Как удаленно приобрести недвижимость на Бали

Вы нашли виллу в Чангу или Улувату, которая вам подходит — по расположению, планировке и цене. Вы находитесь в Лондоне, Сиднее, Дубае или Сингапуре. Лететь на Бали для осмотра, затем снова для проведения комплексной проверки, а потом ещё раз для подписания документов — это нецелесообразно и не является обязательным по умолчанию.

Значительную часть процесса покупки недвижимости на Бали можно координировать удаленно. Однако важный вопрос заключается не в том, сможете ли вы присоединиться к видеозвонку. Важно, проходят ли проверку документы, можно ли отследить платежи, правильно ли организовано представительство и проводятся ли проверки до — а не после — каждого существенного выделения средств. Дистанционную покупку недвижимости лучше всего рассматривать как управляемый процесс, а не как приобретение актива на основании фотографий и брошюры.

В данном руководстве подробно описан весь процесс удаленной работы: от составления короткого списка кандидатов до проведения видеоосмотра в режиме реального времени, определения правовой структуры, проведения комплексной проверки, оформления доверенности, контроля платежей, передачи объекта и подготовки пакета документов для завершения сделки.

---

Можно ли приобрести недвижимость на Бали удаленно?

Большую часть процесса — поиск недвижимости, просмотр в режиме реального времени, юридическую экспертизу, проверку договора и оплату — можно организовать, не находясь физически на Бали. Квалифицированный представитель, действующий на основании должным образом оформленной доверенности, может выполнить определенные этапы от вашего имени. Однако степень возможности проведения сделки удаленно зависит от используемой правовой структуры, конкретного объекта недвижимости, а также от требований к оформлению документов, действующих как в Индонезии, так и в вашей стране проживания. Не для каждой недвижимости или каждого типа сделки применяется одинаковый процесс. Покупателям следует уточнить требования, применимые к их конкретной ситуации, у индонезийского нотариуса или PPAT, а также у независимого юрисконсульта, прежде чем вкладывать средства.

Краткий обзор покупки недвижимости на Бали дистанционно

Вопрос	Краткий ответ
Можно ли выполнить эту процедуру удаленно?	Значительную часть работы зачастую можно координировать удаленно; некоторые этапы, связанные с подписанием или оформлением документов, зависят от структуры сделки
Может ли иностранец напрямую владеть недвижимостью по праву «Хак Милик»?	Нет — звание «Хак Милик» присваивается только гражданам Индонезии
Основные структуры, подлежащие изучению	Договорная аренда, право «Хак Пакай» (Hak Pakai) при наличии соответствующих оснований или право «ХГБ» (HGB), принадлежащее соответствующим требованиям компании PT PMA
Вам нужна доверенность?	Не всегда; это зависит от того, какие действия необходимо совершить в Индонезии
Что следует сделать перед внесением крупного невозвратного платежа?	Независимая юридическая экспертиза и анализ соответствующих документов по сделке
Можно ли осмотреть виллу удаленно?	Да — посредством прямой видеотрансляции, а также, при необходимости, независимого физического осмотра
Может ли передача полномочий осуществляться дистанционно?	Часто — да, через должным образом уполномоченного представителя или независимого инспектора
Основные риски при покупках на расстоянии	Неподтвержденные права собственности на недвижимость или земельные участки, проблемы с зонированием и разрешениями, ненадлежащие договоры, мошенничество с платежами и ненадлежащая проверка
Обязательно ли всегда ехать на Бали?	Нет; необходимость физического присутствия зависит от характера сделки и требований к оформлению документов

Дистанционная покупка не отменяет ни одной из обычных проверок. Она лишь меняет то, кто осуществляет их от имени покупателя, и то, как фиксируются соответствующие доказательства.

Основные цифры для иностранного покупателя недвижимости на Бали

Рисунок	Что это означает
0	Права собственности (Hak Milik), которыми иностранное физическое лицо может обладать напрямую — права собственности (Hak Milik) предоставляются исключительно гражданам Индонезии
До 30 + 20 + 30 лет	Возможная структура сроков действия права «Hak Pakai» в соответствующих случаях в соответствии с Постановлением правительства № 18 от 2021 года; это не является автоматическим правом для каждого объекта недвижимости
5%	Общая установленная законом ставка налога BPHTB в случае налогооблагаемого приобретения; для данной сделки необходимо определить налогооблагаемую базу и порог, не подлежащий налогообложению
10%	Окончательный налог на доход, как правило, взимаемый с валового дохода от сдачи в аренду земельных участков и/или зданий
> 10 млрд индонезийских рупий	Общий порог инвестиций по программе PT PMA, указанный в рекомендациях BKPM, за исключением земельных участков и зданий, с учетом классификации KBLI, местоположения проекта и отраслевых правил
4 июня 2022 года	Дата вступления в силу Конвенции об апостиле для Индонезии
Не менее 2 прямых трансляций	Практическая рекомендация из данного руководства для серьезного кандидата на удаленную работу: одно общее собеседование и одно целенаправленное последующее собеседование

---

Можно ли приобрести недвижимость на Бали удаленно?

В зависимости от структуры сделки значительная часть процесса покупки может быть осуществлена без повторных поездок на Бали — однако термин «удаленно» подразумевает нечто более конкретное, чем просто звонок по WhatsApp и перевод задатка.

На каждом этапе сделки разные участники выполняют разные роли. Ваш агент координирует составление списка подходящих объектов и организацию просмотров. Независимый юридический консультант проверяет правовой статус объекта и договор от вашего имени. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah — должностное лицо, уполномоченное оформлять определенные документы, касающиеся прав на землю) занимается подготовкой соответствующих документов и, при необходимости, оформлением регистрации права собственности на землю. Нотариус выполняет отдельные нотариальные функции в соответствии с законодательством Индонезии. Один и тот же специалист может занимать обе должности, однако эти роли юридически различаются и не должны рассматриваться как взаимозаменяемые. А в случае вашего отсутствия представитель, действующий на основании доверенности, может совершать определенные действия от вашего имени. Ни одна из этих сторон не заменяет других.

Конкретные условия дистанционной сделки также зависят от того, приобретаете ли вы готовую недвижимость на вторичном рынке или объект, находящийся на стадии строительства, а также от правовой формы, в которой осуществляется сделка. Договор аренды, зарегистрированное право «Хак Пакай» и покупка через компанию PT PMA — каждая из этих схем предполагает свои собственные этапы оформления документов, регистрации и подписания.

Сцена	Обычно работаете удаленно?	Что защищает покупателя
Поиск недвижимости	Да	Проверенный список кандидатов с подтвержденными данными
Просмотр	Да	Прямая видеотрансляция, а не заранее записанное видео
Должная осмотрительность	Да	Независимая юридическая и техническая экспертиза
Анализ контракта	Да	Проверка независимым юрисконсультом перед подписанием
Подписание	Зависит от структуры и документов	Надлежащее исполнение или квалифицированное представительство
Оплата	Да	Утвержденный график платежей, проверенные получатели
Передача	Да, либо через представителя	Отчет о независимой проверке, инвентаризация
Окончательные документы	Да	Получен и систематизирован полный пакет документов по закрытию дела

На этапе подписания документов важно учитывать, что «все зависит от обстоятельств». Для некоторых видов документов и нотариальных процедур в Индонезии может потребоваться личное присутствие или присутствие специально уполномоченного представителя. Требования зависят от структуры сделки и участвующих в ней сторон. Это одна из причин, по которой очень важно заранее — до того, как вы примите окончательное решение в отношении конкретного объекта недвижимости — разобраться в правовой структуре сделки.

Сколько времени занимает покупка недвижимости на Бали дистанционно?

Универсальных сроков завершения сделки не существует. Графики проведения простых сделок с готовой недвижимостью и покупки недвижимости на стадии строительства могут значительно различаться, а оформление документов для иностранного покупателя может занять дополнительное время.

Сцена	Что определяет сроки
Отбор кандидатов и просмотр в режиме реального времени	Количество рассмотренных объектов недвижимости и наличие документов
Бронирование	Условия продавца/застройщика и срок бронирования
Юридическая экспертиза	Сложность вопросов, связанных с правом собственности, зонированием, разрешениями, корпоративной документацией и любыми выявленными проблемами
Переговоры по заключению договора	Количество изменений и количество вовлеченных сторон
Полномочия / зарубежные документы	Требования к нотариальному заверению, апостилю или легализации в стране покупателя
Платежи	График выплат по договору и банковская обработка
Сдача готового объекта недвижимости	Условия договора и завершение приемки/устранение недоделок
Сдача объекта на стадии строительства	График строительства и этапы завершения работ, предусмотренные договором

Не выбирайте объект недвижимости, исходя из предположения, что сделка, заключаемая на расстоянии, будет завершена в течение определенного количества дней. Прежде чем вносить невозвратный аванс, обратитесь к своему юристу и команде специалистов по сделке за графиком завершения сделки, составленным с учетом конкретных условий данной сделки.

---

Сначала выберите подходящую организационно-правовую форму

Прежде чем организовывать даже одну дистанционную просмотрную экскурсию, полезно понять, какие права иностранный покупатель может фактически приобрести на Бали и какая юридическая структура подходит именно для вашей ситуации. Это не просто бюрократическая формальность. Юридическая структура определяет, что именно вы владеете, как долго вы владеете этим, что вы можете с этим делать и как выглядит процесс подписания документов — в том числе, как можно организовать сделку в удаленном режиме.

В соответствии с законодательством Индонезии, как установлено в Закон № 5 от 1960 года «Об основных аграрных принципах», наиболее прочная форма права собственности на землю — «Хак Милик» — предназначена исключительно для граждан Индонезии и напрямую недоступна для иностранных граждан. Иностранные покупатели получают права на недвижимость через другие механизмы.

Прежде чем выбрать объект недвижимости, ознакомьтесь с нашим руководством о том, как иностранцы могут на законных основаниях приобрести права собственности на недвижимость на Бали, чтобы получить более полное представление о правовых рамках владения недвижимостью. В приведенном ниже кратком обзоре основное внимание уделяется тому, что каждая из этих структур конкретно означает для покупателя, находящегося за границей.

Арендованное имущество

То, что на Бали обычно позиционируется как «аренда», как правило, представляет собой договорное право на пользование или аренду недвижимости в течение оговоренного срока, которое часто описывается в контексте понятия «Hak Sewa» в рамках индонезийского законодательства. Точная правовая форма и возникающие права зависят от документов, оформляющих сделку. Арендатор не приобретает право «Хак Милик» на соответствующий земельный участок — право собственности остается за стороной, имеющей законное право заключить договор аренды.

Для удаленного покупателя, использующего структуру договорной аренды, Условия договора аренды играют ключевую роль в определении и защите прав покупателя. В рамках договорной аренды арендатор не получает зарегистрированного свидетельства о праве собственности на земельный участок на своё имя лишь на основании заключения договора аренды. Поэтому основное внимание в ходе комплексной проверки уделяется условиям данного договора — в частности, положению о продлении срока аренды, правам на переуступку и тому, что происходит со зданиями по истечении срока аренды. Договор аренды, обозначенный как «25+25», означает 25 лет по договору с дополнительным положением, исполнение которого полностью зависит от того, как сформулировано данное положение. Не следует предполагать, что дополнительный срок гарантирован, пока индонезийский юрист не проверит конкретную формулировку.

Условия продления контрактов могут значительно различаться. В некоторых из них цена или формула расчета фиксируются заранее. В других предусмотрено проведение новых переговоров с учетом будущих рыночных ставок. Для удаленного покупателя, который, возможно, не будет находиться на месте к моменту наступления срока продления, качество данного условия имеет не меньшее, а даже большее значение.

Хак Пакай

«Hak Pakai» (право пользования) — это зарегистрированное право на землю, зафиксированное в системе земельного кадастра Индонезии. В отличие от чисто договорных отношений аренды, оно отражается в официальном свидетельстве о праве собственности на землю, выдаваемом Национальным агентством по земельным ресурсам (ATR/BPN), что предоставляет его владельцу иное правовое положение по сравнению с арендатором, права которого вытекают преимущественно из договора.

Как долго может храниться «Хак Пакай»?
В соответствии с Постановлением правительства № 18 от 2021 года право «Хак Пакай» на государственные земли или право «Хак Пенгелалан» на земли может предоставляться на срок до 30 лет, продлённый на срок до 20 лет, и продлен на срок до 30 лет. Правила различаются в зависимости от конкретного земельного участка и вида права, о котором идет речь, поэтому покупателям следует уточнить срок, применимый к данному объекту недвижимости, а не рассматривать формулу «30 + 20 + 30 лет» как автоматическое право.

Иностранные граждане могут получить право на владение в порядке «Хак Пакай» соответствующим критериям жилым недвижимым имуществом, если они соответствуют требованиям, касающимся иммиграционных документов, а также другим критериям, предусмотренным действующим законодательством Индонезии, в соответствии с Постановление правительства № 18 от 2021 года. Данное право также подпадает под действие требований к минимальной стоимости недвижимости, установленных действующими нормативными актами ATR/BPN, которые варьируются в зависимости от категории и местоположения объекта и должны быть сверены с нормативными актами, действующими на момент совершения сделки. Требования к правомочности и документации для конкретной сделки следует уточнять в ATR/BPN или у квалифицированного PPAT — их не следует выводить из общих описаний.

Минимальная стоимость недвижимости: Приобретение недвижимости иностранцами на правах «Хак Пакай» регулируется минимальными порогами стоимости недвижимости, установленными действующими правилами ATR/BPN. Эти пороги варьируются в зависимости от типа недвижимости и её местоположения и могут изменяться. По этой причине, прежде чем полагаться на цифры, указанные на сайте по недвижимости, необходимо уточнить актуальный порог для Бали в ATR/BPN или у PPAT, обслуживающего данную сделку.

Для покупателя, приобретающего недвижимость удаленно, подтверждение права на покупку на раннем этапе процесса позволяет избежать принятия обязательств в отношении объекта недвижимости или сооружения, которое на самом деле вам недоступно.

PT PMA и HGB

PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) — это индонезийская компания с иностранным капиталом. Права на землю, которые могут включать HGB (Hak Guna Bangunan — право на застройку) для законных коммерческих целей, принадлежат компании, а не физическому лицу. Иностранный покупатель владеет акциями этой компании.

Речь идет о корпоративной структуре, а не о форме личного владения. PT PMA может быть уместна в том случае, если инвестор ведет реальную коммерческую деятельность в Индонезии, при этом корпоративная структура, разрешенная классификация вида деятельности и необходимые лицензии соответствуют предполагаемому использованию недвижимости. Его не следует создавать исключительно исходя из предположения, что регистрация компании автоматически предоставляет иностранному физическому лицу неограниченное право собственности на недвижимость. Это влечет за собой регистрацию компании, ведение постоянной бухгалтерской отчетности, соблюдение налогового законодательства, получение лицензий на ведение бизнеса и другие обязательства, которые добавляют дополнительный уровень соблюдения нормативных требований, которого нет при простом договоре аренды.

PT PMA не является способом обхода законодательства с минимальными инвестициями для приобретения права собственности на личное имущество. Согласно индонезийским правилам в области инвестиций, компания с иностранным капиталом, как правило, рассматривается в качестве крупномасштабного инвестиционного механизма. В руководящих указаниях BKPM указано, что требуемый объем инвестиций, как правило, составляет более 10 млрд индонезийских рупий, без учета земельных участков и зданий, в соответствии с соответствующей пятизначной классификацией видов экономической деятельности KBLI по месту реализации проекта, при этом необходимо также учитывать минимальные требования к оплаченному капиталу. К отдельным секторам бизнеса могут применяться иные правила или исключения, поэтому перед созданием компании следует проверить, соответствуют ли действующие требования фактической деятельности инвестора.

Структура	Что находится у покупателя	Вопрос о месте жительства/праве на участие	Нужна компания?	Основное направление дистанционных покупок
Договор аренды	Договорные права на оговоренный срок	Зависит от конкретной транзакции; необходимо подтверждать каждую отдельно	Нет	Составление договоров аренды, оставшийся срок, продление, переуступка
Хак Пакай	Зарегистрированное право на земельный участок	Применяются установленные законом требования к правомочности	Нет	Право на участие, имущественные требования и регистрация
HGB через PT PMA	Право на землю, принадлежащее индонезийской компании	Действуют корпоративные/инвестиционные требования	Да	Соблюдение корпоративных норм, разрешённая хозяйственная деятельность и проверка прав на землю

Структура, которая на первый взгляд кажется самой простой для организации в удаленном режиме, не обязательно будет наиболее подходящей в вашей конкретной ситуации. Сделайте выбор с учетом предполагаемого назначения, срока владения и критериев соответствия — а затем выстройте удаленный рабочий процесс с учетом этих факторов.

Если вы уже нашли виллу в Интернете

Не перечисляйте залог только потому, что объявление выглядит подходящим. Рекомендуемый порядок действий следующий:

1. Запросите точное местоположение на карте и основные документы на недвижимость.
2. Подтвердите предлагаемую организационно-правовую форму и оставшийся срок аренды, если это применимо.
3. Закажите видеоэкскурсию по объекту недвижимости в режиме реального времени и его окрестности.
4. Отправьте документы независимому индонезийскому юрисконсульту.
5. Проверьте права собственности на недвижимость, зонирование, подъездные пути и разрешения на строительство.
6. Ознакомьтесь с условиями бронирования и возврата средств.
7. Только после этого примите решение о бронировании и перейдите к заключению полноценного договора.

Если продавец или застройщик не предоставит достаточной информации для независимой проверки до принятия существенного обязательства, расценивайте это как повод для дополнительного изучения вопроса.

---

Процесс удаленной покупки шаг за шагом

Именно от этого зависит, удастся ли дистанционная покупка или же она закончится провалом. Последовательность действий имеет такое же значение, как и каждый отдельный шаг.

Определите краткое описание объекта недвижимости

Прежде чем составлять короткий список вариантов, четко определите, что именно вы ищете и почему. Полезное техническое задание на поиск недвижимости для покупателя, приобретающего недвижимость удаленно, должно включать:

• Бюджет, включая затраты на приобретение, выходящие за рамки запрашиваемой цены
• Предпочтения в выборе места проживания и их причины — образ жизни, спрос на аренду, транспортная доступность
• Вилла или квартира; готовое жилье или на стадии строительства
• Предполагаемое использование: проживание, краткосрочная аренда, долгосрочная аренда или их сочетание
• Предполагаемый срок владения — от этого зависит, какая организационно-правовая форма будет наиболее целесообразной
• Стратегия сдачи в аренду (если применимо), в том числе необходимость соответствия объекта недвижимости установленным законом требованиям для коммерческой краткосрочной сдачи в аренду
• Предпочтительная организационно-правовая форма (если она уже определена)

Это техническое задание поможет вам сузить круг кандидатов и избежать потери времени на объекты, которые не соответствуют вашим реальным требованиям. Вилла, которую нельзя законно использовать или получить лицензию для реализации вашей стратегии краткосрочной аренды, не должна рассматриваться в качестве объекта инвестиций в сферу краткосрочной аренды, независимо от того, как она рекламируется.

Составьте проверенный список кандидатов

Покупатели, действующие удаленно, особенно подвержены риску столкнуться с объявлениями, в которых объект выглядит в Интернете лучше, чем на самом деле. Прежде чем договариваться о личном осмотре, соберите основную проверенную информацию о каждом объекте, вошедшем в ваш короткий список:

• Точное местоположение подтверждено на карте, а не просто названием района
• Имеются данные о земельном участке/праве собственности и правовой структуре
• Запрашиваемая цена и что в нее входит
• Срок аренды и условия продления (если применимо)
• Статус строительства объектов на стадии проектирования
• Личность застройщика или продавца
• Документы, доступные на данном этапе

На этом этапе речь идет об отборе. Цель состоит в том, чтобы остановиться на двух или трёх действительно подходящих вариантах, а не просматривать пятнадцать объектов, которые в конечном итоге окажутся неподходящими.

Не уверены, какая недвижимость на Бали соответствует вашему бюджету, предпочтительному району и планам? Найдите недвижимость на Бали и сократить список кандидатов, прежде чем организовывать удалённые просмотры.

Проведите просмотр видео в режиме реального времени

Заранее записанный рекламный ролик не заменит осмотра объекта вживую. Рекламные кадры подбираются, монтируются и освещаются так, чтобы показать объект с самой выгодной стороны. Во время осмотра вживую вы можете осматривать именно те места, которые вам интересуют.

Сохраните этот контрольный список и отправьте его человеку, который будет проводить с вами просмотр, до начала звонка.

Во время просмотра видео в режиме реального времени попросите ведущего показать вам:

• Подъездная дорога от ближайшей магистрали, включая ширину дороги и качество дорожного покрытия
• Соседние здания — их близость, высота и текущее назначение
• Фактический вид с территории объекта, включая то, что видно во всех направлениях
• Любые заметные строительные работы в непосредственной близости
• Границы участка, насколько они видны
• Парковка и въезд транспорта
• Все помещения, включая ванные комнаты и подсобные помещения
• Стены и потолки — обратите внимание на наличие трещин, пятен или следов от воды
• Свесы крыши и точки водоотвода
• Состояние бассейна и зона размещения оборудования для бассейна
• Открытые территории, включая сад, дорожки и ограждающие стены
• Коммунальные услуги: электросчётчик, водопровод, точки слива
• Для объектов на стадии проектирования: фактическое местоположение участка и текущий ход строительства

Если вы серьезно настроены приобрести объект, попросите организовать повторный просмотр в реальном времени в другое время суток, если это возможно. Шум, дорожное движение, строительные работы и окружающая обстановка могут выглядеть иначе вне рамок первого просмотра.

Попросите оператора переместиться в те места, которые обычно не попадают в рекламные ролики — зоны обслуживания, подъезд с улицы, что находится по соседству, вид с уровня земли, а не с высоты полета дрона. Попросите их постоять на месте, чтобы вы могли на мгновение прислушаться к окружающим звукам. Эти детали важны как для личного проживания, так и для привлекательности объекта при сдаче в аренду.

Одного просмотра прямой трансляции редко бывает достаточно для объекта недвижимости, который вы серьезно рассматриваете. Запланируйте как минимум два просмотра: один — общий осмотр, а второй — с акцентом на конкретные зоны или вопросы, выявленные в ходе первого просмотра.

Зарезервировано при условии проверки

Если вы хотите снять объект недвижимости с продажи на время проведения комплексной проверки, возможно заключение договора о резервировании или бронировании. Покупателям, находящимся вдали от объекта, следует внимательно подходить к любому документу о резервировании:

• Перед тем как что-либо подписать, ознакомьтесь с условиями возврата
• Узнайте, при каких условиях можно вывести и вернуть средства
• Убедитесь, что объект недвижимости правильно указан в документе
• Обратите внимание на любые сроки завершения комплексной проверки или перехода к следующему этапу
• Не следует полагать, что залог за бронирование автоматически возвращается, если в ходе тщательной проверки выявлены проблемы

Условия бронирования значительно различаются в зависимости от продавцов и застройщиков. Ни в коем случае не следует полагать, что существуют какие-то стандартные условия. Если условия возврата средств неясны или невыгодны, об этом стоит договориться до — а не после — внесения задатка.

Провести независимую комплексную проверку

Именно на этом этапе покупатель, совершающий сделку удаленно, получает наибольшую защиту. Процедура комплексной проверки должна быть практически завершена до того, как будет произведен какой-либо крупный невозвратный платеж, насколько это допускает структура конкретной сделки.

Независимая комплексная проверка — это проверки, проводимые стороной, действующей в ваших интересах, а не продавцом, не нотариусом, рекомендованным застройщиком, и не агентом, который представил вам объект недвижимости. В Индонезии специалист по земельным сделкам (PPAT) готовит определенные документы, связанные с земельными участками, и содействует процессу регистрации; нотариус выполняет отдельные нотариальные функции. Ни тот, ни другой автоматически не выступает в качестве вашего независимого юридического консультанта. Эту роль должен выполнять отдельно нанятый юрист, действующий от вашего имени.

Покупателю, приобретающему недвижимость удаленно, необходимо уделить внимание следующим аспектам:

• Идентификационные данные продавца или арендодателя — убедитесь, что сторона, с которой вы заключаете договор, действительно является той, за кого себя выдает, и обладает полномочиями на продажу или сдачу в аренду
• Право собственности на земельный участок и свидетельство о праве собственности — проверить подлинность и статус с помощью ATR/BPN
• Зарегистрированные обременения — ипотечные залоги или иные зарегистрированные права третьих лиц, закреплённые в отношении права собственности; кроме того, юрисконсульт должен также выяснить, имеются ли известные споры, судебные разбирательства или иные претензии, затрагивающие данный объект недвижимости или стороны договора
• Границы — Соответствуют ли указанные границы фактическому участку на местности?
• Доступ — имеется ли документально подтвержденный законный доступ к общественной дороге, или доступ возможен только через земельный участок третьего лица?
• Зонирование и разрешенные виды использования — допускает ли классификация в рамках территориального планирования предполагаемое вами использование — будь то жилое, туристическое или коммерческое?
• Разрешения на строительство — Имеется ли действующее разрешение на строительство (PBG, Persetujuan Bangunan Gedung) или его предшественник — IMB — для существующего здания?
• Срок аренды и его продление — если речь идет о покупке недвижимости с правом аренды, сколько лет осталось до истечения срока и что именно предусмотрено в положении о продлении?
• Проверка разработчика — при покупке недвижимости на стадии строительства необходимо убедиться в юридическом статусе застройщика, его праве владения земельным участком, а также ознакомиться с его портфолио завершенных проектов
• Разрешения на строительство — Что касается объекта на стадии строительства: какие разрешения уже получены, а какие ещё находятся на рассмотрении?

Обратите внимание, что электронная копия документа является лишь отправной точкой, а не окончательным подтверждением. Проверку прав собственности следует проводить на основании данных официального реестра ATR/BPN, а не исключительно на основании документов, предоставленных продавцом.

Документы, которые необходимо запросить до осуществления значительной выплаты

Документ / доказательство	Что необходимо установить
Идентификационные данные продавца/арендодателя	Контрагент идентифицирован правильно
Земельный сертификат / документ, подтверждающий право на землю	Заявленное право на землю существует и соответствует сделке
Проверка ATR/BPN	Статус сертификата и соответствующие зарегистрированные интересы прошли независимую проверку
Данные съемки / информация об участке	Кадастровый участок соответствует предлагаемому объекту недвижимости
Доступ к документации	У объекта недвижимости имеется документально подтвержденный законный доступ
Доказательства, касающиеся зонирования / территориального планирования	Предполагаемое вами использование соответствует действующей классификации
PBG или соответствующее разрешение предшествующего органа	Здание имеет соответствующее разрешение
SLF, если применимо	Документация по функциональной пригодности была проверена там, где это требовалось
Проект договора о сделке	Известны цена, срок, условия оплаты, условия неисполнения обязательств, а также условия уступки и передачи
Корпоративные документы застройщика	В случае покупки недвижимости на стадии строительства: заказчик и уполномоченный орган проходят проверку
Разрешения на строительство	В случае покупки недвижимости на стадии строительства: известны необходимые разрешения и их статус

Получение файла в формате PDF не означает проверку документа. Соответствующие записи следует независимо сверять с данными из надлежащего официального источника или уполномоченного органа.

Ознакомьтесь с текстом договора

Договор — будь то договор аренды, договор купли-продажи или их сочетание — представляет собой документ, определяющий ваши права. Для удаленного покупателя, который не будет присутствовать на месте и наблюдать за состоянием объекта недвижимости на ежедневной основе, особое значение имеют следующие положения:

• Правильно ли указаны стороны?
• Описано ли имущество точно и однозначно?
• Каков график платежей и что является основанием для каждого платежа?
• Каковы обязательства и сроки передачи?
• Что происходит в случае неисполнения обязательств любой из сторон?
• В отношении аренды: каковы условия продления и механизм ценообразования?
• Чётко ли прописаны права на уступку и перепродажу?
• Кто несет ответственность за техническое обслуживание и на каких условиях?
• Если недвижимость сдается в аренду: что говорится в договоре об условиях управления?
• В случае покупки недвижимости на стадии строительства: каковы технические условия строительства и что произойдет, если они изменятся?

Перед подписанием предоставьте полный проект договора на рассмотрение независимому юрисконсульту. Не полагайтесь исключительно на краткое изложение или устные пояснения.

Организовать подписание договора или представительство

Именно на этом этапе удаленная процедура требует наиболее тщательного планирования. Если вы не можете физически присутствовать на этапе подписания, вы можете уполномочить представителя действовать от вашего имени на основании доверенности (POA). Сфера действия доверенности должна точно соответствовать действиям, на которые она предназначена. Общая или чрезмерно широкая доверенность создает риск; доверенность с узкой сферой действия, предназначенная для конкретной сделки, объекта недвижимости и набора действий, обеспечивает гораздо лучшую защиту.

Формальные требования к доверенности, оформленной за пределами Индонезии, зависят от места подписания документа, его характера и требований индонезийской стороны, которая будет на него полагаться. Если между страной, из которой происходит соответствующий официальный или нотариально заверенный документ, и Индонезией действует Гаагская конвенция об апостиле, для данного документа может потребоваться апостиль, выданный компетентным органом этой страны происхождения, а не индонезийским органом. Если конвенция не действует между этими двумя странами, вместо этого может применяться иная процедура заверения или легализации. Перед оформлением документа за рубежом следует уточнить точные требования, применимые к конкретному документу и сделке. Перед подписанием каких-либо документов за рубежом согласуйте все формальности с индонезийским юристом, нотариусом или PPAT, занимающимся данной сделкой.

Осуществляйте платежи с помощью отслеживаемого процесса

Каждый платеж должен осуществляться в соответствии с графиком платежей, этапами выполнения обязательств и условиями, изложенными в подписанных документах по сделке. Перед перечислением любых средств:

• Подтвердите график платежей в письменной форме на основании подписанного договора
• Самостоятельно проверьте имя получателя и реквизиты счета — не полагайтесь исключительно на информацию, указанную в электронном письме или мессенджере
• Получите счет-фактуру или письменный запрос на оплату, соответствующий этапу выполнения работ или условию, предусмотренному договором
• Сохраняйте подтверждения о каждом совершенном переводе
• Перед осуществлением каждого платежа убедитесь, что все этапы или условия, предусмотренные договором для данного платежа, были зафиксированы в документах и выполнены. В случае несоответствий обратитесь за юридической консультацией, прежде чем удерживать или перечислять средства.
• Учитывайте расходы на конвертацию валюты, которые при крупных международных переводах могут быть значительными

Перед отправкой крупного международного платежа самостоятельно проверьте реквизиты счета получателя и сопоставьте этапы платежа с подписанными документами по сделке.

Риск мошенничества, связанного с перенаправлением платежей, не является характерным исключительно для Бали, однако он возрастает при любой сделке, когда покупатель находится за границей и общается преимущественно по электронной почте или через мессенджеры. Перед осуществлением любого перевода проверьте банковские реквизиты по телефону у известного вам контактного лица, особенно если реквизиты счета изменились или были предоставлены впервые незадолго до даты платежа.

Полная передача прав владения в удаленном режиме

В случае готового объекта недвижимости сдача объекта, как правило, включает в себя физический осмотр его состояния на момент передачи. Покупатель, находящийся на расстоянии, может организовать это с помощью квалифицированного представителя или независимого инспектора.

Процесс передачи должен включать:

• Осмотр состояния с фотографиями и/или видеозаписью
• Перечень недоделок, которые необходимо устранить до или после сдачи объекта
• Проверка наличия имущества в случае продажи объекта недвижимости с мебелью
• Показания счетчиков коммунальных услуг (если применимо)
• Получение и подтверждение ключей и учетных данных для доступа
• Подписанный акт передачи, подтверждающий дату и состояние

В случае покупки недвижимости на стадии строительства передача объекта происходит после достижения определенного этапа завершения строительства. В ходе проверки необходимо убедиться, что объект соответствует договорным техническим условиям, что необходимая строительная документация в порядке, а также что согласованная процедура устранения недоделок зафиксирована в документах до подписания акта приемки.

Получите пакет документов по сделке

После завершения сделки вам необходимо получить — и систематически упорядочить — полный комплект документов, относящихся к объекту недвижимости. Более подробно об этом рассказывается ниже, но принцип прост: все документы, которые могут понадобиться в будущем при продаже, расширении, предоставлении лицензии, страховании или в случае спора, должны храниться в одном упорядоченном деле.

Что происходит после удаленной передачи дел?

Если недвижимость является объектом инвестиций, а не вашим собственным жильем, процесс удаленного управления не заканчивается с передачей ключей. Прежде чем недвижимость начнет приносить доход, убедитесь, что:

• кто владеет ключами и учетными данными для доступа;
• какие дефекты остаются неисправленными после проведения проверки на наличие дефектов;
• кто отвечает за их решение и в какие сроки;
• счета за коммунальные услуги и обязанности по оплате;
• заключение страховых договоров, если это необходимо;
• договор об управлении недвижимостью и структура вознаграждения;
• полномочия, предоставленные руководителю;
• отчетность и график выплат собственникам;
• налоговые и бухгалтерские обязательства, связанные с арендой;
• где хранятся оригиналы и цифровые копии документов о закрытии.

Налог на доход от аренды: Налоговое законодательство Индонезии, как правило, предусматривает 10% — окончательный налог на прибыль, начисляемый на валовую сумму дохода от сдачи в аренду земельных участков и/или зданий. Вопросы, касающиеся применения этих положений к иностранному инвестору, конкретной структуре управления или компании PT PMA, следует уточнить у индонезийского налогового консультанта до начала эксплуатации объекта недвижимости.

---

Как работает доверенность

Доверенность (POA) — это юридический документ, посредством которого одно лицо — доверитель — уполномочивает другое лицо — представителя — совершать определенные действия от его имени. В контексте удаленной сделки с недвижимостью на Бали доверенность может позволить доверенному лицу подписывать документы, оформлять договор аренды, присутствовать на встрече с PPAT или выполнять другие конкретные действия, которые в противном случае потребовали бы личного присутствия покупателя.

Доверенность не влечет за собой перехода права собственности и не предоставляет представителю неограниченных полномочий. Представитель может совершать только те действия, на которые ему конкретно дано разрешение в документе. Именно поэтому сфера действия доверенности имеет огромное значение. Документ, уполномочивающий представителя «совершать все необходимое в связи с моими имущественными делами на Бали», предоставляет гораздо более широкие полномочия, чем было бы комфортно большинству покупателей при более тщательном размышлении. Документ, в котором недвижимость указана по адресу и номеру свидетельства о праве собственности, определена сделка и разрешен конкретный перечень действий, обеспечивает гораздо более надежную защиту.

Выбор представителя — это важное решение. Представителем может быть юрист, доверенное лицо, консультант по недвижимости или другой специалист, но это должен быть человек, личность которого вы проверили, чья роль в сделке носит независимый характер там, где это важно, и который понимает, какие конкретные действия от него требуются.

В отношении доверенности, подписанной за пределами Индонезии и предназначенной для использования в сделке на территории Индонезии, применимые формальные требования зависят от страны, в которой составлен документ, а также от требований принимающей стороны в Индонезии. Если между страной, из которой происходит соответствующий официальный или нотариально заверенный документ, и Индонезией действует Гаагская конвенция об апостиле, для данного документа может потребоваться апостиль, выданный компетентным органом этой страны происхождения. Индонезия присоединилась к Конвенции 4 июня 2022 года. Если Конвенция не вступила в силу в отношениях между двумя соответствующими странами, вместо этого может потребоваться консульская легализация или иная процедура удостоверения подлинности. Точные требования, касающиеся вашего конкретного документа и сделки, следует уточнить у индонезийского PPAT или юриста, занимающегося данной сделкой, до того, как какой-либо документ будет подготовлен или оформлен за рубежом.

Практические рекомендации для покупателя, находящегося за границей и оформляющего доверенность:

• Поручите составление или проверку доверенности квалифицированному индонезийскому юристу, а не используйте шаблон, скачанный из общедоступного источника
• Определите понятия «имущество», «сделка» и «разрешенные действия» как можно более конкретно
• Прежде чем оформлять документ за рубежом, уточните, действует ли между вашей страной и Индонезией Гаагская конвенция об апостиле и какие формальности применяются к вашему конкретному документу
• Сохраните подписанный оригинал в своих документах

Доверенность должна уменьшить необходимость в поездках, а не ограничивать контроль покупателя над сделкой.

Представитель действует от вашего имени. Однако решения по-прежнему должны фактически приниматься вами.

---

Контрольный список для проведения дистанционной комплексной проверки

Комплексная проверка охватывает все, что необходимо проверить, прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости. Для покупателя, находящегося вдали от объекта, эти проверки проводят назначенные вами лица — ваш юридический консультант, независимый инспектор и любые специалисты, чье участие необходимо в рамках данной сделки. В приведенном ниже контрольном списке ключевые аспекты сгруппированы по четырем категориям.

Продавец и право собственности

• Личность продавца или арендодателя подтверждена на основании официальных документов
• Полномочия на продажу или сдачу в аренду — принадлежат ли они зарегистрированному владельцу права собственности или агенту, имеющему документально подтвержденные полномочия?
• В случае аренды: является ли арендодатель стороной, имеющей право заключить договор аренды?
• Любые текущие споры, судебные разбирательства или претензии, связанные с объектом недвижимости или продавцом — обратите внимание, что не все споры фигурируют в реестре недвижимости в качестве зарегистрированных обременений

Земля и недвижимость

• Земельный сертификат, проверенный в ATR/BPN — не просто визуально проверенный по копии
• Тип сертификата и его соответствие предлагаемой структуре сделки
• Зарегистрированные обременения — включая ипотеку или иные зарегистрированные права третьих лиц — проверяются на основании соответствующих земельных реестров
• Межевание — соответствуют ли зарегистрированные границы фактическим границам земельного участка?
• Законный доступ к дороге — существует ли документально подтвержденное право на доступ к общественной дороге?
• Зонирование и классификация в рамках территориального планирования — позволяет ли целевое назначение земельного участка реализовать ваши планы?
• Разрешения на строительство — имеется ли действующее разрешение PBG (или IMB для старых зданий), касающееся существующего здания?
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi — Сертификат функциональной пригодности), если это применимо

Контракт

• Стороны определены правильно
• Недвижимость описана правильно и однозначно
• График платежей, привязанный к определённым этапам или условиям
• Положение о продлении рассмотрено и оценено индонезийским юрисконсультом
• Права на уступку и перепродажу явно оговорены
• Рассмотрены положения о неисполнении обязательств и расторжении договора
• Определен механизм урегулирования споров

Девелоперские работы и строительство (на стадии проектирования)

• Юридическое лицо-застройщик зарегистрировано и находится в надлежащем правовом состоянии
• Подтвержденное документально владение застройщиком земельным участком, а не просто маркетинговые заявления
• Имеющиеся разрешения на строительство или подтверждённый порядок их получения
• Результаты реализованных проектов подтверждены независимой экспертизой
• Условия завершения работ четко определены в договоре
• Положения, касающиеся задержек, изменений в технических условиях и сдачи объекта

Проверьте	Почему это важно	Кто может помочь с проверкой
Данные продавца/арендодателя	Подтверждает, что вы имеете дело с нужным партнёром	Независимый юрист, PPAT
Подлинность земельного свидетельства	Предотвращает мошенничество и подтверждает статус зарегистрированного пользователя	Проверка ATR/BPN через PPAT
Зарегистрированные обременения	Указывает на наличие ипотеки или зарегистрированных прав третьих лиц	Проверка по реестру ATR/BPN
Споры и судебные разбирательства	Выявляет претензии, не отраженные в земельном реестре	Независимый юрист
Межевание	Подтверждает, что вы покупаете именно то, что описано	Лицензированный геодезист
Законный подъезд к дороге	Без этого возникают проблемы как в практическом плане, так и при перепродаже	Юрист, выезд на объект
Зонирование / разрешенное использование	Определяет, является ли предполагаемое использование законным	Официальные документы RTRW/RDTR
Разрешение на строительство (PBG/IMB)	Подтверждает, что строительство разрешено	Система SIMBG, местные органы власти
Положение о продлении срока аренды	Определяет фактический стаж работы, а не только указанные в объявлении годы	Юрисконсульт в Индонезии
Опыт работы разработчика	Оценивает риски, связанные с передачей объекта на этапе строительства	Независимые исследования, источники
График платежей и этапы реализации проекта	Связывает финансирование с подтверждёнными результатами	Анализ контракта
Разрешения на строительство	Подтверждается, что строительство по проекту на стадии проектирования может осуществляться на законных основаниях	Юрист, экспертиза разрешений

Электронная копия документа — это лишь отправная точка. Именно этап проверки — сверка с официальными документами — превращает её в достоверную информацию.

Уже нашли недвижимость?

Пришлите нам информацию о проекте или вилле, которая вас интересует. Мы поможем организовать удалённый осмотр и объясним, какие документы и этапы сделки необходимо проверить, прежде чем приступать к дальнейшим действиям.

[Обсудить этот объект недвижимости]

---

Дистанционная покупка готового жилья или жилья на стадии строительства

Процесс покупки недвижимости на расстоянии значительно отличается в зависимости от того, приобретаете ли вы уже готовый объект или тот, который ещё не построен.

Готовая недвижимость

Готовая к продаже или вторичная недвижимость имеет одно существенное преимущество для удаленного покупателя: она реально существует. Вы можете провести виртуальный осмотр в режиме реального времени. Вы можете заказать физический осмотр силами независимой стороны. Вы можете увидеть реальные окрестности, соседние застройки, состояние дорог, виды из окон и уровень шума.

Риски отличаются от тех, что связаны с покупкой недвижимости на стадии строительства, но не отсутствуют. Осмотр объекта на месте не позволит выявить все дефекты. Скрытые конструктивные проблемы, проблемы с водоотводом, неисправности в электропроводке и сырость за отделкой стен требуют тщательного технического осмотра, проводимого квалифицированным специалистом. Состояние объекта может отличаться от того, что показано на фотографиях в объявлении. Описание имущества может не соответствовать действительности. При правильном проведении осмотра эти риски вполне управляемы, но покупатель, приобретающий недвижимость удаленно, должен четко учитывать их.

В случае существующего объекта недвижимости, который ранее использовался для краткосрочной аренды, запросите документальные подтверждения истории его эксплуатации: отчеты о заполняемости, договоры управления и счета за коммунальные услуги. К устным заявлениям о доходах за прошлые периоды следует относиться с должным скептицизмом.

На стадии строительства

Покупка недвижимости на стадии строительства у застройщиков в некоторых отношениях более подходит для покупателей, находящихся за рубежом: некоторые застройщики, ориентированные на международных покупателей, предлагают зарубежным клиентам возможности удаленной коммуникации, обмена документами и процедуры поэтапных платежей. Тем не менее, эти процедуры следует подвергать независимой проверке, а не рассматривать как доказательство того, что сама сделка сопряжена с низким риском.

Задержка строительства представляет собой существенный риск при любой сделке с недвижимостью на стадии проектирования и должна быть четко оговорена в договоре. Объект, который вы приобретаете, еще не существует, поэтому главным вопросом является способность и готовность застройщика сдать его в соответствии с обещаниями. Для удаленного покупателя проверка застройщика — юридическое лицо, право владения земельным участком, разрешения, послужной список — заменяет осмотр объекта недвижимости в качестве основной задачи комплексной проверки.

Как контролировать строительство объекта на стадии проектирования из-за границы

По каждому этапу строительства, предусмотренному договором, прежде чем считать данный этап завершенным, запрашивайте подтверждающие документы, соответствующие требованиям проекта. К ним могут относиться:

• устаревшие фотографии и видеозаписи объекта;
• проведение очных осмотров объекта на согласованных этапах;
• отчеты о ходе строительства;
• доказательства, касающиеся этапа выполнения договора, достижение которого влечет за собой следующий платеж;
• уведомление об изменениях в технических характеристиках материалов;
• обновлена информация о предполагаемом сроке завершения;
• независимый контроль на ключевых этапах, если это оправдано с коммерческой точки зрения.

Отчеты о ходе маркетинговой деятельности и подтверждающие документы о достижении этапов, предусмотренных договором, не всегда являются одним и тем же. В договоре должно быть четко определено, какие подтверждающие документы требуются для того, чтобы наступил срок оплаты.

Положения договора, регулирующие вопросы задержек, изменений в технических условиях, условий сдачи объекта, а также последствий в случае, если застройщик не сможет завершить строительство, имеют особое значение для покупателя, который не будет находиться на объекте для контроля хода работ.

Фактор	Готовая недвижимость	На стадии строительства
Визуальный осмотр	Возможна полная независимая проверка	Ограничено осмотром объекта; здание пока не построено
Основной риск	Текущее состояние, скрытые дефекты	Поставка разработчиком, задержка, изменения в технических требованиях
Документы, которые необходимо проверить	Правоустанавливающие документы на собственность или землю, разрешения, состояние здания	Земельный контроль, разрешения на строительство, правовой статус компании
Дистанционный мониторинг	Протокол осмотра, видеообзор	Отчеты о ходе строительства, документация по этапам реализации проекта
Сроки передачи	Немедленно или в ближайшей перспективе	Будущий этап; определённый в договоре

Ни один из этих форматов не является более безопасным по своей сути. Риски различаются по своему характеру, и процедура комплексной проверки адаптируется с учетом этого.

---

Платежи, расходы и валюта

Согласованная стоимость недвижимости или арендная плата — это самая крупная отдельная сумма в сделке на Бали, но не единственная. Покупателю, находящемуся вдали от острова, следует предусмотреть в бюджете более широкий спектр расходов, точный состав которых зависит от правовой структуры сделки, типа недвижимости и участвующих сторон.

К возможным категориям затрат относятся:

• Цена покупки или аренды
• Вознаграждение за проведение независимой юридической экспертизы
• Сборы, связанные с PPAT, в случае наличия зарегистрированного права на земельный участок или нотариального акта
• Применимые налоги на сделки — их структура, ставка и то, какая сторона их уплачивает, зависят от конкретной сделки и должны быть согласованы с налоговым специалистом до подписания договора
• Расходы на регистрацию компании и обеспечение постоянного соблюдения нормативных требований при использовании структуры PT PMA
• Комиссии за международные переводы из вашего банка
• Расходы на конвертацию валюты, которые могут быть существенными при крупных сделках
• Плата за независимую экспертизу
• Вступительные сборы за управление недвижимостью в случае сдачи объекта в аренду

На Бали не существует единого процента «общих затрат на оформление сделки», применимого ко всем типам сделок. Совокупность налогов, сборов и расходов значительно различается в случае простой аренды и приобретения по программе PT PMA. Прежде чем принимать окончательное решение, получите у своего юридического консультанта оценку затрат, рассчитанную конкретно для данной сделки, и учтите её в общем бюджете.

При осуществлении международных платежей важное значение имеют практические меры контроля:

Конвертация валюты — важный аспект, который следует учитывать при совершении сделок, номинированных в индонезийских рупиях или долларах США, если ваши средства хранятся в евро, фунтах стерлингов или австралийских долларах. Обменный курс на момент перевода, спред, взимаемый вашим банком или сервисом переводов, а также любые комиссии за перевод могут в совокупности составить значительную сумму при сделке с недвижимостью. Сравните возможные варианты до наступления срока первого крупного платежа.

Какие дополнительные расходы следует предусмотреть в бюджете покупателю, приобретающему недвижимость удаленно?

Стоимость	Арендованное имущество	Хак Пакай	PT PMA / HGB	Когда нужно подтвердить
Независимая юридическая экспертиза	Как правило, актуально	Как правило, актуально	Как правило, актуально	До того, как бронирование станет невозвратным
Расходы на услуги нотариуса / PPAT	Зависит от документов	Применимо в случаях, когда требуется оформление документов PPAT	Применимо в случаях, когда требуется оформление документов PPAT	Перед подписанием
BPHTB / налог, связанный с приобретением	Это зависит от того, является ли данная сделка облагаемым налогом приобретением права на землю/здание	Может применяться; установленная законом ставка, как правило, составляет 5% от соответствующей налогооблагаемой стоимости приобретения после вычета соответствующего необлагаемого минимума	Может применяться; установленная законом ставка, как правило, составляет 5% от соответствующей налогооблагаемой стоимости приобретения после вычета соответствующего необлагаемого минимума	Перед подписанием уточните налогооблагаемую базу, местный порог и сумму обязательств
Создание предприятия с иностранным капиталом (PT PMA)	Нет	Нет	Да	Прежде чем выбрать форму корпоративной собственности
Бухгалтерский учет и обеспечение соблюдения нормативных требований в компаниях с иностранным капиталом (PT PMA)	Нет	Нет	Да	Включить в годовой бюджет
Оформление доверенностей и документов для зарубежных стран	При необходимости	При необходимости	При необходимости	Перед оформлением документов за рубежом
Комиссии банка/валютного рынка	Возможно	Возможно	Возможно	Перед каждым международным трансфером
Технический осмотр	Рекомендуется в соответствующих случаях	Рекомендуется в соответствующих случаях	Рекомендуется в соответствующих случаях	До завершения строительства/сдачи объекта
Настройка управления недвижимостью	Если арендовано	Если арендовано	Если арендовано	Перед началом работы

Важно: Налоговая ставка 5% по налогу BPHTB не означает, что при каждой удаленной сделке на Бали к объявленной цене недвижимости просто прибавляется 5%. Независимо от того, применяется ли налог BPHTB, налогооблагаемая база и применимый необлагаемый минимум зависят от конкретной сделки и местных правил.

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости, попросите предоставить письменную ведомость затрат по сделке. В ней должны быть четко разграничены стоимость недвижимости или арендная плата, налоги, юридические сборы, расходы на регистрацию права собственности (PPAT) и нотариальные сборы, расходы компании (если применимо), банковские комиссии, расходы на проведение осмотров, а также любые вступительные сборы за управление недвижимостью.

Таблица расчета бюджета на дистанционные закупки

Прежде чем бронировать жилье, рассчитайте общий бюджет, а не ориентируйтесь только на указанную в объявлении цену:

Стоимость недвижимости или арендная плата

• юридическая экспертиза
• расходы на услуги нотариуса / PPAT (если применимо)
• применимые налоги и государственные сборы
• Расходы на доверенность, нотариальное заверение, апостиль/легализацию и перевод (при необходимости)
• расходы на банковский перевод и конвертацию валюты
• технический осмотр
• Расходы на учреждение и обеспечение соблюдения требований в отношении предприятий с иностранным капиталом (PT PMA), если это применимо
• бюджет на меблировку или устранение недоделок, если он не предусмотрен
• настройки управления недвижимостью, если объект будет сдаваться в аренду
• Предполагаемый общий бюджет на приобретение
  

Прежде чем произвести значительный невозвратный платеж, попросите своего юриста, налогового консультанта и команду, занимающуюся сделкой, указать конкретные цифры напротив каждой соответствующей строки.

---

Предупреждающие признаки при покупке товаров за рубежом

Покупатель, совершающий покупку удаленно, в большей степени подвержен определенным типам рисков, чем покупатель, находящийся на месте. Ниже перечислены ситуации, которые требуют приостановки действия и дополнительной проверки — это не является автоматическим доказательством мошенничества, но дает повод для осторожности.

• Необходимость быстрого перевода денежных средств, особенно до завершения комплексной проверки или предоставления документации
• Нежелание проводить просмотр видео в режиме реального времени, либо требование использовать исключительно заранее записанный контент
• Отказ предоставить документы для независимой экспертизы — документы, подтверждающие право собственности или право на землю, разрешения, регистрационные документы компании, проект договора
• Неточное указание местоположения объекта недвижимости, например, название обширной территории вместо конкретного адреса и метки на карте
• Несоответствие имен в документах — несоответствие данных продавца, правообладателя и регистрационных данных компании
• Неясный или не обозначенный на карте подъезд к дороге — доступ к объекту обеспечен, но никто не может объяснить, на каком правовом основании
• Обещанная гарантированная доходность — прогнозы доходов, представленные в виде определённых результатов
• «Право собственности для иностранцев» было представлено без каких-либо пояснений — Согласно законодательству Индонезии, Hak Milik не может быть непосредственно приобретен иностранными гражданами
• Общая или чрезмерно широкая доверенность предлагается в стандартном виде без каких-либо адаптаций с учетом особенностей конкретного объекта недвижимости
• Изменение реквизитов банковского счета незадолго до запланированного платежа, особенно если связь осуществляется исключительно по электронной почте или через мессенджер
• Отсутствует четкая документация о завершении строительства или определение этапов для недвижимости, приобретаемой на стадии строительства
• Агент, застройщик и «независимый» юридический консультант представлялись фактически как одна сторона — направление к юристу, который работает исключительно с одним застройщиком, не является независимой юридической консультацией

Каждая из этих тенденций требует дополнительной проверки, но не обязательно отмены платежа. Однако каждая из них является поводом для того, чтобы приостановиться перед следующим платежом.

---

Вам когда-нибудь захочется посетить Бали?

Честный ответ таков: это зависит от конкретной сделки. Для некоторых покупателей и некоторых сделок весь процесс — от формирования короткого списка до передачи объекта — можно организовать удаленно, сочетая онлайн-просмотры, независимую экспертизу, надлежащее представительство и документально оформленные платежи. В других случаях на определенных этапах может потребоваться личное присутствие или оно будет явно предпочтительным.

К факторам, которые могут повлиять на необходимость посещения врача, относятся:

• Правовая структура и наличие требований о физическом присутствии или о назначении специально уполномоченного представителя при подписании документов
• Требования к оформлению документов в стране вашего проживания в отношении любой доверенности, в том числе информация о том, действует ли между вашей страной и Индонезией Гаагская конвенция об апостиле и какие формальности необходимо соблюдать
• Собственные процедуры и предпочтения продавца или застройщика
• Требования вашего банка к международным сделкам с недвижимостью
• Ваша степень комфорта при использовании удаленных процессов для сделки такого масштаба
• Связаны ли с покупкой какие-либо процедуры, касающиеся иммиграции или получения вида на жительство

Самое полезное, что может сделать покупатель, приобретающий недвижимость удаленно, — это заранее, до того как остановить свой выбор на конкретном объекте, составить план того, что можно оформить удаленно, а для чего может потребоваться ваше личное присутствие или присутствие специально уполномоченного представителя. Считайте это карта удаленного завершения:

Можно выполнить удаленно	Может потребоваться действие со стороны покупателя или его личное присутствие
Поиск недвижимости и отбор вариантов	Этапы оформления документа, требующие нотариального заверения или личного присутствия
Просмотр видео в реальном времени	Формальности, связанные с доверенностью, в стране подписания
Независимая юридическая экспертиза	Некоторые требования банков к крупным международным переводам
Анализ контракта	Иммиграция или получение вида на жительство в связи с данной сделкой
Выплаты по этапам	Личные предпочтения покупателя в отношении окончательной сдачи объекта
Удаленная передача полномочий через представителя	Действия, которые конкретный нотариус или PPAT требует выполнить лично

Составьте эту схему с учетом конкретной сделки — а не исходя из общих предположений — с привлечением вашего юридического консультанта и специалиста PPAT, занимающегося данной сделкой.

---

Хорошо организованный рабочий процесс дистанционных покупок

Приведенные ниже шаги объединяют весь процесс в единую последовательность действий. Это не является гарантией результата — это структура, в которой на каждом этапе проверка предшествует принятию обязательств.

1. Прежде чем приступить к поиску, четко определите свои цели, бюджет и предполагаемое назначение
2. Составьте список проверенных объектов недвижимости, а не список привлекательных объявлений
3. Проводите прямые видеотрансляции, уделяя особое внимание тем аспектам, которые обычно обходят стороной в рекламных материалах
4. Уточните выбор подходящей организационно-правовой формы, воспользовавшись услугами независимого юриста
5. По возможности оформляйте бронирование с оговорками, предварительно ознакомившись с условиями возврата средств перед оплатой
6. Провести независимую проверку документов, подтверждающих право собственности или права на землю, а также проверить продавца, зонирование, разрешения и договор
7. Попросите своего юриста проверить полный проект договора
8. Организовать подписание договора или доверенности с точным, конкретно для данной сделки определённым объёмом полномочий и соблюдением установленных формальностей
9. Осуществляйте платежи в соответствии с графиком и на условиях, указанных в подписанных документах, с указанием проверенных получателей
10. Провести или поручить проведение независимой проверки при сдаче объекта
11. Собрать и систематизировать полный пакет документов по закрытию счета

Эффективный процесс удаленной закупки определяется не тем, что он состоит из минимального количества этапов, а тем, что перед каждым существенным выделением средств проводятся надлежащие проверки, оформляется соответствующая документация и осуществляются юридические проверки.

---

Официальные источники

• Индонезия — Закон № 5 от 1960 года «Об основных аграрных принципах»
• Постановление правительства № 18 от 2021 года
• Положение ATR/BPN № 18 от 2021 года
• SIMBG — проектная документация PBG и SLF
• ГКГХ — Статус Конвенции об апостиле и компетентные органы

---

---

Расстояние не делает сделку с недвижимостью на Бали невозможной. Оно лишь меняет то, какие этапы требуют наиболее тщательной подготовки. Когда вы не можете лично осмотреть объект, видеосвязь в режиме реального времени должна играть более важную роль. Когда вы не можете лично присутствовать при подписании документов, особую важность приобретают объем полномочий и оформление доверенности, а также формальности, требуемые в стране подписания. Когда вы не можете ежедневно контролировать ход процесса, контроль платежей и документация по этапам сделки берут на себя ту роль, которую в ином случае выполняла бы физическая близость.

Дистанционная сделка, основанная на проверенных документах, четко очерченном объеме полномочий, независимой экспертизе и платежах, осуществляемых в соответствии с условиями договора, представляет собой контролируемый процесс. А сделка, основанная на фотографиях, ощущении срочности и слепом доверии к сторонам, которых вы не проверяли самостоятельно, является уязвимой.

Пакет документов по сделке — это набор документов, включающий соответствующие свидетельства о праве собственности или правах на земельный участок, договоры аренды или купли-продажи, документы об оплате, разрешения и документацию по передаче объекта — именно он остается у вас после завершения сделки. Он должен быть полным, упорядоченным и находиться у вас.

Компания ULU Homes сотрудничает с зарубежными покупателями, организуя для них дистанционные просмотры, проверку списков подходящих объектов и сопровождение процесса покупки на месте, на Бали. Цель заключается в том, чтобы преодолеть расстояние, не упрощая при этом этапы проверки, которые обеспечивают надежность сделки.

Информация, содержащаяся в данном руководстве, предоставляется исключительно в общеинформационных целях. Индонезийское законодательство о недвижимости, права на землю, требования к оформлению документов, формальности при оформлении доверенностей и применимые нормативные акты зависят от конкретной сделки, юридической структуры и сопутствующих обстоятельств. Настоящее руководство не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Перед заключением любой сделки с недвижимостью читателям следует получить независимую консультацию у квалифицированного индонезийского юриста, PPAT и налогового консультанта.