Cómo puede un extranjero comprar una vivienda en Bali

Sí, pero con algunas salvedades importantes. Los extranjeros no pueden ser titulares de un «Hak Milik», la forma más sólida de título de propiedad en Indonesia, que está reservada a los ciudadanos indonesios.

No obstante, los compradores extranjeros disponen de varias vías legales reconocidas:

• Arrendamiento (Hak Sewa): un derecho contractual a utilizar el inmueble durante un período acordado.
• Hak Pakai (Derecho de uso): un derecho real sobre un terreno residencial inscrito en el registro, al que pueden acceder los extranjeros que cumplan los requisitos.
• PT PMA + HGB: Una empresa indonesia de inversión extranjera puede ser titular de un derecho sobre el suelo que cumpla los requisitos, como el HGB (Hak Guna Bangunan, o derecho de construcción).

La estructura más adecuada depende de la finalidad del comprador, de su idoneidad, del plazo de tenencia previsto y de si el inmueble se adquiere para uso personal o a través de una empresa con el fin de desarrollar una actividad empresarial genuina.

La primera pregunta no es «¿Qué chalet debería comprar?», sino «¿Qué figura jurídica se ajusta mejor a cómo tengo pensado poseerla y utilizarla?».

Comprar una vivienda en Bali: respuesta rápida

Los extranjeros pueden adquirir o controlar inmuebles en Bali a través de diversas estructuras jurídicas, pero no pueden ser titulares directos de Hak Milik (propiedad plena de la tierra).

Pregunta	Respuesta rápida
¿Puede un extranjero ser propietario a título definitivo de un terreno en Bali a título personal?	No — El «Hak Milik» está reservado a los ciudadanos indonesios
Principales estructuras de compradores extranjeros	Arrendamiento / Hak Sewa, Hak Pakai o PT PMA con un derecho sobre el suelo válido, como el HGB
Plazo habitual de los contratos de arrendamiento que se comercializan	Normalmente, entre 25 y 30 años en un primer momento; los derechos de prórroga dependen del contrato.
Hak Pakai	Derecho registrado al que pueden acogerse los extranjeros que cumplan los requisitos para adquirir una vivienda que reúna las condiciones necesarias
PT PMA	Empresa indonesia de inversión extranjera; es la empresa, y no el accionista a título personal, la que ostenta el derecho sobre el terreno.
¿Se puede alquilar la vivienda por un periodo corto?	Solo cuando la normativa urbanística, el uso del edificio, la estructura de la empresa y las licencias lo permitan
¿La compra de una vivienda permite obtener la residencia?	No, la situación migratoria es un trámite independiente.
Lo más importante que hay que comprobar antes de pagar	Título de propiedad, normativa urbanística, licencias de obra, facultades del vendedor o promotor y contrato
¿Se puede comprar una vivienda sobre plano?	Sí, pero el promotor, el terreno, las licencias, los plazos de pago y el contrato requieren un análisis más exhaustivo.

Los impuestos exactos, los valores mínimos de los inmuebles, los requisitos de documentación y los usos permitidos dependen de la estructura de la propiedad y de la operación.

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¿Pueden los extranjeros comprar una vivienda en Bali?

Sí, pero con importantes salvedades. Los extranjeros no pueden ser titulares de un «Hak Milik», que es la forma más sólida de título de propiedad en Indonesia y está reservada a los ciudadanos indonesios. Sin embargo, la legislación indonesia establece varias vías reconocidas a través de las cuales los extranjeros pueden adquirir y utilizar legalmente bienes inmuebles. Entre ellas se incluyen los contratos de arrendamiento a largo plazo (Hak Sewa), un título registrado de derecho de uso residencial (Hak Pakai) al que pueden acceder los extranjeros que cumplan los requisitos de elegibilidad aplicables, y los derechos sobre el suelo a través de una sociedad indonesia de inversión extranjera (PT PMA) en forma de HGB (Hak Guna Bangunan, o derecho de construcción). La vía más adecuada depende de la finalidad del comprador, su elegibilidad, el período de tenencia y de si la compra se realiza a título individual o a través de una estructura societaria.

La afirmación habitual de que «los extranjeros no pueden comprar propiedades en Bali» exagera la restricción. Lo correcto es decir que los extranjeros no pueden ser titulares directos de la propiedad absoluta de terrenos a título personal, pero sí pueden ser titulares legales de derechos de arrendamiento, derechos de uso registrados o derechos sobre terrenos a nombre de sociedades, cada uno de los cuales se rige por sus propias normas.

Lo que un comprador extranjero debe tener claro antes de empezar a buscar:

1. Objetivo: ¿Vivienda propia, ingresos por alquiler o reventa/inversión?
2. Período de tenencia: ¿Uso a corto plazo, residencia a largo plazo o propiedad generacional?
3. Vehículo en propiedad: ¿A título particular o a través de una persona jurídica?
4. Tipo de propiedad: ¿Inmueble listo para vender o en venta sobre plano/en construcción?
5. Situación de residencia: ¿Tienes o tienes pensado solicitar un permiso de residencia en Indonesia?

Estas cinco preguntas permitirán reducir considerablemente el número de estructuras jurídicas viables y, por extensión, determinar qué inmuebles es pertinente evaluar.

La distinción entre propiedad de terrenos, derechos de arrendamiento, derechos de uso residencial y derechos corporativos No es solo una cuestión semántica. Influye en lo que puedes hacer con el inmueble, cuánto tiempo puedes conservarlo, qué ocurre cuando finaliza el plazo, si el derecho es transferible y qué protección tienes en caso de que surja un conflicto. La estructura que elijas debe ajustarse a tus planes reales, y no ser simplemente la que al vendedor le resulte más fácil ofrecer.

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Explicación de las opciones de propiedad en Bali

Las tres principales estructuras jurídicas a disposición de los compradores extranjeros de inmuebles en Bali funcionan mediante distintos mecanismos legales y se adaptan a diferentes perfiles de comprador. Ninguna de ellas es simplemente «la opción segura». Cada una conlleva ventajas e inconvenientes, y la elección adecuada depende de las circunstancias particulares de cada uno.

Arrendamiento / Hak Sewa

El «Hak Sewa» —el derecho de arrendamiento— es un acuerdo contractual entre un comprador y el propietario de un terreno. El arrendatario no adquiere la titularidad del terreno; dicha titularidad sigue perteneciendo a la parte legalmente facultada para conceder el arrendamiento. A cambio de un pago acordado, el arrendatario obtiene el derecho a utilizar la propiedad durante un período determinado.

Un contrato de arrendamiento redactado con esmero y formalizado mediante una escritura notarial adecuada puede aportar pruebas contractuales mucho más sólidas que un acuerdo informal, pero no convierte el arrendamiento en un título de propiedad registrado. La solidez de un contrato de arrendamiento depende en gran medida de la calidad del contrato y del estado del título de propiedad subyacente.

Hay varias cláusulas que deben leerse detenidamente antes de firmar:

• Plazo inicial frente a opción de prórroga. Un contrato de arrendamiento que suele describirse como «25+25» o «30+30» no significa 50 o 60 años de seguridad en igualdad de condiciones. El plazo inicial es el período ya acordado. La prórroga es una disposición independiente; su validez jurídica depende totalmente de cómo esté redactada la cláusula. Una cláusula de prórroga puede ir desde un acuerdo no vinculante para negociar un futuro contrato de arrendamiento hasta un mecanismo que fije o defina de antemano la duración y el precio de la prórroga. Los compradores no deben considerar que la fórmula «25+25» que se comercializa equivale a 50 años de igual seguridad, a menos que un asesor jurídico indonesio confirme que el mecanismo de prórroga es legalmente exigible tal y como está redactado.
• Mecanismo de fijación de precios de las prórrogas. Algunos contratos especifican una fórmula o un tipo máximo para la prórroga. Esto resulta considerablemente más favorable que una renegociación sin límites. Si el contrato no especifica nada sobre el precio, da por hecho que, al finalizar el plazo inicial, tendrás que negociar según los precios de mercado.
• Cesión y reventa. ¿Te permite el contrato de arrendamiento vender o ceder tu derecho a un tercero? ¿Se requiere el consentimiento del propietario y, en caso afirmativo, en qué condiciones? Una restricción de cesión puede limitar considerablemente tus opciones de salida.
• Disposiciones sobre sucesiones. ¿Se puede heredar tu derecho de arrendamiento? ¿Qué procedimiento hay que seguir? ¿Qué ocurre si el propietario fallece y el terreno pasa a manos de varios herederos?
• Mejoras y edificios. ¿A quién pertenecen las construcciones erigidas en el terreno durante el período de arrendamiento? El tratamiento que se dé a los edificios, las mejoras y otros activos al vencimiento del contrato depende de las condiciones del mismo y de la legislación indonesia aplicable, por lo que el contrato debe especificar expresamente qué ocurre con ellos.
• Fin del trimestre. Cuando el plazo contractual del arrendamiento vence sin que se haya producido una prórroga efectiva, el derecho contractual del arrendatario a utilizar el terreno cesa. El tratamiento que se dé a los edificios o mejoras en ese momento viene determinado por el contrato de arrendamiento específico y la legislación aplicable, y no por una única norma universal.

El régimen de arrendamiento es muy habitual en el mercado inmobiliario de Bali dirigido a compradores extranjeros. Puede resultar adecuado para aquellos compradores que sean conscientes de que están adquiriendo un derecho contractual de duración limitada —y que hayan comprobado el título de propiedad del terreno subyacente, la facultad del propietario para arrendar y las condiciones contractuales que rigen la prórroga y la cesión—. Los requisitos de elegibilidad y documentación aplicables a una operación concreta de arrendamiento dependen de la forma jurídica del contrato de arrendamiento y de las circunstancias del caso; es recomendable confirmarlos con un notario o un asesor jurídico indonesio antes de la firma.

Hak Pakai

«Hak Pakai» se traduce literalmente como «derecho de uso». A diferencia del Hak Sewa, no se trata simplemente de un contrato entre las partes, sino de un derecho inmobiliario registrado que figura en un certificado catastral expedido y registrado por el Ministerio de Asuntos Agrarios y Ordenación del Territorio / Agencia Nacional de Catastro de Indonesia (Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional — ATR/BPN). Se trata de una distinción jurídica significativa. Un «Hak Pakai» registrado es un título, inscrito en el registro oficial de la propiedad y oponible a terceros, no solo al propietario con el que se ha celebrado el contrato.

Los extranjeros pueden tener derecho a obtener un «Hak Pakai» sobre una vivienda que cumpla los requisitos, siempre que cumplan con los requisitos en materia de documentación de inmigración y demás requisitos de elegibilidad aplicables en virtud de la legislación indonesia vigente. Antes de la compra, se debe confirmar con ATR/BPN y con un PPAT indonesio cualificado o un asesor jurídico la documentación exacta necesaria para una transacción concreta. — No se deben deducir las normas aplicables a partir de descripciones generales.

Este derecho está vinculado al uso residencial y está sujeto a un umbral mínimo de precio inmobiliario fijado por el Gobierno. El precio mínimo aplicable en Bali se especifica en un reglamento ministerial —concretamente— Resolución ministerial n.º 1241/SK-HK.02/IX/2022 de la ATR/BPN — y conviene comprobarlo con la versión actual de dicho documento antes de continuar, ya que las cifras pueden haber cambiado.

Valor mínimo de los inmuebles para compradores extranjeros en Bali

En virtud de la Decisión Ministerial n.º 1241/SK-HK.02/IX/2022, los valores mínimos de los inmuebles aplicables a la adquisición de viviendas por parte de extranjeros en Bali que cumplan los requisitos son los siguientes:

Tipo de propiedad	Valor mínimo en Bali
Casa unifamiliar (rumah tapak)	5 000 millones de IDR
Vivienda en bloque de pisos (satuan rumah susun)	2 000 millones de IDR

Estos umbrales se aplican en el marco de la propiedad residencial por parte de extranjeros y no deben confundirse con los requisitos relativos al precio de venta de un contrato de arrendamiento ordinario. Dado que la normativa puede cambiar, los compradores deben confirmar el umbral vigente en el momento de la transacción con la ATR/BPN y con su PPAT o asesor jurídico indonesio.

La duración y las condiciones de renovación del «Hak Pakai» se rigen por Reglamento gubernamental n.º 18 de 2021, que es el principal instrumento normativo que regula actualmente los derechos sobre la propiedad inmobiliaria, el registro catastral y las cuestiones relacionadas en Indonesia. Al igual que con cualquier derecho inmobiliario registrado, los términos específicos —incluidos la duración, las condiciones de elegibilidad y la renovación— deben verificarse con arreglo al texto vigente del reglamento y confirmarse con un PPAT indonesio cualificado antes de formalizar cualquier transacción.

El «Hak Pakai» se considera, en general, una figura jurídica más segura que un contrato de arrendamiento puramente contractual, ya que implica un título de propiedad registrado. Sin embargo, exige que el comprador cumpla una serie de requisitos de elegibilidad, que el inmueble alcance el umbral de precio mínimo aplicable y que su uso se limite al residencial. No es una opción al alcance de todos los compradores extranjeros.

PT PMA y HGB

Una PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) es una sociedad de responsabilidad limitada indonesia con inversión extranjera. No se trata de una estructura de propiedad personal, sino de una persona jurídica. Cuando un comprador extranjero adquiere una propiedad «a través de una PT PMA», lo que ocurre es que es la sociedad —y no la persona física— la que ostenta el derecho sobre el terreno. La persona física es titular de acciones de la sociedad.

El derecho sobre el suelo que puede ostentar una PT PMA incluye el HGB (Hak Guna Bangunan — Derecho de construcción), que permite a la empresa urbanizar y utilizar el suelo con fines comerciales. Se trata de un derecho inmobiliario corporativo legítimo según la legislación indonesia, pero conlleva una serie de obligaciones específicas: la empresa debe llevar una contabilidad adecuada, presentar declaraciones de impuestos, cumplir con los fines comerciales declarados, disponer de las licencias comerciales pertinentes y satisfacer los requisitos de capital y operativos aplicables.

Un PT PMA no es un mecanismo que permita a una persona extranjera ser propietaria a título personal de un terreno en Bali en régimen de propiedad absoluta. El derecho sobre el terreno pertenece a la sociedad, no al accionista a título individual. Esta distinción es importante a efectos del tratamiento fiscal, la planificación sucesoria, la responsabilidad y lo que ocurre en caso de liquidación de la sociedad o de cambio de titularidad de las acciones.

Una estructura PT PMA puede resultar adecuada para un comprador que tenga la intención genuina de gestionar un negocio de alquiler o hostelería, haya recibido asesoramiento jurídico y fiscal cualificado y comprenda las obligaciones de cumplimiento normativo que conlleva. Por lo general, no es adecuada como vehículo de tenencia residencial puramente personal para una sola villa sin un propósito empresarial legítimo y una estructura adecuada.

Acuerdos con los candidatos

Un acuerdo de nominatario consiste en que un comprador extranjero registre un terreno indonesio sujeto a un «Hak Milik» a nombre de un ciudadano indonesio, normalmente mediante un contrato de préstamo o un poder notarial diseñado para otorgar a la parte extranjera el control efectivo. Este enfoque no constituye una vía reconocida ni legalmente segura. El título de propiedad «Hak Milik» registrado sigue a nombre del titular indonesio, y los acuerdos paralelos privados no otorgan a la parte extranjera la titularidad registrada del terreno. Si la relación con el prestanombres se rompe —ya sea por un conflicto, fallecimiento, divorcio, deuda o un cambio de opinión—, el comprador extranjero puede verse con una protección considerablemente menor, precisamente porque no es el titular registrado de la propiedad. Se trata de una fuente conocida y documentada de graves conflictos inmobiliarios en Bali, y no debería considerarse una solución práctica.

Elegir la estructura adecuada

Estructura	Lo que tienes	Usuario típico	Admisibilidad	Uso comercial de alquiler	Principales ventajas	Limitaciones principales
Arrendamiento / Hak Sewa	Derecho contractual de arrendamiento	Personas físicas extranjeras y otras partes que cumplan los requisitos, con sujeción a la legislación aplicable	Se debe confirmar la elegibilidad y la documentación correspondiente al contrato de arrendamiento concreto ante un notario o un asesor jurídico indonesio.	Depende de la situación urbanística, las licencias, la estructura de la empresa y el contrato.	Flexible, de fácil disponibilidad y accesible para una amplia gama de compradores extranjeros	No se trata de un título de propiedad registrado; la protección depende en gran medida de la calidad del contrato y del título subyacente.
Hak Pakai	Derecho real inmobiliario inscrito (residencial)	Compradores extranjeros que cumplan los requisitos de elegibilidad	Documentos de inmigración válidos y demás requisitos establecidos por la legislación indonesia vigente; consúltelo con la ATR/BPN o el PPAT.	Solo para uso residencial	Mayor seguridad jurídica; el título registrado es oponible a terceros	Condiciones de elegibilidad exigidas; umbral de precio mínimo; uso exclusivamente residencial
PT PMA / HGB	Derecho de propiedad sobre terrenos a través de una empresa	Empresarios auténticos	Constitución de sociedades, cumplimiento normativo y requisitos de capital aplicables	Sí, siempre que se cuente con las licencias comerciales pertinentes y se cumplan las normas.	Puede servir para negocios de alquiler o hostelería; inscrita según el Código Mercantil alemán (HGB)	Es necesario constituir una sociedad y cumplir con los requisitos normativos de forma continua; la persona física no es titular del derecho sobre el terreno a título personal.

La elección entre estas estructuras debe basarse en cómo piensas utilizar realmente la propiedad — y no en cuál es la estructura más sencilla de gestionar o cuál suena más tranquilizadora en una presentación comercial. Un contrato de arrendamiento es adecuado para un comprador que comprenda el carácter temporal del derecho y haya comprobado el contrato. El «Hak Pakai» se adapta a un comprador que cumpla los requisitos y tenga la intención de darle un uso residencial personal. Una PT PMA tiene sentido para un auténtico empresario que esté dispuesto a cumplir con la normativa corporativa.

A veces, los compradores consideran que estas estructuras son intercambiables y buscan la que ofrezca la seguridad más evidente. Sin embargo, lo más útil es plantearse lo siguiente: ¿qué estructura se ajusta mejor a tu situación real y a tus planes a largo plazo? ¿Has hecho que un abogado indonesio cualificado la revise de forma independiente antes de comprometerte?

¿Qué estructura se adapta mejor a tu objetivo?

Tu objetivo	Estructura que hay que analizar en primer lugar	Asunto principal que hay que comprobar
Villa para vacaciones o uso personal	Derecho de arrendamiento o «Hak Pakai» que cumpla los requisitos	Duración, requisitos y uso permitido
Residencia de larga duración	Hak Pakai o derecho de arrendamiento	La situación migratoria es un tema aparte
Negocio de alquiler a corto plazo	PT PMA u otra estructura operativa que cumpla con la normativa	Planificación urbanística, KBLI y licencias comerciales
Inversión en obra	Depende de la estructura del proyecto	Control de terrenos y contratos del promotor
Reventa futura	Estructura con derechos de cesión y transferencia bien definidos	Plazo restante y condiciones de salida
Propiedad personal en régimen de dominio absoluto y perpetuo	No disponible a través de «Hak Milik» para personas físicas extranjeras	No utilices los acuerdos de titularidad ficticia como sustituto

Esta tabla es solo un punto de partida. La estructura adecuada debe confirmarse en función del comprador concreto, el inmueble y el uso previsto.

¿No estás seguro de qué estructura de propiedad se adapta mejor a tus planes?
Responde a cuatro preguntas sobre tu presupuesto, el uso que le vas a dar a la vivienda y la zona de Bali que prefieres. ULU Homes te propondrá propiedades que se ajusten a tus requisitos y te explicará qué modalidades de propiedad hay disponibles para cada una de ellas.
Iniciar la selección de inmuebles

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Cómo funciona el proceso de compra

El proceso de compraventa en Bali varía en función de la estructura jurídica, de si la propiedad está terminada o se trata de una venta sobre plano, y de si el vendedor es un particular, un propietario del terreno o una promotora inmobiliaria. La secuencia que se describe a continuación abarca las etapas habituales para un comprador extranjero y señala los puntos en los que el proceso difiere de manera significativa entre los distintos tipos de transacción.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una propiedad en Bali?

No existe un plazo único para la formalización de todas las compras inmobiliarias en Bali. Una transacción sencilla de una vivienda ya terminada, con la documentación en regla, puede tramitarse considerablemente más rápido que una compra sobre plano, una transacción que requiera un PT PMA o una propiedad con problemas pendientes relacionados con la titularidad, la zonificación o los permisos.

Escenario	¿Qué factores influyen en el calendario?
Selección de inmuebles	Disponibilidad y requisitos del comprador
Diligencia debida jurídica	Complejidad de la titularidad, normativa urbanística, documentación del vendedor y permisos
Negociación de contratos	Cláusulas de prórroga, pago y rescisión del contrato de arrendamiento
Constitución de una PT PMA	Obligatorio únicamente para la estructura societaria correspondiente
Firma / finalización	Estructura y estado de preparación de los documentos
Inscripción en el BPN	Se aplica a las transacciones de derechos sobre terrenos registrados
Entrega de una vivienda sobre plano	El calendario de obras, más que la mera finalización legal

No se debería permitir que un vendedor que prometa un cierre inusualmente rápido acorte el proceso de diligencia debida independiente.

1. Definir el objetivo y el presupuesto. Antes de evaluar propiedades concretas, ten claro si se trata de un uso personal, de obtener ingresos por alquiler, de reventa o de una combinación de todo ello. El uso que le vayas a dar determinará qué estructura jurídica es viable, qué ubicaciones son relevantes, qué clasificación urbanística necesitas y qué licencias pueden ser necesarias. El presupuesto debe tener en cuenta el coste total de adquisición, no solo el precio de venta.

2. Selecciona la forma jurídica. En función de tu objetivo, tu situación de elegibilidad, el plazo de tenencia y tu tolerancia al riesgo, consulta con un PPAT o un abogado indonesio cualificado para determinar qué estructura es la más adecuada antes de preseleccionar las propiedades. Es posible que algunas propiedades solo estén disponibles en régimen de arrendamiento. Otras pueden estar estructuradas a través de una PT PMA de un promotor inmobiliario. Comprender la estructura antes de enamorarte de una villa concreta evita complicaciones en fases posteriores.

3. Seleccionar una lista de ubicaciones e inmuebles. Una vez que tengas clara la estructura, identifica los inmuebles que cumplan los requisitos para dicha estructura, que estén situados en una zona adecuada para el uso que pretendes darles y que se ajusten a un presupuesto realista, incluyendo todos los costes de adquisición.

4. Comprueba quién es el vendedor o el promotor. Comprueba la identidad de la parte que vende o alquila. En el caso de una reventa entre particulares, asegúrate de que el propietario que figura en el registro coincide con la persona con la que estás tratando. Si se trata de una promotora, comprueba la situación jurídica de la empresa, su historial de proyectos finalizados y la documentación vigente relativa a la titularidad del terreno.

5. Revisar el título de propiedad y la normativa urbanística. Obtener y verificar el título de propiedad a través de la Agencia Nacional del Suelo (ATR/BPN). Comprueba que el título sea auténtico, que los límites de la parcela se correspondan con lo que se está vendiendo y que no existan cargas, litigios ni embargos registrados sobre el título. Por otra parte, confirma que la clasificación urbanística y de ordenación del territorio del terreno permita el uso que pretendes darle —residencial, de alojamiento turístico o comercial—, según corresponda.

6. Llevar a cabo la diligencia debida jurídica y técnica. Esto se explica con detalle en la siguiente sección. Lo fundamental es que No deben efectuarse pagos importantes y no reembolsables antes de que se haya completado en gran medida el proceso de diligencia debida.. Esto no siempre es posible en las compras sobre plano, en las que el promotor es quien establece el calendario de pagos; y precisamente por eso es aún más importante llevar a cabo un análisis exhaustivo del promotor, el terreno y las licencias antes de la compra sobre plano.

7. Negociar y formalizar las condiciones comerciales. Una vez que la diligencia debida haya sido satisfactoria, acuerda el precio, el calendario de pagos, lo que se incluye en la operación y las condiciones. En el caso de un arrendamiento, se debe revisar el borrador completo del contrato de arrendamiento antes de asumir un compromiso vinculante. En el caso de una compra sobre plano, el contrato de compraventa es el documento que presenta el mayor riesgo: léalo con atención, especialmente las cláusulas relativas a la finalización de la obra, los cambios en las especificaciones, la entrega, los defectos y la rescisión.

8. Firmar mediante el procedimiento notarial o PPAT correspondiente. En Indonesia, las transacciones relacionadas con derechos sobre terrenos registrados suelen requerir la intervención de un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, o funcionario encargado de la redacción de escrituras de propiedad), que está autorizado a redactar determinadas escrituras relacionadas con los derechos sobre terrenos. El notario desempeña una función jurídica distinta, aunque, en la práctica, un mismo profesional puede ostentar ambos cargos. En el caso de un derecho inmobiliario registrado, como el «Hak Pakai» o el «HGB», la escritura correspondiente y el cambio resultante en los derechos inmobiliarios registrados deben tramitarse mediante el procedimiento de registro aplicable de la ATR/BPN para que tengan validez legal. Un arrendamiento contractual no requiere el mismo registro, pero sigue siendo muy recomendable su formalización ante notario y la documentación adecuada.

9. Realizar los pagos y tramitar los trámites administrativos necesarios. Sigue el calendario de pagos acordado. Asegúrate de que se abonen los impuestos correspondientes —tanto las obligaciones del comprador como las del vendedor— y de que se obtenga el justificante de pago. Los impuestos específicos aplicables a una transacción dependen de la estructura de la misma, de las partes implicadas y del tipo de inmueble; es recomendable confirmarlos con un asesor fiscal antes de firmar.

10. Obtener el paquete completo de documentos de cierre. Una vez concluida la transacción, recopila y ordena todos los documentos relacionados con la propiedad. Este tema se aborda específicamente al final de esta guía, pero conviene mencionarlo desde el principio: los documentos que falten en el momento del cierre son mucho más difíciles de recuperar posteriormente.

Escenario	¿Qué ocurre?	Documentos que hay que comprobar	No continúe hasta que
Revisión del título	Certificado catastral verificado por la ATR/BPN	Certificado original, mapa catastral	Se confirma que el certificado es auténtico y no presenta irregularidades
Comprobación de la normativa urbanística	Se confirma la situación urbanística para el uso previsto	Plano de ordenación territorial, RTRW/RDTR	Se ha confirmado que el uso previsto está autorizado
Diligencia debida	Revisión jurídica, técnica y de permisos	PBG, SLF, planos aprobados, documentación de acceso	Se han identificado y abordado todas las cuestiones importantes
Acuerdo	Se ha revisado el borrador del contrato	Borrador completo del contrato de arrendamiento o del contrato de compraventa	Se ha completado la revisión jurídica independiente
Pago	Depósito y pagos fraccionados	Recibos, justificantes de pago de impuestos	Se han cumplido las condiciones suspensivas acordadas
Inscripción	Derecho registrado en el BPN (si procede)	Confirmación de inscripción, certificado actualizado	Impuestos y tasas aplicables abonados
Entrega	Llaves, documentos, inventario	Certificado de entrega, lista de defectos	Todos los documentos recibidos y verificados

¿No sabes qué propiedad en Bali se ajusta a tu presupuesto, a tu situación de propiedad y a tus objetivos? Utiliza el cuestionario de selección de viviendas de ULU Homes para reducir el número de opciones adecuadas antes de comparar cada proyecto.

¿Se puede comprar una propiedad en Bali a distancia?

Algunas partes de una transacción inmobiliaria en Bali pueden realizarse a distancia, dependiendo de la estructura jurídica y de los documentos implicados. Un contrato redactado adecuadamente Poder notarial (Surat Kuasa) puede permitir que un representante autorizado realice determinadas acciones en nombre del comprador.

Sin embargo, la compra a distancia no exime del cumplimiento de ninguno de los requisitos habituales de diligencia debida. Antes de transferir cantidades importantes de dinero, el comprador debe verificar por su cuenta el inmueble, el vendedor o el promotor, los derechos sobre el suelo, la normativa urbanística, las licencias y los documentos de la transacción.

La forma exacta del poder notarial, los trámites de firma y si se requiere la presencia personal en alguna fase deben confirmarse con el notario indonesio o el PPAT que se encargue de la transacción.

¿Quiénes deberían participar en la compra de una propiedad en Bali?

Especialista	Función
Abogado especializado en derecho inmobiliario independiente	Revisa la estructura, los contratos, la documentación del vendedor o promotor y los riesgos jurídicos
PPAT	Se encarga de las escrituras especificadas y de las transacciones de derechos sobre terrenos registrados
Notario	Se encarga de la documentación notarial cuando sea necesario
Inspector técnico	Comprueba el estado físico de los inmuebles terminados
Asesor fiscal/contable	Confirma la operación y las obligaciones fiscales vigentes
Agente inmobiliario/asesor	Busca y compara inmuebles y coordina el proceso de compraventa

El abogado que defienda tus intereses debe ser independiente del vendedor o del promotor.

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Verifica bien antes de pagar

La diligencia debida es el proceso de verificar que la propiedad, los derechos del vendedor sobre la misma y los usos permitidos se ajustan a lo que se le ha comunicado. Debe completarse —o, al menos, estar muy avanzada— antes de realizar pagos importantes y no reembolsables. Se trata de un aspecto importante que los compradores pueden pasar por alto una vez que ya se han comprometido emocionalmente con una propiedad concreta.

Terrenos y propiedad

El punto de partida es el título de propiedad. Comprueba su autenticidad directamente con la ATR/BPN o a través de un PPAT. Confirma que la persona o entidad que ofrece el inmueble tiene la capacidad legal para venderlo, arrendarlo o cederlo. En el caso de un propietario particular, esto incluye comprobar si el terreno es de titularidad individual o conjunta; es posible que el cónyuge o un coheredero deba ser parte en la transacción. En el caso de terrenos heredados, compruebe si el proceso de sucesión se ha completado y documentado correctamente. Comprueba que no haya hipotecas, litigios ni gravámenes inscritos en el título de propiedad.

Los límites indicados de la parcela deben coincidir con los límites físicos sobre el terreno. Las discrepancias entre el certificado y la ocupación real pueden generar problemas importantes, sobre todo cuando se trata de una propiedad vecina o de una vía pública.

Zonificación y usos permitidos

La ordenación del territorio de Bali divide el suelo en zonas —agrícolas, residenciales, turísticas, de conservación y otras—, cada una de ellas con normas sobre qué se puede construir y cómo se puede utilizar el suelo. La clasificación urbanística y de ordenación del territorio correspondiente a una parcela concreta figura en documentos oficiales (RTRW a nivel provincial, RDTR a nivel de distrito).

No te fíes únicamente de la afirmación del vendedor de que «esta zona es apta para el alquiler». La situación urbanística debe confirmarse consultando los registros oficiales de ordenación del territorio y, en caso necesario, ante la autoridad local competente. El hecho de que una vivienda haya estado funcionando como alquiler a corto plazo no demuestra por sí solo que el terreno esté correctamente clasificado para ese uso ni que se hayan obtenido los permisos necesarios.

La adquisición de un inmueble afectado por incumplimientos en materia de ordenación urbanística o de permisos puede dejar al comprador con un bien que no puede utilizarse legalmente según lo previsto y que puede requerir medidas correctoras, autorizaciones adicionales o cambios en su funcionamiento.

Documentación del edificio

Compruebe si el edificio existente cuenta con un PBG (Persetujuan Bangunan Gedung — Autorización de construcción) válido, que es la licencia exigida por la legislación indonesia vigente para nuevas construcciones o modificaciones significativas, con sujeción a los requisitos aplicables a cada edificio y obra en particular. En el caso de los edificios construidos o modificados antes de la entrada en vigor del marco normativo actual, el documento pertinente podría ser el IMB (Izin Mendirikan Bangunan) anterior. Además, compruebe si se ha expedido un SLF (Sertifikat Laik Fungsi), que es el certificado que confirma que un edificio terminado cumple los requisitos de idoneidad funcional aplicables para la función para la que ha sido autorizado. El Ministerio de Obras Públicas gestiona estos permisos a través de la Sistema SIMBG, que se puede consultar para comprobar el estado de la autorización, a ser posible con la ayuda de un profesional adecuado.

Comprueba que los planos de construcción aprobados se correspondan con la obra real. Las ampliaciones, las plantas adicionales o los cambios estructurales realizados sin las modificaciones correspondientes en la licencia pueden suponer un riesgo legal y complicar futuras ventas o solicitudes de licencia.

Acceso

Comprueba que la propiedad cuente con acceso legal a la vía pública —es decir, un derecho de acceso documentado a una vía pública, y no solo un acceso físico a través de terrenos que puedan pertenecer a un tercero—. Comprueba el acceso práctico: la anchura de la carretera, si permite el paso de los vehículos que necesitas y si existe un acceso compartido y está documentado mediante un acuerdo. Un acceso legal poco claro o no documentado puede generar importantes problemas prácticos y de reventa, y también puede afectar a la disponibilidad de financiación o de seguros, dependiendo del proveedor.

Servicios públicos e infraestructuras

Comprueba la fuente de suministro de agua (red municipal, pozo privado o suministro mediante cisterna), la potencia y el estado de la conexión eléctrica (compara la potencia instalada en kVA con las necesidades del inmueble), el sistema de desagüe, la gestión de residuos y la conexión a Internet, si resulta relevante para el uso previsto. En el caso de las viviendas de alquiler, la idoneidad de los servicios públicos es una cuestión operativa, no solo una cuestión de comodidad.

Inspección técnica

En el caso de una vivienda ya construida o de segunda mano, es recomendable que un inspector cualificado realice una inspección física. En el clima tropical de Bali, hay que prestar especial atención a determinados aspectos: el estado del tejado y su impermeabilización, los indicios de humedad o moho, el estado estructural, el equipamiento y el sistema hidráulico de la piscina, el drenaje y el alcantarillado, los sistemas eléctricos, las instalaciones de fontanería, la capacidad del aire acondicionado y el estado de los acabados. Un informe de inspección sirve de referencia y puede ser útil a la hora de negociar el precio o elaborar una lista de reparaciones previas a la entrega.

Cheques del promotor (sobre plano)

En el caso de una compra sobre plano, la diligencia debida se centra en el promotor más que en el edificio físico. Verifica la entidad jurídica del promotor, su control sobre el terreno (no solo una opción de compra o un acuerdo informal), el estado de los permisos de construcción necesarios y una evaluación realista del calendario de construcción basada en el avance actual o en proyectos comparables. Revisa detenidamente el contrato de compraventa: ¿cuál es la definición de «finalización»? ¿Cuáles son las condiciones de entrega? ¿Cuáles son las cláusulas relativas a retrasos, cambios en las especificaciones, defectos y reembolso en caso de que el proyecto no salga adelante?

Lista de comprobación de la diligencia debida: documentos y comprobaciones que hay que solicitar antes de firmar:

1. Certificado catastral original (verificado por la ATR/BPN)
2. Mapa de límites y levantamiento topográfico
3. Certificado de zonificación y ordenación del territorio correspondiente a la parcela en cuestión
4. Documentos de identidad del vendedor y autorización para realizar transacciones
5. Comprobación de cargas (hipotecas, embargos, litigios)
6. PBG (autorización de obra) para estructuras existentes
7. SLF (Certificado de aptitud funcional), cuando proceda
8. Planos arquitectónicos aprobados frente al estado real de la obra
9. Derecho de acceso por carretera documentado
10. Documentación relativa a las conexiones de los servicios públicos (electricidad, agua)
11. Para viviendas sobre plano: documentos de titularidad del terreno del promotor y licencias de obra
12. En el caso de viviendas sobre plano: trayectoria del promotor, registro de la empresa y proyectos ya finalizados
13. Borrador del contrato de arrendamiento o de compraventa revisado por un abogado independiente
14. Pruebas de que se han liquidado los impuestos aplicables a transacciones anteriores

¿Ya has encontrado una vivienda en Bali?
Antes de comparar únicamente el precio, comprueba la estructura de propiedad, el plazo restante del contrato de arrendamiento, la clasificación urbanística, la documentación del inmueble y el uso previsto.
Ayuda para comparar inmuebles en Bali

Antes de realizar una transferencia de un depósito o el pago de una compra

Antes de realizar una transferencia de cantidad de material, comprueba que:

1. la identidad del destinatario y los datos de su cuenta bancaria coincidan con los de la contraparte contractual o con los del acuerdo de pago aprobado;
2. el título de propiedad ha sido verificado de forma independiente;
3. el vendedor o el promotor tenga facultades para realizar la transacción;
4. se han comprobado la normativa urbanística y los usos permitidos;
5. Se ha revisado la documentación relativa a los materiales de construcción;
6. el pago se identifica claramente en el contrato firmado;
7. las condiciones de reembolso están por escrito;
8. los pagos a cuenta se corresponden, en la medida de lo posible, con hitos contractuales definidos;
9. recibirás una confirmación por escrito o un recibo por cada pago;
10. Tu abogado independiente ha revisado las condiciones que hacen que el pago no sea reembolsable.

No te fíes nunca únicamente de las instrucciones de pago enviadas a través de aplicaciones de mensajería. Confirma de forma independiente cualquier cambio en los datos bancarios con la contraparte autorizada antes de realizar la transferencia de fondos.

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Zonificación, PBG y uso para alquiler

El hecho de que una villa exista físicamente no significa que se haya construido con los permisos pertinentes, que esté clasificada para el uso que usted pretende darle o que su explotación comercial esté legalmente permitida. No se trata de una cuestión jurídica abstracta, sino de una cuestión práctica y económica.

El uso del suelo en Bali se rige por la normativa de ordenación del territorio a nivel provincial y de distrito. Estos planes designan zonas para diferentes fines: residenciales, turísticas, agrícolas, de conservación y otros. Un promotor inmobiliario no puede construir legalmente una villa turística en terrenos agrícolas sin la correspondiente autorización de zonificación o de cambio de uso. Sin embargo, en el mercado existen propiedades construidas sin cumplir plenamente la normativa, y algunas llevan años funcionando de manera informal.

Un comprador que adquiera una vivienda con una construcción no documentada o que incumpla la normativa puede acabar con un bien que no pueda utilizarse legalmente para el fin previsto y puede enfrentarse a restricciones, obligaciones de subsanación o complicaciones a la hora de intentar venderla u obtener determinados tipos de seguros.

El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung — Autorización de Construcción) es el instrumento normativo vigente que regula la autorización de obras en Indonesia. Antes de los cambios normativos que introdujeron el marco del PBG, el documento equivalente era el IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Dependiendo de cuándo se construyó o modificó un edificio, puede ser pertinente uno de estos documentos o ambos. La plataforma SIMBG (simbg.pu.go.id) es el sistema oficial a través del cual se puede comprobar la situación del PBG, a ser posible con la ayuda de un profesional especializado en la propiedad en cuestión. El SLF (Sertifikat Laik Fungsi) confirma que un edificio terminado cumple los requisitos de idoneidad funcional aplicables a la función para la que ha sido autorizado.

Específicamente para uso en alquiler: La gestión de una villa como alojamiento turístico de corta estancia en Bali es una actividad comercial que puede requerir una licencia comercial y otras autorizaciones adecuadas a la actividad, el inmueble y la estructura empresarial. El actual marco de concesión de licencias comerciales basado en el riesgo de Indonesia se rige por Reglamento gubernamental n.º 28 de 2025 y se tramita a través del sistema OSS (Online Single Submission). En el caso de un inmueble destinado al alojamiento a corto plazo, los factores relevantes incluyen la clasificación empresarial KBLI aplicable, la situación urbanística y de ordenación del territorio que permita la actividad de alojamiento prevista, la documentación del edificio y el procedimiento específico de concesión de licencias correspondiente a la estructura de propiedad en cuestión. Los compradores deben comprobar estos requisitos antes de formalizar la compra, no después. Las previsiones de ingresos por alquiler que figuran en los materiales de marketing de una promotora inmobiliaria no sustituyen a la necesidad de confirmar que el procedimiento de concesión de licencias está realmente disponible para ese inmueble concreto.

El hecho de que un inmueble exista físicamente no significa automáticamente que pueda explotarse legalmente tal y como tú pretendes.

Esto resulta especialmente relevante a la hora de evaluar promociones inmobiliarias sobre plano que se comercializan basándose en previsiones de rentabilidad por alquiler. Dichas previsiones pueden partir de la base de una explotación comercial de alquiler a corto plazo. Antes de considerar dichas proyecciones como un supuesto de planificación, hay que confirmar que la normativa de zonificación y ordenación del territorio permita la actividad hotelera prevista, que el promotor presente un PBG para la clasificación de uso pertinente y que la estructura de propiedad prevista por el comprador permita obtener las licencias comerciales necesarias según el marco normativo vigente.

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¿Cuánto cuesta?

Costes habituales a la hora de comprar una vivienda en Bali

Coste	Regla o importe habitual	Lo que debe comprobar el comprador
Precio del inmueble o del alquiler	Precio acordado de compra o alquiler	Qué incluye: mobiliario, acondicionamiento, impuestos y puesta en marcha de la gestión
Función de adquisición de BPHTB	Por lo general, hasta 5% del valor de adquisición imponible, una vez deducido el umbral de exención aplicable., en los casos en que se aplique la ley BPHTB	Si la operación da lugar a una adquisición sujeta a impuestos de un derecho sobre un terreno o un edificio; NPOPTKP local aplicable
Tasa del PPAT	Máximo regulado en función del valor de la transacción; hasta 1%, con porcentajes máximos más bajos para las transacciones de mayor valor	Solicita un presupuesto por escrito para la escritura en cuestión
Honorarios notariales	El límite máximo legal depende del valor económico de la escritura; para valores superior a 1.000 millones de IDR, según lo acordado por las partes, pero con un límite máximo de 1%	No todas las transacciones o documentos conllevan la misma comisión.
Diligencia debida jurídica independiente	No existe un porcentaje legal único	Solicita por escrito una descripción del alcance del servicio y el importe de los honorarios antes de abonar un depósito no reembolsable.
IVA	Puede aplicarse a las entregas sujetas a impuestos que cumplan los requisitos, incluidas determinadas operaciones de promotores inmobiliarios	Comprueba si se aplica el IVA y si el precio anunciado lo incluye.
Inscripción en el BPN	Se aplica a las transacciones de derechos sobre terrenos registrados	Confirma las tasas oficiales correspondientes a esa matriculación concreta
Constitución y cumplimiento normativo de las sociedades PT PMA	Se aplica cuando se utiliza una estructura PT PMA	Costes de puesta en marcha, licencias, contabilidad y cumplimiento normativo continuo
PBB-P2	Impuesto municipal sobre bienes inmuebles y edificios, cuando proceda	Evaluación local actual y asignación contractual
Licencias de alquiler y de actividad empresarial	Depende de la actividad prevista y de la estructura	Requisitos aplicables en materia de KBLI, OSS y otras licencias

Pregunta siempre si el precio de la propiedad indicado incluye impuestos, gastos notariales, mobiliario, gastos de puesta en marcha de la gestión y cualquier gasto relacionado con las licencias. Dos villas anunciadas al mismo precio pueden tener unos costes totales de adquisición muy diferentes.

Las tasas del PPAT tienen un límite máximo, pero no son fijas. Según la Orden Ministerial ATR/BPN n.º 33 de 2021, los honorarios máximos por la redacción de una escritura ante notario (PPAT) dependen del valor de la transacción: hasta 1% para transacciones de hasta 500 millones de IDR, 0.75% entre 500 millones y 1.000 millones de IDR, 0.5% entre 1.000 millones y 2.500 millones de IDR, y 0.25% por encima de los 2.500 millones de IDR. Se trata de comisiones máximas permitidas, no de tarifas obligatorias, por lo que los compradores deben solicitar un presupuesto por escrito.

Ejemplo: Cómo calcular tu presupuesto real de compra

Supongamos que un comprador está considerando adquirir una villa en régimen de arrendamiento cuyo precio anunciado es de $250.000. El precio de venta de $250.000 no debe considerarse como el presupuesto final de adquisición: los gastos de asesoramiento jurídico, la documentación notarial, la conversión de divisas, la inspección, el mobiliario, las licencias y otros costes específicos de la transacción pueden no estar incluidos en el precio anunciado.

La decisión de inversión no debe basarse únicamente en $250.000. El comprador debe elaborar un presupuesto de adquisición independiente para:

• precio del inmueble o del alquiler;
• diligencia debida jurídica;
• documentación notarial;
• inspección técnica;
• gastos de transferencia bancaria y de conversión de divisas;
• mobiliario o equipamiento, si no está incluido;
• reparaciones o correcciones de defectos;
• la obtención de las licencias y la constitución de la empresa, en caso de que el inmueble se destine a un uso comercial;
• configuración inicial de la gestión inmobiliaria;
• una reserva para mantenimiento y trabajos imprevistos.

En el caso de un inmueble de inversión, habría que elaborar un segundo presupuesto para calcular por separado los gastos de explotación anuales.

Precio de compra + gastos de adquisición + gastos de puesta en marcha = capital real necesario antes de que el inmueble entre en funcionamiento.

El precio de venta de una propiedad en Bali —ya sea una villa en régimen de arrendamiento o un piso sobre plano— es el punto de partida, no el coste total. El precio anunciado no es necesariamente el coste total de adquisición para el comprador. Dependiendo de la estructura jurídica y del tipo de transacción, los costes adicionales pueden incluir impuestos, honorarios del PPAT/notario y gastos legales, gastos de registro, constitución de la sociedad, conversión de divisas, mobiliario, permisos y auditoría técnica. Estos deben calcularse para la operación concreta con ayuda de un profesional antes de firmar. — Las variables difieren significativamente entre un simple arrendamiento y una adquisición en el marco del programa PT PMA.

Las categorías que figuran a continuación se aplican en mayor o menor medida, dependiendo de la estructura y del tipo de operación. No todos los costes se aplican a todas las compras; un asesor cualificado debería confirmar cuáles se aplican a su situación concreta.

Costes de adquisición (únicos):

• Precio de compra o de alquiler
• Impuestos aplicables a las transacciones (los impuestos concretos, los tipos impositivos y la parte que debe soportarlos dependen de la estructura de la transacción y deben confirmarse con un profesional fiscal antes de la firma)
• PPAT / honorarios notariales
• Honorarios por la diligencia debida jurídica (abogado independiente)
• Tasas de registro de la propiedad (para derechos inscritos)
• Costes de constitución y puesta en marcha de la empresa (para una PT PMA)
• Costes de conversión de divisas (comisiones por transferencia bancaria, diferencial del tipo de cambio)
• Tasa de inspección técnica
• Cualquier gasto relacionado con la licencia de obras o con la subsanación de incumplimientos

Costes de puesta en marcha (a menudo puntuales, pero variables):

• Mobiliario y acondicionamiento
• Reparaciones de desperfectos y trabajos previos a la apertura
• Depósitos iniciales y altas de servicios públicos
• Solicitudes de permisos y tasas de licencia comercial (para actividades de alquiler)
• Configuración de la gestión inmobiliaria

Gastos recurrentes (anuales o periódicos):

• Impuesto sobre bienes inmuebles y edificios (PBB-P2, cuando proceda, con arreglo a la normativa municipal pertinente)
• Honorarios de gestión inmobiliaria (que suelen estructurarse como un porcentaje de los ingresos o según otro modelo de honorarios acordado)
• Mantenimiento y reparaciones (en un clima tropical, el desgaste de los edificios, las piscinas y los acabados supone un gasto considerable)
• Mantenimiento de piscinas y jardines
• Gastos de suministros (electricidad, agua)
• Gastos de personal (si procede)
• Seguros
• Contabilidad y cumplimiento normativo de la empresa (para PT PMA)
• Renovaciones de licencias, certificaciones y cumplimiento normativo, cuando proceda
• Costes de prórroga del contrato de arrendamiento (un gasto único futuro que los compradores de propiedades en régimen de arrendamiento deberían tener en cuenta desde el principio)

Coste	Cuando surja	Único / Recurrente	Qué hay que comprobar
Precio de compra o alquiler	Finalización	Único	Acordado en el contrato; confirmar lo que se incluye
Impuestos sobre las transacciones	Finalización	Único	Consulta con un asesor fiscal cuáles son los impuestos y tipos aplicables, así como quién debe hacerse cargo de ellos.
PPAT / honorarios notariales	Finalización	Único	Solicita un presupuesto por escrito antes de firmar
Diligencia debida jurídica	Antes de la finalización	Único	Infórmate antes de realizar pagos no reembolsables
Constitución de una empresa (PT PMA)	Antes o al finalizar	Único + recurrente	Confirmar los requisitos de capital y las obligaciones de cumplimiento
Impuesto sobre bienes inmuebles (PBB-P2)	De vez en cuando	En curso	Confirmar la evaluación aplicable con arreglo a la normativa local pertinente
Gestión inmobiliaria	Mensual / anual	En curso	Revisar las condiciones del contrato y la estructura de tarifas
Mantenimiento y reparaciones	Según sea necesario	En curso	Presupuesta con prudencia; el clima tropical acelera el desgaste
Ampliación del contrato de arrendamiento	Fin del plazo inicial	Futuro, de una sola vez	Calcula el coste antes de la compra; no des por sentado que se trata de una tarifa simbólica
Renovaciones de cumplimiento normativo	De vez en cuando	En curso	Comprueba qué licencias son aplicables y cuáles son las condiciones de renovación

Precio anunciado ≠ coste total de adquisición ≠ coste anual de mantenimiento y funcionamiento.

En el caso concreto de los inmuebles en régimen de arrendamiento, los aspectos económicos de la prórroga constituyen un gasto futuro diferenciado que debe tenerse en cuenta en el modelo en el momento de la compra. Un contrato de arrendamiento con 25 años restantes y un mecanismo de prórroga claramente definido y exigible es un activo sustancialmente diferente de un contrato de arrendamiento con 25 años restantes y una cláusula de renegociación abierta. Si no se puede calcular el coste de la prórroga, considérese como un pasivo no cuantificado.

¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Bali?

Los compradores extranjeros no deben dar por sentado que tendrán a su disposición las mismas opciones hipotecarias que tienen los ciudadanos indonesios.

Las posibilidades de financiación dependen de factores como:

• situación de residencia;
• estructura accionarial;
• título de propiedad;
• requisitos de elegibilidad de los prestamistas;
• documentación sobre ingresos y origen de los fondos;
• límites de la relación préstamo-valor;
• moneda y condiciones de pago.

Por ello, algunos compradores pagan en efectivo o recurren a financiación fuera de Indonesia, mientras que otros pueden cumplir los requisitos para acceder a productos crediticios indonesios.

Si necesitas financiación, obtén la autorización de la entidad crediticia antes de abonar un depósito no reembolsable por la propiedad. No des por sentado que el hecho de que una propiedad sea legalmente adquirible signifique que también sea una garantía aceptable para un banco concreto.

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Cómo elegir la vivienda adecuada

La elección del tipo de propiedad debe realizarse tras la elección de la estructura jurídica, y no antes. Una vez establecido el marco jurídico, la elección de un tipo de propiedad concreto depende de lo que realmente se pretenda hacer con ella.

Para vivienda particular

Una vivienda adquirida para uso personal debe tener en cuenta criterios con un peso diferente al de una inversión destinada al alquiler. Entre los factores relevantes se incluyen: la facilidad para desplazarse al trabajo y el acceso a las zonas que se utilizan habitualmente; los niveles de ruido a diferentes horas del día y durante la temporada alta turística; la proximidad a servicios, centros de salud y colegios, si procede; la calidad de las infraestructuras circundantes; y la estabilidad del barrio más cercano en lo que respecta a proyectos de desarrollo o construcción previstos. Una villa que parece ideal en un folleto puede estar situada junto a un solar destinado a la construcción de un hotel que alterará significativamente el carácter de la zona en pocos años.

Para inversión en alquiler

Una propiedad destinada al alquiler a corto plazo debe cumplir primero los requisitos legales mínimos: su clasificación urbanística y su situación en materia de ordenación del territorio deben permitir la actividad de alojamiento prevista, la documentación del edificio debe respaldar dicho uso y debe existir una vía viable para la obtención de la licencia de actividad dentro del marco normativo vigente. Solo una vez confirmados estos aspectos, el análisis de la inversión cobra sentido.

Más allá de la legalidad, las variables relevantes incluyen: la demanda de alquiler demostrada en la ubicación concreta (no solo en la zona en general), la estacionalidad y el impacto de la temporada baja en la ocupación, la variedad de opciones de gestión inmobiliaria, la calidad y el nivel de competencia en las inmediaciones, hipótesis realistas sobre la tarifa media diaria (comparadas con inmuebles similares en la misma ubicación, no con las previsiones del promotor) y estimaciones de los gastos de explotación que incluyan los costes de gestión, mantenimiento, personal, suministros y cumplimiento normativo.

El plazo restante del contrato de arrendamiento es una variable importante en el análisis de la inversión inmobiliaria. Un inmueble al que le quedan 15 años de contrato de arrendamiento no es la misma inversión que uno al que le quedan 28 años, aunque el precio de compra sea similar. Cuanto más corto sea el plazo restante, más deben reflejarse en el precio el coste de la prórroga y la incertidumbre.

Para reventa o conservación del capital

Un comprador que tenga la intención de revender o ceder su derecho en el futuro debería prestar especial atención a: el plazo legal restante y su idoneidad para un futuro comprador; los derechos de transferencia o cesión que se recojan explícitamente en el contrato de arrendamiento; el estado de la documentación de la propiedad; la comerciabilidad de la ubicación a lo largo del tiempo; la calidad de la construcción; y la oferta realista de propiedades comparables que salgan al mercado. Un contrato de arrendamiento al que solo le quedan unos pocos años de vigencia suele contar con un número más reducido de posibles compradores y puede requerir un ajuste sustancial del precio, a menos que se consiga una prórroga comercialmente viable.

Submercados como Canggu, Seminyak, Uluwatu/Bukit, Ubud y Sanur presentan, cada uno de ellos, perfiles de compradores, rangos de precios y características de demanda distintos. La ubicación adecuada depende de tu mercado objetivo o de tus prioridades personales, y no de una clasificación genérica de las «mejores zonas».

Objetivo del comprador	Lo que más importa	Principales riesgos	A qué dar prioridad
Residencia particular	Accesibilidad, estilo de vida, infraestructuras	Ruido, obras en las inmediaciones, plazo restante del contrato de alquiler	Inspección física; contrato de alquiler inicial de larga duración con posibilidad clara de prórroga
Alquiler a corto plazo	Situación urbanística y de ordenación del territorio, licencias, demanda de ubicaciones	Incumplimiento de la normativa, déficit de ocupación	Verificación de permisos y licencias antes de la elaboración de modelos de retorno de la inversión
Alquiler a largo plazo	Demanda estable, costes operativos, gestión	Local vacío, vencimiento del contrato de alquiler	Duración del contrato de alquiler; calidad de la gestión; perfil del inquilino
Reventa / preservación del capital	Documentación, plazo restante, transferibilidad	Contrato de alquiler de corta duración, restricciones de cesión, oferta	Derechos de cesión; calidad de la obra; integridad de la documentación

Zonas de Bali que conviene tener en cuenta según los objetivos del comprador

Zona	A menudo es una opción que barajan los compradores que buscan	Qué hay que comprobar con atención
Canggu / Berawa	Demanda de alquiler, restaurantes, infraestructura relacionada con el estilo de vida	Tráfico, densidad de obras, competencia y precio de entrada
Uluwatu / Bukit	Villas, demanda turística, estilo de vida con menor densidad de población	Accesos por carretera, agua, infraestructuras y ordenación urbanística
Seminyak	Un mercado turístico consolidado y una ubicación céntrica	Existencias antiguas, congestión y plazos de arrendamiento restantes
Ubud	Bienestar, naturaleza y demanda de estancias más largas	Accesibilidad, estacionalidad, humedad y demanda específica de cada lugar
Sanur	Estilo de vida residencial y estancias más prolongadas	Oferta inmobiliaria, precios y perfil del inquilino objetivo

Se trata de características generales de la zona, no de previsiones de rentabilidad de la inversión. La demanda, la situación jurídica y los aspectos económicos de cada inmueble deben analizarse de forma individual.

¿No sabes qué zona de Bali se ajusta a tu presupuesto y a lo que buscas?
Indícanos si vas a comprar para uso personal, para obtener ingresos por alquiler o para revender, así como tu presupuesto aproximado. Limitaremos la búsqueda a las zonas y propiedades adecuadas.
Haz el cuestionario de 4 preguntas sobre propiedades

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Comprar una vivienda sobre plano frente a una vivienda ya terminada

En el mercado inmobiliario de Bali destinado a compradores extranjeros hay disponibles tanto viviendas sobre plano como ya terminadas, y ninguna de las dos opciones es, en términos absolutos, superior a la otra. La elección adecuada depende de tus prioridades, tu tolerancia al riesgo y el uso que le vayas a dar.

Sobre plano

Comprar a un promotor antes o durante la construcción puede suponer un precio inicial más bajo o una estructura de pago fraccionado en comparación con las viviendas ya terminadas, dependiendo del proyecto y de las condiciones del mercado. La contrapartida es la dependencia del promotor y la exposición al riesgo de construcción.

Los compradores de viviendas sobre plano no saben con certeza cómo será el producto final, cómo se desarrollará el entorno inmediato ni si el proyecto se completará a tiempo y según las especificaciones. Las garantías contractuales —o la falta de ellas— se convierten en la principal herramienta de gestión de riesgos. Un contrato de compraventa bien estructurado definirá claramente la finalización de la obra, establecerá qué ocurre si cambian las especificaciones, fijará —a ser posible— hitos cuantificables para el calendario de pagos y ofrecerá soluciones razonables en caso de retraso o incumplimiento de la entrega.

Inmuebles listos para entrar a vivir / De segunda mano

Una propiedad lista para entrar a vivir puede inspeccionarse físicamente antes de comprometerse. Podrás comprobar la calidad real de la construcción, el entorno real, el acceso y el estado de las infraestructuras. Si la propiedad se ha estado alquilando, es posible que se disponga de datos sobre su rendimiento real, aunque estos deben analizarse con cautela.

Los aspectos clave a tener en cuenta en la compraventa de un derecho de arrendamiento son la duración restante del contrato y la calidad de la cláusula de prórroga, ya que estos factores influyen directamente en el valor y la liquidez. Además, un inmueble ya existente puede contar con un historial operativo documentado: licencias, declaraciones fiscales y registros de gestión que sirven de base para evaluar la viabilidad de la inversión.

Antes de comprar una vivienda sobre plano, comprueba lo siguiente:

1. La entidad jurídica del promotor está inscrita y se encuentra al corriente de sus obligaciones.
2. El promotor ha demostrado que tiene la titularidad del terreno (mediante una investigación del título de propiedad, no solo una simple reivindicación).
3. Se dispone de los permisos de obra necesarios (PBG) o existe un procedimiento documentado para su obtención
4. Lo ideal es que el calendario de pagos esté vinculado a hitos de construcción cuantificables
5. El contrato de compraventa define claramente la finalización de la obra, las condiciones de entrega y el plazo de responsabilidad por vicios ocultos.
6. Se ha previsto una cláusula en caso de retraso, que incluye un mecanismo de reembolso o indemnización si el proyecto no se lleva a cabo.
7. El promotor cuenta con una trayectoria en la ejecución de proyectos similares

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Errores comunes que hay que evitar

A continuación se enumeran los patrones de riesgo más habituales detectados en las transacciones inmobiliarias en Bali en las que participan compradores extranjeros. Cada uno de ellos puede evitarse siguiendo los pasos adecuados de asesoramiento y verificación.

1. Considerar un derecho de arrendamiento como un derecho de propiedad. Un arrendamiento es un derecho contractual de duración limitada. No equivale a la propiedad del terreno. En su lugar: Lee y comprende exactamente qué derechos te otorga el contrato de alquiler, durante cuánto tiempo y qué ocurre al finalizar cada periodo de vigencia.

2. Suponiendo que la prórroga sea automática. Una cláusula de prórroga puede limitarse a ser un derecho a renegociar en función de las condiciones futuras del mercado, o bien puede constituir un mecanismo bien definido y exigible. La diferencia es significativa. En su lugar: Pide a un abogado indonesio que revise la cláusula de prórroga y confirme su validez jurídica antes de firmar.

3. Recurrir a un prestanombres para simular la propiedad a título definitivo. Un acuerdo de titularidad por cuenta de un tercero —en el que un ciudadano indonesio figura como titular en nombre de un extranjero— no es una vía reconocida ni legalmente segura. El «Hak Milik» registrado sigue a nombre del titular por cuenta de un tercero, y los acuerdos paralelos privados no otorgan a la parte extranjera la titularidad registrada. En su lugar: Utiliza una de las estructuras legales válidas (arrendamiento, Hak Pakai o PT PMA) y solicita el asesoramiento jurídico adecuado para determinar cuál se ajusta a tu situación.

4. Pagar antes de realizar la diligencia debida. Los depósitos no reembolsables o los pagos iniciales elevados que se realizan antes de que se lleven a cabo las comprobaciones legales y técnicas dan ventaja al vendedor y la restan al comprador. En su lugar: Establezca que cualquier pago anticipado sea reembolsable en caso de que la diligencia debida ponga de manifiesto problemas importantes, y lleve a cabo la diligencia debida antes de asumir compromisos no reembolsables siempre que sea posible.

5. No tener en cuenta la normativa urbanística. La compra de un inmueble cuya clasificación urbanística y situación en materia de ordenación del territorio no permitan el uso que se le quiere dar —en particular, el alojamiento comercial de corta estancia— puede dar lugar a la imposibilidad de operar legalmente, a dificultades para obtener licencias y a complicaciones a la hora de revenderlo. En su lugar: Antes de realizar el pago de la señal, comprueba la clasificación urbanística y de ordenación del territorio de la parcela en cuestión consultando los registros oficiales.

6. Dar por sentado que una villa se puede alquilar automáticamente para estancias cortas. El alojamiento turístico a corto plazo es una actividad comercial que requiere una autorización específica y el cumplimiento de la normativa vigente en el marco indonesio basado en el riesgo. En su lugar: Comprueba los requisitos de licencia correspondientes a la estructura de alquiler que tienes prevista antes de formalizar la compra.

7. No comprobar el acceso por carretera. El acceso físico a una propiedad no implica que dicho acceso sea legal. En su lugar: Comprueba que el acceso legal a la carretera esté documentado, y que no se dé por supuesto únicamente a partir del acceso físico.

8. No tener en cuenta el plazo restante del contrato de alquiler a la hora de comparar precios. Por lo general, un inmueble al que le queden menos años de contrato de alquiler debería costar menos que otro inmueble similar al que le queden más años, si el resto de condiciones son iguales. En su lugar: Al comparar dos inmuebles en régimen de arrendamiento, hay que tener en cuenta el plazo restante y evaluar el mecanismo de prórroga antes de comparar los precios directamente.

9. Comprar una vivienda sobre plano sin evaluar al promotor ni el contrato. La calidad del promotor y las condiciones del contrato son los principales factores de riesgo en la compra sobre plano, no las imágenes de simulación ni la rentabilidad prevista. En su lugar: Investiga la trayectoria del promotor y haz que un abogado independiente revise el contrato de compraventa antes de firmarlo.

10. Cálculo del ROI a partir de los ingresos brutos por alquiler. La cifra prevista de ingresos por alquiler, antes de deducir los gastos de gestión, mantenimiento, suministros, impuestos, costes de cumplimiento normativo y la tasa de desocupación, puede diferir considerablemente de la rentabilidad neta. En su lugar: Elabora un modelo realista de gastos de explotación antes de tomar cualquier decisión de inversión.

11. No tener en cuenta los costes de mantenimiento y gestión. Los climas tropicales aceleran el desgaste de los edificios, las piscinas y los acabados. En su lugar: Calcula de forma conservadora los gastos de mantenimiento continuo y utiliza presupuestos reales de las comisiones de gestión proporcionados por los operadores de la zona en cuestión.

12. La posesión de un inmueble confiere derechos de residencia. El hecho de ser propietario o arrendatario de un inmueble en Indonesia no garantiza automáticamente la obtención de un visado, un KITAS (permiso de residencia temporal), un KITAP (permiso de residencia permanente) ni ningún otro estatus migratorio. En su lugar: Si tu objetivo es obtener la residencia, tramítala a través de la vía de inmigración adecuada, independientemente de la operación inmobiliaria.

Nunca evalúes una propiedad en Bali basándote únicamente en su precio de compra. Ten en cuenta, en su conjunto, los derechos legales, el plazo restante, el uso permitido, los costes de explotación y las opciones de venta.

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Documentos que hay que conservar tras el cierre

Muchas guías para compradores no abordan en detalle la importancia de disponer de un archivo completo y bien organizado de la documentación posterior al cierre de la compraventa; sin embargo, la falta de un documento concreto puede convertirse en un grave problema años más tarde, cuando se quiera vender la vivienda, renovar un contrato de alquiler, solicitar una licencia o resolver un conflicto.

Los documentos pertinentes para una operación concreta variarán en función de la estructura jurídica, el tipo de inmueble y las partes implicadas. La siguiente lista es meramente ilustrativa; no todos los elementos se aplican a todas las operaciones:

• Acuerdos firmados: contrato de arrendamiento firmado y certificado ante notario, contrato de compraventa u otro documento principal de la transacción
• Copia del título de propiedad: la versión más reciente del título de propiedad correspondiente (Hak Milik, Hak Pakai, HGB u otro), junto con cualquier confirmación de inscripción
• Confirmaciones de pago: recibos de todos los pagos realizados, incluidos los pagos de impuestos
• Documentos fiscales: pruebas de que las partes correspondientes hayan abonado los impuestos de transferencia aplicables y otros impuestos sobre las transacciones
• PBG y SLF: licencia de obras y certificado de idoneidad funcional, junto con los planos aprobados a los que se refieren
• Planos de obra y planos aprobados: planos arquitectónicos que muestran lo que se aprobó y cómo se construyó realmente el edificio
• Documentos de la empresa (para PT PMA): estatutos sociales, número de identificación fiscal (NIB), licencias pertinentes y cualquier documentación relativa a las acciones
• Licencias: licencias comerciales, licencias de explotación de alquiler y cualquier otro permiso necesario para el uso que tengas previsto
• Informe de inspección técnica: los resultados de cualquier inspección del inmueble previa a la compra
• Certificado de entrega: confirmación firmada del estado de la vivienda en el momento de la entrega, incluyendo cualquier defecto acordado que haya que subsanar
• Información sobre los servicios públicos: datos de las facturas de electricidad y agua, documentos de conexión, confirmación de la potencia instalada
• Lista de inventario: si la vivienda se compró amueblada, un inventario documentado de lo que incluye
• Documentos relacionados con la ampliación: cualquier correspondencia, acuerdo u opción relacionados con la prórroga del contrato de arrendamiento

Guarda todo esto en un único expediente organizado de la propiedad, con copias tanto físicas como digitales. Este expediente será fundamental cuando vendas o cedas la propiedad, cuando negocies una prórroga del contrato de alquiler, cuando presentes la declaración de la renta, cuando presentes una reclamación al seguro y en caso de que surja cualquier conflicto. Los documentos que ya son difíciles de localizar en circunstancias normales se vuelven muy difíciles de encontrar cuando se está bajo presión.

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Puntos clave

• Selecciona la forma jurídica antes de elegir la propiedad. La forma jurídica —arrendamiento, Hak Pakai o PT PMA— determina qué derechos tienes realmente, qué puedes hacer con el inmueble y durante cuánto tiempo puedes conservarlo. La elección del inmueble viene determinada por ello.
• Hak Milik no está disponible para particulares extranjeros. El «Hak Pakai» y el «Hak Sewa» (derecho de arrendamiento) son mecanismos jurídicos distintos, que no sustituyen a la propiedad plena. La PT PMA otorga a una entidad mercantil determinados derechos sobre el suelo, pero no confiere a los accionistas a título individual la propiedad personal del suelo.
• La prórroga del contrato de arrendamiento es una cláusula independiente, no una continuación garantizada. Todo comprador de un derecho de arrendamiento debería hacer que un abogado indonesio revise la cláusula de prórroga. Si el precio de la prórroga no se ha acordado previamente ni se determina mediante una fórmula, se trata de una negociación que aún no se ha llevado a cabo, por lo que no debe darse por sentado que será simbólico.
• Es necesario verificar de forma independiente la clasificación urbanística y los usos permitidos. La descripción que hace un vendedor de una propiedad como «apta para el alquiler» o «situada en una zona turística» debe contrastarse con los registros oficiales de ordenación del territorio, y no con los materiales publicitarios.
• El precio debe evaluarse teniendo en cuenta la duración restante del contrato de arrendamiento y el uso permitido. Dos inmuebles en régimen de arrendamiento con el mismo precio, pero con plazos restantes diferentes, condiciones de prórroga distintas y clasificaciones urbanísticas diferentes, no son activos equivalentes.
• Es necesario confirmar la legalidad del alquiler antes de que cualquier cálculo de la rentabilidad de la inversión tenga sentido. Si, con arreglo al marco normativo vigente en materia de licencias, no es posible explotar legalmente el inmueble como alojamiento turístico de corta estancia, cualquier previsión de rendimiento basada en ese uso no constituye una hipótesis fiable a efectos de planificación.
• Antes de realizar pagos no reembolsables, es necesario llevar a cabo un proceso de diligencia debida. El orden es importante. Llevar a cabo la diligencia debida después de haber comprometido el capital elimina la posibilidad práctica de actuar en función de lo que dicha diligencia revele.
• El coste total de propiedad es el indicador relevante, no el precio de venta. Los impuestos de adquisición, los gastos legales, el mobiliario, la gestión, el mantenimiento, las renovaciones de las autorizaciones y la posible prórroga del contrato de alquiler deben tenerse en cuenta en el análisis. El precio anunciado es el punto de partida, no el panorama completo.

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Términos inmobiliarios de Bali: glosario rápido

Término	Significado
Hak Milik	La propiedad plena de terrenos está reservada principalmente a los ciudadanos indonesios
Hak Sewa	Derecho contractual de arrendamiento
Hak Pakai	Derecho de uso registrado
HGB	Hak Guna Bangunan — Derecho a construir
PT PMA	Empresa indonesia con inversión extranjera
PPAT	Notario autorizado para determinadas transacciones inmobiliarias
ATR/BPN	Autoridad de administración del suelo de Indonesia
PBG	Licencia de obras
SLF	Certificado de aptitud funcional
RTRW / RDTR	Instrumentos de ordenación del territorio utilizados para determinar los usos permitidos del suelo
OSS	Sistema de tramitación de licencias comerciales en línea mediante una única solicitud
KBLI	Clasificación de actividades empresariales de Indonesia
PBB-P2	Impuesto municipal sobre bienes inmuebles y edificios

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Comprar una propiedad en Bali con confianza

El proceso para comprar con éxito una propiedad en Bali sigue una secuencia clara: definir tu objetivo → elegir la estructura jurídica adecuada → identificar los inmuebles adecuados → llevar a cabo la debida diligencia → revisar y negociar el contrato → realizar pagos por etapas en función de hitos verificados → completar el registro cuando proceda → recopilar y organizar toda la documentación necesaria para el cierre → preparar el inmueble para el uso previsto.

Cada fase depende de la anterior. Saltarse pasos —sobre todo la diligencia debida y la elección de la estructura jurídica— no acelera el proceso, sino que traslada el riesgo al comprador sin reducirlo.

Bali ofrece una variedad de vías legales para los compradores extranjeros, desde arrendamientos a largo plazo debidamente documentados hasta derechos de uso registrados o estructuras inmobiliarias corporativas. Ninguna de ellas está exenta de riesgos, y ninguna es adecuada para todos los compradores ni para todas las propiedades. Lo que hace que una transacción sea sólida no es la estructura en sí misma, sino la calidad de la documentación, el estado del título de propiedad subyacente, la claridad del uso permitido y la precisión con la que el comprador comprende lo que está adquiriendo.

Comprender los derechos que realmente estás adquiriendo —y asegurarte de que la propiedad se ajusta al uso que tienes previsto darle— es la base de toda decisión acertada en materia inmobiliaria en Bali. Una villa preciosa con documentación poco clara, permisos incompletos o un contrato de arrendamiento con poca vigencia restante no es el mismo activo que una villa equivalente con un título de propiedad en regla, bien documentado y con los permisos pertinentes en vigor. El precio debería reflejar esa diferencia, y el análisis del comprador también debería hacerlo.

La información contenida en esta guía se ofrece con fines informativos generales. La legislación inmobiliaria indonesia, los derechos sobre la propiedad del suelo, la ordenación del territorio, las licencias comerciales y la normativa fiscal dependen de la operación concreta, la estructura jurídica, el inmueble y la normativa aplicable en el momento de la operación. Esta guía no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. Los lectores deben recabar asesoramiento independiente de un abogado indonesio cualificado, un PPAT y un asesor fiscal antes de realizar cualquier transacción inmobiliaria.