Путеводитель по району Санур на Бали: жизнь, недвижимость и инвестиции

Санур — это устоявшийся прибрежный район на юго-востоке Бали, известный своими спокойными пляжами, длинной набережной, жилыми кварталами и развивающейся инфраструктурой здравоохранения. Для покупателей недвижимости его привлекательность отличается от Кангу или Улувату: Санур сочетает в себе туристическую привлекательность со спросом на жилье для длительного проживания и предлагает все — от устоявшихся вилл на берегу моря до новых жилых комплексов на юге и более доступного жилья к западу от объездной дороги. Цены на недвижимость резко варьируются в зависимости от микрорайонов, срока аренды и удаленности от пляжа, поэтому выбор подходящего района в Сануре так же важен, как и выбор самого объекта недвижимости.

Этот район расположен на юго-восточном побережье Бали, чуть восточнее Денпасара. Именно его расположение во многом определяет особенности Санура: спокойные мелководные воды без сильных волн, хорошо обустроенная набережная, удобный доступ к некоторым из лучших медицинских учреждений острова, а также стабильная община экспатриантов, жители которой, как правило, остаются здесь на годы, а не на месяцы. В 2025 году в Сануре открылась Международная больница Бали в рамках поддерживаемой правительством Индонезии Специальной экономической зоны «Здоровье и туризм». Больница и окружающая её Специальная экономическая зона «Здоровье и благополучие» придают Сануру новое измерение в сфере здравоохранения и со временем могут создать дополнительный спрос на жилье, хотя масштабы этого влияния на местный рынок недвижимости пока только определяются.

Для покупателей недвижимости Санур представляет особый интерес, поскольку здесь сосуществуют несколько различных источников спроса: краткосрочный туристический спрос, спрос на долгосрочное проживание и медицинский туризм. Каждый из этих сегментов предъявляет свои требования к местоположению, типу недвижимости, инфраструктуре и ценообразованию. Понимание этой структуры необходимо для того, чтобы осознать, почему две виллы, расположенные всего в нескольких кварталах друг от друга, могут значительно различаться как по стоимости, так и по инвестиционному потенциалу.

Где находится Санур

Санур расположен на юго-восточном побережье Бали, непосредственно к востоку от Денпасара, административной столицы острова. В административном отношении он входит в состав Южного Денпасара (Кекаматан Денпасар Селатан), что отличает его от большинства наиболее известных курортных зон Бали, многие из которых находятся в регионе Бадунг.

Такое расположение имеет ряд практических преимуществ. Во-первых, Санур представляет собой, по сути, прибрежное продолжение более обширной городской агломерации, а не изолированный курортный анклав. Во-вторых, жители имеют относительно быстрый и прямой доступ к административной, деловой и медицинской инфраструктуре Денпасара. В-третьих, поскольку Санур расположен на восточной стороне острова, здесь удаётся избежать большей части пробок, характерных для основных туристических магистралей вдоль западного побережья Бали — по крайней мере, в пределах самого района.

Международный аэропорт «Нгурах-Рай» находится примерно в 15 км по прямой. При нормальной дорожной обстановке поездка обычно занимает около 25–35 минут. В часы пик, особенно когда в районе Денпасара наблюдаются заторы, время в пути может легко удвоиться. Об этом стоит помнить всем, кто часто летает самолётом: из Санура не так быстро добраться до аэропорта, как из Джимбарана или Нуса-Дуа, хотя при небольшом трафике разница в времени относительно невелика.

Гавань Санур — один из основных пунктов отправления на Бали для скоростных катеров, следующих на острова Нуса-Пенида и Нуса-Лембонган, что делает поездки между островами особенно удобными для жителей Санура. Благодаря этому жителям Санура не приходится проезжать через сильно загруженные участки Денпасара, что значительно облегчает поездки на соседние острова.

Пункт назначения	Примерное время в пути	Практическое значение
Международный аэропорт Нгурах-Рай	~25–40 мин, в зависимости от дорожной ситуации	Довольно удобно для регулярных поездок
Центр Денпасара	~15–20 мин	Банки, государственные учреждения, рынки, больницы
Убуд	~50–70 мин	Подходит для однодневной поездки
Чангу / Берава	~50–75 мин	На самом деле дальше, чем кажется на карте
Нуса Дуа	~20–30 мин	Поблизости: пляжи и бизнес-отели
Гавань Санур / отправления на острова Нуса-Пенида и Нуса-Лембонган	~10–15 мин	Удобно для поездок на острова
Семиньяк	~35–50 мин	В меру доступно

Время в пути на Бали всегда в значительной степени зависит от времени суток. Утренние пробки в направлении Денпасара и вечерние заторы в обратном направлении — это реальные факторы, с которыми следует ознакомиться лично, прежде чем выбирать жилье. Рекламные заявления вроде «20 минут до аэропорта» ни в коем случае не следует воспринимать как незыблемую истину.

Географически Санур простирается вдоль узкой прибрежной полосы на расстояние примерно 8 км с севера на юг. Это важно, поскольку Санур — не просто точка на карте, а вытянутый прибрежный коридор. Поездка от его северной оконечности до южной на скутере может занять около 15–20 минут.

Как устроен Санур

Санур не следует рассматривать как отдельную точку на карте. Расстояние до пляжа, то, на какой стороне улицы Джалан Байпасс Нгурах Рай находится объект недвижимости, а также окружающая жилая среда могут кардинально изменить характер использования данного объекта.

Главная транспортная артерия района — улица Джалан Байпасс Нгурах Рай — проходит параллельно береговой линии и фактически делит Санур на два совершенно разных района. К востоку от объездной дороги расположена прибрежная зона с пешеходной набережной, отелями, ресторанами на берегу моря и самыми дорогими жилыми объектами района. К западу находится более густонаселённый, менее ориентированный на туристов жилой район, в котором действуют иные ценовые механизмы и который привлекает иной тип арендаторов.

Понимание этого различия — это далеко не чисто академический вопрос. Два объекта недвижимости с одинаковым количеством спален, которые с технической точки зрения находятся в Сануре, могут существенно различаться по цене и привлекать совершенно разные группы арендаторов.

Северный и Центральный Санур

Северная часть Санура, простирающаяся примерно от районов, граничащих с Денпасаром, до центрального прибрежного квартала, традиционно является наиболее жилой. Здесь проживает значительная часть сообщества иностранцев, надолго обосновавшихся в этом районе, среди небольших вилл, домов с садами, узких улочек, вдоль которых расположены местные «варунги» и магазины повседневных товаров. Плотность туристов здесь заметно ниже, чем в центре Санура. Джалан Данау Посо и прилегающие к нему переулки являются типичным примером северного Санура: тихо, зелено и всего в нескольких минутах езды от набережной.

Центральный Санур — это сердце района. Именно здесь набережная наиболее благоустроена, сосредоточено множество лучших ресторанов и популярных кафе, а также расположена большая часть знаковых отелей Санура. Главной торговой артерией является улица Джалан Данау Тамблинган, протянувшаяся на несколько километров и уставленная кафе, бутиками, аптеками, небольшими банками и пунктами оказания туристических услуг.

Недвижимость в центральном прибрежном районе Санура стоит дороже всего. Здесь близость к морю действительно ощущается в повседневной жизни: многие виллы находятся в 5–10 минутах ходьбы от набережной, а объекты с самым выгодным расположением — всего в двух-трех минутах ходьбы.

Южный Санур

Чем дальше от туристического центра, тем тише становится в южной части Санура. Здесь преобладают жилые районы, коммерческая деятельность ведется в меньших масштабах, а в последние годы появилось значительное количество новых строительных проектов. В южной части Санура также расположена специальная экономическая зона Санура и Международная больница Бали — флагманский объект развивающейся медицинской инфраструктуры этого района.

Особая экономическая зона может стать дополнительным источником спроса на жилье со стороны медицинских работников, пациентов, сопровождающих их родственников и гостей, приезжающих с целью оздоровления. Масштабы этого влияния на рынок аренды в Сануре пока только формируются, и не следует предполагать, что оно будет одинаковым для всех объектов недвижимости. Если этот сегмент будет расширяться, для некоторых арендаторов близость к медицинской инфраструктуре может стать более важным фактором, чем возможность дойти до пляжа пешком.

Мертасари является частью южной части Санура и включает в себя жилые объекты, расположенные в относительной близости от пляжа и южной оконечности набережной.

Пляжная зона и Западный Санур

«Бичсайд Санур» — это узкая полоса, простирающаяся непосредственно вдоль побережья. Согласно данным Индонезии, официальный туристический портал, Пляж Санур — это курорт на восточном побережье, известный своими спокойными водами, хорошо развитой пешеходной инфраструктурой и возможностями для активного отдыха на берегу моря.

Число объектов недвижимости, расположенных непосредственно на берегу, и домов с настоящим видом на море весьма ограничено, и они редко появляются на рынке. Этот район был застроен уже давно и в настоящее время имеет плотную застройку.

Районы к западу от объездной дороги представляют собой совершенно иную картину. Это жилой район Санур в обычном понимании: здесь более плотная застройка, цены более доступные, а ориентация на туризм гораздо меньше. В зависимости от конкретного местоположения, доехать до пляжа на скутере обычно занимает около 10–20 минут.

Для долгосрочных арендаторов, имеющих собственный транспорт, это зачастую является приемлемым компромиссом в обмен на значительно более низкую арендную плату.

Часть Санура	Атмосфера	Типичный объект недвижимости	Лучше всего подходит для	Инвестиционный сценарий
Северный Санур	Тихий, жилой, зеленый	Виллы с 2–4 спальнями, дома с участком	Семьи, экспаты, проживающие в стране на длительный срок	Долгосрочная аренда, для собственного пользования
В центре, рядом с пляжем	Оживленный, ориентированный на туристов	Виллы на берегу моря, бутик-отели	Широкий круг жителей и гостей города	Краткосрочная и среднесрочная аренда
Южный Санур / рядом с особой экономической зоной	Тихо, развивается	Новые виллы и жилые комплексы	Инвесторы, спрос в сфере здравоохранения	Аренда на среднесрочный и длительный срок
Западный Санур, к западу от объездной дороги	Жилой, не связанный с туризмом	Дома, небольшие виллы	Постоянные жители, имеющие собственный транспорт	Долгосрочная аренда

Изучив карту, можно сразу же сделать первый практический вывод: прежде чем приступать к просмотру конкретных объектов недвижимости, определитесь, для каких целей вам нужна эта недвижимость. И только после этого выбирайте, какой район Санура подходит для этих целей — а не наоборот.

Как живется в Сануре

Главное отличие повседневной жизни в Сануре от жизни в большинстве туристических районов Бали заключается не в самом пляже, а в том, насколько легко можно добраться до него в обычный день — без машины, без пробок и без необходимости пробиваться сквозь толпы туристов. Набережная протяженностью около 8 км позволяет утром кататься на велосипеде вдоль побережья, а вечером — прогуляться у моря. Это не просто привлекательная особенность; для тех, кто живет здесь надолго, это реальная составляющая того, что делает этот район комфортным для проживания.

Пляж и вода. Восточное побережье Бали кардинально отличается от западного. Здесь нет крупных мест для серфинга; вместо этого побережье отличается мелководьем и защищённой лагуной, что делает купание более комфортным для детей, пожилых людей и всех, кто просто хочет зайти в море, не сталкиваясь с сильными волнами. Среди популярных водных развлечений — кайтсерфинг, сапсерфинг, сноркелинг и каякинг. Серфинг, однако, не является неотъемлемой частью образа жизни в Сануре, что важно учитывать тем, кто выбирает место жительства исходя из своего любимого вида спорта.

Кафе, рестораны и питание. Гастрономическая сцена Санура хорошо развита и разнообразна, хотя и не стремится соперничать с самыми модными ресторанными районами Бали. Джалан Данау Тамблинган — главная улица района с ресторанами, где выбор варьируется от недорогих местных «варунгов» до ресторанов на берегу моря, где средняя стоимость обеда составляет около $30–50 на человека. Хороший кофе и надежный Wi-Fi легко найти по всей прибрежной части Санура. Одно важное отличие заключается в том, что многие заведения здесь ориентированы на постоянных и долгосрочных жителей, а не полагаются исключительно на туристов, прибывающих на короткий срок. Это, как правило, проявляется в более стабильном обслуживании и меню, которое остается неизменным на протяжении долгого времени.

Продукты и покупки. В Сануре находится торговый центр ICON Bali, в котором расположен один из лучших супермаркетов острова, а также Pepito Market и несколько мини-маркетов Indomaret и Circle K. Чтобы приобрести более специфические продукты — европейские сыры, органические продукты или импортные напитки — вам, возможно, придется время от времени ездить на City Square в Денпасаре или в один из крупных торговых центров в Бадунге. Еженедельный рынок на набережной также является хорошей альтернативой для покупки свежих фруктов и овощей.

Здравоохранение — одно из главных преимуществ Санура. Это один из самых весомых аргументов в пользу данного района для семей и жителей старше 40 лет. В 2025 году в рамках Специальной экономической зоны Санур открылась Международная больница Бали (BIH). Это первая в Индонезии государственная больница международного уровня, построенная при консультативной поддержке клиники «Мэйо». Международная больница Бали является крупнейшим медицинским учреждением в специальной экономической зоне Санур, располагающим 255 койками, восемью операционными, четырьмя катетеризационными лабораториями и несколькими специализированными центрами передового опыта.

В мае 2025 года также открылся онкологический центр Icon Cancer Centre, что стало первым случаем, когда иностранному медицинскому учреждению было разрешено вести деятельность на территории Индонезии. Помимо BIH, в Сануре и прилегающих районах Денпасара работают несколько частных клиник с англоговорящим персоналом, в том числе BIMC, Kasih Ibu и Siloam. Это стоит учитывать при выборе медицинской страховки.

Международные школы. Семьи, проживающие в Сануре, имеют доступ к нескольким международным и двуязычным школам в Сануре и в более широком районе Денпасара. Фактическое время в пути значительно варьируется в зависимости от школы и местоположения жилья, поэтому доступность школ следует проверять исходя из конкретного адреса, а не исходить из общих предположений для всего Санура.

• Школа на острове Бали (BIS) — основанная в 1986 году и единственная школа на Бали, предлагающая полный цикл обучения по программе Международного бакалавриата (IB) — от PYP и MYP до диплома IB — с дошкольного образования до 12-го класса. Стоимость обучения на 2025–2026 учебный год: 75–295 млн индонезийских рупий в год (примерно $4,500–18,000).
• Австралийская независимая школа (AIS) на Бали расположена в Западном Денпасаре, а не в самом Сануре, но по-прежнему остается одним из вариантов международных школ, до которых можно добраться на машине из этого района.
• Независимая школа Санура (SIS) — обучение ведется по британской учебной программе, включая программы IGCSE и A-Level.
• Школа «Дятмика» — двуязычная школа, сочетающая программу Cambridge IGCSE с индонезийской программой «Kurikulum Merdeka». Стоимость обучения: 100–180 млн индонезийских рупий в год (примерно $6,000–11,000).

Для семей с детьми школьного возраста Санур является одним из самых надежных вариантов на острове с точки зрения образовательной инфраструктуры. Семьи, которые специально выбирают школу BIS, традиционно селятся в Сануре и в восточной части Денпасара.

Спорт и здоровый образ жизни. По всему центру Санура разбросаны студии йоги, студии пилатеса, небольшие тренажерные залы и оздоровительные центры. Атмосфера здесь более сдержанная, чем в Убуде, но для повседневной жизни этого более чем достаточно. Санур также может похвастаться одной из лучших на острове инфраструктур для велосипедистов: специальная велодорожка вдоль берега позволяет кататься по утрам, не вынуждая постоянно делить дорогу со скутерами.

Транспорт и дорожное движение. В самом Сануре передвигаться на велосипеде или скутере действительно удобно. Автомобиль становится более удобным для поездок за пределы района — например, чтобы отвезти детей в школу, съездить в торговые центры или на встречи в других частях Денпасара. Общественный транспорт на Бали по-прежнему очень ограничен, поэтому основными альтернативами являются такси и приложение Grab. В часы пик движение на объездной дороге и на дорогах, ведущих в сторону Денпасара, может быть таким же загруженным, как и в других частях острова.

Стоимость жизни. Расходы на повседневную жизнь в Сануре значительно варьируются в зависимости от образа жизни. Наряду с международными кафе, супермаркетами и частными медицинскими учреждениями доступны местные продукты питания и повседневные услуги, при этом жилье, как правило, является самой значительной статьёй расходов. Стоимость аренды особенно сильно различается между объектами на побережье и жилыми районами к западу от улицы Джалан Байпас Нгурах Рай, поэтому следует проверять актуальные объявления с учётом конкретного типа недвижимости и срока аренды, а не полагаться на единый средний бюджет.

Компромиссы, о которых стоит знать заранее. Санур — тихий район, и это одновременно является как его преимуществом, так и одним из недостатков. Ночная жизнь здесь практически отсутствует. Некоторые жилые объекты находятся в 15–25 минутах езды от побережья, что на практике означает: вам понадобится транспорт, если вы хотите каждый день ходить на пляж. Тропический климат также влечет за собой постоянные расходы: кондиционирование воздуха, обслуживание бассейна и высокая влажность — все это сказывается на счетах за коммунальные услуги и расходах на содержание недвижимости. Периодические отключения электричества в сезон дождей — это часть повседневной жизни на Бали в целом, а не особенность именно Санура.

Что нужно проверить перед переездом в Санур:

• Фактическое расстояние пешком от объекта недвижимости до набережной — не то, указано ли в объявлении, что до неё «пять минут ходьбы», а сколько времени на самом деле занимает прогулка.
• Есть ли у объекта недвижимости парковка и удобный подъезд для автомобилей, если вы планируете регулярно ездить на машине в Денпасар или в школу.
• Ближайшее медицинское учреждение — не только его название, но и реальное расстояние от объекта недвижимости, а также перечень предоставляемых им услуг, включая педиатрию, стоматологию и неотложную медицинскую помощь.
• Школа и её учебная программа: IB, австралийская или британская — в зависимости от существующей системы образования вашего ребенка и ваших долгосрочных планов.
• Скорость и стабильность интернет-соединения в конкретном объекте недвижимости, особенно если вы работаете удаленно.
• Уровень шума от объездной дороги Джалан Нгурах Рай или других крупных магистралей, если объект недвижимости расположен поблизости.
• Особенности работы местных кафе и ресторанов: некоторые из них сокращают свою деятельность в низкий сезон — в феврале и марте.
• Стоимость и структура счетов за электроэнергию. Попросите предоставить вам последние счета за электроэнергию по данному объекту недвижимости, особенно если речь идет о вилле с бассейном и несколькими кондиционерами, поскольку потребление может значительно варьироваться в зависимости от количества проживающих и особенностей использования.

Кому лучше всего подходит Санур

Санур привлекает несколько хорошо сформировавшихся групп жителей и покупателей, у каждой из которых есть свои причины для выбора этого района. Это различие имеет значение: одно и то же место может идеально подходить одному человеку и совершенно не подходить другому.

Семьи с детьми являются одной из основных целевых аудиторий Санура. Для них этот район предлагает редкое сочетание преимуществ: международные школы в пределах легкой досягаемости, спокойные и безопасные для детей воды, медицинские учреждения, отвечающие международным стандартам, а также удобную для пеших прогулок среду, где дети могут передвигаться с большей самостоятельностью. Это необычайно ценное качество на Бали, где в большинстве районов даже для коротких повседневных поездок приходится часто пользоваться скутерами.

Пары и люди в возрасте от 40 до 55 лет и старше В Сануре часто можно обрести то чувство баланса, которого не хватает в более молодых, ориентированных на туризм районах: хорошая инфраструктура без суматохи, развитая ресторанная сцена без привычных туристических клише и доступ к морю без огромных толп людей. Санур обычно ассоциируется с более спокойной аудиторией, предпочитающей длительное пребывание, чем Кангу, хотя достоверных публичных данных о демографии, позволяющих точно сравнить возрастные профили экспатриантов в этих двух районах, нет.

Покупатели в возрасте 55 лет и старше и пенсионеры особенно привлекает Санур. Близость к BIH и другим медицинским учреждениям, более размеренный ритм жизни, удобство передвижения пешком, а также сформировавшееся сообщество людей с похожим образом жизни и приоритетами делают Санур особенно привлекательным для покупателей, которые ценят возможность передвигаться пешком, доступ к медицинскому обслуживанию и более спокойную жилую среду. Чангу и Улувату предлагают разные преимущества в плане образа жизни, и их следует сравнивать с учетом приоритетов покупателя.

Удаленные специалисты и предприниматели Те, кто не стремится к постоянной социальной активности в кругу цифровых кочевников, также смогут найти здесь комфортный баланс. Здесь есть кафе с надёжным интернетом, хотя их и меньше, чем в Чангу. Санур лучше всего подходит тем, кто хочет утром спокойно поработать, а днём покататься на велосипеде до пляжа, а не тем, кто ищет коворкинги, мероприятия по нетворкингу и насыщенный социальный календарь каждый вечер.

Среднесрочная и долгосрочная аренда составляет важную часть рынка Санура, поскольку этот район привлекает не только туристов, но и жильцов, проживающих здесь в течение длительного времени. Это может снизить зависимость владельца от бронирований на одну ночь в период отпусков, хотя фактическая заполняемость и доход от аренды по-прежнему зависят от конкретного объекта недвижимости, условий аренды, цен и местоположения.

Покупатели второго жилья — ещё один вариант, который особенно органично вписывается в обстановку Санура. Типичная схема проста: владелец хочет иметь уединённое жильё у моря, где можно проводить несколько недель или месяцев в году, а в остальное время сдавать его в аренду. Санур подходит для такой стратегии, поскольку одна и та же недвижимость может быть привлекательной как для владельца, использующего её в личных целях, так и для арендаторов, планирующих длительное проживание, в зависимости от её расположения и модели управления. Здесь высокое качество жизни, стабильный спрос на среднесрочную и долгосрочную аренду, а местные компании по управлению недвижимостью имеют большой опыт в управлении домами, пока владельцы находятся за границей.

Кому Санур может не подойти

Санур, возможно, не станет лучшим выбором, если:

• Вашим главным приоритетом является насыщенная ночная жизнь. В Сануре просто нет ничего подобного. Несколько баров на набережной работают примерно до полуночи, но настоящей клубной жизни здесь нет. Те, кто приезжает на Бали в первую очередь ради ночной жизни, скорее всего, предпочтут Семиньяк или Чангу.
• Ваша инвестиционная стратегия зависит от активной краткосрочной сдачи в аренду и максимальной заполняемости. Предложений по недвижимости в престижных прибрежных районах ограничено, стартовые цены высоки, а конкурировать с Кангу по средним ставкам краткосрочной аренды может оказаться непросто.
• Ваш бюджет рассчитан с учетом приобретения недорогого участка. Санур — это уже зрелый, хорошо освоенный район, и участки в прибрежной зоне здесь стоят дорого. Покупатели, которые ищут земельные участки по максимально низким ценам для застройки, скорее всего, обратят внимание на Табанан, Ньянг-Ньянг или восточные районы Бали.
• Серфинг — это главный приоритет. Восточное побережье Бали в целом менее подходит для такого образа жизни. Ближайшее крупное место для серфинга — Нуса-Дуа, до которого примерно 20–30 минут езды на машине.
• Вам нужно жить рядом с местами ночной жизни, творческой или художественной средой Чангу. На карте расстояние может показаться не таким уж большим, но в реальных условиях дорожного движения поездка может занять 50–70 минут, а это слишком долго для комфортных ежедневных поездок на работу.

Недвижимость в Сануре: что можно купить

Жилой фонд Санура формировался на протяжении нескольких десятилетий, что нашло отражение в разнообразии его застройки. В этом районе нет ни крупных туристических комплексов, ни рядов одинаковых новых вилл, ни одного доминирующего застройщика. Это разнообразие делает рынок привлекательным, но в то же время затрудняет его оценку.

Виллы являются преобладающим типом недвижимости: от компактных домов с двумя спальнями в западных районах до просторных вилл на берегу моря, расположенных на больших участках, некоторым из которых уже 20–30 лет. Таким образом, «вилла в Сануре» может означать совершенно разные вещи: два объекта с одинаковым количеством спален могут различаться по цене в два раза в зависимости от местоположения, состояния, оставшегося срока аренды и зонирования.

Старые и отремонтированные виллы составляют значительную часть рынка вторичного жилья. Некоторые из них — тщательно отреставрированные балийские дома на больших участках, которые сегодня было бы сложно воссоздать из-за дефицита и высокой стоимости земли. Другие требуют значительных инвестиций и тщательной технической экспертизы. Тропический климат Бали может быстро привести к повреждению крыш, сантехники и деревянных конструкций, если не уделять должного внимания техническому обслуживанию.

Новые виллы появляются в основном в южной части Санура и прилегающих районах. Они привлекают покупателей, ищущих более предсказуемый продукт: четко оговоренный договорный срок аренды, современную отделку и, в некоторых комплексах, услуги по управлению, предоставляемые застройщиком. Их участки, как правило, меньше, чем у уже построенных вилл, и часто составляют около 1,5–2,5 аров или 150–250 кв. м.

Публичные объявления о продаже, появившиеся в середине 2026 года, дают представление о диапазоне запрашиваемых цен. Новая вилла с тремя спальнями, сдающаяся в аренду на 27 лет и расположенная в шаговой доступности от пляжа, предлагается по цене примерно 5,5–8,5 млрд индонезийских рупий ($340 000–520 000). Вилла с четырьмя спальнями, 25-летним сроком аренды и участком площадью 5 аров предлагается по цене около 12,5 млрд индонезийских рупий ($770 000). Компактные виллы с двумя спальнями и сроком аренды примерно 27 лет предлагаются по цене 3,9–5,8 млрд индонезийских рупий ($240 000–360 000). Это запрашиваемые цены, а не подтвержденные цены сделок.

Приведенные цифры представляют собой наглядную картину объектов недвижимости, выставленных на продажу и проанализированных в середине 2026 года, а не официальный индекс цен в Сануре. Их следует использовать для понимания общего диапазона текущих ожиданий продавцов, а не для оценки стоимости конкретного объекта недвижимости.

Таунхаусы они существуют, но составляют незначительную долю рынка, как правило, в рамках небольших жилых комплексов с общими удобствами, такими как бассейны и служба охраны. Такие объекты могут подойти покупателям с ограниченным бюджетом, для которых на первом месте стоит простота управления.

Квартиры и кондоминиумы также встречаются редко. Существует несколько проектов с квартирами, в том числе вблизи специальной экономической зоны, однако Санур традиционно считается рынком вилл. Квартиры могут заинтересовать покупателей, ищущих более доступную стартовую цену или профессиональное управление.

Старая просторная вилла и новая компактная вилла зачастую привлекают совершенно разных арендаторов. Семья, снимающая жилье на шесть месяцев, может отдавать предпочтение просторным помещениям, саду, удобной кухне и тихому дворику для детей. Пара, останавливающаяся на две недели, скорее всего, будет уделять больше внимания современному интерьеру, бассейну и близости к набережной. Таким образом, эти объекты недвижимости представляют собой разные инвестиционные стратегии, профили арендаторов, схемы заполняемости и модели управления.

Тип собственности	Типичный покупатель	Основные преимущества	Ограничения	Наиболее благоприятный сценарий
Вилла для зрелых людей на берегу моря	Инвестор, покупатель второго жилья	Уникальное расположение, высокий спрос	Высокая стоимость приобретения, проблемы с обслуживанием, особенности аренды	Краткосрочная и среднесрочная аренда
Новая вилла в жилом комплексе	Инвестор, семья	Современные технические характеристики, четко оговоренный срок аренды	Меньший участок, стандартизированная продукция	Сдача в аренду на среднесрочный срок, собственное жилье
Вилла в жилом районе	Семья, арендатор, проживающий на длительный срок	Площадь, более просторный участок, стоимость	Может потребоваться осмотр и ремонт	Долгосрочная аренда, для собственного пользования
Таунхаус	Покупатель, ориентированный на бюджет	Более простое управление, более низкая стартовая цена	Меньший объем, потенциально более низкая ликвидность	Долгосрочная аренда
Квартира / квартира в кондоминиуме	Инвестор, ищущий более низкую точку входа	Более низкий порог покупки, профессиональное управление	Нетипичная для Санура ситуация, возможно, снижение спроса	Краткосрочная или среднесрочная аренда
Отремонтированный балийский дом	Покупатель, ищущий подлинную продукцию	Более обширный сюжет, ярко выраженный характер	Риски, связанные со старыми зданиями; необходимость проведения осмотра	Для личного пользования, сдача в аренду в бутике

Аренда — это основная правовая форма, которую используют иностранные покупатели по всему Бали. Право полной собственности, или Хак Милик, доступна только гражданам Индонезии. В зависимости от покупателя, объекта недвижимости и целей использования законные схемы могут включать договор аренды, определенные соглашения о праве пользования (Hak Pakai), предусмотренные законодательством Индонезии, или — при наличии подлинной соответствующей требованиям бизнес-структуры — права на землю, такие как HGB, принадлежащие соответствующему требованиям индонезийскому юридическому лицу. Эти схемы не являются взаимозаменяемыми и требуют юридической консультации с учетом конкретных особенностей сделки.

Каждая организационно-правовая форма имеет свои собственные требования, ограничения и налоговые последствия. Их следует обсудить с независимым индонезийским юристом с учетом конкретной сделки, а не полагаться на общую информацию, опубликованную в Интернете.

Цены на недвижимость в Сануре в 2026 году

Без учета контекста невозможно дать однозначный ответ в виде одной цифры. В Сануре нет единой рыночной цены; цены существенно варьируются в зависимости от конкретного микрорайоны, типа недвижимости, возраста здания, площади участка, срока аренды и правовой структуры. Покупатель, оценивающий данный район на основе «средней цены», рискует сравнивать принципиально разные объекты.

Текущие рыночные ориентиры (запрашиваемые цены, середина 2026 года, курс IDR/USD — примерно 16 200):

• Компактная вилла с двумя спальнями на правах аренды, срок которой составляет 25–27 лет, в жилом районе: $240 000–360 000
• Вилла с тремя спальнями на условиях аренды с правом владения, срок которой составляет 27–29 лет, в шаговой доступности от пляжа: $ 340 000–530 000
• Вилла с четырьмя спальнями на правах аренды со сроком действия договора, оставшимся 25 лет, и большим участком: $470 000–780 000
• Вилла на берегу моря с панорамным видом на море или прямым выходом на пляж: от $700,000 и выше, без значимого верхнего предела

Важно: Все приведенные выше цифры отражают заявленные цены, а не цены по завершенным сделкам. Заявленные цены могут отличаться от окончательных сумм, согласованных в ходе переговоров, поэтому данные объявлений следует рассматривать как индикатор ожиданий продавцов, а не как подтвержденные цены продажи, особенно в случае объектов недвижимости с проблемами в документации или продавцов, чьи ожидания превышают рыночный уровень. В Индонезии не публикуются исчерпывающие общедоступные статистические данные о сделках, поэтому к любым приведенным «средним рыночным ценам» следует относиться с осторожностью.

Высокая заявленная доходность практически ничего не говорит о качестве инвестиции, если вы не знаете также цену приобретения, уровень заполняемости, эксплуатационные расходы и комиссионные за управление.

Что на самом деле определяет стоимость конкретного объекта недвижимости:

Фактор	Влияние на цену	Что следует проверить покупателю
Местоположение: на берегу моря или на западной стороне	Недвижимость, расположенная на побережье, может стоить значительно дороже, однако размер этой надбавки зависит от улицы, возможности дойти пешком до пляжа, формы владения, площади участка и состояния объекта.	Фактическое расстояние пешком до набережной
Площадь земельного участка	Выраженная прямая корреляция в престижных районах	Кадастровые границы и их соответствие фактическому расположению участка
Размер здания	Влияет на возможные арендные ставки	Обеспечение законности строительства и соответствия применимой документации на разрешение на строительство, включая устаревшую документацию IMB для старых зданий или документацию PBG, где это применимо
Оставшийся срок аренды	Более короткие сроки позволяют получить значительные скидки	Дата вступления договора аренды в силу, условия продления и кто принимает решение о продлении
Полное право собственности против права аренды	Аренда, как правило, обходится дешевле	Фактический правовой статус и прозрачность структуры собственности
Зонирование: туристическая зона / жилой район	Зонирование под туризм может обеспечить более высокий потенциал сдачи в аренду	Соответствует ли фактическое использование объекта недвижимости требованиям зонирования
Возраст и состояние	Старые объекты недвижимости требуют либо скидки, либо дополнительных инвестиций	Независимый технический осмотр
Качество строительства	Непосредственно влияет на расходы на техническое обслуживание	История объекта недвижимости, использованные материалы и опыт застройщика
Бассейн	Частный бассейн может повысить привлекательность виллы на рынке аренды жилья для отдыха, однако его влияние на возможную арендную плату зависит от общего состояния объекта, его местоположения и предложения со стороны конкурентов.	Состояние, оснащение и расходы на текущее техническое обслуживание
Парковка и въезд транспорта	Особенно важно при долгосрочной аренде	Ширина подъездной зоны и место для двух автомобилей
Близость к особой экономической зоне / BIH	Фактор дополнительной ценности для спроса в сфере медицины	Фактическое расстояние и удобство для пешеходов

Особого внимания заслуживает также «упадок аренды»: постепенное снижение стоимости по мере приближения окончания срока аренды. Вилла, срок аренды которой составляет 28 лет, и другая, по всем остальным параметрам идентичная ей вилла, срок аренды которой составляет всего девять лет, являются совершенно разными активами с точки зрения ликвидности и оценки. Тем не менее они часто фигурируют рядом в списках объектов недвижимости, и только тщательный анализ условий аренды позволяет выявить истинную разницу.

---

Рынок аренды и инвестиционный спрос

Санур не является самым динамичным рынком краткосрочной аренды на Бали, и, как ни парадоксально, именно это и привлекает определённый тип инвесторов. Структура спроса на аренду здесь отличается от той, что наблюдается в Чангу или Семиньяке, и понимание этой структуры гораздо важнее, чем ориентация на общие показатели доходности.

Краткосрочная аренда

Санур привлекает семьи, пары в возрасте от 35 лет и путешественников, ищущих более спокойный и расслабленный отдых. Эта аудитория отличается от типичных гостей Кангу или Семиньяка и по-разному относится к жилью. Эти гости, как правило, ценят простор, полноценную кухню, спокойную жилую обстановку и близость к безопасным местам для купания больше, чем доступ к ночной жизни и барам, работающим до поздней ночи.

Краткосрочные цены на аренду в Сануре значительно различаются между стандартными виллами и эксклюзивными объектами на берегу моря, из-за чего средняя стоимость ночлега по всему району имеет ограниченную практическую ценность. Инвесторам следует сравнивать текущие цены на действительно сопоставимые объекты недвижимости — с аналогичным количеством спален, расстоянием до пляжа, состоянием и удобствами — а затем соотносить эти цены с реальной заполняемостью, а не пересчитывать цены пикового сезона в годовом исчислении.

Сезонность на Бали выражена довольно сильно. Июль–август и декабрь–январь обычно являются пиковыми периодами загрузки. Уровень загрузки может резко варьироваться в зависимости от сезона, местоположения, качества объекта, ценообразования и стратегии управления. Апрель–май и октябрь–ноябрь — переходные сезоны, а февраль–март традиционно являются менее активным периодом для краткосрочной аренды, ориентированной на туристов. Согласно данным статистического управления Бали (BPS), средний показатель заполняемости отелей, имеющих звездный рейтинг, по всей провинции в апреле 2026 года составил 57,94%. Это показатель по всей провинции, а не конкретно по Сануру, и его не следует напрямую применять к отдельной вилле или инвестиционному объекту.

Среднесрочная и долгосрочная аренда

Это одна из важнейших отличительных черт Санура как инвестиционного рынка. Долгосрочные запрашиваемые арендные ставки существенно различаются между западной частью Санура, устоявшимися жилыми кварталами и объектами, расположенными на побережье. Для инвестиционного анализа на момент покупки следует изучить актуальные сопоставимые объявления о сдаче в аренду, разделив их по количеству спален, наличию бассейна, сроку аренды и микрорайону. Запрашиваемая арендная плата не совпадает с фактически полученной, поэтому история аренды конкретного объекта имеет большее значение, чем средний показатель по району.

Спрос на долгосрочную аренду в Сануре поддерживается несколькими относительно стабильными группами арендаторов:

• Семьи экспатов связанные со школами, такими как BIS и AIS: могут искать жилье для семьи на длительный срок и отдавать приоритет простору, уединению и тихому жилому району
• Сотрудники международных компаний и НПО: может потребоваться среднесрочное или долгосрочное размещение, часто с продлением срока
• Медицинские работники, работающие в BIH и связанных с ним клиниках: формирующийся и растущий сегмент арендаторов, для которых важна близость к особой экономической зоне
• Туристы, приезжающие на длительный срок с целью оздоровления: может способствовать росту спроса на меблированное жилье для среднесрочного проживания в рамках программ реабилитации, лечения или оздоровления
• Пенсионеры и люди, располагающие собственными средствами: жители, проживающие здесь на постоянной основе, спрос которых на жилье относительно мало зависит от сезонных колебаний в сфере туризма

Один практический аспект условий аренды имеет особое значение: на Бали традиционно принято, что арендаторы оплачивают аренду за весь год авансом единовременным платежом. Условия оплаты варьируются в зависимости от арендодателя и условий договора. Ежегодная предоплата по-прежнему широко распространена на рынке долгосрочной аренды на Бали, хотя некоторые объекты недвижимости предлагаются с более короткими интервалами оплаты, причем порой по разным фактическим ставкам.

Расчет доходности: валовая и чистая. Валовая доходность — это годовой доход от аренды, деленный на стоимость приобретения. Чистая доходность — это сумма, остающаяся после вычета всех операционных расходов. Разница между этими показателями может быть значительной и имеет решающее значение при оценке инвестиционного проекта.

Типичные эксплуатационные расходы на арендуемую недвижимость в Сануре включают:

• Комиссионные за управление недвижимостью: зависят от модели оказания услуг и могут рассчитываться в виде процента от выручки, фиксированной суммы или комбинации обоих вариантов.
• Коммунальные услуги: их стоимость в значительной степени зависит от характеристик жилья и количества проживающих; попросите предоставить счета за последние месяцы.
• Уход за бассейном и садом: получите актуальные расценки на услуги для конкретного объекта недвижимости.
• Согласно индонезийскому налоговому законодательству, на доходы от аренды соответствующих земельных участков и зданий, как правило, налагается окончательный налог PPh в соответствии со статьёй 4(2) в размере 10% от валовой стоимости аренды. Порядок налогообложения конкретной инвестиции может зависеть от структуры владения и управления, поэтому этот вопрос следует уточнить у индонезийского налогового консультанта.
• Расходы на техническое обслуживание и ремонт значительно варьируются в зависимости от возраста здания, качества строительства, размеров бассейна и сада, используемых материалов, оборудования, а также воздействия тропического климата Бали.
• Страхование: запросите расчет стоимости страхового полиса с учетом конкретного объекта недвижимости, поскольку объем покрытия и размер страховых взносов зависят от здания, застрахованных рисков и условий полиса.

Доходность от сдачи в аренду в Сануре значительно варьируется в зависимости от покупной цены, срока аренды, местоположения, уровня заполняемости, суточной или месячной стоимости проживания, структуры управления, налогов и эксплуатационных расходов. По этой причине прогнозируемую доходность следует рассчитывать для каждого конкретного объекта недвижимости, а не рассматривать как стандартный процентный показатель для Санура в целом.

Любые данные о доходности, представленные без указания базовой покупной цены, допущений относительно заполняемости, эксплуатационных расходов и налоговой нагрузки, являются неполными расчетами.

Является ли Санур хорошим объектом для инвестиций в недвижимость?

Санур может подходить для реализации определённых стратегий в сфере недвижимости, в частности тех, которые ориентированы на собственное использование, спрос на среднесрочную или долгосрочную аренду, а также на развитую жилую инфраструктуру. Однако его не следует рассматривать как универсально «безопасный» или высокодоходный рынок: результат зависит от конкретного объекта недвижимости, условий аренды, цены приобретения, разрешённого вида использования и модели управления.

Интерес инвесторов к Сануру обусловлен рядом факторов, которые стоит оценивать объективно — без маркетингового ажиотажа, но и не отвергая потенциал этого района с самого начала.

Устоявшийся жилой район

В отличие от более новых зон застройки на Бали, где спрос зачастую в значительной степени зависит от тенденций в сфере туризма и маркетинговых стратегий застройщиков, Санур представляет собой устоявшийся район со стабильным сообществом и естественным ростом спроса.

Многие жители этого района сознательно выбрали Санур для долгосрочного проживания, а не переехали туда просто потому, что «Санур сейчас в тренде». В результате спрос на жилье в Сануре не зависит исключительно от краткосрочного туризма, хотя и продолжает зависеть от общей экономической ситуации и конъюнктуры рынка недвижимости.

Участки на лучших участках с ограниченным предложением

Прибрежная зона Санура уже много лет интенсивно застраивается. Новых участков в непосредственной близости от набережной крайне мало; большинство объектов, появляющихся на рынке, представляют собой вторичное жилье.

Ограниченное предложение новых объектов недвижимости вблизи набережной является одним из факторов, которые покупатели могут учитывать при оценке недвижимости на побережье, хотя сам по себе дефицит не определяет будушую динамику цен или ликвидность при перепродаже. Само по себе дефицит не гарантирует автоматического роста цен—это имеет значение только при условии, что спрос остается высоким. Однако в сочетании с диверсифицированной базой арендаторов в Сануре ограниченное предложение становится значимым фактором.

Особая экономическая зона «Здоровье и благополучие» и Международная больница Бали

Специальная экономическая зона Санур была создана в соответствии с Постановлением правительства Индонезии № 41 от 2022 года и ориентирована на развитие сферы здравоохранения и туризма. Это первая в Индонезии специальная экономическая зона с такой специализацией. Зона занимает площадь 41,3 гектара вдоль побережья Южного Денпасара.

Международная больница Бали (BIH) является флагманским проектом особой экономической зоны. Больница открылась в 2025 году, а 25 июня 2025 года её официально открыл президент Индонезии Прабово Субианто. Управляет больницей компания Indonesia Healthcare Corporation (IHC), а при её создании консультационную поддержку оказывала клиника «Майо». Клиника «Майо» предоставила консультационную поддержку при создании Международной больницы Бали, но не управляет ею.

Площадь комплекса составляет 67 465 квадратных метров; он располагает 255 койками, восемью операционными, четырьмя катетеризационными лабораториями и пятью специализированными центрами. В мае 2025 года в зоне также открылся онкологический центр Icon Cancer Centre, что позволило расширить спектр медицинских услуг, предоставляемых в рамках специальной экономической зоны Санур, за счет специализированных онкологических услуг.

Что это может означать для рынка недвижимости?

• Появление нового сегмента арендаторов: сотрудники BIH и персонал связанных с ним клиник, ищущие жилье на длительный срок
• Потенциальный спрос на длительное проживание со стороны пациентов, приезжающих на лечение, и сопровождающих их родственников, особенно на объекты недвижимости, расположенные вблизи медицинских учреждений.
• Потенциал роста медицинского туризма из Юго-Восточной Азии: одной из стратегических целей создания особой экономической зоны в сфере здравоохранения в Сануре является развитие внутреннего потенциала Индонезии в области медицинского туризма и привлечение пациентов, которые в противном случае могли бы обращаться за лечением за границу.
• Дальнейшее развитие сферы здравоохранения и оздоровительных услуг в пределах особой экономической зоны может расширить круг пользователей и посетителей южной части Санура, однако в качестве подтверждённой инфраструктуры следует рассматривать только завершённые или официально объявленные проекты.

Особая экономическая зона «Здоровье и благополучие» является дополнительным фактором развития инфраструктуры Санура, однако она не гарантирует роста стоимости какой-либо конкретной виллы.

Фактическое влияние особой экономической зоны на цены на недвижимость будет зависеть от темпов реализации проекта, конечных масштабов развития медицинского туризма, а также от того, насколько конкретный объект недвижимости соответствует потребностям этой новой аудитории.

Вилла, расположенная в трех километрах от BIH в тихом жилом районе, может выиграть от появления этого нового источника спроса. Вилла в прибрежном районе центрального Санура, напротив, ориентирована на совершенно иную целевую аудиторию.

Туристическая инфраструктура и более широкий рынок Бали

В 2025 году Бали принял 6 948 754 иностранных туристов, что свидетельствует о росте на 9,72% по сравнению с предыдущим годом. Это создает реальные рыночные условия, способствующие росту спроса на аренду жилья по всему острову.

Однако эти цифры относятся к Бали в целом. Прямая экстраполяция статистических данных по туризму в масштабах всего острова на конкретный район — или на отдельный объект недвижимости — без учета его особенностей была бы методологически необоснованной.

---

Санур и другие районы Бали

Сравнение районов Бали не сводится к вопросу «какой из них лучше?». Более уместный вопрос: «какой из них подходит для конкретной стратегии?»

Ни один из районов Бали не является объективно лучшим во всех отношениях. У каждого из них есть своя целевая аудитория, инвестиционная логика, преимущества и ограничения.

Область	Образ жизни	Тип запроса	Формат объекта недвижимости	Основные преимущества	Основной компромисс
Санур	Тихий, жилой, ориентированный на семьи	Арендаторы, проживающие на длительный срок, семьи, спрос, связанный с медицинскими услугами	Виллы, включая существующий жилой фонд и новые жилые комплексы	Инфраструктура, здравоохранение, стабильность	Более высокие цены на вход, скудная ночная жизнь
Чангу / Берава	Активный, молодой, увлечённый серфингом	Краткосрочная аренда, цифровые кочевники	Новые виллы, жилые комплексы, ориентированные на коворкинг	Высокая заполняемость отелей, привлекательность для туристов	Трафик, риск перегрева рынка
Улувату	Серфинг, скалы, роскошные бутик-отели	Краткосрочная аренда, путешественники из сегмента люкс	Виллы на скалах, бутик-отели	Характерный ландшафт, высокие средние цены за ночь	Удаленность, менее развитая инфраструктура
Семиньяк	Элитный, ориентированный на туристов	Краткосрочная аренда, бутиковый туризм	Виллы, торговые помещения, рестораны	Развитая туристическая инфраструктура	Высокая конкуренция, зрелый рынок
Убуд	Культурные, посвященные природе	Арендаторы, проживающие на длительный срок, оздоровительные центры, велнес	Эко-виллы, недвижимость на рисовых полях	Атмосфера, благополучие, природное окружение	Далеко от пляжа и аэропорта

Кангу и Улувату в большей степени ассоциируются со стратегиями краткосрочной аренды для отдыха, тогда как в Сануре преобладает жилой сектор и аренда на длительный срок. Это может приводить к различиям в сезонности, операционной нагрузке и выручке, однако не существует единого надежного показателя доходности для всего района, который можно было бы применять ко всем объектам недвижимости. Доходность следует моделировать на основе данных о сопоставимых арендных ставках и фактической стоимости приобретения конкретного объекта.

Различие между валовой и чистой доходностью по-прежнему имеет важное значение во всех сферах. Разница между валовой и чистой доходностью может оказаться значительной, если учесть расходы на управление, коммунальные услуги, техническое обслуживание, налоги, страхование, комиссионные платформы и уровень вакантности.

Практический вывод:

• Санур — наиболее подходит для семей, покупателей в возрасте 40+, приобретателей второго жилья и инвесторов, заинтересованных в стабильном долгосрочном спросе с акцентом на предсказуемость
• Чангу — лучше подходит для молодых инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду и рыночные тенденции, а также готовых работать в динамичной и высококонкурентной среде
• Улувату — лучше подходит для инвестиционных стратегий в сегменте роскошных отелей и бутик-отелей, где уникальная обстановка и более высокий средний уровень расходов имеют большее значение, чем развитая инфраструктура
• Убуд — подходит для покупателей, которые ценят природу и культуру, не нуждаются в близости к пляжу и заинтересованы в рынке оздоровительных услуг и ретритов
• Семиньяк — подходит для инвесторов, ориентированных на туристический спрос в одном из наиболее развитых коммерческих и гостиничных районов Бали

Недвижимость в Сануре: на побережье или к западу от объездной дороги

Для покупателей недвижимости одним из важнейших факторов в Сануре является то, расположена ли недвижимость к востоку или к западу от улицы Джалан Байпасс Нгурах Рай. Недвижимость на побережье, как правило, обеспечивает более удобный пеший доступ к набережной, ресторанам и морю, в то время как районы на западной стороне чаще отличаются более жилой атмосферой и иной ценовой структурой. Ни одна из сторон не является автоматически лучшим вариантом для инвестиций: ответ зависит от того, кто является целевым пользователем — отдыхающий, арендатор, планирующий длительное проживание, или сам владелец.

В случае краткосрочного проживания возможность дойти до побережья пешком может существенно повлиять на привлекательность объекта для гостей. При долгосрочном проживании такие факторы, как наличие парковки, подъездные пути, количество спален, коммунальные услуги и общая стоимость, могут иметь не меньшее значение, чем расстояние до побережья.

Поэтому покупателям следует сравнивать объекты недвижимости в пределах одного и того же микрорайона, а не рассматривать все объявления о продаже в Сануре как единый рынок.

Фактор	На берегу моря в Сануре	К западу от объездной дороги

Доступ к пляжу

Обычно проще добираться пешком

Обычно требуется транспортировка

Характеристики объекта недвижимости

Виллы, недвижимость, ориентированная на гостиничный бизнес, готовые дома

Жилые дома, виллы, объекты недавнего строительства

Типичные области применения

Для собственного использования, отдыха и среднесрочной аренды

Долгосрочное использование в жилых помещениях

Основное преимущество

Удобство для пешеходов и прибрежный образ жизни

Больше возможностей для семейного бюджета

Основной компромисс

Более высокие ожидания при поступлении

Менее удобный доступ к пляжу

Что необходимо проверить

Фактический маршрут прогулки, договор аренды, доступ, зонирование

Перекрестки, подъездные пути, инженерные сети, зонирование

Риски, связанные с покупкой недвижимости в Сануре

Санур — это зрелый, хорошо сформировавшийся рынок, но это не означает, что он лишен рисков. Некоторые риски характерны для всего Бали, в то время как другие являются более специфическими для этого конкретного района. Игнорирование этих рисков — одна из самых распространенных ошибок, которую допускают покупатели, которых привлекает репутация Санура как «тихого и надежного» места.

Правовой статус объекта недвижимости — это то, что всегда следует проверять в первую очередь. Условия договоров аренды в Индонезии могут существенно различаться: кто обладает правом продлить аренду, при каких условиях возможно продление и что произойдет в случае смены землевладельца или его смерти. Покупка недвижимости, срок аренды которой составляет всего 10 лет и условия продления которой четко не определены, создает значительный риск, связанный с оценкой стоимости и выходом из сделки, и должна оцениваться с учетом покупной цены, ожидаемого дохода за оставшийся срок аренды и возможности принудительного применения любого механизма продления.

Ухудшение состояния арендуемого имущества означает постепенное снижение рыночной стоимости объекта недвижимости по мере приближения срока истечения договора аренды. Более короткий оставшийся срок аренды, как правило, сокращает экономический срок действия договорных прав покупателя и может существенно повлиять на оценку стоимости и ликвидность при перепродаже. Степень этого влияния зависит от механизма продления договора, местоположения, рыночных условий и самого объекта недвижимости. Тем не менее в некоторых объявлениях объекты с коротким сроком аренды по-прежнему позиционируются как «инвестиции». Покупателям необходимо осознавать суть этого явления: речь идет о вводящем в заблуждение позиционировании, а не о надежном инвестиционном предложении.

Зонирование и разрешения представляют собой ещё одну острую проблему. Зонирование туристических зон (туристический район) и зонирование под жилую застройку (жилищное строительство) не являются взаимозаменяемыми. Пригодность объекта недвижимости для краткосрочного размещения туристов следует проверять с учетом действующих норм территориального планирования, разрешенного вида использования и требований к получению лицензии на ведение бизнеса. Тот факт, что объект недвижимости физически подходит для использования на Airbnb или другой платформе бронирования, сам по себе не означает, что краткосрочное размещение разрешено законом.

Качество строительства значительно варьируется. Тропический климат Бали быстро выявляет недостатки в кровельных покрытиях, фундаментах, сантехнике, гидроизоляции, электрических системах и деревянных конструкциях. Независимый технический осмотр перед подписанием договора купли-продажи или аренды следует рассматривать как обязательный шаг, а не просто как рекомендацию.

Управление недвижимостью является важным операционным фактором для инвесторов, не проживающих на Бали. Надежная профессиональная управляющая компания может существенно повлиять на показатели эффективности. Профессиональное управление может повлиять на ценообразование, взаимодействие с гостями, размещение предложений на платформах бронирования, техническое обслуживание и уровень заполняемости. Поэтому покупателям следует запрашивать фактическую историю эксплуатации сопоставимых объектов, а не полагаться на общие предположения о заполняемости.

Коммунальные платежи, обслуживание бассейна, уход за садом и текущее техническое обслуживание могут составлять значительную часть постоянных расходов на содержание виллы. Перед покупкой, по возможности, запросите недавние счета за коммунальные услуги и фактические счета за техническое обслуживание именно этого объекта недвижимости.

Контрольный список перед внесением залога:

1. Уточните правовой статус земельного участка (доказательство права, сертификат) через независимого нотариуса/PPAT.
2. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора аренды: датой вступления в силу, точным сроком действия, правами и механизмом продления, а также данными о собственнике земельного участка.
3. Проверьте действующий статус в области территориального планирования и всю соответствующую документацию KKPR, а также убедитесь, что предполагаемое использование разрешено на данном участке.
4. Организуйте проведение независимой технической экспертизы, включающей проверку крыши, фундамента, сантехники, электрических систем и бассейна.
5. Проверьте соответствующую документацию о разрешении на строительство. В отношении старых объектов недвижимости может использоваться устаревшая документация IMB, тогда как для новых объектов разрешения выдаются в соответствии с требованиями PBG; убедитесь, что построенное здание соответствует утвержденной документации.
6. Убедитесь в наличии подключения к инженерным сетям, в том числе к водоснабжению через систему PAM или скважину, к электросети PLN и к канализационной инфраструктуре.
7. Убедитесь в наличии законного права доступа к участку, включая право прохода (переулок), ширину проезда для транспортных средств и отсутствие претензий со стороны третьих лиц.
8. Запросите историю уплаты налога на недвижимость (PBB) по данному объекту.
9. Если объект недвижимости предлагается в качестве инвестиционного проекта, запросите документально подтвержденную историю сдачи в аренду, а не полагайтесь исключительно на прогнозируемую доходность, указанную в рекламных материалах.
10. Проконсультируйтесь с независимым налоговым консультантом по вопросам, связанным со структурой собственности и доходами от аренды.

---

Как выбрать недвижимость в Сануре

Порядок действий при покупке имеет большое значение. Многие ошибки при приобретении недвижимости на Бали происходят из-за того, что покупатели сначала осматривают объекты, а уже потом решают, чего они на самом деле хотят добиться. Правильный подход должен быть обратным.

Шаг 1. Определите свою цель. Приобретение недвижимости для личного проживания, покупка исключительно с целью получения дохода от аренды и покупка для совместного использования в личных целях и сдачи в аренду — это три принципиально разных сценария. Каждый из них требует своего типа недвижимости, местоположения и юридической структуры.

Шаг 2. Выберите модель сдачи в аренду, если вы планируете сдавать недвижимость в аренду. Краткосрочная аренда через такие платформы, как Airbnb и Booking.com, среднесрочная аренда на срок от одного до шести месяцев и долгосрочная аренда на срок от шести месяцев и более требуют различных типов недвижимости, местоположений и моделей ведения бизнеса.

Шаг 3. Выберите подходящий район в Сануре. Прибрежная центральная часть Санура, жилые районы на севере, новые жилые комплексы на юге и районы к западу от объездной дороги — все они ориентированы на разные бюджеты и разные категории арендаторов.

Шаг 4. Определите свой реальный бюджет. Покупная цена не является общей суммой, которую вам предстоит потратить. Дополнительные расходы могут включать нотариальные сборы и BPHTB (налог на приобретение прав на землю и здания), рассчитываемый в соответствии с местными правилами на основе налогооблагаемой стоимости приобретения после вычета применимого необлагаемого минимума. Применимую ставку и налоговую базу следует уточнить для конкретной сделки в Денпасаре. Общая стоимость приобретения существенно варьируется в зависимости от юридической структуры и условий сделки. Перед подписанием договора покупателям следует получить расчет, составленный с учетом конкретной сделки, включающий применимые налоги, нотариальные сборы/сборы PPAT, расходы на юридическую экспертизу, регистрационные сборы и любые другие профессиональные гонорары.

Шаг 5. Сравните юридические формы собственности. Аренда является одной из наиболее распространенных схем для иностранных покупателей, однако каждый договор аренды необходимо оценивать с учетом его индивидуальных условий. Другие схемы, в том числе «Хак Пакай» (Hak Pakai), а также схемы, при которых соответствующее право на землю (например, HGB) принадлежит правомочному индонезийскому юридическому лицу, включая соответствующие требованиям PT PMA, требуют консультации со стороны лицензированного юриста.

Шаг 6. Уточните зонирование, прежде чем влюбиться в объект недвижимости. Зонирование определяет, каким образом можно законно использовать данный участок.

Шаг 7. Оцените реальный спрос на аренду в конкретном районе, а не полагайтесь на общие утверждения о «Сануре». Обратитесь в местные компании по управлению недвижимостью и узнайте фактические показатели заполняемости и реальные арендные ставки по сопоставимым объектам.

Шаг 8. Рассчитайте текущие затраты на содержание объекта. К ним относятся расходы на управление, коммунальные услуги, ремонт, налоги и страхование. Без этого расчёта любой прогнозируемый доход в значительной степени теряет смысл.

Шаг 9. Провести техническую и юридическую экспертизу в качестве отдельного, независимого этапа. В этом процессе должны участвовать независимые специалисты, а не сводиться он к одному-единственному вопросу, заданному агенту продавца.

Шаг 10. Только после этого следует сравнить прогнозируемую доходность, исходя из реалистичных предположений об уровне заполняемости, достижимых арендных ставок и фактических эксплуатационных расходов.

Если вы подумываете о покупке недвижимости на Бали, но пока не уверены, какой район Санура и какой тип недвижимости лучше всего соответствуют вашему бюджету и целям, вы можете заполнить краткую анкету World Estate Homes по подбору недвижимости: найти подходящие варианты.

Три типичных сценария поведения покупателей:

Вариант А: Семья, переезжающая на срок от двух до четырёх лет. Приоритетами являются доступ к школам, достаточная жилая площадь, тихий район, надежное коммунальное обслуживание и удобная парковка. Подходящим вариантом стала бы вилла с тремя или четырьмя спальнями в северной или центральной жилой части Санура, с садом и парковкой на две машины, предпочтительно расположенная на тихой боковой улице вдали от объездной дороги. Желательно, чтобы до пляжа можно было дойти пешком за 15–20 минут, но непосредственное расположение на берегу моря не является обязательным условием. Оставшийся срок аренды должен с запасом покрывать предполагаемый период владения покупателем, при этом перед подписанием договора необходимо изучить все условия продления аренды. Среди районов, заслуживающих внимания, — северная часть Санура и улицы вокруг Джалан Данау Посо.

Сценарий B: Инвестор, ориентированный на сдачу жилья в долгосрочную аренду. Объект должен быть привлекателен для арендаторов, желающих арендовать жилье на срок от 3 до 12 месяцев. К важным критериям относятся: жилой район, удобный подъезд на автомобиле, как минимум три спальни, полностью оборудованная кухня, стиральная машина, кондиционер в каждой комнате и надежный высокоскоростной интернет. Близость к пляжу является преимуществом, но не должна быть главным фактором при выборе. Тихая улица, хорошее техническое состояние и стартовая цена, остающаяся коммерчески обоснованной с учетом реалистичных прогнозов по заполняемости, арендной плате, комиссиям за управление, налогам, техническому обслуживанию и периодам простоя. Стоит обратить внимание на северную часть Санура и жилые районы к западу от объездной дороги.

Вариант C: Покупатель, который хочет время от времени пользоваться недвижимостью лично, а в остальное время года сдавать её в аренду. Это самый сложный для оптимизации сценарий. Недвижимость должна отражать личные предпочтения владельца и в то же время оставаться привлекательной для платящих гостей. Периоды личного проживания создают запланированные пробелы в доступности объекта для сдачи в аренду. Поэтому наиболее практичным решением является управление виллой профессиональной управляющей компанией, способной гибко подстраиваться под заранее согласованные даты проживания владельца. Наиболее подходящим вариантом, как правило, является недвижимость на побережье или в центре Санура, в идеале с двумя или тремя спальнями и высоким уровнем отделки. Модель управления должна быть согласована заранее: управляющий недвижимостью должен знать о запланированных периодах «проживания владельца» до подписания договора об управлении.

Является ли Санур правильным выбором?

Санур не является «лучшим районом на Бали» в абсолютном смысле. Это район с четко очерченными характеристиками: спокойная обстановка на восточном побережье, устоявшаяся жилая среда, разнообразный спрос на аренду, развитая медицинская инфраструктура и ограниченное предложение новых объектов в престижных районах. Для некоторых покупателей и инвестиционных стратегий именно такое сочетание является тем, что они ищут. Для других же — возможно, нет.

Для семей, планирующих провести на Бали несколько лет, Санур предлагает относительно редкое сочетание международных школ, спокойных и подходящих для семейного отдыха вод, удобной для пеших прогулок инфраструктуры, а также доступа к медицинскому обслуживанию международного уровня без необходимости покидать остров. Для инвесторов, ориентированных на долгосрочную и среднесрочную аренду, этот район открывает доступ к нескольким типам потенциального спроса, включая как долгосрочных резидентов, так и туристов, что позволяет сформировать профиль аренды, отличающийся от районов, где преобладают краткосрочные гости. Для покупателей второго жилья это место, где недвижимость реально можно сдавать в долгосрочную аренду в период отсутствия владельца, не прибегая к агрессивной модели управления, характерной для гостиничного бизнеса.

Открытие Международной больницы Бали в 2025 году стало ещё одним структурным элементом этого района, расширив инфраструктуру здравоохранения в Сануре и создав потенциал для дополнительного спроса, связанного с медицинским туризмом, привлечением медицинских работников и пациентами, проходящими длительное лечение. Речь идет о реальном развитии инфраструктуры, а не просто о маркетинговом ходе, хотя его влияние на отдельные объекты недвижимости будет варьироваться в зависимости от местоположения, типа объекта и его позиционирования.

Как и в других районах Бали, доходность инвестиций в Сануре зависит не от района в целом, а от конкретного объекта недвижимости. Цена покупки, оставшийся срок аренды, зонирование, техническое состояние, выбор компании по управлению недвижимостью и фактический спрос на аренду в непосредственной близости имеют гораздо большее значение, чем название улицы или прогнозируемая доходность, указанная в маркетинговых материалах. Санур создает условия; конкретный объект недвижимости определяет результат.