Lista de comprobación para la diligencia debida en la compra de inmuebles en Bali

Antes de realizar el pago de una señal por una propiedad en Bali, necesitas algo más que una fotografía del título de propiedad. Un expediente completo Lista de comprobación para la diligencia debida en la compra de inmuebles en Bali abarca al menos cinco aspectos independientes: quién es el propietario del terreno y qué derechos sobre el mismo existen, para qué está autorizado el uso del terreno, si el edificio cuenta con las autorizaciones necesarias, si la persona o empresa vendedora está facultada para hacerlo y qué es lo que realmente se adquiere en virtud del contrato. Cada uno de estos aspectos puede dar lugar a un resultado satisfactorio o a un problema grave, independientemente de lo que indiquen los demás.

Esta guía detalla las comprobaciones, los documentos, lo que demuestra cada documento y —algo igual de importante— lo que no demuestra. Abarca viviendas unifamiliares ya terminadas, transacciones de arrendamiento y proyectos sobre plano. El principio fundamental que se aplica en todos los casos es el mismo: verificar antes de comprometer los fondos, no después.

Diligencia debida inmobiliaria en Bali: respuesta rápida

Antes de abonar un depósito no reembolsable, comprueba por tu cuenta al menos siete aspectos:

Consulte	Lo que tienes que confirmar
Título de propiedad	Titular registrado, tipo de derecho sobre el suelo, superficie y cargas registradas
Vendedor	Identidad, facultad para realizar transacciones y cualquier consentimiento necesario por parte de los copropietarios o del cónyuge
Zonificación	Si el uso que tiene previsto —ya sea residencial, de alquiler o de promoción inmobiliaria— está permitido
Acceso	Tanto si el acceso es público como si está legalmente documentado a través de otra parcela
Licencias de obra	PBG o un IMB anterior válido, más el SLF cuando proceda
Contrato	Cláusulas relativas al derecho adquirido, la vigencia, la prórroga, la cesión, el reembolso y el incumplimiento
Estado de la vivienda	Estructura, drenaje, instalaciones eléctricas, piscina, aguas residuales y límites de la propiedad

De conformidad con el Reglamento gubernamental n.º 128 de 2015, la tarifa oficial para la comprobación de la información relativa a un certificado catastral es de 50 000 rupias por certificado. Los honorarios profesionales que cobran un PPAT, un abogado, un topógrafo u otro asesor se cobran por separado y varían en función del alcance del servicio.

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Puntos clave

• La titularidad del terreno y la normativa urbanística son comprobaciones independientes. Un certificado de propiedad catastral confirma los datos relativos a la titularidad; no indica para qué se puede utilizar el terreno.
• El PBG y el SLF responden a preguntas diferentes. El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung — autorización de construcción) se refiere al permiso para construir; el SLF (Sertifikat Laik Fungsi — certificado de aptitud para el uso) se refiere a si un edificio terminado puede ser ocupado y utilizado.
• Los documentos del vendedor deben verificarse de forma independiente, no debe tomarse al pie de la letra. Una copia de un certificado, aunque sea nítida, no equivale a un registro verificado de la BPN (Badan Pertanahan Nasional — Agencia Nacional de Catastro).
• Los contratos de arrendamiento requieren un análisis de diligencia debida del contrato, no solo del terreno. La calidad de un contrato de arrendamiento depende de lo que establezca realmente el contrato en cuanto a la duración, la prórroga, la cesión y el uso permitido.
• Las transacciones sobre plano conllevan riesgos relacionados con el promotor y la construcción. Las comprobaciones relativas a la entidad promotora y a la autorización del proyecto son tan importantes como las comprobaciones sobre los terrenos.
• La diligencia debida jurídica y la inspección física del edificio son procesos distintos. Una cosa no sustituye a la otra.
• No se deben realizar pagos elevados y no reembolsables antes de haber resuelto las comprobaciones fundamentales pendientes. Si la comprobación de un documento plantea dudas, estas deben resolverse antes del pago, no después.

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Qué abarca la diligencia debida en Bali

La diligencia debida, en el contexto de una transacción inmobiliaria en Bali, es el proceso de verificar de forma independiente los hechos relevantes antes de comprometer fondos o firmar acuerdos vinculantes. No se trata de una simple comprobación, ni es algo que pueda sustituirse por una buena fotografía de un certificado.

El proceso abarca varias áreas distintas:

• Diligencia debida jurídica — comprobar que el derecho sobre el terreno es válido, está registrado y libre de cargas, y que el vendedor está facultado para realizar la transacción.
• Urbanismo y ordenación del territorio — en el que se confirme a qué usos está destinado el terreno con arreglo a la normativa de ordenación del territorio aplicable.
• Cumplimiento normativo en el sector de la construcción — comprobar que un edificio terminado o en proyecto cuente con las autorizaciones necesarias y, en el caso de un edificio terminado, con un certificado de aptitud para su uso.
• Revisión contractual — saber exactamente qué derecho estás adquiriendo, durante cuánto tiempo, en qué condiciones y qué ocurre si las cosas salen mal.
• Revisión financiera y fiscal — identificar las deudas pendientes, los costes de transacción y las obligaciones fiscales.
• Inspección técnica y física — evaluar el estado real de la estructura, los sistemas y el emplazamiento.
• Revisión operativa — Es aplicable cuando una propiedad se adquiere con el fin de dedicarla a un negocio de alquiler en activo o previsto, y abarca las licencias, los acuerdos existentes y las modalidades de gestión.

«Título libre de cargas» no significa «transacción libre de cargas». Una propiedad puede contar con una escritura de propiedad válida y registrada, una clasificación urbanística correcta y un vendedor con plena autoridad, y aun así presentar una ampliación no autorizada, un problema estructural de drenaje, una cláusula de prórroga del contrato de arrendamiento que no ofrezca protección real o una deuda pendiente con las empresas de servicios públicos. Cada fase de la diligencia debida aborda riesgos que las demás no abordan.

Una secuencia razonable para la mayoría de las transacciones es la siguiente: identificación del inmueble → recopilación de la documentación → comprobaciones independientes en cada fase → revisión del contrato → resolución de las cuestiones pendientes → pago y firma. El orden exacto dependerá de la estructura de la operación, y tus asesores deberían orientarte sobre la secuencia adecuada para tu transacción concreta. Lo que no debe ocurrir es que el pago se realice antes de que se hayan resuelto las cuestiones pendientes fundamentales.

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Comprueba los datos sobre el terreno y la titularidad

La verificación de los terrenos y la titularidad es la base del proceso de diligencia debida en el sector inmobiliario de Bali. Permite determinar si el derecho sobre el terreno que se ofrece es real, está registrado, libre de cargas y en poder de la persona o entidad que afirma venderlo. Este es el punto de partida para muchos compradores, y a menudo también el punto en el que se detienen demasiado pronto.

Certificado de propiedad y verificación del BPN

En Indonesia, los derechos sobre la propiedad inmobiliaria son gestionados por la BPN (Badan Pertanahan Nasional), la Agencia Nacional de la Propiedad Inmobiliaria, que lleva el registro catastral nacional. Un certificado de propiedad es el documento expedido por la BPN en el que se hace constar el derecho de propiedad registrado sobre una parcela concreta.

El paso más importante a la hora de verificar un título de propiedad es cotejarlo con los propios registros de la BPN, y no limitarse a examinar una copia facilitada por el vendedor. Una copia de un certificado puede ser falsificada, alterada o referirse a un terreno que, desde entonces, haya sido gravado o sea objeto de litigio. Una comprobación independiente del registro catastral confirma si los datos del certificado se corresponden con los registros que obran en poder de la Oficina Catastral correspondiente, incluyendo el titular registrado, los datos catastrales y los gravámenes inscritos. Por sí sola, esta comprobación no confirma que las vallas, muros u otros límites físicos del terreno coincidan con la parcela registrada; cuando la precisión de los límites sea relevante, se deberá encargar un levantamiento catastral o topográfico adecuado.

Esta comprobación suele llevarla a cabo un profesional jurídico indonesio cualificado o un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, es decir, un funcionario autorizado para la redacción de escrituras de propiedad). Además, debes solicitar el certificado original para su revisión, y no solo una fotocopia.

Certificados electrónicos y comprobaciones mediante códigos QR

Indonesia está trasladando progresivamente los documentos del registro de la propiedad a Certificado electrónico (Sertipikat-el).

Un certificado electrónico incluye un Código QR que pueden utilizarse para comprobar la autenticidad y el estado actual del certificado a través del sistema electrónico del Ministerio. El Ministerio también ofrece el Toca mi tierra Solicitud de acceso a información catastral y certificados electrónicos.

La verificación mediante un código QR o una aplicación resulta útil como paso inicial de selección, pero no sustituye a los trámites oficiales del Registro de la Propiedad, ni a las comprobaciones relativas a las cargas, la normativa urbanística y los aspectos legales que se exigen para una transacción.

Los certificados en papel más antiguos que ya existen siguen siendo válidos legalmente hasta que se conviertan mediante el proceso de inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Tipos de derechos sobre la tierra

Terrenos y estructuras de propiedad

Estructura	Qué significa	Importancia de los compradores extranjeros
Título de propiedad / SHM	El derecho de propiedad privada más sólido	No puede ser propiedad directa de un ciudadano extranjero
HGB	Derecho de construcción y uso de un terreno por un plazo determinado	Pueden ser titulares de esta participación las personas jurídicas indonesias que cumplan los requisitos, incluida una PT PMA.
Hak Pakai	Derecho a utilizar terrenos o inmuebles que cumplan los requisitos	Disponible para ciudadanos extranjeros que cumplan los requisitos de inmigración y de propiedad
Arrendamiento / Hak Sewa	Derecho contractual a utilizar un bien durante un plazo acordado	Estructura habitual de los compradores extranjeros; la protección depende en gran medida de la redacción del contrato de arrendamiento

Si eres ciudadano extranjero y la transacción se refiere a un terreno con título de «Hak Milik» en el marco de un acuerdo de titularidad en nombre de un tercero —en el que un ciudadano indonesio figura como titular en tu nombre—, ten en cuenta que estas estructuras conllevan importantes riesgos jurídicos y prácticos. Este artículo no respalda ni recomienda este tipo de acuerdos. Para obtener una explicación más detallada de las estructuras de propiedad legalmente disponibles para los extranjeros, consulta «Cómo puede un extranjero comprar una vivienda en Bali«.

Girik, la «Letra C» y otros registros catastrales históricos

No todos los documentos que se presentan como prueba de la propiedad de un terreno son títulos de propiedad registrados.

Documentos más antiguos, como Los registros de tierras consuetudinarias como Girik, Letra C, Petok D, pipil y similares no son equivalentes a un certificado SHM, HGB o Hak Pakai expedido a través del sistema de registro de la propiedad..

En virtud del artículo 96 del Reglamento del Gobierno n.º 18 de 2021, las pruebas documentales relativas a la antigua propiedad consuetudinaria debían registrarse en un plazo de cinco años a partir de la entrada en vigor del reglamento. Ese plazo de cinco años finalizó el 2 de febrero de 2026. Transcurrido ese plazo, dichos documentos dejan de servir como prueba de un derecho inmobiliario inscrito y solo pueden utilizarse como indicios complementarios en un proceso de primera inscripción.

Para un comprador, la regla práctica es sencilla: No se deben considerar los registros «Girik», «Letter C» o similares a nivel de pueblo como sustitutos de un título de propiedad registrado. Si una transacción afecta a un terreno no registrado, comprueba por separado el estado del registro y el procedimiento correspondiente antes de comprometer fondos.

Gravámenes y restricciones registradas

La comprobación del certificado catastral también debería revelar si la parcela está gravada con un «Hak Tanggungan», es decir, una hipoteca o garantía real inscrita. Si el terreno se utiliza como garantía de un préstamo, dicho gravamen queda inscrito en el registro de la propiedad y debe cancelarse antes de que la titularidad pueda transferirse sin cargas. No des por sentado que un inmueble está libre de cargas sin haberlo comprobado por tu cuenta.

Pregunta también si la parcela está sujeta a algún derecho, obligación o acuerdo de acceso consuetudinario o a nivel de pueblo que pueda no resultar evidente solo a partir del certificado. El contexto territorial local de Bali puede incluir intereses relacionados con el desa adat u otros derechos consuetudinarios, por lo que esta cuestión debe verificarse a nivel local, en lugar de deducirse únicamente a partir del título de propiedad registrado.

La comprobación también debe incluir la búsqueda de posibles restricciones, anotaciones o litigios registrados sobre la parcela. No todos los litigios están registrados, lo cual es una de las razones por las que la diligencia debida sobre la propiedad no puede garantizar un historial libre de problemas; sin embargo, una inscripción registrada constituye una señal de alerta inmediata que requiere una investigación.

Superficie del terreno y levantamiento topográfico

Compara la superficie indicada en el certificado con cualquier plano del terreno, con el terreno real y con lo descrito en cualquier contrato de compraventa o de arrendamiento. Las discrepancias en la superficie pueden tener consecuencias importantes en cuanto al precio, a las obras autorizadas y a los litigios sobre límites. Los límites físicos —muros, vallas, plantaciones— no se corresponden necesariamente con los límites catastrales de la parcela. En caso de duda, conviene encargar un levantamiento topográfico independiente.

Qué acredita el certificado

Un certificado catastral confirma: el tipo de derecho sobre el suelo, el titular inscrito, la identificación de la parcela, la superficie indicada y (en la mayoría de los casos) los gravámenes inscritos en el momento de la consulta. Confirma estos datos tal y como figuran en el registro del BPN.

No confirma: el uso que se le puede dar al terreno, si los edificios que se encuentran en él cuentan con las autorizaciones necesarias, el estado técnico del inmueble, la rentabilidad o la legalidad de un negocio de alquiler, ni si la capacidad del vendedor para realizar la transacción está libre de impedimentos.

Comprueba quién es el vendedor

Una vez verificados los datos del terreno, comprueba quién es la persona o entidad que ofrece venderlo o arrendarlo. Entre los documentos necesarios y las preguntas que suelen plantearse se incluyen:

• Documento de identidad expedido por las autoridades públicas (KTP para los ciudadanos indonesios)
• Confirmación de que la identidad coincide con la del titular del certificado
• Estado civil: en algunos casos, se requiere el consentimiento del cónyuge para que una transacción sea válida
• Si el terreno es de copropiedad, autorización o consentimiento por escrito de todos los copropietarios
• En el caso de los bienes heredados, documentación que acredite la cadena de sucesión y la autoridad de la persona que firma
• En caso de que se utilice un poder notarial, el poder de representación original, su ámbito de aplicación y la comprobación de que no ha sido revocado
• Para una empresa vendedora, los documentos de constitución de la empresa, los estatutos sociales y la confirmación de quién está autorizado a firmar y de si se han obtenido todas las autorizaciones societarias exigidas por los estatutos y la legislación aplicable para esta operación concreta

Documentos que hay que solicitar antes de pagar una fianza

Solicita al vendedor, al arrendador o al promotor los documentos pertinentes antes de comprometer una cantidad importante de dinero:

Inmueble / fiesta	Documentos que hay que solicitar
Terreno	Certificado catastral, información topográfica y sobre la parcela, e historial de la titularidad disponible
Vendedor particular	KTP, información sobre el estado civil y cualquier consentimiento necesario del cónyuge o copropietario
Representante	Poder notarial y prueba de que sigue siendo válido
Empresa	Registro mercantil de AHU, estatutos, número de identificación fiscal (NIB) y licencia comercial, así como facultades de firma
Edificio ya construido	PBG o IMB anterior válido, SLF cuando proceda, planos aprobados
Se traspasa	Contrato de arrendamiento completo, modificaciones y cualquier documento anterior de cesión o subarrendamiento
Sobre plano	Documentación catastral, autorizaciones de proyectos, planos y pliegos de condiciones, calendario de obras y calendario de pagos
Inmueble en alquiler	Licencias pertinentes, contrato de gestión, historial de facturas de servicios públicos y reservas o contratos vigentes

Recibir un documento es solo el primer paso. Los documentos relevantes deben verificarse de forma independiente, en lugar de aceptarse únicamente porque los haya facilitado el vendedor.

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Comprobar la clasificación urbanística, los límites y el acceso

La titularidad y el uso permitido del suelo son sistemas independientes. Una parcela puede estar registrada a nombre de alguien, con un título de propiedad válido y sin cargas, y, aun así, encontrarse en una zona en la que no se permita el desarrollo o el uso comercial previstos. Comprobar la normativa urbanística no es opcional: es un paso independiente y esencial, distinto de la verificación del título de propiedad.

Ordenación del territorio: RTRW, RDTR y KKPR

La ordenación del territorio en Bali se rige por una jerarquía de normativas. A nivel regional, el RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah, plan regional de ordenación del territorio) establece las categorías generales de uso del suelo. El RDTR (Rencana Detail Tata Ruang, plan detallado de ordenación del territorio) proporciona detalles sobre la zonificación a nivel de parcela en aquellos lugares en los que se ha aprobado.

Un KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang — conformidad del uso del espacio) se refiere a la confirmación de que una actividad propuesta es compatible con el plan de ordenación territorial aplicable. En función de la actividad, la ubicación, el RDTR aplicable y el procedimiento de concesión de licencias, puede ser necesario, como parte de las autorizaciones de desarrollo, la confirmación o aprobación de la conformidad en materia de uso del suelo a través del proceso KKPR correspondiente.

Debes confirmar —por escrito y a través de una fuente fiable— en qué zona se encuentra la parcela y qué usos permite dicha zona. No basta con una confirmación verbal del vendedor sobre la clasificación urbanística. La normativa urbanística puede restringir el tipo de construcción que se puede edificar, la superficie máxima ocupada y la altura máxima del edificio, las distancias de retranqueo respecto a los límites de la parcela y si se permite el uso comercial o como alojamiento turístico.

Zonas destinadas al turismo, a uso residencial y otras clasificaciones urbanísticas

En Bali, la distinción urbanística entre zonas residenciales y turísticas/comerciales es importante, sobre todo para los compradores que tengan intención de dedicarse al alquiler de villas. Una parcela situada en una zona destinada a uso residencial puede estar sujeta a restricciones en cuanto al uso para alquiler comercial a corto plazo. Las normas específicas —incluidos los requisitos de retranqueo, los índices de ocupación del suelo y los permisos de actividad— dependen de los documentos de ordenación del territorio aplicables a la regencia o zona en cuestión. Los compradores deben hacer que un profesional jurídico indonesio con conocimiento de la ubicación concreta les confirme estos aspectos, en lugar de basarse en descripciones generales.

Del mismo modo, los terrenos situados en zonas con calificaciones de protección agrícola o medioambiental pueden estar sujetos a restricciones en materia de desbroce, construcción o acceso. Las normas concretas dependen de la normativa aplicable y de las calificaciones de la parcela; las generalizaciones sobre «zonas verdes» o «terrenos agrícolas» sin referencia específica a la parcela y a su documentación urbanística pueden resultar engañosas.

Acceso: registrado frente a práctico

Una de las cuestiones de mayor relevancia práctica en la diligencia debida inmobiliaria en Bali, y que a menudo se pasa por alto en muchas listas de comprobación, es el acceso. Una parcela puede parecer accesible —has llegado en coche hasta ella, el vendedor te ha acompañado a pie por ella—, pero es posible que la vía de acceso no esté documentada oficialmente como parte de dicha parcela.

Si el acceso al terreno depende de atravesar una parcela vecina, esto debe documentarse formalmente. Un acuerdo informal con un vecino, o una vía que se haya compartido tradicionalmente sin un derecho de paso formal, puede convertirse en un grave problema cuando cambia la titularidad. Pregunta específicamente: ¿Es la vía de acceso una vía pública? Si no es así, ¿existe un derecho de paso o un acuerdo de acceso documentado legalmente? ¿En qué estado se encuentra el firme de la vía? ¿Quién se encarga de su mantenimiento?

El acceso físico basado únicamente en la buena fe debe considerarse una señal de alerta que requiera una confirmación por escrito antes de seguir adelante.

Límites

Los límites físicos —muros, vallas, setos, canales de riego— no se corresponden automáticamente con los límites catastrales de la parcela. Cuando el vendedor señala un muro y dice «ese es nuestro límite», eso puede ser cierto o no. Cuando la precisión de los límites es importante (y suele serlo, tanto para el precio que se paga como para cualquier plan de urbanización), merece la pena encargar un levantamiento topográfico independiente que compare la configuración física del terreno con los datos del certificado.

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Comprueba el PBG, el SLF y el edificio

Las autorizaciones de construcción en Indonesia pasaron del antiguo sistema IMB (Izin Mendirikan Bangunan) al sistema PBG y SLF, en virtud del Reglamento del Gobierno n.º 16 de 2021, que se gestiona a través del portal SIMBG —el sistema oficial de información sobre la gestión de la construcción del Gobierno— (simbg.pu.go.id).

Entender qué es lo que estos documentos confirman y qué es lo que no confirman es uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta en el proceso de diligencia debida inmobiliaria en Bali.

PBG (Autorización de Construcción de Edificios) es la licencia de obras: se expide antes de que comience la construcción y establece lo que se puede construir: el uso autorizado (residencial, comercial, hostelería, etc.), la superficie ocupada, la superficie construida, el número de plantas y otros parámetros de la edificación.

SLF (Certificado de aptitud para el uso) Es un certificado que acredita que un edificio terminado ha sido inspeccionado y se ha considerado apto para el uso autorizado. Se obtiene una vez finalizada la construcción. Comprueba cuándo debe expedirse para que el tipo de edificio en cuestión pueda utilizarse o funcionar de forma legal, y, cuando proceda, establece su entrega como condición contractual para la entrega del inmueble.

IMB era el sistema anterior de licencias de obra. Los edificios con una IMB expedida antes de la transición a la PBG no quedan automáticamente invalidados: el sistema SIMBG señala que algunas IMB expedidas bajo el régimen anterior siguen siendo válidas, siempre que se cumplan las condiciones aplicables. No obstante, la situación concreta de cualquier inmueble con una IMB antigua debe revisarse cuidadosamente, sin dar por sentado que sea válida o inválida de forma automática.

Matriz de documentos

Documentar/comprobar	Lo que puede confirmar	Lo que no confirma	Acción del comprador
Certificado de propiedad (verificado con el BPN)	Derecho real inmobiliario inscrito, titular, superficie, cargas	Uso autorizado, conformidad del edificio, estado físico	Solicitar el documento original; realizar una comprobación independiente del registro catastral en la Oficina del Catastro
Zonificación / RDTR / KKPR	Categorías de uso del suelo permitidas para la parcela	Si las estructuras existentes cumplen los requisitos, los límites físicos	Solicitar una confirmación por escrito a la autoridad urbanística competente o a un profesional del derecho
PBG (o IMB válido)	Función del edificio, superficie ocupada y plantas aprobadas	Si el edificio terminado se ajusta a la autorización y es apto para su uso	Comparar los planos aprobados con la estructura tal y como está construida
SLF	Se comprobó que el edificio terminado era apto para el uso autorizado en el momento de la expedición del permiso.	Estado físico actual, cumplimiento de las modificaciones posteriores	Revisión con respecto al edificio actual; encargar una inspección física
Inspección física y técnica	Estado actual, defectos, estado de mantenimiento	Cumplimiento normativo, titularidad, ordenación urbanística	Contratar a un perito o ingeniero independiente

La brecha entre lo que se aprueba y la realidad

Disponer de un PBG no equivale a tener un edificio que se ajuste a dicho PBG. Las modificaciones, ampliaciones, estructuras adicionales y cambios de uso que se hayan añadido tras la aprobación original —sin la correspondiente modificación de dicha aprobación— suelen ser una fuente habitual de problemas. Solicita los planos aprobados y compáralos con el estado real del edificio. Presta especial atención a las estructuras, plantas o zonas que no figuran en los planos aprobados.

Del mismo modo, un SLF se expidió en un momento concreto. No describe el estado del edificio años después, tras la exposición al clima tropical, las obras de renovación o el mantenimiento diferido. Un SLF es una prueba del cumplimiento de la normativa en el momento de su expedición; no constituye una garantía estructural vigente.

Cuando la función autorizada que figura en el PBG o el SLF sea residencial y el uso previsto sea el alquiler comercial a corto plazo, se trata de una cuestión de zonificación y concesión de licencias que va más allá de los propios documentos de aprobación de la obra.

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Comprueba quién es el vendedor o el promotor

Tanto si vas a comprar una vivienda ya terminada como si te vas a comprometer con un proyecto sobre plano, la persona o empresa con la que realizas la transacción debe someterse al mismo nivel de escrutinio que la propia vivienda.

Vendedor particular

Para un vendedor particular, las preguntas clave son:

• ¿Coincide la identidad del vendedor (confirmada mediante un documento de identidad oficial original) con el nombre que figura en la escritura de propiedad?
• ¿Es el vendedor el único titular del derecho o hay otros copropietarios?
• En caso de estar casado, ¿es necesario el consentimiento del cónyuge y se ha otorgado dicho consentimiento?
• En el caso de los bienes heredados: ¿se ha documentado debidamente la sucesión? ¿Es la persona que firma el único heredero o uno de varios?
• Si se presenta un poder notarial: ¿es el original, está vigente y autoriza este tipo concreto de operación?
• ¿Existen obligaciones financieras pendientes garantizadas con el inmueble?
• ¿Quién tiene derecho, según el contrato, a recibir el pago?

No se debe dar por sentado ninguno de estos puntos. Cada uno de ellos debe verificarse a partir de los documentos originales, y no basarse únicamente en la palabra del vendedor.

Promotor o empresa

En el caso de las compras sobre plano o de las transacciones en las que el vendedor es una empresa, el alcance de las comprobaciones se amplía:

• ¿Es la empresa una entidad indonesia debidamente registrada? Comprueba la existencia legal de la empresa y sus datos societarios actuales a través del registro mercantil AHU del Ministerio de Justicia (ahu.go.id), que gestionan el registro oficial de las personas jurídicas de Indonesia. Comprueba por separado el NIB (Nomor Induk Berusaha —número único de registro mercantil—) de la empresa y la información pertinente sobre las licencias comerciales a través del sistema OSS (Online Single Submission) (oss.go.id). Una comprobación del NIB por sí sola no debe sustituir a la revisión del registro mercantil y de los documentos constitutivos.
• ¿La actividad empresarial registrada de la empresa se corresponde con la promoción inmobiliaria o la venta de inmuebles?
• Comprueba quién está autorizado a firmar y si los estatutos de la sociedad, los registros corporativos y la legislación indonesia aplicable exigen la aprobación de algún consejero, miembro del consejo de supervisión, accionista u otra instancia de la sociedad para la operación en cuestión.
• ¿Es la empresa la propietaria del terreno en cuestión o tiene derecho a urbanizarlo? Esto debe verificarse consultando el título de propiedad, y no solo los materiales publicitarios de la empresa.
• ¿Ha obtenido o solicitado el promotor las autorizaciones necesarias para el proyecto y la construcción?
• ¿Cuál es la trayectoria del promotor? Los proyectos finalizados en la misma zona son prueba de su capacidad de ejecución. Se deben comprobar las referencias solicitadas a los compradores de las viviendas ya entregadas.
• ¿Cuál es la estructura corporativa y financiera del proyecto? ¿Se ingresan los fondos en la entidad del proyecto o en una cuenta personal?

Una sala de exposición impecable, una presencia activa en las redes sociales o una marca que suene famosa no constituyen pruebas de que se haya llevado a cabo un proceso de diligencia debida. Comprueba la personalidad jurídica, el terreno, las autorizaciones y la capacidad para realizar transacciones, con independencia de la presentación comercial.

Si la operación se refiere a una PT PMA

Un PT PMA añade un segundo nivel de diligencia debida: no solo se comprueba el inmueble, sino también la empresa.

Confirmar:

• los registros corporativos y los estatutos actuales de la empresa en el Registro Mercantil;
• su NIB y los datos pertinentes KBLI/actividades empresariales;
• que sus licencias sean adecuadas para la actividad prevista;
• su facultad para ostentar o desarrollar el derecho sobre el terreno en cuestión;
• las obligaciones pendientes en materia de impuestos de sociedades, presentación de declaraciones y obligaciones contractuales en el caso de que adquieras una empresa ya existente;
• si el acuerdo es un transacción de activos o inmuebles, o adquisición de acciones, ya que las responsabilidades y el alcance de la diligencia debida son distintos.

La compra de acciones de una empresa propietaria de un inmueble no es lo mismo que la adquisición de un derecho de propiedad de dicha empresa. Las obligaciones corporativas existentes pueden ser relevantes en la adquisición de acciones, por lo que la propia empresa debe someterse a un análisis jurídico, financiero y fiscal independiente.

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Lee el contrato antes de pagar

La revisión del contrato es el momento en el que muchos compradores, sobre todo aquellos que gestionan una transacción a distancia, toman atajos de los que luego se arrepienten. Que un abogado indonesio revise el contrato no es una mera formalidad, sino uno de los controles más importantes del proceso.

Es necesario revisar el contrato de alquiler o de compraventa antes de realizar cualquier pago importante. Hay que prestar especial atención a los siguientes puntos:

Lo que realmente estás comprando:

• El activo o derecho concreto —terreno, edificio— y el contrato de arrendamiento que vas a suscribir o adquirir
• La identidad de todas las partes y su facultad para firmar
• Tanto si vas a firmar un nuevo contrato de alquiler, como si vas a subrogarte en un contrato ya existente o vas a firmar un subarrendamiento, y qué protecciones legales se aplican a cada caso

Idioma y versión vigente:

• Cuando el contrato implique a una persona física o a una entidad privada indonesias, comprueba que se cumplan los requisitos obligatorios relativos al uso del bahasa indonesio establecidos en la legislación indonesia aplicable. Si se utiliza un contrato bilingüe o multilingüe, asegúrate de que las versiones sean coherentes y de que el contrato indique claramente qué idioma prevalecerá en caso de que surjan diferencias de interpretación entre las distintas versiones.

Duración y prórroga (en el caso de los arrendamientos):

• Fechas exactas de inicio y finalización
• El mecanismo de prórroga —es el arrendador— obligado ¿En qué condiciones y a qué precio se puede prorrogar? Un contrato de arrendamiento que se limite a indicar «posibilidad de prórroga» sin definir un mecanismo vinculante puede ofrecer al arrendatario una certeza limitada sobre si realmente se concederá la prórroga y en qué condiciones.

«Prórroga disponible» y un mecanismo de prórroga exigible contractualmente no son lo mismo.

• ¿El precio de la prórroga es fijo, está indexado o está sujeto a renegociación a discreción del propietario?

Uso, cesión y subarrendamiento:

• ¿Para qué uso está autorizada la propiedad según el contrato?
• ¿Otorga el contrato de arrendamiento al arrendatario el derecho contractual de ceder o transferir el plazo restante del contrato, y es necesario el consentimiento del propietario?
• ¿Está permitido el subalquiler o el alquiler a corto plazo? ¿Y en qué condiciones?

¿Qué ocurre si las cosas salen mal?:

• En el caso de las viviendas sobre plano: fases clave de la construcción, plazo de finalización, soluciones en caso de retrasos y qué puede hacer el comprador si el proyecto no se completa.
• Condiciones de cancelación y normas de reembolso: ¿se devuelve el depósito si, tras realizar las comprobaciones pertinentes, se detecta algún problema? ¿Y en qué condiciones?
• Resolución de litigios: legislación aplicable y jurisdicción

Mecanismos de pago:

• ¿Quién recibe el pago y de qué forma?
• Si los plazos de pago (en el caso de las viviendas sobre plano) están vinculados al avance documentado de las obras
• ¿Qué facturas y recibos se facilitarán?

Las estructuras de propiedad a disposición de los compradores extranjeros —entre las que se incluyen el arrendamiento, el HGB a través de una PT PMA (una sociedad indonesia de propiedad extranjera) y el Hak Pakai— conllevan, cada una de ellas, distintos requisitos contractuales y consideraciones prácticas. Otra estructura puede implicar a una entidad jurídica indonesia, como una PT PMA, que sea titular de un derecho sobre el suelo que cumpla los requisitos, incluido el HGB cuando se cumplan los requisitos legales; en esa estructura, el derecho sobre el suelo lo ostenta la empresa, y el inversor extranjero posee una participación en la empresa en lugar de ser titular personalmente del HGB. Para una comparación de los principales enfoques, véase «Arrendamiento frente a propiedad plena en Bali«.

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Inspecciona la propia vivienda

La diligencia debida jurídica y la inspección física del inmueble son procesos independientes, y ninguno de ellos sustituye al otro. Un inmueble puede estar en perfectas condiciones desde el punto de vista jurídico —con un certificado válido, una clasificación urbanística correcta y la licencia de obras en regla— y, aun así, tener un tejado por el que entra agua, una piscina con grietas o un cableado eléctrico que hay que sustituir por completo.

En el caso de una vivienda unifamiliar ya terminada, una inspección física debería abarcar sistemáticamente lo siguiente:

Estructura y envolvente:

• Estado del tejado: tejas, estructura de madera, membrana impermeabilizante
• Paredes exteriores: grietas, estado del enlucido, penetración de humedad
• Cimientos y muros de contención, especialmente en terrenos en pendiente
• Signos de asentamiento o movimiento

Gestión del agua:

• Drenaje: drenaje del terreno, drenaje de tejados, acumulación de agua cerca de las construcciones
• Signos de inundaciones, filtraciones de agua en el pasado o humedad ascendente
• Moho o manchas que puedan indicar problemas recurrentes de humedad

Piscina:

• Estructura de la piscina: grietas, delaminación, integridad de la impermeabilización
• Equipos: bombas, filtros, sistemas de calefacción, conexiones de fontanería

Servicios del edificio:

• Instalación eléctrica: antigüedad, estado, conexión a tierra y cumplimiento de la normativa aplicable
• Fontanería: fuente de agua (pozo, red de PDAM o ambas), estado de las tuberías, sistemas de agua caliente
• Aire acondicionado: antigüedad, historial de mantenimiento, estado de las unidades y drenaje
• Fosa séptica/aguas residuales: tipo, capacidad, estado y proximidad a fuentes de agua

Acabados y accesorios:

• Madera: estado, signos de podredumbre, daños causados por las termitas
• Corrosión de los componentes metálicos en el clima tropical
• Estado de la cocina, los baños y los accesorios

Sitio web:

• Muros de delimitación
• Drenaje de la vía pública en la fachada de la propiedad
• Cualquier indicio físico de inundaciones pasadas o potenciales
• Vegetación que puede afectar a las estructuras

En el caso de una compra importante, estas comprobaciones deben ser realizadas —o, como mínimo, revisadas— por un perito independiente o un profesional de la construcción. No te fíes únicamente de los registros de mantenimiento del vendedor ni de tu propia impresión visual durante la visita.

Síntomas físicos de alerta que conviene investigar

• Secciones de pared reparadas o recién repintadas que ocultan posibles grietas que se encuentran debajo
• Vegetación o nivel del suelo inusualmente altos junto a las paredes de la planta baja (riesgo de humedad)
• Manchas de humedad en los techos o en la parte superior de las paredes
• El nivel del agua de la piscina está bastante por debajo del borde alicatado
• Manchas de óxido o corrosión alrededor del acero estructural o de los elementos de fijación
• Pintura recién aplicada con un diseño que parece ocultar defectos
• Acabados del suelo que no combinan, reparaciones de baldosas o parches en el techo
• Muros de contención con problemas de drenaje en terrenos en pendiente
• No hay canales de drenaje visibles ni accesibles en la base de las estructuras
• Ausencia de registros de mantenimiento de una villa que, según se afirma, se ha utilizado para el alquiler

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Comprueba el dinero antes de que se transfiera

Los calendarios de pago deben ajustarse a los hitos contractuales verificados y no sustituir a la diligencia debida.

La diligencia debida financiera y de pagos abarca dos aspectos relacionados, pero distintos: el dinero que estás a punto de pagar y las obligaciones financieras que ya gravan el inmueble.

Antes de pagar

Reserva o depósito: El contrato debe especificar claramente si el depósito es reembolsable, en qué condiciones y en qué plazo. Si la diligencia debida pone de manifiesto un problema importante, ¿se devuelve el depósito? El motivo que da lugar al reembolso debe indicarse explícitamente por escrito: la expresión «totalmente reembolsable» carece de sentido si no se definen el motivo y el plazo.

¿Quién recibe el pago?: Normalmente, el pago debe realizarse al vendedor o promotor contractual, o bien a través de un depósito en garantía debidamente documentado u otro mecanismo de pago autorizado. Cualquier cuenta de terceros o cuenta personal debe justificarse de forma independiente, documentarse contractualmente y revisarse antes de transferir los fondos. Obtenga pruebas documentales —factura, recibo, registro de pago— de cada transferencia.

Pagos fraccionados (sobre plano): Los calendarios de pago de las viviendas sobre plano deben estar vinculados a hitos de construcción documentados, y no simplemente a fechas del calendario. Antes de realizar cada pago por hito, solicita pruebas de que se ha alcanzado la fase correspondiente. Un calendario de pagos en el que se transfiere el dinero antes de que se haya demostrado el avance correspondiente en la construcción elimina la principal protección financiera del comprador.

Pasivos financieros inmobiliarios que hay que comprobar

Impuestos pendientes de pago: El PBB (Pajak Bumi dan Bangunan — impuesto sobre terrenos y edificios) debe estar al corriente. Solicita un justificante de que el PBB-P2 está totalmente abonado antes de la formalización. Los impagos del PBB pueden complicar o retrasar la validación fiscal, los trámites relacionados con la transmisión y la actualización de los registros fiscales del inmueble, por lo que cualquier atraso debe resolverse expresamente antes de la formalización.

Costes de transacción: Los impuestos y los costes de transacción dependen de la estructura jurídica de la operación. La transmisión de derechos sobre terrenos o edificios que cumplan los requisitos puede conllevar el pago del impuesto sobre la renta por parte del vendedor y del BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan — impuesto de adquisición por la transmisión de derechos sobre terrenos y edificios) por parte del comprador, además de los gastos notariales (PPAT) y administrativos. Un contrato de arrendamiento presenta un perfil fiscal y de tasas de documentación diferente. Es recomendable que un profesional fiscal indonesio cualificado confirme los impuestos aplicables a la estructura específica de la operación antes de acordar el calendario de pagos. El PBB-P2 y el BPHTB se gestionan a nivel de la administración local, y los procedimientos varían según la regencia.

Pasivos corrientes: En el caso de los inmuebles que ya se encuentren en régimen de alquiler, comprueba si hay cuotas de gestión pendientes, saldos en plataformas, facturas de suministros y contratos de servicios, y determina si cada uno de estos conceptos corre a cargo del vendedor, se liquida en el momento de la entrega o lo asume expresamente el comprador.

Moneda y documentación: Mantén registros claros de todas las conversiones y transferencias en moneda extranjera. En el caso de las transferencias internacionales de cuantía significativa, la documentación adecuada de la transacción —finalidad, partes implicadas, importes— respalda los requisitos de cumplimiento normativo y proporciona un registro claro en caso de que surja alguna controversia.

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Consultas por tipo de inmueble

El marco básico de diligencia debida se aplica a todo tipo de inmuebles, pero los aspectos prioritarios y las comprobaciones específicas varían considerablemente dependiendo de si se trata de la adquisición de un derecho de arrendamiento, la compra de una vivienda ya terminada o la adquisición de una vivienda sobre plano.

Se traspasa

Una operación de arrendamiento es, en esencia, un contrato, lo que significa que la calidad del contrato es la cuestión fundamental en la diligencia debida, además de las comprobaciones relativas al terreno y a la titularidad.

Comprobaciones específicas para los arrendamientos:

• ¿Quién es el titular registrado del certificado? ¿Figura esa persona o entidad como propietario del terreno o arrendador en el contrato de arrendamiento?
• ¿Se puede consultar el contrato de alquiler original o se trata de una cesión o un subarrendamiento de un contrato ya existente?
  • Si el contrato de arrendamiento ha sido cedido anteriormente, obtén y revisa toda la cadena de contratos de arrendamiento, modificaciones, cesiones y consentimientos necesarios de los propietarios. Confirma que la persona que ahora cede el contrato de arrendamiento haya adquirido los derechos que afirma poseer y esté autorizada a cederlos de nuevo.
• ¿Cuál es el plazo restante del contrato de alquiler a partir de la fecha real de inicio (y no solo la duración que figura en el anuncio)?
• ¿La cláusula de prórroga supone una obligación vinculante para el propietario del terreno o es simplemente una opción negociable?
• Si se indica un precio de prórroga, ¿cómo se calcula? ¿Es fijo o está sujeto a revisiones futuras?
• ¿Qué ocurre si el propietario vende el terreno? ¿El contrato de arrendamiento es vinculante para el nuevo propietario?
• ¿Otorga el contrato de arrendamiento al arrendatario el derecho contractual de ceder o transferir el plazo restante del contrato, y es necesario el consentimiento del propietario?
• ¿Se permite expresamente en el contrato de alquiler el uso para alquileres a corto plazo?

Villa terminada

Más allá de las comprobaciones habituales sobre el terreno, la clasificación urbanística y el vendedor:

• Obtener y revisar el PBG (o el IMB válido anterior a la transición) y el SLF
• Compara la superficie y la función aprobadas con lo que se ha construido realmente
• Encargar una inspección física independiente
• Revisar el historial de servicios públicos y los registros de gestión
• Comprueba si existen contratos de alquiler, contratos de gestión o acuerdos con operadores que vayan a seguir vigentes tras la operación.
• Comprueba la situación en materia de licencias si la villa funciona o está destinada a funcionar como alojamiento de corta estancia.
• Pregunta si hay alguna reserva o contrato vigente que deba resolverse como parte del traspaso.

Sobre plano

La compra sobre plano añade los riesgos relacionados con la construcción incompleta, la solvencia del promotor y el estado de las autorizaciones a todas las demás cuestiones que deben tenerse en cuenta en el proceso de diligencia debida.

Comprobaciones adicionales específicas para las viviendas sobre plano:

• Comprueba el terreno en el que se construirá el proyecto; se aplicarán las mismas comprobaciones que en cualquier otra transacción.
• Comprueba que la normativa urbanística permita la construcción y el uso previstos
• Comprueba el estado de la autorización del proyecto y de la obra: ¿se ha obtenido ya la PBG o solo se ha solicitado?
• Verificar la entidad jurídica del promotor a través del Registro Mercantil de la AHU y el NIB a través del sistema OSS
• Comprueba que el promotor tenga el derecho legal a urbanizar esa parcela concreta
• Revisa detenidamente las especificaciones del proyecto y la identificación de las unidades: las descripciones imprecisas dan lugar a disputas en el momento de la entrega.
• Revisa los planos y pregunta qué procedimiento se sigue para realizar cambios en las especificaciones.
• Evalúa el calendario de pagos en función de las fases clave de la construcción: ¿los pagos se ajustan al avance de las obras?
• Infórmate de lo que establece el contrato en cuanto a retrasos, incumplimiento y cancelación
• Pregunta qué recursos tiene el comprador si el proyecto no sale adelante.

Área de diligencia debida	Se traspasa	Villa terminada	Sobre plano
Certificado de propiedad y BPN	Imprescindible	Imprescindible	Imprescindible
Zonificación y usos permitidos	Imprescindible	Imprescindible	Imprescindible: antes de comprometerse
PBG / licencia de obras	Para edificios ya construidos	Imprescindible: recabar y comparar	Crítico: confirmar si se ha obtenido o está en trámite
SLF	Para edificios ya construidos	Imprescindible	Confirmar cuándo es necesario para un uso lícito; establecer la entrega como condición contractual para la cesión.
Facultades del vendedor/promotor	Comprobación individual	Comprobación individual	Entidad promotora (AHU + OSS) + firmante autorizado + derecho sobre el proyecto
Contrato: duración y prórroga	Comprobación centralizada	N/A para la compra en régimen de propiedad plena	N/A
Contrato: especificaciones y hitos	N/A	Estado en el momento de la entrega	Área de riesgo central
Inspección física	Estructuras existentes	Información detallada antes de la compra	Por fases: realizar una inspección en cada hito
Trayectoria del promotor	Antecedentes del arrendador	N/A	Importante: comprobar los proyectos finalizados
Seguridad en los pagos	Condiciones de reembolso	Estándar	Plazos de pago frente al avance de las obras

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¿Aún no tienes claro qué propiedad en Bali se ajusta a tu presupuesto, al uso que le vas a dar y a la estructura de propiedad? ULU Homes puede ayudarte a identificar las opciones adecuadas antes de que dediques tiempo a la investigación previa a la inversión. Encuentra inmuebles que se ajusten a tus criterios.

Antes de pagar un anticipo: orden recomendado

1. Identifica la parcela exacta y la estructura de la transacción.
2. Recopila la documentación relativa al terreno, al vendedor o promotor y al edificio.
3. Comprueba de forma independiente el registro catastral, los gravámenes, la normativa urbanística y el acceso.
4. Revisar el PBG/SLF y comparar el edificio aprobado con la realidad.
5. Haz que revisen el contrato y las cláusulas relativas al pago y al reembolso antes de firmarlo.
6. Resuelve las cuestiones importantes por escrito antes de que los fondos dejen de ser reembolsables.

Algunas comprobaciones pueden realizarse en paralelo. Lo importante es que un pago no reembolsable no debe convertirse en el momento en el que el comprador descubre por primera vez problemas sin resolver relacionados con la titularidad, la ordenación del territorio, los permisos o el contrato.

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Señales de alerta que deberían hacer que se retrase el acuerdo

Las siguientes situaciones requieren una investigación, una aclaración o una pausa antes de seguir adelante. No suponen una conclusión automática de fraude o tergiversación, pero cada una de ellas representa una situación en la que seguir adelante sin información adicional expone al comprador a un riesgo innecesario.

Señal de alerta	Por qué es importante	Qué solicitar	Decisión
Presión para pagar antes de que se hayan completado las comprobaciones	Limita la capacidad del comprador para retirarse de forma segura	Confirmación por escrito de las condiciones de reembolso; ampliación del plazo	Pausa
Solo se dispone de una copia o una fotografía del certificado	No se puede verificar la autenticidad ni el estado actual de la inscripción en el registro	Certificado original; comprobación independiente del registro catastral	Investigar
El vendedor se niega a facilitar la documentación justificativa	Plantea dudas sobre lo que revelaría la documentación	Explicación por escrito y lista de documentos; solicitar asesoramiento jurídico	Pausa
La identidad indicada en el documento de identidad no coincide con la del certificado	Podría indicar documentación incorrecta, un acuerdo con terceros o un fraude	Conciliación de identidades con el PPAT; asesoramiento jurídico independiente	Pausa
La facultad de firma no está clara o se ha delegado de manera informal	La transacción podría no ser válida	Poder notarial original; acuerdo de la sociedad; revisión jurídica	Investigar
Permiso «en trámite» presentado como equivalente a un permiso expedido	No hay certeza sobre la concesión de futuros permisos; el riesgo del proyecto es real	Confirmar la referencia de la solicitud; evaluar el riesgo de denegación	Investigar
La clasificación urbanística solo ha sido confirmada verbalmente o por el vendedor	Las restricciones urbanísticas exigen una confirmación por escrito procedente de una fuente oficial	Confirmación por escrito de la zonificación; comprobación de RDTR/KKPR	Investigar
El acceso físico depende de terrenos colindantes que carecen de documentación oficial	El acceso en el futuro podría bloquearse o ser objeto de controversia	Derechos de acceso documentados legalmente; revisión jurídica	Investigar
La prórroga del contrato de arrendamiento se describe como «garantizada» sin que exista un mecanismo contractual claro	Es posible que el contrato no ofrezca un derecho real de prórroga	Revisar con el abogado la redacción concreta de la cláusula de prórroga	Pausa
El edificio tal y como se ha construido difiere sustancialmente de los planos aprobados.	Las construcciones no autorizadas entrañan riesgos en materia de cumplimiento normativo y de reventa	Planos aprobados; alcance del SLF; asesoramiento sobre las opciones de regularización	Investigar
Se ha solicitado un pago a una cuenta personal o ajena al asunto sin dar ninguna explicación	Es posible que el pago no sea válido desde el punto de vista contractual; su recuperación resulta difícil.	Base contractual clara; pago a la entidad designada o a una cuenta de garantía bloqueada documentada	Pausa
Se requieren pagos por adelantado antes de alcanzar los hitos correspondientes	El comprador pierde su capacidad de negociación financiera al no haber avances en la construcción	Calendario de pagos revisado vinculado a hitos documentados	Pausa
Se recomienda al comprador que no recurra a un asesor profesional independiente	Las transacciones legítimas deberían superar una revisión independiente	Sigue adelante con el asesor independiente, pase lo que pase	Continuar con el asesor
Previsiones de ingresos por alquiler sin pruebas que las respalden	Es posible que las afirmaciones no reflejen las condiciones reales del mercado	Antecedentes históricos, registros de reservas, situación de las licencias	Investigar
Defectos físicos materiales visibles durante la inspección	La diligencia debida jurídica no identificará ni resolverá problemas estructurales	Perito independiente; evaluación técnica; renegociación del precio	Investigar
Cifras contradictorias sobre la superficie de terreno en los distintos documentos	Podría afectar a las evaluaciones de precios, planificación y límites	Conciliar todas las cifras; realizar una inspección independiente si es necesario	Investigar

Lo que puedes comprobar por ti mismo y lo que requiere una verificación profesional

Puedes hacerte una autoevaluación	No lo utilices como sustituto de
Lee la información sobre el tipo de certificado, el ámbito de aplicación y la fecha de caducidad	Verificación oficial de la Oficina Catastral
Consultar la información disponible sobre mapas y ubicaciones	Verificación de los límites catastrales
Compara la villa con los planos aprobados	Inspección técnica profesional
Analizar las afirmaciones de marketing del promotor y los proyectos anteriores	AHU/OSS/diligencia debida jurídica
Lee las condiciones del contrato de alquiler que se anuncian	Revisión independiente de los contratos

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¿Quién comprueba qué?

No hay ningún profesional que, por sí solo, abarque automáticamente todo el alcance de la diligencia debida en materia inmobiliaria en Bali. Saber quién es responsable de cada comprobación ayuda a los compradores a formar el equipo adecuado y a evitar suposiciones.

Consulte	Pruebas	¿Quién suele verificar?	Cuando
Registro de la propiedad y registro BPN	Certificado original; comprobación de los registros de la Oficina Catastral	PPAT o abogado independiente de Indonesia	Antes del pago o como condición para el pago
Gravámenes y restricciones registradas	Registro catastral; Registro de hipotecas (Hak Tanggungan)	PPAT o abogado independiente de Indonesia	Antes del ingreso
Zonificación y usos permitidos	Documentación de RDTR/KKPR; autoridad urbanística local	Abogado indonesio con conocimientos sobre urbanismo local	Antes de realizar un pago importante
PBG/IMB y SLF	Documentación de autorización de obras; registros del SIMBG	Abogado indonesio; profesional de la planificación	Antes de la compra de una vivienda ya terminada; en la fase inicial de la venta sobre plano
Identidad y legitimidad del vendedor	Documento de identidad oficial; documentos de la empresa; poder notarial	PPAT y/o un abogado independiente	Antes de firmar
Situación jurídica de la empresa promotora	Registro mercantil de AHU; NIB a través de OSS	Abogado indonesio	Antes de abonar la señal por la vivienda sobre plano
Revisión del contrato	Borrador de acuerdo	Abogado independiente de Indonesia	Antes de firmar cualquier documento vinculante
Inspección técnica y física	Estudio del emplazamiento; informe de inspección	Perito independiente, ingeniero o profesional de la construcción	Antes de comprometerse definitivamente con la compra de una vivienda ya terminada
Costes fiscales y de transacción	Normativa fiscal; asesoramiento contable	Profesional fiscal indonesio	Antes de acordar la estructura de pago definitiva
Comercial y operativo	Licencias; acuerdos de gestión; contratos con operadores	Abogado y/o asesor operativo	Antes de adquirir una vivienda sobre plano o una vivienda en alquiler

El PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) es el funcionario autorizado que redacta las escrituras de propiedad y tramita determinadas transacciones inmobiliarias. Un PPAT no es lo mismo que un asesor jurídico independiente que trabaje exclusivamente en interés del comprador. En el caso de transacciones de cierta envergadura, contratar por separado a un abogado indonesio independiente —alguien cuya función sea específicamente asesorar al comprador— es una precaución razonable.

Si estás llevando a cabo parte o la totalidad de este proceso desde fuera de Indonesia, la importancia de una verificación independiente no hace más que aumentar. Aunque no es necesaria la presencia física para realizar muchas comprobaciones, los compradores a distancia deben ser especialmente rigurosos en la verificación de la documentación y no deben basarse únicamente en la documentación facilitada por la parte vendedora. Para obtener información detallada sobre cómo se estructuran habitualmente las compras a distancia, consulta «Cómo comprar una propiedad en Bali a distancia«.

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Lista de comprobación final de la diligencia debida

Esta lista de comprobación pretende servir de referencia práctica antes de comprometer fondos. En ella se resumen las comprobaciones que se tratan en esta guía; consulte las secciones correspondientes para obtener más detalles sobre cada punto.

Terreno

• Se ha obtenido y comprobado el título de propiedad original
• Se ha llevado a cabo una comprobación independiente del registro catastral: se han confirmado el titular registrado, la superficie y los gravámenes según los registros de la Oficina del Catastro.
• Se ha confirmado que el tipo de derecho sobre el suelo es el adecuado para la estructura de la operación prevista
• No hay hipotecas, Hak Tanggungan ni restricciones registradas, o bien estas se están resolviendo
• La superficie del terreno coincide en el certificado, el plano de situación y el contrato
• Se ha evaluado de forma independiente la barrera física en los casos en que era relevante

Planificación y permisos

• Se ha confirmado por escrito la clasificación urbanística — Se ha obtenido o comprobado el RDTR/KKPR
• Se ha confirmado que el uso previsto (residencial, alquiler comercial, promoción inmobiliaria) está permitido
• Se ha confirmado el acceso a la parcela, debidamente documentado —incluido el estado de la vía de acceso y cualquier servidumbre, acuerdo de acceso u otro derecho en el que se base dicho acceso, habiéndose comprobado su inscripción en el registro cuando proceda—
• Se ha obtenido y revisado el PBG (o el IMB válido)
• Se ha obtenido y revisado el SLF para los edificios ya terminados; el plazo de entrega se ha confirmado en el contrato para las viviendas sobre plano.
• Comparación entre la estructura tal y como se ha construido y los planos aprobados

Vendedor / promotor

• Se ha verificado la identidad del vendedor cotejándola con un documento de identidad oficial original
• La identidad del vendedor coincide con la del titular del certificado registrado
• Se ha comprobado la copropiedad, el consentimiento conyugal y la capacidad para heredar, cuando procede.
• Se comprobará el poder notarial en caso de que se utilice
• Para el vendedor de la empresa: entidad jurídica verificada a través del registro AHU, número de identificación empresarial (NIB) comprobado a través del OSS, firmante autorizado y autorizaciones corporativas necesarias confirmadas
• En el caso de los promotores de viviendas sobre plano: se comprueban la personalidad jurídica de la empresa, su actividad empresarial, el derecho a promover, las autorizaciones del proyecto y su trayectoria.
• Obligaciones pendientes y gravámenes sobre el inmueble identificado

Contrato y dinero

• Contrato revisado por un abogado indonesio independiente antes de su firma
• Se define claramente el activo o derecho adquirido concreto
• Se confirma el cumplimiento de las disposiciones lingüísticas y la cláusula sobre la versión vinculante en los acuerdos bilingües
• Se confirman la duración del contrato de arrendamiento, su fecha de inicio, su fecha de vencimiento y el mecanismo de prórroga (arrendamiento)
• Se confirman los derechos de cesión, subarrendamiento y uso autorizado
• Las condiciones de reembolso del depósito se indican explícitamente por escrito
• El destinatario del pago coincide con la entidad contratante, o bien se ha documentado un acuerdo de depósito en garantía o de pago autorizado
• Plazos de pago sobre plano vinculados al avance documentado de la obra
• Se han revisado las cláusulas relativas a la cancelación, los retrasos y la resolución de litigios
• Se han resuelto los atrasos del PBB-P2 antes del cierre; se han confirmado las obligaciones fiscales de dicha estructura
• Se han comprendido y confirmado los costes de transacción y las obligaciones fiscales correspondientes a la estructura específica de la operación.

Construcción / entrega

• Se ha realizado o encargado una inspección física independiente
• Se han evaluado los sistemas estructurales, de drenaje, de piscinas, eléctricos y mecánicos
• No existen defectos materiales sin que se haya acordado una subsanación o un ajuste del precio
• Condiciones y especificaciones de entrega confirmadas por escrito
• Para viviendas sobre plano: especificaciones, identificación de la vivienda y condiciones relativas a las fases de entrega recogidas en el contrato

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Antes de comprometerte

El objetivo de la diligencia debida inmobiliaria en Bali no es garantizar que una transacción esté exenta de riesgos —ningún proceso lo consigue—. El objetivo es comprender qué es lo que realmente estás comprando, a quién se lo estás comprando y qué derechos, protecciones y obligaciones genera la operación, antes de que se produzca un traspaso de fondos significativo.

Esto implica cotejar el terreno con el registro de la Oficina Catastral, y no limitarse a una copia del certificado. Implica verificar a qué uso está destinado el terreno, independientemente de la comprobación del título de propiedad. Implica comprobar si un edificio ya construido cuenta con las autorizaciones necesarias y si la estructura se ajusta a ellas. Significa comprender exactamente a qué se comprometen ambas partes en un contrato de arrendamiento —y no lo que dice el resumen de la venta—. Y significa que el estado físico del edificio sea evaluado por alguien que busque problemas, no por alguien que quiera vender la propiedad.

La diligencia debida reduce la incertidumbre. No elimina todos los riesgos, y este artículo tiene como objetivo informar al comprador, sin pretender sustituir el asesoramiento profesional sobre una operación concreta. Cualquier compra de inmuebles o contrato de arrendamiento a largo plazo en Bali de valor considerable requiere el asesoramiento independiente de profesionales indonesios cualificados en los ámbitos jurídico, fiscal y técnico, que puedan aplicar estas comprobaciones a tu operación concreta. El análisis que hagan de los documentos reales, de la parcela real y del contrato real siempre tendrá más importancia que cualquier lista de comprobación general.

La información contenida en este artículo refleja los marcos normativos de acceso público y se facilita con fines informativos. La normativa, los sistemas gubernamentales y las condiciones del mercado están sujetos a cambios; por lo tanto, se recomienda verificar los requisitos vigentes con profesionales indonesios cualificados antes de realizar cualquier transacción.