. Прогнозы доходов от аренды, приведенные в маркетинговых материалах застройщика, не заменяют подтверждения того, что для данного конкретного объекта недвижимости действительно существует возможность получения лицензии.

То, что объект недвижимости физически существует, еще не означает, что его можно законно использовать так, как вы того хотите.

Это особенно актуально при оценке объектов, находящихся на стадии строительства и продаваемых на основе прогнозов доходности от аренды. В таких прогнозах может предполагаться коммерческая краткосрочная аренда. Прежде чем рассматривать эти прогнозы в качестве исходных допущений при планировании, необходимо убедиться, что зонирование и статус территориального планирования допускают предполагаемую деятельность по предоставлению жилья, что застройщик предоставит сертификат соответствия (PBG) для соответствующей категории использования, а также что предполагаемая структура собственности покупателя позволяет получить необходимые лицензии на ведение бизнеса в соответствии с действующим законодательством.

Сколько это стоит?

Типичные расходы при покупке недвижимости на Бали

Стоимость	Типичное правило / сумма	Что следует проверить покупателю
Стоимость недвижимости или арендная плата	Согласованная цена покупки или аренды	В стоимость входит: меблировка, отделка, налоги, организация управления
Обязанность по приобретению BPHTB	Как правило, до 5% от налогооблагаемой стоимости приобретения после вычета применимого необлагаемого минимума, где применяется BPHTB	Определяется ли в результате данной сделки возникновение облагаемого налогом приобретения права на землю/здание; применимый местный закон NPOPTKP
Сбор за PPAT	Максимальный предел, установленный в зависимости от суммы транзакции; до 1%, при этом для транзакций с более высокой суммой действуют более низкие максимальные процентные ставки	Получите письменное ценовое предложение по конкретному договору
Нотариальный сбор	Установленный законом максимальный размер зависит от экономической стоимости документа; для сумм свыше 1 млрд индонезийских рупий, по соглашению сторон, но не более 1%	Не за каждую операцию или документ взимается одинаковая комиссия
Независимая юридическая экспертиза	Не предусмотрено единого установленного законом процента	Перед внесением невозвратного аванса получите письменное подтверждение объема работ и стоимости услуг
НДС	Может применяться к соответствующим налогооблагаемым поставкам, включая определенные сделки застройщиков	Уточните, применяется ли НДС и включен ли он в указанную цену
Регистрация в BPN	Применимо к сделкам с зарегистрированными правами на земельные участки	Уточните официальные сборы за данную регистрацию
Создание и обеспечение соблюдения требований в отношении предприятий с иностранным капиталом (PT PMA)	Применяется в случаях, когда используется структура PT PMA	Расходы на настройку, лицензирование, бухгалтерский учет и обеспечение постоянного соблюдения нормативных требований
PBB-P2	Местный налог на землю и недвижимость (если применимо)	Текущая оценка на местном уровне и распределение по договорам
Лицензирование аренды/предпринимательской деятельности	Зависит от предполагаемого вида деятельности и структуры	Применимые требования KBLI, OSS и другие требования к лицензированию

Всегда уточняйте, включает ли указанная цена недвижимости налоги, нотариальные расходы, мебель, расходы на организацию управления и любые расходы на получение лицензий. Две виллы, выставленные на продажу по одинаковой цене, могут иметь существенно разные совокупные затраты на приобретение.

Сборы PPAT имеют верхний предел, но не являются фиксированными. В соответствии с Постановлением министерства ATR/BPN № 33 от 2021 года максимальный размер сбора за оформление акта PPAT зависит от стоимости сделки: до 1% для сделок на сумму до 500 млн индонезийских рупий, 0.75% от 500 млн до 1 млрд индонезийских рупий, 0.5% от 1 млрд до 2,5 млрд индонезийских рупий, и 0.25% свыше 2,5 млрд индонезийских рупий. Речь идет о максимально допустимых комиссионных, а не об обязательных ставках, поэтому покупателям следует запросить письменное ценовое предложение.

Пример: Как рассчитать реальный бюджет на покупку

Предположим, что покупатель рассматривает вариант аренды виллы, выставленной на продажу по цене $250 000. Запрашиваемая цена в размере $250,000 не должна рассматриваться как окончательный бюджет на приобретение: юридические услуги, нотариальное оформление, конвертация валюты, осмотр объекта, меблировка, получение лицензий и другие расходы, связанные с конкретной сделкой, могут выходить за рамки указанной в объявлении цены.

Решение об инвестировании не должно основываться исключительно на показателе $250,000. Покупателю следует составить отдельный бюджет на приобретение для:

стоимость недвижимости или арендная плата;
юридическая экспертиза;
нотариальные документы;
технический осмотр;
расходы на банковский перевод и конвертацию валюты;
мебель или отделка, если они не входят в стоимость;
ремонт или устранение недоделок;
получение лицензий и оформление бизнеса, если недвижимость будет использоваться в коммерческих целях;
первоначальная настройка системы управления недвижимостью;
резерв на техническое обслуживание и непредвиденные работы.

В случае инвестиционной недвижимости во втором бюджете следует отдельно рассчитать годовые эксплуатационные расходы.

Покупная цена + затраты на приобретение + затраты на ввод в эксплуатацию = фактическая сумма капитала, необходимая до начала эксплуатации объекта недвижимости.

Запрашиваемая цена на недвижимость на Бали — будь то вилла с правом аренды или квартира на стадии строительства — является лишь отправной точкой, а не окончательной стоимостью. Цена, указанная в объявлении, не обязательно соответствует общей стоимости приобретения для покупателя. В зависимости от правовой структуры и типа сделки дополнительные расходы могут включать налоги, сборы PPAT/нотариальные и юридические сборы, расходы на регистрацию, создание компании, конвертацию валюты, меблировку, получение разрешений и проведение технической экспертизы. Их следует рассчитать для конкретной сделки с помощью специалистов до подписания договора — Существуют значительные различия в условиях между простым договором аренды и приобретением в рамках программы PT PMA.

Приведенные ниже категории применяются в той или иной степени в зависимости от структуры и типа сделки. Не все расходы относятся к каждой покупке; квалифицированный консультант должен подтвердить, какие из них применимы к вашей конкретной ситуации.

Затраты на приобретение (разовые):

Цена покупки или аренды
Применимые налоги на сделки (конкретные виды налогов, ставки и то, какая сторона их уплачивает, зависят от структуры сделки и должны быть согласованы с налоговым специалистом до подписания договора)
PPAT / нотариальные сборы
Расходы на юридическую экспертизу (независимый юрист)
Сборы за регистрацию земельных участков (в отношении зарегистрированных прав)
Расходы на регистрацию и организацию компании (для PT PMA)
Расходы, связанные с конвертацией валюты (комиссии за банковский перевод, спред курса)
Плата за технический осмотр
Расходы на получение разрешения на строительство или меры по устранению нарушений

Затраты на создание (часто одноразовые, но переменные):

Меблировка и отделка
Устранение дефектов и подготовительные работы перед открытием
Первоначальные залоги за коммунальные услуги и подключение
Заявления на получение разрешений и сборы за выдачу лицензий на ведение бизнеса (для деятельности по сдаче в аренду)
Настройка управления недвижимостью

Текущие расходы (ежегодные или периодические):

Налог на земельные участки и здания (PBB-P2, если применимо, в соответствии с действующими местными нормами)
Комиссионные за управление недвижимостью (часто рассчитываемые в виде процента от выручки или в соответствии с другой согласованной моделью расчета комиссионных)
Техническое обслуживание и ремонт (в тропическом климате износ зданий, бассейнов и отделочных материалов является существенной статьей расходов)
Уход за бассейном и садом
Коммунальные расходы (электричество, вода)
Расходы на персонал (если применимо)
Страхование
Бухгалтерский учет и соблюдение нормативных требований (для PT PMA)
Продление лицензий, сертификатов и подтверждение соответствия требованиям (в соответствующих случаях)
Расходы на продление срока аренды (будущие единовременные расходы, которые покупателям объектов в аренде следует учитывать в своих расчетах с самого начала)

Стоимость	Когда это происходит	Разовое / Периодическое	Что необходимо проверить
Стоимость покупки / аренды	Завершение	Одноразовый	Утверждено в договоре; подтвердите перечень включенных услуг
Налоги на сделки	Завершение	Одноразовый	Уточните у налогового консультанта, какие налоги и ставки применимы, а также какая сторона их уплачивает
PPAT / нотариальные сборы	Завершение	Одноразовый	Перед подписанием договора получите письменную смету
Юридическая экспертиза	Предварительное завершение	Одноразовый	Проконсультируйтесь перед осуществлением невозвратных платежей
Регистрация компании (PT PMA)	До или по завершении	Единовременные + регулярные	Подтвердить требования к капиталу и обязательства по соблюдению нормативных требований
Налог на земельные участки и здания (PBB-P2)	Периодически	В процессе	Подтвердить применимость оценки в соответствии с действующими местными правилами
Управление недвижимостью	Ежемесячно / ежегодно	В процессе	Ознакомьтесь с условиями договора и структурой вознаграждения
Техническое обслуживание и ремонт	В соответствии с требованиями	В процессе	Составляйте бюджет с запасом; тропический климат ускоряет износ
Продление срока аренды	Окончание первоначального срока	Будущее однократное	Рассчитайте стоимость модели перед покупкой; не полагайтесь на номинальную стоимость
Продление сертификатов соответствия	Периодически	В процессе	Уточните, какие лицензии действуют, и условия их продления

Указанная цена ≠ общая стоимость приобретения ≠ годовые расходы на содержание и эксплуатацию.

Что касается именно объектов, находящихся в аренде, то экономические аспекты продления договора представляют собой отдельные будущие расходы, которые следует учитывать в модели при покупке. Договор аренды со сроком действия 25 лет и четко определенным, имеющим юридическую силу механизмом продления существенно отличается от договора аренды со сроком действия 25 лет и открытой оговоркой о пересмотре условий. Если вы не можете просчитать затраты на продление, рассматривайте их как неколичественно выраженное обязательство.

Могут ли иностранцы получить ипотечный кредит на Бали?

Иностранным покупателям не следует полагать, что им будут доступны те же варианты ипотечного кредитования, что и гражданам Индонезии.

Возможности финансирования зависят от таких факторов, как:

статус проживания;
структура собственности;
право собственности;
требования к заемщикам;
документация о доходах и источниках поступления средств;
ограничения по соотношению суммы кредита к стоимости залога;
валюта и условия погашения.

Поэтому некоторые покупатели оплачивают покупку наличными или пользуются кредитованием за пределами Индонезии, в то время как другие могут претендовать на индонезийские кредитные продукты.

Если требуется финансирование, получите одобрение кредитора, прежде чем вносить невозвратный залог за недвижимость. Не следует полагать, что тот факт, что недвижимость может быть приобретена на законных основаниях, означает, что она также будет приемлемым обеспечением для конкретного банка.

Выбор подходящего объекта недвижимости

Выбор объекта недвижимости должен следовать за выбором организационно-правовой формы, а не предшествовать ему. После определения правовой базы выбор конкретного объекта недвижимости зависит от того, как вы на самом деле планируете его использовать.

Для личного проживания

При покупке недвижимости для личного пользования следует уделять иное внимание критериям, чем при инвестициях в аренду. К числу значимых факторов относятся: удобство поездок на работу и доступ к районам, которые вы регулярно посещаете; уровень шума в разное время суток и в пик туристического сезона; близость к объектам социальной инфраструктуры, медицинским учреждениям и школам (если это актуально); качество окружающей инфраструктуры; а также стабильность ближайшего окружения с точки зрения запланированного развития или строительства. Вилла, которая выглядит идеально в брошюре, может находиться рядом с участком, на котором планируется строительство отеля, что через несколько лет существенно изменит облик района.

Для инвестиций в аренду

Объект недвижимости, предназначенный для краткосрочной аренды, должен сначала соответствовать установленным законом требованиям: его зонирование и статус в рамках территориального планирования должны допускать предполагаемую деятельность по предоставлению жилья, проектная документация здания должна подтверждать такое использование, а также в рамках действующего нормативно-правового поля должна существовать реальная возможность получения лицензии на ведение бизнеса. Только после подтверждения всех этих условий анализ инвестиций приобретает смысл.

Помимо вопросов законности, к числу значимых факторов относятся: подтвержденный спрос на аренду в конкретном месте (а не только в более широком регионе), сезонность и влияние низкого сезона на заполняемость, широту возможностей по управлению недвижимостью, качество и уровень конкуренции в непосредственной близости, реалистичные предположения о средней суточной ставке (проверенные на сопоставимых объектах в том же месте, а не на прогнозах застройщика), а также оценки операционных расходов, включающие затраты на управление, техническое обслуживание, персонал, коммунальные услуги и обеспечение соответствия нормативным требованиям.

Оставшийся срок аренды является важной переменной при анализе инвестиций в аренду. Недвижимость, срок аренды которой истекает через 15 лет, — это не то же самое вложение, что и объект с оставшимся сроком аренды 28 лет, даже если их покупная цена примерно одинакова. Чем короче оставшийся срок, тем в большей степени в цене должны учитываться затраты на продление аренды и связанная с этим неопределенность.

Недвижимость на Бали для инвестиций в аренду

от $106 233

TAVA VILLAS & SUITE JIMBARAN

от 52м²

от 43м²

от 32м²

от 44м²

ANANTRA DRAGON RESIDENCE

Бали, Сесех

от 52,5м²

2026

Смотреть все

Для перепродажи или сохранения капитала

Покупателю, намеревающемуся в будущем перепродать или уступить свои права, следует обратить внимание на следующие аспекты: оставшийся срок действия договора аренды и его приемлемость для будущего покупателя; права на передачу или уступку, прямо указанные в договоре аренды; состояние документации на объект недвижимости; востребованность данного местоположения на рынке в долгосрочной перспективе; качество строительства; а также реальный объем предложения сопоставимых объектов, поступающих на рынок. Объект, сдающийся в аренду, у которого осталось всего несколько лет до истечения срока аренды, как правило, будет иметь меньший круг потенциальных покупателей и, возможно, потребует существенной корректировки цены, если не удастся обеспечить коммерчески выгодное продление договора аренды.

Такие субрынки, как Чангу, Семиньяк, Улувату/Букит, Убуд и Санур, отличаются друг от друга профилями покупателей, ценовыми диапазонами и особенностями спроса. Выбор подходящего места зависит от вашего целевого рынка или личных приоритетов, а не от общего рейтинга «лучших районов».

Цель покупателя	Что важнее всего	Основные риски	На что следует обратить особое внимание
Личное жилье	Доступность, соответствие образу жизни, инфраструктура	Шум, строительные работы поблизости, оставшийся срок аренды	Осмотр объекта; длительный первоначальный срок аренды с возможностью продления
Краткосрочная аренда	Состояние зонирования/территориального планирования, разрешения, спрос на площади	Нарушение законодательства, недозаполненность	Проверка разрешений и лицензий перед построением модели рентабельности инвестиций
Долгосрочная аренда	Стабильный спрос, операционные расходы, управление	Вакансия, истечение срока аренды	Срок аренды; качество управления; профиль арендатора
Перепродажа / сохранение капитала	Документация, оставшийся срок действия, право на переуступку	Краткосрочная аренда, ограничения на передачу прав, предложение	Права на передачу обязательств; качество строительства; полнота документации

Районы Бали, которые стоит рассмотреть в зависимости от целей покупателя

Область	Часто рассматривается покупателями, которые ищут	На что следует обратить особое внимание
Чангу / Берава	Спрос на аренду, рестораны, инфраструктура для активного образа жизни	Трафик, интенсивность строительства, конкуренция и стартовая цена
Улувату / Букит	Виллы, туристический спрос, образ жизни с меньшей плотностью заселения	Доступ к дорогам, водоснабжение, инфраструктура и зонирование
Семиньяк	Развитый туристический рынок и центральное расположение	Устаревшие запасы, перегруженность и оставшийся срок аренды
Убуд	Здоровый образ жизни, природа и спрос на длительное проживание	Доступность, сезонность, влажность и спрос, обусловленный конкретным местоположением
Санур	Образ жизни в жилом комплексе и длительное проживание	Предложение недвижимости, ценообразование и профиль целевого арендатора

Речь идет об общих характеристиках региона, а не о прогнозах доходности инвестиций. Спрос на конкретные объекты недвижимости, их правовой статус и экономические показатели необходимо проверять в каждом отдельном случае.

Не знаете, какой район на Бали подходит вам с точки зрения бюджета и целей?
Сообщите нам, покупаете ли вы недвижимость для личного проживания, с целью получения дохода от аренды или для перепродажи, а также укажите примерный бюджет. Мы сузим круг поиска до подходящих районов и объектов недвижимости.
Пройдите тест из 4 вопросов о недвижимости

Покупка недвижимости на стадии строительства или готовой недвижимости

На рынке недвижимости Бали для иностранных покупателей представлены как объекты на стадии строительства, так и готовые объекты, и ни один из этих вариантов не является безусловно лучшим. Правильный выбор зависит от ваших приоритетов, готовности к риску и целей использования недвижимости.

На стадии строительства

Покупка недвижимости у застройщика до начала или в ходе строительства может обеспечить более низкую начальную цену или возможность поэтапной оплаты по сравнению с готовыми объектами, в зависимости от конкретного проекта и рыночной конъюнктуры. Взамен этого возникает зависимость от застройщика и риск, связанный со строительством.

Покупатели недвижимости на стадии строительства не знают наверняка, как будет выглядеть готовый объект, как будет развиваться ближайшее окружение и будет ли проект завершен в срок и в соответствии с техническими условиями. Гарантии, предусмотренные договором — или их отсутствие — становятся основным инструментом управления рисками. Хорошо структурированный договор купли-продажи должен четко определять условия завершения строительства, устанавливать порядок действий в случае изменения технических характеристик, в идеале фиксировать измеримые этапы графика платежей и предусматривать разумные меры правовой защиты в случае задержки или невыполнения обязательств.

Готовая недвижимость / Недвижимость на вторичном рынке

Готовый объект недвижимости можно осмотреть лично до принятия окончательного решения. Вы сможете оценить фактическое качество строительства, реальные условия окружающей среды, удобство подъезда и состояние инфраструктуры. Если объект ранее сдавался в аренду, могут быть доступны данные о его фактической доходности, однако к ним следует относиться с осторожностью.

Ключевыми факторами при покупке объекта недвижимости с правом аренды на вторичном рынке являются оставшийся срок аренды и качество положения о продлении — эти факторы напрямую влияют на стоимость и ликвидность объекта. Существующий объект недвижимости может также сопровождаться документально подтвержденной историей эксплуатации: лицензиями, налоговыми декларациями и отчетностью по управлению, которые служат основой для обоснования инвестиционного проекта.

Прежде чем приобретать недвижимость на стадии строительства, убедитесь, что:

Юридическое лицо застройщика зарегистрировано и находится в надлежащем правовом состоянии
Застройщик подтвердил право владения земельным участком документально (проверен правовой статус, а не просто заявка)
Необходимые разрешения на строительство (PBG) уже получены или имеется документально подтвержденный план их получения
График платежей в идеале привязан к поддающимся количественной оценке этапам строительства
В договоре купли-продажи четко определены условия завершения сделки, стандарты передачи объекта и срок ответственности за дефекты
Предусмотрены меры на случай задержки, в том числе механизм возврата средств или компенсации в случае, если проект не будет завершен
У застройщика есть опыт реализации аналогичных проектов

Распространенные ошибки, которых следует избегать

Ниже приведены типичные риски, выявленные при сделках с недвижимостью на Бали с участием иностранных покупателей. Каждого из них можно избежать, если правильно организовать процесс консультирования и проверки.

1. Рассматривать право аренды как право полной собственности. Аренда — это договорное право, ограниченное по сроку. Оно не равнозначно праву собственности на земельный участок. Вместо этого: Внимательно ознакомьтесь с текстом договора аренды и точно поймите, какие права он предоставляет, на какой срок и что происходит по окончании каждого срока.

2. Предполагается, что расширение происходит автоматически. Положение о продлении может представлять собой лишь право на пересмотр условий с учетом будущей рыночной конъюнктуры — а может быть и четко сформулированным механизмом, подлежащим принудительному исполнению. Разница здесь существенная. Вместо этого: Перед подписанием попросите индонезийского юриста проверить положение о продлении срока и подтвердить его юридическую силу.

3. Использование номинального владельца для имитации права полной собственности. Схема с использованием номинального владельца — когда гражданин Индонезии оформляет право собственности от имени иностранца — не является признанным или юридически безопасным способом. Зарегистрированное право собственности (Hak Milik) остается на имя номинального владельца, а частные дополнительные соглашения не дают иностранной стороне права зарегистрированного владения. Вместо этого: Воспользуйтесь одной из разрешенных организационно-правовых форм (аренда, «Хак Пакай» или PT PMA) и проконсультируйтесь с юристом, чтобы определить, какая из них подходит для вашей ситуации.

4. Оплата до проведения комплексной проверки. Невозвратные залоги или крупные первоначальные платежи, внесенные до проведения юридической и технической экспертизы, создают преимущество для продавца и лишают его покупателя. Вместо этого: Предусмотрите возможность возврата любых авансовых платежей в случае выявления существенных проблем в ходе комплексной проверки, а также, по возможности, проводите комплексную проверку до принятия обязательств, не подлежащих возврату.

5. Несоблюдение требований зонирования. Приобретение недвижимости, зонирование и статус которой в рамках территориального планирования не допускают предполагаемого вами использования — в частности, для коммерческого краткосрочного размещения — может привести к невозможности вести деятельность на законных основаниях, сложностям с получением лицензий и проблемам при перепродаже. Вместо этого: Перед внесением залога необходимо сверить классификацию зонирования и градостроительного планирования конкретного земельного участка с официальными документами.

6. Предполагая, что виллу можно автоматически сдавать в краткосрочную аренду. Краткосрочное размещение туристов является коммерческой деятельностью, требующей получения специального разрешения и соблюдения установленных требований в соответствии с действующей в Индонезии системой регулирования, основанной на оценке рисков. Вместо этого: Перед совершением покупки уточните порядок получения лицензии для планируемой вами структуры аренды.

7. Непроверка возможности доступа к дороге. Физический доступ к объекту недвижимости не означает юридического права на доступ. Вместо этого: Убедитесь, что наличие законного доступа к дороге зафиксировано документально, а не просто предполагается на основании физического подхода.

8. Неучёт оставшегося срока аренды при сравнении цен. Недвижимость, срок аренды которой истекает раньше, как правило, должна стоить дешевле, чем аналогичный объект с более длительным сроком аренды — при прочих равных условиях. Вместо этого: При сравнении двух объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, необходимо учесть оставшийся срок аренды и проанализировать механизм продления договора, прежде чем приступать к непосредственному сравнению цен.

9. Покупка квартиры на стадии строительства без проверки застройщика и условий договора. Основными факторами риска при покупке недвижимости на стадии строительства являются качество работы застройщика и условия договора, а не визуализации или прогнозируемая доходность. Вместо этого: Изучите послужной список застройщика и перед подписанием договора купли-продажи обратитесь к независимому юристу для его проверки.

10. Расчет рентабельности инвестиций (ROI) на основе валовой выручки от аренды. Прогнозируемый доход от аренды, за вычетом комиссии за управление, расходов на техническое обслуживание, коммунальных платежей, налогов, затрат на обеспечение соответствия нормативным требованиям и потерь от простоя, может значительно отличаться от чистой доходности. Вместо этого: Прежде чем принимать какое-либо инвестиционное решение, разработайте реалистичную модель операционных расходов.

11. Неучёт затрат на техническое обслуживание и управление. Тропический климат ускоряет износ зданий, бассейнов и отделочных материалов. Вместо этого: Следует с осторожностью планировать бюджет на текущее техническое обслуживание и использовать фактические расценки на услуги по управлению, предоставленные операторами в соответствующем регионе.

12. Владение недвижимостью дает право на проживание. Владение недвижимостью или аренда недвижимости в Индонезии не дает автоматического права на получение визы, KITAS (временного вида на жительство), KITAP (постоянного вида на жительство) или любого другого иммиграционного статуса. Вместо этого: Если ваша цель — получение вида на жительство, решайте этот вопрос в рамках соответствующей иммиграционной процедуры, отдельно от сделки с недвижимостью.

Ни в коем случае не оценивайте недвижимость на Бали исключительно по её покупной цене. Необходимо комплексно учитывать юридические права, оставшийся срок владения, разрешённое назначение, эксплуатационные расходы и возможности выхода из сделки.

Документы, которые необходимо сохранить после завершения сделки

Многие руководства для покупателей не уделяют должного внимания вопросу о том, как составить полный и упорядоченный пакет документов после завершения сделки — а ведь отсутствие того или иного конкретного документа может стать серьезной проблемой спустя годы, когда вам понадобится продать недвижимость, продлить договор аренды, подать заявку на получение лицензии или урегулировать спор.

Перечень документов, необходимых для той или иной конкретной сделки, зависит от правовой структуры, типа недвижимости и участвующих сторон. Приведенный ниже список носит примерный характер — не все пункты применимы ко всем сделкам:

Заключенные соглашения: подписанный и заверенный нотариусом договор аренды, договор купли-продажи или иной основной документ о сделке
Копия земельного свидетельства: последнюю версию соответствующего свидетельства о праве собственности на земельный участок (Hak Milik, Hak Pakai, HGB или иное), а также подтверждение регистрации
Подтверждения оплаты: квитанции обо всех произведённых платежах, включая любые налоговые платежи
Налоговые документы: доказательства того, что соответствующие стороны уплатили применимые налоги на передачу собственности и другие налоги на сделки
PBG и SLF: разрешение на строительство и акт о пригодности здания к эксплуатации, а также соответствующие утвержденные чертежи
Чертежи фактического состояния и утвержденные чертежи: архитектурные чертежи, на которых показано, что было утверждено и как здание было построено на самом деле
Документы компании (для PT PMA): устав, регистрационный номер NIB, соответствующие лицензии и вся документация, касающаяся акций
Лицензии: лицензии на ведение бизнеса, лицензии на аренду и любые другие разрешения, необходимые для предполагаемого использования
Отчет о техническом осмотре: результаты любой предпродажной проверки здания
Акт передачи: подписанное подтверждение состояния объекта на момент передачи, включая все согласованные недоделки
Сведения об услугах: реквизиты счетов за электроэнергию и воду, документы о подключении, подтверждение установленной мощности
Перечень имущества: если недвижимость приобреталась с мебелью, — документально подтвержденный перечень входящего в комплект имущества
Документы, касающиеся расширения: любая переписка, соглашения или опционы, касающиеся продления аренды

Храните все эти документы в одном упорядоченном папке по недвижимости — как в бумажном, так и в электронном виде. Эта папка сыграет важную роль при продаже или передаче права собственности на недвижимость, при переговорах о продлении договора аренды, при подаче налоговых деклараций, при подаче заявления о выплате страхового возмещения, а также в случае возникновения каких-либо споров. Документы, которые и в обычных условиях найти непросто, становятся практически недоступными в стрессовой ситуации.

Основные выводы

Сначала выберите организационно-правовую форму, а затем — объект недвижимости. Правовой статус объекта недвижимости — аренда, «Хак Пакай» или PT PMA — определяет, какими правами вы фактически обладаете, что вы можете делать с недвижимостью и как долго вы можете ею владеть. От этого зависит выбор объекта недвижимости.
Hak Milik недоступен для иностранных граждан. «Hak Pakai» и «Hak Sewa» (право аренды) представляют собой отдельные правовые механизмы, которые не являются заменой права полного владения. Компания PT PMA предоставляет юридическому лицу определенные права на землю — она не предоставляет отдельному акционеру личного права собственности на землю.
Продление аренды является отдельным условием, а не гарантированным продолжением. Каждому покупателю права аренды следует поручить индонезийскому юристу проверить условие о продлении договора. Если цена продления не оговорена заранее или не определена по формуле, это означает, что переговоры по данному вопросу ещё не состоялись — и не следует предполагать, что она будет номинальной.
Необходимо самостоятельно проверить зонирование и разрешённые виды использования. Описание объекта недвижимости продавцом как «пригодного для сдачи в аренду» или «расположенного в туристической зоне» требует подтверждения на основании официальных документов по территориальному планированию, а не маркетинговых материалов.
Цена должна оцениваться с учетом оставшегося срока аренды и разрешенного вида использования. Два объекта недвижимости, сдаваемые в аренду, с одинаковой ценой, но с разным оставшимся сроком аренды, разными условиями продления и разными категориями зонирования, не являются эквивалентными активами.
Прежде чем расчет рентабельности инвестиций станет обоснованным, необходимо убедиться в законности сдачи в аренду. Если в соответствии с действующим законодательством об лицензировании данный объект недвижимости не может использоваться в качестве объекта краткосрочного туристического размещения, то любые прогнозы доходности, основанные на таком использовании, не являются надежным исходным допущением для планирования.
Перед осуществлением невозвратных платежей необходимо провести комплексную проверку. Порядок действий имеет значение. Проведение комплексной проверки после вложения капитала лишает возможности на практике принять меры по результатам этой проверки.
Важным показателем является совокупная стоимость владения, а не запрашиваемая цена. В анализ необходимо включить налоги на приобретение, юридические расходы, расходы на меблировку, управление, техническое обслуживание, продление лицензий и возможную продление срока аренды. Указанная в объявлении цена — это лишь отправная точка, а не полная картина.

Термины в сфере недвижимости Бали: краткий глоссарий

Срок	Значение
Хак Милик	Право собственности на землю в полной собственности предоставляется преимущественно гражданам Индонезии
Хак Сева	Договорное право на аренду
Хак Пакай	Зарегистрированное право на пользование
HGB	Hak Guna Bangunan — Право на строительство
ПТ ПМА	Индонезийская компания с иностранными инвестициями
PPAT	Должностное лицо, уполномоченное оформлять определенные сделки с земельными участками
ATR/BPN	Орган по управлению земельными ресурсами Индонезии
PBG	Разрешение на строительство
SLF	Свидетельство о работоспособности
RTRW / RDTR	Инструменты территориального планирования, используемые для определения допустимых видов землепользования
OSS	Система онлайн-подачи единой заявки на получение лицензии на ведение бизнеса
KBLI	Классификация видов экономической деятельности в Индонезии
PBB-P2	Местный налог на землю и недвижимость

Покупка недвижимости на Бали без опасений

Процесс успешной покупки недвижимости на Бали состоит из следующих четких этапов: определить свою цель → выбрать подходящую организационно-правовую форму → найти подходящие объекты недвижимости → провести надлежащую комплексную проверку → изучить договор и согласовать его условия → осуществлять поэтапные платежи в соответствии с подтвержденными этапами реализации → оформить регистрацию, если это необходимо → собрать и систематизировать все документы, необходимые для завершения сделки → подготовить объект недвижимости к предполагаемому использованию.

Каждый этап зависит от предыдущего. Пропуск этапов — в частности, комплексной проверки и выбора юридической структуры — не ускоряет процесс; он лишь перекладывает риск на покупателя, не снижая его при этом.

Бали предлагает иностранным покупателям целый ряд законных способов приобретения недвижимости — от тщательно оформленных долгосрочных договоров аренды до зарегистрированных прав пользования и корпоративных структур владения землей. Ни один из них не является абсолютно безопасным, и ни один не подходит для каждого покупателя или каждого объекта недвижимости. Надежность сделки определяется не самой структурой, а качеством документации, состоянием права собственности, ясностью разрешенного вида использования и точностью понимания покупателем того, что именно он приобретает.

Понимание того, какие именно права вы приобретаете, а также проверка соответствия объекта недвижимости вашим планам по его использованию — вот основа любого взвешенного решения о покупке недвижимости на Бали. Красивая вилла с неясными документами, неполным пакетом разрешений или коротким сроком оставшегося арендового договора — это не тот же актив, что и аналогичная вилла с чистым, хорошо задокументированным правом собственности и наличием всех необходимых разрешений. Цена должна отражать эту разницу, и анализ покупателя также должен это учитывать.

Информация, содержащаяся в данном руководстве, предоставляется исключительно в общеинформационных целях. Законодательство Индонезии в сфере недвижимости, права на землю, зонирование, лицензирование предпринимательской деятельности и налоговые правила зависят от конкретной сделки, правовой структуры, объекта недвижимости и нормативных актов, действующих на момент совершения сделки. Настоящее руководство не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Перед заключением любой сделки с недвижимостью читателям следует получить независимую консультацию у квалифицированного индонезийского юриста, PPAT и налогового консультанта.