Cómo comprar una propiedad en Bali a distancia

Encuentras una villa en Canggu o Uluwatu que te parece ideal: la ubicación, la distribución, el precio. Estás en Londres, Sídney, Dubái o Singapur. Volar a Bali para verla, luego otra vez para realizar la verificación de datos y, posteriormente, otra vez más para firmar, no es ni práctico ni necesario por defecto.

Una parte importante del proceso de compra de una propiedad en Bali puede gestionarse a distancia. Pero la cuestión relevante no es si puedes participar en una videollamada, sino si se verifican los documentos, si los pagos son trazables, si la representación está debidamente estructurada y si las comprobaciones se realizan antes —y no después— de cada compromiso significativo de fondos. La compra de una propiedad a distancia debe entenderse como un proceso gestionado, no como la adquisición de un activo a partir de fotografías y un folleto.

Esta guía abarca todo el proceso de trabajo a distancia: desde la elaboración de una lista de candidatos preseleccionados hasta la inspección por vídeo en directo, la estructura jurídica, la diligencia debida, el poder notarial, los controles de pago, la entrega y el expediente de cierre.

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¿Se puede comprar una propiedad en Bali a distancia?

Gran parte del proceso —la búsqueda de inmuebles, las visitas en directo por vídeo, la diligencia debida jurídica, la revisión del contrato y el pago— puede organizarse sin necesidad de estar físicamente presente en Bali. Un representante cualificado, que actúe en virtud de un poder notarial con el alcance adecuado, puede encargarse de determinados trámites en su nombre. No obstante, el grado en que una transacción puede llevarse a cabo a distancia depende de la estructura jurídica de la misma, de la propiedad concreta y de los requisitos de formalización de documentos tanto de Indonesia como de su país de residencia. No todas las propiedades ni todos los tipos de transacciones siguen el mismo proceso. Los compradores deben confirmar los requisitos aplicables a su situación concreta con un notario indonesio o un PPAT y con un asesor jurídico independiente antes de comprometer fondos.

Resumen de la compra de inmuebles a distancia en Bali

Pregunta	Respuesta rápida
¿Se puede gestionar el proceso a distancia?	A menudo, gran parte del proceso puede gestionarse a distancia; algunos trámites relacionados con la firma o la documentación dependen de la estructura de la operación.
¿Puede un extranjero ser propietario directo de un «Hak Milik»?	No — El «Hak Milik» está reservado a los ciudadanos indonesios
Estructuras principales que hay que examinar	Arrendamiento contractual, «Hak Pakai» (cuando proceda) o «HGB» en poder de una sociedad de responsabilidad limitada con capital extranjero (PT PMA) que cumpla los requisitos
¿Necesitas un poder notarial?	No siempre; depende de qué actos deban realizarse en Indonesia.
¿Qué debería hacerse antes de realizar un pago importante no reembolsable?	Diligencia debida jurídica independiente y revisión de los documentos pertinentes de la operación
¿Se puede inspeccionar una villa a distancia?	Sí, mediante vídeo en directo y una inspección física independiente cuando sea necesario.
¿Se puede realizar el traspaso a distancia?	A menudo sí, a través de un representante debidamente autorizado o de un inspector independiente
Los mayores riesgos de las compras a distancia	Títulos de propiedad o derechos sobre terrenos no verificados, problemas de urbanismo o de permisos, contratos poco sólidos, fraude en los pagos e inspecciones inadecuadas
¿Es imprescindible visitar Bali?	No; que se requiera o no la presencia física depende de la transacción y de los trámites documentales.

La compra a distancia no suprime ninguno de los controles habituales. Lo que cambia es quién los lleva a cabo en nombre del comprador y cómo se documentan las pruebas.

Cifras clave para un comprador extranjero de inmuebles en Bali

Figura	Qué significa
0	Títulos de «Hak Milik» que una persona extranjera puede poseer directamente — El «Hak Milik» está reservado a los ciudadanos indonesios
Hasta 30 + 20 + 30 años	Posible estructura temporal del «Hak Pakai» en los casos pertinentes contemplados en el Reglamento del Gobierno n.º 18 de 2021; no se trata de un derecho automático para todos los inmuebles.
5%	Tipo general del impuesto BPHTB aplicable cuando se produce una adquisición sujeta a tributación; para la operación deben determinarse la base imponible y el umbral de exención.
10%	Impuesto sobre la renta definitivo aplicable, con carácter general, a los ingresos brutos procedentes del arrendamiento de terrenos y/o edificios
> 10 000 millones de IDR	Umbral general de inversión en el marco del PT PMA al que se hace referencia en las directrices de la BKPM, sin incluir terrenos ni edificios, sujeto a las normas específicas del KBLI, la ubicación del proyecto y el sector correspondiente.
4 de junio de 2022	Fecha de entrada en vigor del Convenio de la Apostilla en Indonesia
Al menos 2 proyecciones en directo	Recomendación práctica de esta guía para un candidato que se plantee seriamente trabajar a distancia: una presentación general y un seguimiento específico

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¿Se puede comprar una propiedad en Bali a distancia?

Dependiendo de la estructura de la transacción, es posible gestionar partes importantes del proceso de compra sin necesidad de viajar varias veces a Bali, pero «a distancia» significa algo más específico que realizar una llamada por WhatsApp y hacer una transferencia para abonar un depósito.

En cada fase de la transacción, cada participante desempeña un papel distinto. Su agente coordina la selección de propiedades y las visitas. Un asesor jurídico independiente revisa la titularidad y el contrato en su nombre. Un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, es decir, un funcionario autorizado para redactar escrituras específicas relacionadas con los derechos sobre la propiedad) se encarga de la preparación de las escrituras pertinentes y de los trámites de inscripción en el registro de la propiedad, cuando proceda. Un notario desempeña una función notarial independiente con arreglo a la legislación indonesia. Un mismo profesional puede desempeñar ambos cargos, pero estas funciones son jurídicamente distintas y no deben considerarse intercambiables. Además, cuando usted no esté presente, un representante que actúe en virtud de un poder notarial podrá realizar determinados actos en su nombre. Ninguna de estas partes sustituye a las demás.

La forma concreta en que se lleva a cabo una transacción a distancia también depende de si se trata de la compra de una vivienda de segunda mano ya construida o de una promoción sobre plano, así como de la estructura jurídica que se utilice para la transacción. Un contrato de arrendamiento, un «Hak Pakai» registrado y una compra a través de una sociedad PT PMA implican, cada uno de ellos, diferentes trámites de documentación, registro y firma.

Escenario	¿Sueles trabajar a distancia?	¿Qué protege al comprador?
Búsqueda de inmuebles	Sí	Lista de candidatos preseleccionados verificada con datos confirmados
Visualización	Sí	Vídeo explicativo en directo, no imágenes pregrabadas
Diligencia debida	Sí	Revisión jurídica y técnica independiente
Revisión del contrato	Sí	Revisión por parte de un asesor jurídico independiente antes de la firma
Firma	Depende de la estructura y de los documentos	Ejecución adecuada o representación cualificada
Pago	Sí	Calendario de pagos documentado, destinatarios verificados
Entrega	Sí, o a través de un representante	Informe de inspección independiente, comprobación de inventario
Documentos finales	Sí	Se ha recibido y clasificado el expediente completo de cierre

El «depende» en la fase de firma es importante. Algunos tipos de documentos y trámites notariales en Indonesia pueden requerir la presencia física o un representante específicamente autorizado. Los requisitos dependen de la estructura de la operación y de las partes implicadas. Esta es una de las razones por las que resulta muy importante comprender tu estructura jurídica desde el principio, antes de comprometerte con una propiedad concreta.

¿Cuánto tiempo lleva comprar una propiedad en Bali a distancia?

No existe un plazo de cierre universal. Una transacción sencilla de una propiedad ya lista para entrar a vivir y una compra sobre plano pueden tener plazos muy diferentes, y los trámites burocráticos para un comprador extranjero pueden alargar el proceso.

Escenario	¿Qué determina el momento?
Selección de finalistas y visionado en directo	Número de inmuebles analizados y disponibilidad de documentación
Reserva	Condiciones del vendedor/promotor y plazo de reserva
Diligencia debida jurídica	Complejidad de la titularidad, la normativa urbanística, las licencias, los documentos societarios y cualquier problema que se detecte
Negociación de contratos	Número de revisiones y partes implicadas
Poder notarial / documentos del extranjero	Requisitos de certificación notarial, apostilla o legalización en el país del comprador
Pagos	Calendario de pagos contractual y tramitación bancaria
Entrega de la vivienda terminada	Condiciones del contrato y finalización de la inspección y la revisión de defectos
Entrega de una vivienda sobre plano	Calendario de obras y hitos contractuales de finalización

No elijas una propiedad dando por hecho que una transacción a distancia se cerrará en un plazo determinado. Pide a tu abogado y al equipo encargado de la transacción un calendario de cierre específico para la operación antes de abonar una cantidad no reembolsable.

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Elige primero la estructura jurídica adecuada

Antes de concertar una visita virtual, conviene comprender qué derechos puede adquirir realmente un comprador extranjero en Bali y qué estructura se adapta mejor a tu situación. No se trata de una mera formalidad burocrática. La estructura jurídica determina qué es lo que se adquiera, durante cuánto tiempo se mantenga la propiedad, qué se puede hacer con ella y cómo se desarrolla el proceso de firma, incluyendo cómo se puede tramitar una transacción a distancia.

Según la legislación indonesia, tal y como se establece en Ley n.º 5 de 1960 sobre los principios agrarios fundamentales, la forma más sólida de título de propiedad —el «Hak Milik»— está reservada a los ciudadanos indonesios y no está directamente a disposición de los extranjeros. Los compradores extranjeros acceden a los derechos de propiedad a través de otras estructuras.

Antes de elegir una propiedad, lee nuestra guía sobre cómo los extranjeros pueden adquirir legalmente derechos de propiedad en Bali para obtener una explicación más detallada del marco normativo en materia de propiedad. El resumen que figura a continuación se centra en lo que cada tipo de estructura supone concretamente para un comprador a distancia.

Se traspasa

Lo que en Bali se comercializa habitualmente como «arrendamiento» suele estar estructurado como un derecho contractual de uso o arrendamiento de un inmueble durante un plazo acordado, y a menudo se describe en relación con el «Hak Sewa» según la legislación indonesia. La forma jurídica exacta y los derechos que se generan dependen de los documentos de la operación. El arrendatario no adquiere el «Hak Milik» sobre el terreno subyacente. — ese título sigue perteneciendo a la parte legalmente facultada para conceder el arrendamiento.

En el caso de un comprador a distancia que utilice una estructura de arrendamiento contractual, Las condiciones del contrato de arrendamiento son fundamentales para definir y proteger los derechos del comprador.. En el marco de un contrato de arrendamiento, el arrendatario no adquiere un título de propiedad registrado a su nombre por el mero hecho de formalizar el contrato. Por lo tanto, las características de dicho contrato —en particular, la cláusula de prórroga, los derechos de cesión y el destino de los edificios al término del plazo— se convierten en el eje central de la diligencia debida. Un contrato de arrendamiento descrito como «25+25» significa 25 años contratados, con una disposición adicional cuya aplicabilidad depende totalmente de cómo esté redactada la cláusula. No se debe dar por sentado que el período adicional está garantizado sin que un abogado indonesio revise la redacción concreta.

Las cláusulas de prórroga varían considerablemente. Algunas fijan el precio o la fórmula por adelantado. Otras exigen una nueva negociación según los precios de mercado en ese momento. Para un comprador que se encuentra en el extranjero y que quizá no esté presente cuando se acerque la fecha de vencimiento de la prórroga, la calidad de esa cláusula es más importante, y no menos.

Hak Pakai

El «Hak Pakai» —derecho de uso— es un derecho inmobiliario registrado que figura en el sistema de registro de la propiedad de Indonesia. A diferencia de un contrato de arrendamiento de carácter puramente contractual, aparece en un certificado catastral oficial expedido por la Agencia Nacional de Tierras (ATR/BPN), lo que confiere a su titular una posición jurídica diferente a la de un arrendatario, cuyos derechos se derivan principalmente del contrato.

¿Cuánto tiempo puede durar el Hak Pakai?
En virtud del Reglamento gubernamental n.º 18 de 2021, el «Hak Pakai» sobre terrenos estatales o el «Hak Pengelolaan» sobre terrenos podrán concederse por un plazo máximo de 30 años, prorrogado hasta un máximo de 20 años, y renovado por un máximo de 30 años. Las normas varían en función del terreno en cuestión y del derecho específico de que se trate, por lo que los compradores deben confirmar el plazo aplicable a la propiedad, en lugar de dar por sentado que «30 + 20 + 30 años» es un derecho automático.

Los ciudadanos extranjeros pueden tener derecho a obtener un «Hak Pakai» sobre una vivienda que cumpla los requisitos si cumplen con los requisitos en materia de documentación de inmigración y demás requisitos de elegibilidad aplicables en virtud de la legislación indonesia vigente, tal y como se establece en Reglamento gubernamental n.º 18 de 2021. Este derecho también está sujeto a los requisitos mínimos de valor del inmueble establecidos por la normativa vigente de la ATR/BPN, que varían en función de la categoría y la ubicación del inmueble, por lo que deben consultarse en la normativa vigente en el momento de la transacción. Los requisitos de elegibilidad y documentación para una transacción específica deben confirmarse con la ATR/BPN o con un PPAT cualificado; no deben darse por sentados a partir de descripciones generales.

Valor mínimo de la propiedad: La propiedad extranjera a través del régimen de «Hak Pakai» está sujeta a unos umbrales mínimos de valor inmobiliario establecidos por la normativa vigente de la ATR/BPN. Estos umbrales varían según el tipo de inmueble y su ubicación, y pueden sufrir modificaciones. Por ese motivo, es recomendable confirmar el umbral vigente en Bali con la ATR/BPN o con el PPAT que gestione la transacción antes de basarse en una cifra facilitada por una página web inmobiliaria.

Para un comprador a distancia, confirmar la elegibilidad en una fase temprana del proceso evita comprometerse con una propiedad o un inmueble que, en realidad, no está a su disposición.

PT PMA y HGB

Una PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) es una sociedad indonesia de inversión extranjera. Es la sociedad —y no la persona física— la que ostenta el derecho sobre el terreno, que puede incluir un HGB (Hak Guna Bangunan —derecho de construcción—) con fines comerciales legítimos. El comprador extranjero es accionista de la sociedad.

Se trata de una estructura societaria, no de una forma de propiedad personal. Una PT PMA puede ser pertinente cuando el inversor desarrolle una actividad empresarial auténtica en Indonesia, en la que la estructura societaria, la clasificación empresarial autorizada y las licencias necesarias respalden el uso previsto del inmueble. No debe crearse únicamente partiendo de la suposición de que la constitución de una sociedad otorga automáticamente a una persona física extranjera la propiedad ilimitada del inmueble. Implica el registro de la sociedad, la contabilidad continua, el cumplimiento de las obligaciones fiscales, la obtención de licencias comerciales y otras obligaciones que añaden un nivel de cumplimiento normativo que un simple contrato de arrendamiento no conlleva.

La PT PMA no es una solución alternativa que requiera poco capital para la adquisición de bienes muebles. Las normas de inversión indonesias suelen considerar a una empresa de inversión extranjera como un vehículo de inversión a gran escala. Las directrices de la BKPM establecen que el valor de inversión requerido suele ser más de 10 000 millones de IDR, sin incluir terrenos ni edificios, por cada clasificación empresarial KBLI de cinco dígitos correspondiente a la ubicación de cada proyecto, si bien también deben tenerse en cuenta los requisitos mínimos de capital desembolsado. Es posible que se apliquen normas o excepciones diferentes a determinados sectores empresariales, por lo que conviene comprobar los requisitos aplicables en función de la actividad empresarial real del inversor antes de constituir la sociedad.

Estructura	Lo que posee el comprador	Cuestión relativa a la residencia o a los requisitos de elegibilidad	¿Se necesita empresa?	Principal objetivo de la compra a distancia
Arrendamiento contractual	Derechos contractuales durante un plazo acordado	Depende de la transacción; hay que confirmarlo caso por caso.	No	Redacción de contratos de arrendamiento, plazo restante, prórroga, cesión
Hak Pakai	Derecho real sobre un terreno inscrito	Se aplican los requisitos legales de elegibilidad	No	Requisitos de elegibilidad, requisitos patrimoniales e inscripción
HGB a través de PT PMA	Derecho sobre el terreno que ostenta una empresa indonesia	Se aplican requisitos corporativos y de inversión	Sí	Cumplimiento normativo de las empresas, actividades empresariales autorizadas y verificación de los derechos sobre la tierra

La estructura que parece más sencilla de gestionar a distancia no tiene por qué ser la más adecuada para tu situación. Elige en función del uso que le vayas a dar, el plazo de conservación y los requisitos de elegibilidad; a continuación, diseña el flujo de trabajo a distancia en torno a ello.

Si ya has encontrado una villa por Internet

No envíes un anticipo solo porque el anuncio te parezca adecuado. Un proceso práctico es el siguiente:

1. Solicita la ubicación exacta en el mapa y la documentación básica de la propiedad.
2. Confirma la estructura jurídica propuesta y la duración restante del contrato de arrendamiento, cuando proceda.
3. Concierta una visita virtual en directo a la vivienda y sus alrededores.
4. Envía los documentos a un asesor jurídico indonesio designado de forma independiente.
5. Comprueba los derechos de propiedad y sobre el terreno, la normativa urbanística, el acceso y las autorizaciones de construcción.
6. Consulta las condiciones de reserva y reembolso.
7. Solo entonces decide si quieres hacer la reserva y pasar a la formalización completa del contrato.

Si el vendedor o el promotor no facilitan información suficiente para una verificación independiente antes de asumir un compromiso importante, considera eso como un motivo para seguir investigando.

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El proceso de compra a distancia, paso a paso

Aquí es donde una compra a distancia sale bien o fracasa. La secuencia es tan importante como cada uno de los pasos.

Definir el resumen de la propiedad

Antes de preseleccionar ninguna propiedad, define con claridad qué es lo que buscas y por qué. Un perfil de búsqueda útil para un comprador a distancia debe incluir:

• Presupuesto, incluidos los costes de adquisición que superen el precio de venta
• Preferencias de ubicación y motivos: estilo de vida, demanda de alquiler, accesibilidad
• Villa o piso; ya construido o sobre plano
• Uso previsto: vivienda propia, alquiler a corto plazo, alquiler a largo plazo o una combinación de ambos
• Periodo de tenencia previsto: este factor influye a la hora de decidir qué estructura jurídica es la más adecuada
• Estrategia de alquiler, si procede, incluyendo si el inmueble debe cumplir los requisitos legales para el alquiler comercial a corto plazo
• Preferencia en cuanto a la forma jurídica, si ya se ha determinado

El resumen te ayuda a centrar tu selección y evita que pierdas el tiempo con inmuebles que no cumplen tus requisitos reales. Una villa que no pueda utilizarse legalmente ni obtener la licencia necesaria para la estrategia de alquiler a corto plazo que tienes prevista no debe considerarse una inversión de alquiler a corto plazo, independientemente de cómo se comercialice.

Elabora una lista de candidatos preseleccionados y verificados

Los compradores a distancia están especialmente expuestos a anuncios que parecen mejores en Internet de lo que son en realidad. Antes de concertar cualquier visita presencial, recopila información básica y contrastada sobre cada una de las propiedades preseleccionadas:

• Ubicación exacta confirmada en un mapa, no solo el nombre de una zona
• Se dispone de información sobre la titularidad del terreno y la estructura jurídica
• Precio de venta y lo que incluye
• Duración del contrato de arrendamiento y disposiciones relativas a su prórroga, si procede
• Estado de la construcción de las viviendas sobre plano
• Identidad del promotor o del vendedor
• Documentos disponibles en esta fase

Esta fase se centra en la selección. El objetivo es quedarnos con dos o tres opciones realmente viables, y no visitar quince inmuebles que, al final, no resultan adecuados.

¿No sabes qué propiedad en Bali se ajusta a tu presupuesto, a la zona que prefieres y a tus planes? Encuentra tu inmueble en Bali y reducir la lista de candidatos antes de concertar visitas a distancia.

Realizar una sesión de visualización de vídeo en directo

Un vídeo promocional pregrabado no sustituye a una visita en directo. Las imágenes promocionales se seleccionan, editan e iluminan para mostrar la vivienda desde su mejor perspectiva. En una visita en directo, puedes ir donde tú quieras.

Guarda esta lista de comprobación y envíala a la persona que va a realizar la visita antes de la llamada.

Durante una sesión de vídeo en directo, pide a la persona que la dirige que te muestre:

• La vía de acceso desde la carretera principal más cercana, incluyendo la anchura de la carretera y el estado del firme
• Edificios colindantes: su proximidad, altura y uso actual
• Las vistas reales desde la vivienda, incluyendo lo que se ve en todas las direcciones
• Cualquier actividad de construcción evidente en las inmediaciones
• Los límites de las propiedades, en la medida en que sean visibles
• Aparcamiento y acceso de vehículos
• Todas las habitaciones, incluidos los cuartos de baño y las zonas de servicio
• Paredes y techos: comprueba si hay grietas, manchas o marcas de humedad
• Voladizos del tejado y puntos de desagüe
• Estado de la piscina y zona de equipamiento de la piscina
• Zonas exteriores, como el jardín, los senderos y los muros de cerramiento
• Servicios públicos: contador de electricidad, toma de agua, desagües
• En el caso de las viviendas sobre plano: la ubicación real del solar y el estado actual de las obras

Si eres un candidato serio, solicita una segunda visita presencial a otra hora del día, siempre que sea posible. El ruido, el tráfico, las obras y el entorno pueden presentar un aspecto diferente fuera del horario de la primera visita.

Pide al operador de cámara que se desplace a las zonas que las grabaciones promocionales suelen evitar — las zonas de servicio, el acceso desde la calle, lo que hay al lado, la vista a pie de calle en lugar de desde un dron. Pídeles que se queden quietos y déjate escuchar un momento el ruido ambiental. Estos detalles son importantes tanto para el uso personal como para el atractivo a la hora de alquilar.

Una sola visita en directo por vídeo rara vez es suficiente para una vivienda que estés barajando seriamente. Planifica al menos dos: una visita general y otra centrada en zonas concretas o en las dudas que hayan surgido en la primera sesión.

Reserva sujeta a comprobaciones

Si desea retirar una propiedad del mercado mientras se lleva a cabo el proceso de diligencia debida, es posible que se pueda llegar a un acuerdo de reserva o de reserva provisional. Si se trata de un comprador que no se encuentra en el país, analice con detenimiento cualquier documento de reserva:

• Lee las condiciones de devolución antes de firmar nada.
• Conoce en qué condiciones puedes retirar y recuperar fondos
• Comprueba que el inmueble esté correctamente identificado en el documento
• Toma nota de los plazos para completar la diligencia debida o pasar a la siguiente fase
• No des por sentado que el depósito de reserva es automáticamente reembolsable si, tras un análisis minucioso, se detectan problemas.

Las condiciones de reserva varían considerablemente entre vendedores y promotores. Nunca des por sentado que existen condiciones estándar. Si las condiciones de devolución no están claras o son desfavorables, conviene negociarlas antes —y no después— de abonar el depósito.

Llevar a cabo un proceso de diligencia debida independiente

Esta es la fase que ofrece mayor protección al comprador a distancia. La diligencia debida debería estar prácticamente completada. antes de realizar cualquier pago importante no reembolsable, en la medida en que lo permita la estructura de la operación concreta.

La diligencia debida independiente consiste en una serie de comprobaciones realizadas por una parte que trabaja para usted —ni el vendedor, ni el notario recomendado por el promotor, ni el agente que le presentó la propiedad—. En Indonesia, un PPAT se encarga de redactar determinadas escrituras relacionadas con los terrenos y de facilitar el proceso de registro; por su parte, un notario desempeña una función notarial independiente. Ninguno de ellos actúa automáticamente como su asesor jurídico independiente. Para desempeñar esa función es necesario contratar por separado a un abogado que actúe en su nombre.

Para un comprador a distancia, es necesario analizar los siguientes aspectos:

• Identidad del vendedor o del arrendador — Asegúrate de que la parte con la que estás firmando el contrato es quien dice ser y de que tiene autoridad para vender o alquilar.
• Título de propiedad y certificado — Comprobar la autenticidad y el estado con ATR/BPN
• Gravámenes inscritos — hipotecas u otros derechos de terceros inscritos en el registro de la propiedad; además, el asesor jurídico debería investigar si existen controversias, litigios u otras reclamaciones conocidas que afecten al inmueble o a las partes contratantes
• Límites — ¿Coinciden los límites indicados con la parcela física sobre el terreno?
• Acceso — ¿Existe un acceso legal documentado a una vía pública, o solo un acceso físico a través de terrenos de terceros?
• Zonificación y usos permitidos — ¿Permite la clasificación urbanística el uso que tiene previsto dar al inmueble, ya sea residencial, turístico o comercial?
• Licencias de obra — ¿Existe un PBG (Persetujuan Bangunan Gedung — Autorización de obra) válido o un IMB anterior para la estructura existente?
• Duración y prórroga del contrato de arrendamiento — Si se trata de una propiedad en régimen de arrendamiento, ¿cuántos años quedan y qué establece exactamente la cláusula de prórroga?
• Verificación del desarrollador — En el caso de las viviendas sobre plano, comprueba la personalidad jurídica del promotor, su titularidad sobre el terreno y su historial de proyectos finalizados.
• Permisos de obra — En cuanto a las viviendas sobre plano, ¿qué permisos están ya concedidos y cuáles siguen pendientes?

Ten en cuenta que una copia en línea de un documento es solo un punto de partida, no una verificación completa. Las comprobaciones de la titularidad deben realizarse consultando el registro oficial de la ATR/BPN, y no basándose únicamente en los documentos facilitados por el vendedor.

Documentos que hay que solicitar antes de realizar un pago importante

Documento / prueba	Lo que tienes que determinar
Datos identificativos del vendedor o arrendador	La contraparte está correctamente identificada
Certificado de propiedad / documento acreditativo del derecho sobre la propiedad	El derecho sobre el terreno reivindicado existe y se ajusta a la transacción
Verificación ATR/BPN	Se ha comprobado de forma independiente la validez del certificado y los intereses registrados pertinentes.
Información sobre la medición topográfica / la parcela	La parcela catastral corresponde a la propiedad que se pone a la venta.
Acceder a la documentación	La propiedad cuenta con un acceso legal documentado
Documentación sobre ordenación territorial y planificación urbanística	El uso previsto es compatible con la clasificación aplicable
PBG o permiso anterior pertinente	El edificio cuenta con la autorización correspondiente
SLF, cuando proceda	Se ha comprobado la documentación relativa a la idoneidad funcional en los casos en que era necesario.
Borrador del contrato de transacción	Se conocen el precio, el plazo, las condiciones de pago, el incumplimiento, la cesión y las condiciones de entrega
Documentos corporativos del promotor	En el caso de proyectos sobre plano: se comprueba la identidad de la entidad contratante y de la autoridad competente
Permisos de obra	En el caso de las viviendas sobre plano: se conocen las autorizaciones necesarias y su estado

Recibir un PDF no equivale a verificar un documento. Los registros pertinentes deben comprobarse de forma independiente cotejándolos con la fuente oficial o la autoridad correspondiente.

Revisa el contrato

El contrato —ya sea un contrato de arrendamiento, un contrato de compraventa o una combinación de ambos— es el documento que define tus derechos. Para un comprador a distancia que no estará presente para supervisar la propiedad en el día a día, hay ciertas cláusulas que revisten especial importancia:

• ¿Están correctamente identificadas las partes?
• ¿Se describe el inmueble de forma precisa y sin ambigüedades?
• ¿Cuál es el calendario de pagos y qué factores determinan cada cuota?
• ¿Cuáles son las obligaciones y el calendario de la entrega?
• ¿Qué ocurre en caso de incumplimiento por parte de cualquiera de las partes?
• En el caso de los derechos de arrendamiento: ¿cuáles son las condiciones de prórroga y el mecanismo de fijación de precios?
• ¿Se especifican claramente los derechos de cesión y reventa?
• ¿Quién se encarga del mantenimiento y en qué condiciones?
• Si la vivienda se va a alquilar: ¿qué establece el contrato en cuanto a las condiciones de gestión?
• En el caso de las viviendas sobre plano: ¿cuáles son las especificaciones de construcción y qué ocurre si cambian?

Antes de firmar, haz que un asesor jurídico independiente revise el borrador completo del contrato. No te fíes únicamente de un resumen o de una explicación verbal.

Organizar la firma o la representación

Es aquí donde el proceso a distancia requiere una planificación más minuciosa. Si no puedes estar presente físicamente en el momento de la firma, es posible que puedas autorizar a un representante para que actúe en tu nombre mediante un poder notarial (POA). El alcance de un poder notarial debe corresponder exactamente a las acciones que pretende autorizar. Un POA genérico o excesivamente amplio conlleva riesgos; un POA de alcance limitado para una transacción, un bien y un conjunto de acciones específicos ofrece una protección mucho mayor.

Los trámites para un poder notarial otorgado fuera de Indonesia dependen del lugar en el que se firme el documento, de la naturaleza del mismo y de los requisitos de la parte indonesia que vaya a hacer uso de él. Si el Convenio de La Haya sobre la Apostilla está en vigor entre el país de origen del documento público o notarial en cuestión e Indonesia, es posible que dicho documento requiera una apostilla expedida por la autoridad competente de ese país de origen, y no por una autoridad indonesia. Si el Convenio no está en vigor entre ambos países, podría aplicarse en su lugar otro procedimiento de autenticación o legalización. Es necesario confirmar los requisitos exactos para el documento y la transacción concretos antes de que se lleven a cabo en el extranjero. Confirme todos los trámites con el abogado, notario o PPAT indonesio que se encargue de la transacción antes de firmar cualquier documento en el extranjero.

Realiza los pagos mediante un proceso que permita su seguimiento

Cada pago debe ajustarse al calendario de pagos, los hitos y las condiciones establecidos en los documentos de la transacción firmados. Antes de transferir cualquier importe:

• Confirma por escrito el calendario de pagos según lo establecido en el contrato firmado.
• Comprueba por tu cuenta el nombre del destinatario y los datos de su cuenta; no te fíes únicamente de la información que figure en un correo electrónico o en una aplicación de mensajería.
• Obtener una factura o una solicitud de pago por escrito que se corresponda con el hito o la condición acordados en el contrato
• Guarda el comprobante de cada transferencia realizada
• Antes de realizar cada pago, comprueba que se haya documentado y cumplido cualquier hito o condición que el contrato exija para dicho pago. Si se produce alguna discrepancia, solicita asesoramiento jurídico antes de retener o liberar los fondos.
• Ten en cuenta los costes de conversión de divisas, que pueden ser considerables en las transferencias internacionales de gran cuantía.

Antes de realizar un pago internacional de gran cuantía, verifica por tu cuenta los datos de la cuenta receptora y comprueba que el importe del pago se ajusta a lo establecido en los documentos de la transacción firmados.

El riesgo de fraude por desvío de pagos no es exclusivo de Bali, pero se agrava en cualquier transacción en la que el comprador se encuentre en el extranjero y se comunique principalmente por correo electrónico o mensajería instantánea. Verifica los datos bancarios por teléfono con un contacto de confianza antes de realizar cualquier transferencia, sobre todo si los datos de la cuenta cambian o se facilitan por primera vez cuando se acerca la fecha de pago.

Realizar la entrega de forma remota

En el caso de una vivienda lista para su entrega, la entrega suele implicar una inspección física del estado de la vivienda en el momento de la transferencia. Un comprador que se encuentre a distancia puede organizar esta inspección a través de un representante cualificado o de un inspector independiente.

El proceso de traspaso debería incluir:

• Una inspección del estado del inmueble con fotografías y/o vídeo
• Una lista de defectos que deben subsanarse antes o después de la entrega
• Un inventario para comprobar si la vivienda se vende amueblada
• Lecturas de los contadores de servicios públicos, cuando proceda
• Recepción y confirmación de las llaves y las credenciales de acceso
• Un certificado de entrega firmado en el que se confirmen la fecha y el estado

En el caso de las viviendas sobre plano, la entrega se produce una vez alcanzado un hito en la finalización de la obra. La inspección debe confirmar que la vivienda se ajusta a las especificaciones contratadas, que la documentación de obra necesaria está en regla y que el proceso de resolución de defectos acordado queda documentado antes de que se acepte el certificado de entrega.

Recibe tu expediente de cierre

Una vez completada la transacción, deberías recibir —y organizar de forma sistemática— el conjunto completo de documentos relacionados con la propiedad. A continuación se tratan estos documentos con más detalle, pero el principio es sencillo: todos los documentos que puedan resultar importantes si en el futuro vendes, amplías, concedes una licencia, aseguras o presentas una reclamación deben estar reunidos en un único expediente bien organizado.

¿Qué ocurre tras la entrega a distancia?

Si el inmueble es una inversión y no tu propia vivienda, el proceso a distancia no finaliza con la entrega de las llaves. Antes de que el inmueble entre en funcionamiento, comprueba lo siguiente:

• quién tiene las llaves y las credenciales de acceso;
• qué defectos siguen sin subsanarse tras la revisión de defectos;
• quién es el responsable de resolverlas y en qué plazo;
• cuentas de servicios públicos y responsabilidad en el pago;
• contratos de seguro, cuando proceda;
• contrato de gestión inmobiliaria y estructura de tarifas;
• las facultades otorgadas al director;
• calendario de presentación de informes y de pagos por parte del propietario;
• obligaciones fiscales y contables relacionadas con la actividad de alquiler;
• donde se guardan los originales y las copias digitales de los documentos de cierre.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler: La normativa fiscal indonesia suele imponer un 10%: impuesto sobre la renta definitivo sobre el importe bruto de los ingresos procedentes del alquiler de terrenos y/o edificios. Es necesario consultar con un asesor fiscal indonesio cómo se aplica esto a un inversor extranjero, a una estructura de gestión concreta o a una PT PMA antes de que el inmueble entre en funcionamiento.

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Cómo funciona un poder notarial

Un poder notarial (POA) es un documento legal mediante el cual una persona —el poderdante— autoriza a otra persona —el apoderado— a realizar determinados actos en su nombre. En el contexto de una transacción inmobiliaria a distancia en Bali, un POA puede permitir que un representante de confianza firme documentos, formalice un contrato de alquiler, acuda a una cita con el PPAT o se encargue de otros trámites específicos que, de otro modo, requerirían la presencia física del comprador.

Un poder notarial no transfiere la propiedad ni otorga al representante una autoridad ilimitada. El representante solo puede hacer lo que el documento le autorice específicamente. Por eso el alcance del poder notarial es tan importante. Un documento que autorice al representante «a hacer todo lo necesario en relación con mis asuntos patrimoniales en Bali» otorga una discrecionalidad mucho más amplia de lo que la mayoría de los compradores considerarían aceptable tras reflexionar sobre ello. Un documento que especifique la propiedad por dirección y número de certificado, identifique la transacción y autorice una lista definida de actos ofrece una protección mucho mayor.

Elegir a un representante es una decisión trascendental. El representante puede ser un abogado, un agente de confianza, un asesor inmobiliario u otro profesional, pero debe ser alguien cuya identidad hayas verificado, cuyo papel en la transacción sea independiente cuando la independencia sea importante y que comprenda los pasos concretos que se le pide que lleve a cabo.

En el caso de un poder firmado fuera de Indonesia que vaya a utilizarse en una transacción en Indonesia, los trámites aplicables dependen del país en el que se haya redactado el documento y de los requisitos de la parte receptora en Indonesia. Si el Convenio de La Haya sobre la Apostilla está en vigor entre el país de origen del documento público o notarial en cuestión e Indonesia, es posible que dicho documento deba ir provisto de una apostilla expedida por la autoridad competente de ese país de origen. Indonesia se adhirió al Convenio el 4 de junio de 2022. Si el Convenio no está en vigor entre los dos países implicados, es posible que se requiera, en su lugar, una legalización consular u otro procedimiento de autenticación. Los requisitos exactos para su documento y transacción concretos deben confirmarse con el PPAT indonesio o con el abogado que se encargue de la operación antes de que se prepare o formalice cualquier documento en el extranjero.

Recomendaciones prácticas para un comprador que reside en el extranjero y desea formalizar un poder notarial:

• Haz que un abogado indonesio cualificado redacte o revise el poder notarial; no lo descargues de una fuente de plantillas genéricas.
• Define el bien, la operación y los actos autorizados con la mayor precisión posible.
• Comprueba si el Convenio de La Haya sobre la Apostilla está en vigor entre tu país e Indonesia, y qué trámites se aplican a tu documento concreto, antes de formalizarlo en el extranjero.
• Guarda una copia original firmada en tus propios archivos

Un poder notarial debería reducir la necesidad de desplazarse, no el control que el comprador ejerce sobre la transacción.

El representante actúa en tu nombre. Las decisiones deben seguir siendo, en la práctica, tuyas.

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Lista de comprobación para la diligencia debida a distancia

La diligencia debida abarca todo lo que hay que verificar antes de comprometerse con la compra de la vivienda. En el caso de un comprador a distancia, estas comprobaciones las llevan a cabo las personas que tú hayas designado: tu asesor jurídico, un inspector independiente y cualquier experto especializado que sea relevante para la transacción. La siguiente lista de comprobación agrupa los aspectos clave en cuatro categorías.

Vendedor y titularidad

• Se ha comprobado la identidad del vendedor o arrendador mediante documentos oficiales
• Facultad para vender o alquilar: ¿se trata del titular registrado de la propiedad o de un agente con autorización documentada?
• En el caso de los contratos de arrendamiento: ¿es el arrendador la parte con derecho a otorgar el contrato de arrendamiento?
• Cualquier controversia, litigio o reclamación en curso relacionada con el inmueble o con el vendedor; ten en cuenta que no todas las controversias figuran como cargas registradas en el Registro de la Propiedad.

Terrenos e inmuebles

• Certificado catastral verificado con el ATR/BPN — no solo comprobado visualmente a partir de una copia
• Tipo de certificado y si se ajusta a la estructura de la operación propuesta
• Gravámenes inscritos —incluidas hipotecas u otros derechos de terceros inscritos— comprobados a través de los registros catastrales correspondientes
• Levantamiento topográfico de límites: ¿coinciden los límites registrados con la parcela física?
• Acceso legal a la vía pública: ¿existe algún derecho de acceso a una vía pública que esté documentado?
• Clasificación urbanística y de ordenación del territorio: ¿permite el suelo el uso que pretendes darle?
• Licencias de obra: ¿existe un PBG válido (o un IMB, en el caso de edificios antiguos) que cubra el edificio actual?
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi — Certificado de aptitud funcional), cuando proceda

Contrato

• Partes correctamente identificadas
• Inmueble descrito de forma correcta e inequívoca
• Calendario de pagos vinculado a hitos o condiciones definidos
• Cláusula de prórroga revisada y evaluada por un abogado indonesio
• Derechos de cesión y reventa explícitos
• Revisión de las cláusulas relativas al incumplimiento y la rescisión
• Se ha determinado el mecanismo de resolución de controversias

Promotora y construcción (sobre plano)

• Entidad jurídica del promotor, registrada y al corriente de sus obligaciones
• El control documentado del terreno por parte del promotor, no solo una afirmación publicitaria
• Permisos de construcción ya concedidos o vía confirmada para su obtención
• Historial de proyectos finalizados verificado de forma independiente
• La finalización se define claramente en el acuerdo
• Disposiciones relativas a los retrasos, los cambios en las especificaciones y la entrega

Consulte	Por qué es importante	Quién puede colaborar en la verificación
Identidad del vendedor/arrendador	Te confirma que estás tratando con la persona adecuada	Abogado independiente, PPAT
Autenticidad del título de propiedad	Evita el fraude y confirma la condición de persona registrada	Comprobación de ATR/BPN a través de PPAT
Gravámenes inscritos	Revela hipotecas o derechos de terceros inscritos	Comprobación del registro ATR/BPN
Conflictos y litigios	Identifica los derechos que no figuran en el Registro de la Propiedad	Abogado independiente
Levantamiento topográfico de límites	Confirma que estás comprando lo que se describe	Topógrafo colegiado
Acceso legal a la carretera	Sin ello, surgen problemas prácticos y de reventa	Abogado, inspección in situ
Zonificación / uso permitido	Determina si el uso previsto es lícito	Documentos oficiales de RTRW/RDTR
Licencia de obras (PBG/IMB)	Confirma que la construcción está autorizada	Sistema SIMBG, administración local
Cláusula de prórroga del contrato de arrendamiento	Define la antigüedad real, no solo los años anunciados	Asesor jurídico indonesio
Trayectoria del promotor	Evalúa el riesgo de entrega de las viviendas sobre plano	Investigaciones independientes, referencias
Calendario de pagos frente a hitos	Vincula el dinero a un progreso comprobado	Revisión del contrato
Permisos de obra	Confirma que la venta sobre plano puede llevarse a cabo legalmente	Abogado, revisión de permisos

Una copia en línea de un documento es un punto de partida. El proceso de verificación —compararlo con los registros oficiales— es lo que lo convierte en información fiable.

¿Ya has encontrado una vivienda?

Envíanos el proyecto o la villa que estás barajando. Podemos ayudarte a coordinar una visita virtual y explicarte qué documentos y pasos de la transacción hay que comprobar antes de seguir adelante.

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Comprar una vivienda ya terminada o sobre plano a distancia

La experiencia a distancia varía considerablemente dependiendo de si se trata de la compra de una vivienda ya terminada o de una que aún no se ha construido.

Inmueble listo para entrar a vivir

Una vivienda lista para entrar a vivir o de segunda mano tiene una ventaja significativa para un comprador a distancia: existe. Puedes realizar una visita virtual en directo. Puedes encargar una inspección física a un tercero independiente. Puedes ver el entorno real, las construcciones vecinas, el estado de la carretera, las vistas y el nivel de ruido.

Los riesgos son distintos a los de las viviendas sobre plano, pero no desaparecen. Una visita virtual no detectará todos los defectos. Los problemas estructurales ocultos, los problemas de desagüe, las averías eléctricas y la humedad detrás de los acabados de las paredes requieren una inspección técnica presencial realizada por un profesional cualificado. El estado de la vivienda puede diferir del que se muestra en las fotografías del anuncio. Es posible que el inventario no se corresponda con lo descrito. Se trata de riesgos gestionables con el proceso de inspección adecuado, pero son riesgos que un comprador a distancia debe abordar de forma explícita.

En el caso de una propiedad ya existente que se haya estado utilizando como alquiler a corto plazo, solicita un historial operativo documentado: registros de ocupación, contratos de gestión y facturas de suministros. Toma con el escepticismo adecuado cualquier afirmación verbal sobre los ingresos históricos.

Sobre plano

Las compras sobre plano a promotores inmobiliarios se adaptan, en algunos aspectos, mejor a los compradores que no residen en el país: algunos promotores que se dirigen a compradores internacionales ofrecen medios de comunicación a distancia, intercambio de documentos y procedimientos de pago fraccionado para clientes extranjeros. No obstante, estos procedimientos deben someterse a una revisión independiente, en lugar de considerarse una prueba de que la transacción en sí misma entraña un riesgo bajo.

El retraso en la construcción es un riesgo importante en cualquier operación de compra sobre plano y debe abordarse expresamente en el contrato. El inmueble que estás comprando aún no existe, por lo que la capacidad y la voluntad del promotor para entregarlo tal y como se ha prometido es la cuestión fundamental. Para un comprador a distancia, la verificación del promotor —persona jurídica, titularidad del terreno, permisos, trayectoria— sustituye a la inspección del inmueble como tarea principal de diligencia debida.

Cómo supervisar un proyecto sobre plano desde el extranjero

Para cada hito contractual de la obra, solicita la documentación acreditativa adecuada al proyecto antes de dar por completado dicho hito. Esto puede incluir:

• fotografías y vídeos antiguos del lugar;
• visitas guiadas in situ en las fases acordadas;
• informes sobre el avance de las obras;
• pruebas relativas al hito contractual que da lugar al siguiente pago;
• notificación de cambios en las especificaciones de los materiales;
• información actualizada sobre la fecha prevista de finalización;
• una inspección independiente en las fases clave, siempre que esté justificado desde el punto de vista comercial.

Las actualizaciones sobre el avance de las actividades de marketing y las pruebas de los hitos contractuales no son necesariamente lo mismo. El contrato debe establecer qué pruebas se requieren para que un pago sea exigible.

Las cláusulas del contrato relativas a los retrasos, los cambios en las especificaciones, las condiciones de entrega y lo que ocurre si el promotor no puede finalizar la obra son especialmente importantes para un comprador que no vaya a estar presente en la obra para supervisar el avance de los trabajos.

Factor	Inmueble listo para entrar a vivir	Sobre plano
Inspección física	Es posible realizar una inspección totalmente independiente	Se limita a una visita al emplazamiento; la estructura aún no existe
Riesgo principal	Estado actual, defectos no revelados	Entrega por parte del promotor, retrasos, cambios en las especificaciones
Documentos que hay que comprobar	Título de propiedad o documento acreditativo del derecho sobre el terreno, permisos, estado del edificio	Control del suelo, licencias de obra, situación jurídica de la empresa
Monitorización remota	Informe de inspección, recorrido en vídeo	Informes sobre el avance de las obras, documentación de hitos
Plazo de entrega	Inmediato o a corto plazo	Hito futuro; definido contractualmente

Ninguno de los dos formatos es intrínsecamente más seguro. Los riesgos son de naturaleza diferente, y la diligencia debida se adapta en consecuencia.

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Pagos, costes y moneda

El precio acordado de la propiedad o del alquiler es la cifra más elevada en una transacción en Bali, pero no es la única. Un comprador que no se encuentre en el lugar debe prever en su presupuesto una serie más amplia de gastos, cuya composición exacta depende de la estructura jurídica, el tipo de propiedad y las partes implicadas.

Entre las posibles categorías de costes se incluyen:

• Precio de compra o de alquiler
• Honorarios por la diligencia debida jurídica independiente
• Tasas relacionadas con el PPAT cuando se trate de un derecho inmobiliario registrado o de una escritura notarial
• Impuestos sobre las transacciones aplicables: la estructura, el tipo impositivo y la parte que debe soportarlos dependen de la transacción concreta y deben confirmarse con un profesional fiscal antes de la firma.
• Costes de constitución de la empresa y de cumplimiento normativo continuo en caso de que se utilice una estructura PT PMA
• Comisiones por transferencias internacionales desde tu banco
• Los costes de conversión de divisas, que pueden ser significativos en transacciones de mayor cuantía
• Tasa de inspección independiente
• Gastos de alta de la gestión inmobiliaria en caso de que la vivienda se vaya a alquilar

No existe un porcentaje universal de «coste total de cierre» que se aplique a todos los tipos de transacciones en Bali. La combinación de impuestos, tasas y gastos varía considerablemente entre un contrato de arrendamiento sencillo y una adquisición en el marco del programa PT PMA. Solicita a tu asesor jurídico un presupuesto específico para la operación e inclúyelo en tu presupuesto global antes de comprometerte.

En los pagos internacionales, los controles prácticos son fundamentales:

La conversión de divisas es un factor importante a tener en cuenta en las transacciones denominadas en rupias indonesias o dólares estadounidenses cuando tus fondos están en euros, libras esterlinas o dólares australianos. El tipo de cambio en el momento de la transferencia, el margen aplicado por tu banco o servicio de transferencia y las comisiones de transferencia pueden suponer una suma considerable en una transacción inmobiliaria. Compara las opciones antes de que venza el primer pago importante.

¿Qué gastos adicionales debe tener en cuenta un comprador a distancia a la hora de elaborar su presupuesto?

Coste	Se traspasa	Hak Pakai	PT PMA / HGB	Cuándo confirmar
Diligencia debida jurídica independiente	Normalmente relevante	Normalmente relevante	Normalmente relevante	Antes de que la reserva pase a ser no reembolsable
Gastos de notario / PPAT	Depende de los documentos	Aplicable en los casos en que se exija la intervención de un PPAT	Aplicable en los casos en que se exija la intervención de un PPAT	Antes de firmar
BPHTB / impuesto sobre las adquisiciones	Depende de si la operación constituye una adquisición sujeta a impuestos de un derecho sobre un terreno o un inmueble.	Puede ser aplicable; el tipo legal es, por regla general, el 5% del valor de adquisición imponible aplicable, una vez deducido el umbral de exención correspondiente.	Puede ser aplicable; el tipo legal es, por regla general, el 5% del valor de adquisición imponible aplicable, una vez deducido el umbral de exención correspondiente.	Comprueba la base imponible, el umbral local y la obligación tributaria antes de firmar.
Establecimiento de una empresa de inversión extranjera (PT PMA)	No	No	Sí	Antes de optar por una forma jurídica de sociedad
Contabilidad y cumplimiento normativo de las empresas de inversión extranjera (PT PMA)	No	No	Sí	Incluir en el presupuesto anual
Trámites relacionados con los poderes notariales y los documentos en el extranjero	Si fuera necesario	Si fuera necesario	Si fuera necesario	Antes de formalizar documentos en el extranjero
Comisiones bancarias y de cambio de divisas	Posible	Posible	Posible	Antes de cada traspaso internacional
Inspección técnica	Se recomienda cuando proceda	Se recomienda cuando proceda	Se recomienda cuando proceda	Antes de la finalización/entrega
Configuración de la gestión inmobiliaria	En caso de alquiler	En caso de alquiler	En caso de alquiler	Antes de la operación

Importante: El tipo impositivo del 5% BPHTB no significa que en todas las transacciones inmobiliarias a distancia en Bali se añada simplemente el 5% al precio anunciado de la propiedad. Tanto si se aplica el BPHTB como si no, la base imponible y el umbral de exención aplicables dependen de la transacción y de la normativa local.

Solicita una hoja informativa por escrito con los costes de la transacción antes de comprometerte a adquirir la propiedad. En ella deben distinguirse claramente el precio de la propiedad o del arrendamiento de los impuestos, los honorarios legales, los gastos de PPAT o notariales, los gastos de la sociedad (si procede), las comisiones bancarias, las inspecciones y cualquier gasto de puesta en marcha de la gestión.

Hoja de cálculo del presupuesto de compras a distancia

Antes de reservar un alojamiento, calcula tu presupuesto total en lugar de fijarte únicamente en el precio anunciado:

Precio del inmueble o del alquiler

• diligencia debida jurídica
• Gastos de notario / PPAT, cuando proceda
• impuestos y tasas públicas aplicables
• Gastos de poder notarial, certificación notarial, apostilla o legalización y traducción, cuando sea necesario
• gastos de transferencia bancaria y de cambio de divisas
• inspección técnica
• Costes de constitución y cumplimiento normativo de las empresas de inversión extranjera (PT PMA), cuando proceda
• presupuesto para mobiliario o para subsanar defectos, si no está incluido
• Configuración de la gestión inmobiliaria en caso de que la vivienda se vaya a alquilar
• Presupuesto total estimado para la adquisición
  

Pide a tu abogado, a tu asesor fiscal y al equipo encargado de la operación que indiquen las cifras concretas junto a cada partida correspondiente antes de realizar un pago importante no reembolsable.

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Señales de alerta a la hora de comprar en el extranjero

Un comprador a distancia está más expuesto a determinados patrones de riesgo que un comprador presencial. A continuación se enumeran situaciones que justifican detenerse y verificar más a fondo; no son pruebas automáticas de fraude, pero sí motivos para actuar con cautela.

• La necesidad de transferir dinero rápidamente, sobre todo antes de que se haya completado el proceso de diligencia debida o se haya facilitado la documentación
• Renuencia a realizar una visualización de vídeo en directo, o la insistencia en ofrecer únicamente contenidos pregrabados
• Negativa a facilitar documentos para su revisión independiente — títulos de propiedad o documentos que acrediten los derechos sobre la tierra, permisos, registro de la empresa, borrador de contrato
• Ubicación imprecisa del inmueble, como el nombre de una zona amplia en lugar de una dirección concreta y un marcador en el mapa
• Nombres que no coinciden en los documentos — La identidad del vendedor, el titular del derecho de propiedad y el registro mercantil no coinciden
• Acceso por carretera poco claro o sin señalizar — Se puede acceder a la propiedad, pero nadie sabe explicar cuál es el fundamento jurídico.
• Rentabilidades garantizadas prometidas — previsiones de ingresos presentadas como resultados seguros
• «Propiedad en pleno dominio para extranjeros», presentado sin explicación alguna — Según la legislación indonesia, el «Hak Milik» no está directamente a disposición de personas extranjeras.
• Un poder notarial genérico o excesivamente amplio se ofrece como un formulario estándar sin ninguna adaptación específica a la propiedad
• Cambios en los datos de la cuenta bancaria poco antes de un pago programado, sobre todo si la comunicación se realiza únicamente por correo electrónico o a través de una aplicación de mensajería
• No existe una documentación clara sobre la finalización ni una definición de los hitos para las viviendas sobre plano
• El agente, el promotor y el asesor jurídico «independiente» se presentaron, en la práctica, como una sola parte — la recomendación de un abogado que trabaja exclusivamente para un promotor inmobiliario no constituye un asesoramiento jurídico independiente

Cada uno de estos patrones requiere una verificación más exhaustiva, aunque no implica necesariamente que haya que dar marcha atrás. No obstante, cada uno de ellos es un motivo para reflexionar antes de realizar el siguiente pago.

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¿Alguna vez te ha apetecido visitar Bali?

La respuesta sincera es: depende de la transacción. Para algunos compradores y algunas operaciones, todo el proceso, desde la preselección hasta la entrega, puede gestionarse a distancia mediante una combinación de visitas en directo, un proceso de diligencia debida independiente, una representación debidamente formalizada y pagos documentados. Para otros, la presencia física puede ser necesaria o muy recomendable en determinados momentos.

Entre los factores que pueden influir en la necesidad de acudir a una consulta se incluyen:

• La estructura jurídica y si alguno de los trámites de firma requiere presencia física o un representante designado específicamente para ello
• Los requisitos de formalización de documentos en tu país de residencia para cualquier poder notarial, incluyendo si el Convenio de La Haya sobre la Apostilla está en vigor entre tu país e Indonesia y qué trámites son necesarios
• Los propios procedimientos y preferencias del vendedor o del promotor
• Requisitos de tu banco para las transacciones inmobiliarias internacionales
• Tu propio nivel de comodidad con los procesos a distancia para una transacción de esta envergadura
• Si la compra conlleva algún trámite de inmigración o residencia

Lo más útil para un comprador a distancia es planificar, antes de decidirse por una propiedad concreta, qué trámites se pueden realizar a distancia y cuáles pueden requerir su presencia o la de un representante debidamente autorizado. Piense en ello como un mapa de finalización remota:

Se puede realizar a distancia	Puede que sea necesaria la intervención del comprador o su presencia física
Búsqueda de inmuebles y selección preliminar	Pasos para la formalización de documentos que requieren certificación notarial o presencia física
Visualizaciones de vídeos en directo	Trámites relacionados con el poder notarial en el país de firma
Diligencia debida jurídica independiente	Requisitos bancarios específicos para transferencias internacionales de gran cuantía
Revisión del contrato	Inmigración o residencia vinculada a la transacción
Pagos por hitos	Preferencia personal del comprador respecto a la entrega definitiva
Entrega a distancia a través de un representante	Trámites que el notario o el PPAT en cuestión exige que se realicen en persona

Elabora este esquema para tu operación concreta —y no basándote en suposiciones generales— con la colaboración de tu asesor jurídico y del PPAT encargado de la operación.

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Un proceso de compra a distancia bien gestionado

Los pasos que se indican a continuación agrupan todo el proceso en una única secuencia operativa. Esto no garantiza el resultado, sino que constituye una estructura que antepone la verificación al compromiso en cada etapa.

1. Define claramente tus objetivos, tu presupuesto y el uso que le vas a dar antes de empezar a buscar
2. Elabora una selección de inmuebles verificados, no una lista de anuncios atractivos.
3. Organiza sesiones de visualización de vídeos en directo centradas en aquellas áreas que el contenido promocional suele pasar por alto
4. Confirma cuál es la estructura jurídica adecuada con el asesoramiento de un abogado independiente.
5. Reserva de forma condicional siempre que sea posible, revisando las condiciones de reembolso antes de pagar
6. Llevar a cabo una verificación independiente de la titularidad o de los documentos que acrediten los derechos sobre el terreno, del vendedor, de la normativa urbanística, de los permisos y del contrato
7. Haz que tu propio asesor jurídico revise el borrador completo del contrato.
8. Organizar la firma o el poder notarial con un ámbito de aplicación preciso y específico para la transacción, y con los trámites debidamente cumplidos.
9. Realiza los pagos según el calendario y las condiciones establecidas en los documentos firmados, con destinatarios verificados.
10. Realizar o encargar una inspección independiente de entrega
11. Recopilar y organizar el expediente completo de cierre

Una compra a distancia bien controlada no se caracteriza por tener el menor número de pasos. Se caracteriza por aplicar los controles de verificación, documentación y comprobaciones legales adecuados antes de cada compromiso significativo de fondos.

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Referencias oficiales

• Indonesia — Ley n.º 5 de 1960 sobre los principios agrarios fundamentales
• Reglamento gubernamental n.º 18 de 2021
• Reglamento n.º 18 de 2021 de la ATR/BPN
• SIMBG — Documentación de construcción de PBG y SLF
• HCCH — Situación del Convenio de la Apostilla y autoridades competentes

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La distancia no impide realizar una transacción inmobiliaria en Bali. Lo que sí hace es cambiar cuáles son los pasos que requieren una preparación más minuciosa. Cuando no puedes visitar la propiedad en persona, el vídeo en directo debe ser aún más eficaz. Cuando no puedes estar presente para firmar, el alcance y la ejecución de tu poder notarial —así como los trámites exigidos en el país donde se firme— cobran mayor importancia. Cuando no puedes supervisar el proceso día a día, los controles de pago y la documentación de las etapas clave asumen la función que, de otro modo, desempeñaría la proximidad física.

Una transacción a distancia basada en documentos verificados, una representación con un alcance adecuado, una diligencia debida independiente y pagos realizados conforme a las condiciones contractuales es un proceso gestionado. En cambio, una transacción basada en fotografías, en un sentido de urgencia y en una confianza ciega en partes que no has verificado de forma independiente es un proceso vulnerable.

El expediente de cierre —que recoge los documentos pertinentes relativos a la titularidad o los derechos sobre el terreno, los contratos de arrendamiento o de compraventa, los registros de pago, los permisos y la documentación de entrega— es lo que te queda en manos una vez finalizada la transacción. Debe estar completo, bien organizado y en tu poder.

ULU Homes colabora con compradores extranjeros para coordinar visitas a distancia, listas de propiedades preseleccionadas verificadas y el proceso de compra sobre el terreno en Bali. El objetivo es hacer que la distancia no suponga un obstáculo, sin por ello saltarse los pasos de verificación que garantizan la solidez de la transacción.

La información contenida en esta guía se ofrece con fines informativos generales. La legislación inmobiliaria indonesia, los derechos sobre la propiedad del suelo, los requisitos para la formalización de documentos, los trámites relacionados con los poderes notariales y la normativa aplicable dependen de la transacción concreta, la estructura jurídica y las circunstancias de cada caso. Esta guía no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. Los lectores deben recabar asesoramiento independiente de un abogado indonesio cualificado, un PPAT y un asesor fiscal antes de realizar cualquier transacción inmobiliaria.