{"id":13942,"date":"2026-10-06T12:31:50","date_gmt":"2026-10-06T09:31:50","guid":{"rendered":"https:\/\/ulu-homes.id\/?p=13942"},"modified":"2026-10-06T12:31:54","modified_gmt":"2026-10-06T09:31:54","slug":"bali-property-due-diligence-checklist","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/all\/bali-property-due-diligence-checklist\/","title":{"rendered":"Lista de comprobaci\u00f3n para la diligencia debida en la compra de inmuebles en Bali"},"content":{"rendered":"<p>Antes de realizar el pago de una se\u00f1al por una propiedad en Bali, necesitas algo m\u00e1s que una fotograf\u00eda del t\u00edtulo de propiedad. Un expediente completo <strong>Lista de comprobaci\u00f3n para la diligencia debida en la compra de inmuebles en Bali<\/strong> abarca al menos cinco aspectos independientes: qui\u00e9n es el propietario del terreno y qu\u00e9 derechos sobre el mismo existen, para qu\u00e9 est\u00e1 autorizado el uso del terreno, si el edificio cuenta con las autorizaciones necesarias, si la persona o empresa vendedora est\u00e1 facultada para hacerlo y qu\u00e9 es lo que realmente se adquiere en virtud del contrato. Cada uno de estos aspectos puede dar lugar a un resultado satisfactorio o a un problema grave, independientemente de lo que indiquen los dem\u00e1s.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta gu\u00eda detalla las comprobaciones, los documentos, lo que demuestra cada documento y \u2014algo igual de importante\u2014 lo que no demuestra. Abarca viviendas unifamiliares ya terminadas, transacciones de arrendamiento y proyectos sobre plano. El principio fundamental que se aplica en todos los casos es el mismo: <strong>verificar antes de comprometer los fondos<\/strong>, no despu\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Diligencia debida inmobiliaria en Bali: respuesta r\u00e1pida<\/h3>\n\n\n\n<p>Antes de abonar un dep\u00f3sito no reembolsable, comprueba por tu cuenta al menos siete aspectos:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Consulte<\/th><th>Lo que tienes que confirmar<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>T\u00edtulo de propiedad<\/td><td>Titular registrado, tipo de derecho sobre el suelo, superficie y cargas registradas<\/td><\/tr><tr><td>Vendedor<\/td><td>Identidad, facultad para realizar transacciones y cualquier consentimiento necesario por parte de los copropietarios o del c\u00f3nyuge<\/td><\/tr><tr><td>Zonificaci\u00f3n<\/td><td>Si el uso que tiene previsto \u2014ya sea residencial, de alquiler o de promoci\u00f3n inmobiliaria\u2014 est\u00e1 permitido<\/td><\/tr><tr><td>Acceso<\/td><td>Tanto si el acceso es p\u00fablico como si est\u00e1 legalmente documentado a trav\u00e9s de otra parcela<\/td><\/tr><tr><td>Licencias de obra<\/td><td>PBG o un IMB anterior v\u00e1lido, m\u00e1s el SLF cuando proceda<\/td><\/tr><tr><td>Contrato<\/td><td>Cl\u00e1usulas relativas al derecho adquirido, la vigencia, la pr\u00f3rroga, la cesi\u00f3n, el reembolso y el incumplimiento<\/td><\/tr><tr><td>Estado de la vivienda<\/td><td>Estructura, drenaje, instalaciones el\u00e9ctricas, piscina, aguas residuales y l\u00edmites de la propiedad<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>De conformidad con el Reglamento gubernamental n.\u00ba 128 de 2015, la tarifa oficial para la comprobaci\u00f3n de la informaci\u00f3n relativa a un certificado catastral es de <strong>50 000 rupias por certificado<\/strong>. Los honorarios profesionales que cobran un PPAT, un abogado, un top\u00f3grafo u otro asesor se cobran por separado y var\u00edan en funci\u00f3n del alcance del servicio.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Puntos clave<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La titularidad del terreno y la normativa urban\u00edstica son comprobaciones independientes.<\/strong> Un certificado de propiedad catastral confirma los datos relativos a la titularidad; no indica para qu\u00e9 se puede utilizar el terreno.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>El PBG y el SLF responden a preguntas diferentes.<\/strong> El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung \u2014 autorizaci\u00f3n de construcci\u00f3n) se refiere al permiso para construir; el SLF (Sertifikat Laik Fungsi \u2014 certificado de aptitud para el uso) se refiere a si un edificio terminado puede ser ocupado y utilizado.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Los documentos del vendedor deben verificarse de forma independiente<\/strong>, no debe tomarse al pie de la letra. Una copia de un certificado, aunque sea n\u00edtida, no equivale a un registro verificado de la BPN (Badan Pertanahan Nasional \u2014 Agencia Nacional de Catastro).<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Los contratos de arrendamiento requieren un an\u00e1lisis de diligencia debida del contrato, no solo del terreno.<\/strong> La calidad de un contrato de arrendamiento depende de lo que establezca realmente el contrato en cuanto a la duraci\u00f3n, la pr\u00f3rroga, la cesi\u00f3n y el uso permitido.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Las transacciones sobre plano conllevan riesgos relacionados con el promotor y la construcci\u00f3n.<\/strong> Las comprobaciones relativas a la entidad promotora y a la autorizaci\u00f3n del proyecto son tan importantes como las comprobaciones sobre los terrenos.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La diligencia debida jur\u00eddica y la inspecci\u00f3n f\u00edsica del edificio son procesos distintos.<\/strong> Una cosa no sustituye a la otra.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>No se deben realizar pagos elevados y no reembolsables antes de haber resuelto las comprobaciones fundamentales pendientes.<\/strong> Si la comprobaci\u00f3n de un documento plantea dudas, estas deben resolverse antes del pago, no despu\u00e9s.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfNo sabes qu\u00e9 tipo de propiedad en Bali se ajusta a tu presupuesto y a tus planes?<\/strong><br>Responde a unas cuantas preguntas y obt\u00e9n una selecci\u00f3n de inmuebles que se ajusten al uso que les quieres dar, a la forma de propiedad y a tu presupuesto.<br><strong><a href=\"\/es\/quiz\/\" target=\"_blank\">[Buscar inmuebles que se ajusten a mis criterios]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Qu\u00e9 abarca la diligencia debida en Bali<\/h2>\n\n\n\n<p>La diligencia debida, en el contexto de una transacci\u00f3n inmobiliaria en Bali, es el proceso de verificar de forma independiente los hechos relevantes antes de comprometer fondos o firmar acuerdos vinculantes. No se trata de una simple comprobaci\u00f3n, ni es algo que pueda sustituirse por una buena fotograf\u00eda de un certificado.<\/p>\n\n\n\n<p>El proceso abarca varias \u00e1reas distintas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Diligencia debida jur\u00eddica<\/strong> \u2014 comprobar que el derecho sobre el terreno es v\u00e1lido, est\u00e1 registrado y libre de cargas, y que el vendedor est\u00e1 facultado para realizar la transacci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Urbanismo y ordenaci\u00f3n del territorio<\/strong> \u2014 en el que se confirme a qu\u00e9 usos est\u00e1 destinado el terreno con arreglo a la normativa de ordenaci\u00f3n del territorio aplicable.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cumplimiento normativo en el sector de la construcci\u00f3n<\/strong> \u2014 comprobar que un edificio terminado o en proyecto cuente con las autorizaciones necesarias y, en el caso de un edificio terminado, con un certificado de aptitud para su uso.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Revisi\u00f3n contractual<\/strong> \u2014 saber exactamente qu\u00e9 derecho est\u00e1s adquiriendo, durante cu\u00e1nto tiempo, en qu\u00e9 condiciones y qu\u00e9 ocurre si las cosas salen mal.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Revisi\u00f3n financiera y fiscal<\/strong> \u2014 identificar las deudas pendientes, los costes de transacci\u00f3n y las obligaciones fiscales.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Inspecci\u00f3n t\u00e9cnica y f\u00edsica<\/strong> \u2014 evaluar el estado real de la estructura, los sistemas y el emplazamiento.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Revisi\u00f3n operativa<\/strong> \u2014 Es aplicable cuando una propiedad se adquiere con el fin de dedicarla a un negocio de alquiler en activo o previsto, y abarca las licencias, los acuerdos existentes y las modalidades de gesti\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>\u00abT\u00edtulo libre de cargas\u00bb no significa \u00abtransacci\u00f3n libre de cargas\u00bb.<\/strong> Una propiedad puede contar con una escritura de propiedad v\u00e1lida y registrada, una clasificaci\u00f3n urban\u00edstica correcta y un vendedor con plena autoridad, y aun as\u00ed presentar una ampliaci\u00f3n no autorizada, un problema estructural de drenaje, una cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento que no ofrezca protecci\u00f3n real o una deuda pendiente con las empresas de servicios p\u00fablicos. Cada fase de la diligencia debida aborda riesgos que las dem\u00e1s no abordan.<\/p>\n\n\n\n<p>Una secuencia razonable para la mayor\u00eda de las transacciones es la siguiente: identificaci\u00f3n del inmueble \u2192 recopilaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n \u2192 comprobaciones independientes en cada fase \u2192 revisi\u00f3n del contrato \u2192 resoluci\u00f3n de las cuestiones pendientes \u2192 pago y firma. El orden exacto depender\u00e1 de la estructura de la operaci\u00f3n, y tus asesores deber\u00edan orientarte sobre la secuencia adecuada para tu transacci\u00f3n concreta. Lo que no debe ocurrir es que el pago se realice antes de que se hayan resuelto las cuestiones pendientes fundamentales.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comprueba los datos sobre el terreno y la titularidad<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1-1024x768.webp\" alt=\"Lista de comprobaci\u00f3n para la diligencia debida en la compra de inmuebles en Bali\" class=\"wp-image-13944\" srcset=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1-1024x768.webp 1024w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1-300x225.webp 300w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1-16x12.webp 16w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/2_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>La verificaci\u00f3n de los terrenos y la titularidad es la base del proceso de diligencia debida en el sector inmobiliario de Bali. Permite determinar si el derecho sobre el terreno que se ofrece es real, est\u00e1 registrado, libre de cargas y en poder de la persona o entidad que afirma venderlo. Este es el punto de partida para muchos compradores, y a menudo tambi\u00e9n el punto en el que se detienen demasiado pronto.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Certificado de propiedad y verificaci\u00f3n del BPN<\/h3>\n\n\n\n<p>En Indonesia, los derechos sobre la propiedad inmobiliaria son gestionados por la BPN (Badan Pertanahan Nasional), la Agencia Nacional de la Propiedad Inmobiliaria, que lleva el registro catastral nacional. Un certificado de propiedad es el documento expedido por la BPN en el que se hace constar el derecho de propiedad registrado sobre una parcela concreta.<\/p>\n\n\n\n<p>El paso m\u00e1s importante a la hora de verificar un t\u00edtulo de propiedad es cotejarlo con los propios registros de la BPN, y no limitarse a examinar una copia facilitada por el vendedor. <strong>Una copia de un certificado puede ser falsificada, alterada o referirse a un terreno que, desde entonces, haya sido gravado o sea objeto de litigio.<\/strong> Una comprobaci\u00f3n independiente del registro catastral confirma si los datos del certificado se corresponden con los registros que obran en poder de la Oficina Catastral correspondiente, incluyendo el titular registrado, los datos catastrales y los grav\u00e1menes inscritos. Por s\u00ed sola, esta comprobaci\u00f3n no confirma que las vallas, muros u otros l\u00edmites f\u00edsicos del terreno coincidan con la parcela registrada; cuando la precisi\u00f3n de los l\u00edmites sea relevante, se deber\u00e1 encargar un levantamiento catastral o topogr\u00e1fico adecuado.<\/p>\n\n\n\n<p>Esta comprobaci\u00f3n suele llevarla a cabo un profesional jur\u00eddico indonesio cualificado o un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, es decir, un funcionario autorizado para la redacci\u00f3n de escrituras de propiedad). Adem\u00e1s, debes solicitar el certificado original para su revisi\u00f3n, y no solo una fotocopia.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Certificados electr\u00f3nicos y comprobaciones mediante c\u00f3digos QR<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Indonesia est\u00e1 trasladando progresivamente los documentos del registro de la propiedad a <strong>Certificado electr\u00f3nico (Sertipikat-el)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Un certificado electr\u00f3nico incluye un <strong>C\u00f3digo QR<\/strong> que pueden utilizarse para comprobar la autenticidad y el estado actual del certificado a trav\u00e9s del sistema electr\u00f3nico del Ministerio. El Ministerio tambi\u00e9n ofrece el <strong>Toca mi tierra<\/strong> Solicitud de acceso a informaci\u00f3n catastral y certificados electr\u00f3nicos.<\/p>\n\n\n\n<p>La verificaci\u00f3n mediante un c\u00f3digo QR o una aplicaci\u00f3n resulta \u00fatil como paso inicial de selecci\u00f3n, pero <strong>no sustituye a los tr\u00e1mites oficiales del Registro de la Propiedad, ni a las comprobaciones relativas a las cargas, la normativa urban\u00edstica y los aspectos legales que se exigen para una transacci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Los certificados en papel m\u00e1s antiguos que ya existen siguen siendo v\u00e1lidos legalmente hasta que se conviertan mediante el proceso de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad correspondiente.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Tipos de derechos sobre la tierra<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Terrenos y estructuras de propiedad<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Estructura<\/th><th>Qu\u00e9 significa<\/th><th>Importancia de los compradores extranjeros<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>T\u00edtulo de propiedad \/ SHM<\/td><td>El derecho de propiedad privada m\u00e1s s\u00f3lido<\/td><td>No puede ser propiedad directa de un ciudadano extranjero<\/td><\/tr><tr><td>HGB<\/td><td>Derecho de construcci\u00f3n y uso de un terreno por un plazo determinado<\/td><td>Pueden ser titulares de esta participaci\u00f3n las personas jur\u00eddicas indonesias que cumplan los requisitos, incluida una PT PMA.<\/td><\/tr><tr><td>Hak Pakai<\/td><td>Derecho a utilizar terrenos o inmuebles que cumplan los requisitos<\/td><td>Disponible para ciudadanos extranjeros que cumplan los requisitos de inmigraci\u00f3n y de propiedad<\/td><\/tr><tr><td>Arrendamiento \/ Hak Sewa<\/td><td>Derecho contractual a utilizar un bien durante un plazo acordado<\/td><td>Estructura habitual de los compradores extranjeros; la protecci\u00f3n depende en gran medida de la redacci\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Si eres ciudadano extranjero y la transacci\u00f3n se refiere a un terreno con t\u00edtulo de \u00abHak Milik\u00bb en el marco de un acuerdo de titularidad en nombre de un tercero \u2014en el que un ciudadano indonesio figura como titular en tu nombre\u2014, ten en cuenta que estas estructuras conllevan importantes riesgos jur\u00eddicos y pr\u00e1cticos. Este art\u00edculo no respalda ni recomienda este tipo de acuerdos. Para obtener una explicaci\u00f3n m\u00e1s detallada de las estructuras de propiedad legalmente disponibles para los extranjeros, consulta \u00ab<a href=\"\/es\/all\/how-a-foreigner-can-buy-property-in-bali\/\" target=\"_blank\">C\u00f3mo puede un extranjero comprar una vivienda en Bali<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><strong>Girik, la \u00abLetra C\u00bb y otros registros catastrales hist\u00f3ricos<\/strong><\/h3>\n\n\n\n<p>No todos los documentos que se presentan como prueba de la propiedad de un terreno son t\u00edtulos de propiedad registrados.<\/p>\n\n\n\n<p>Documentos m\u00e1s antiguos, como <strong>Los registros de tierras consuetudinarias como Girik, Letra C, Petok D, pipil y similares no son equivalentes a un certificado SHM, HGB o Hak Pakai expedido a trav\u00e9s del sistema de registro de la propiedad.<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>En virtud del art\u00edculo 96 del Reglamento del Gobierno n.\u00ba 18 de 2021, las pruebas documentales relativas a la antigua propiedad consuetudinaria deb\u00edan registrarse en un plazo de cinco a\u00f1os a partir de la entrada en vigor del reglamento. Ese plazo de cinco a\u00f1os finaliz\u00f3 el <strong>2 de febrero de 2026<\/strong>. Transcurrido ese plazo, dichos documentos dejan de servir como prueba de un derecho inmobiliario inscrito y solo pueden utilizarse como indicios complementarios en un proceso de primera inscripci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Para un comprador, la regla pr\u00e1ctica es sencilla: <strong>No se deben considerar los registros \u00abGirik\u00bb, \u00abLetter C\u00bb o similares a nivel de pueblo como sustitutos de un t\u00edtulo de propiedad registrado.<\/strong> Si una transacci\u00f3n afecta a un terreno no registrado, comprueba por separado el estado del registro y el procedimiento correspondiente antes de comprometer fondos.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Grav\u00e1menes y restricciones registradas<\/h3>\n\n\n\n<p>La comprobaci\u00f3n del certificado catastral tambi\u00e9n deber\u00eda revelar si la parcela est\u00e1 gravada con un \u00abHak Tanggungan\u00bb, es decir, una hipoteca o garant\u00eda real inscrita. Si el terreno se utiliza como garant\u00eda de un pr\u00e9stamo, dicho gravamen queda inscrito en el registro de la propiedad y debe cancelarse antes de que la titularidad pueda transferirse sin cargas. <strong>No des por sentado que un inmueble est\u00e1 libre de cargas sin haberlo comprobado por tu cuenta.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Pregunta tambi\u00e9n si la parcela est\u00e1 sujeta a alg\u00fan derecho, obligaci\u00f3n o acuerdo de acceso consuetudinario o a nivel de pueblo que pueda no resultar evidente solo a partir del certificado. El contexto territorial local de Bali puede incluir los \u00abdesa adat\u00bb u otros intereses consuetudinarios, por lo que esta cuesti\u00f3n debe verificarse a nivel local, en lugar de deducirse \u00fanicamente a partir del t\u00edtulo de propiedad registrado.<\/p>\n\n\n\n<p>La comprobaci\u00f3n tambi\u00e9n debe incluir la b\u00fasqueda de posibles restricciones, anotaciones o litigios registrados sobre la parcela. No todos los litigios est\u00e1n registrados, lo cual es una de las razones por las que la diligencia debida sobre la propiedad no puede garantizar un historial libre de problemas; sin embargo, una inscripci\u00f3n registrada constituye una se\u00f1al de alerta inmediata que requiere una investigaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Superficie del terreno y levantamiento topogr\u00e1fico<\/h3>\n\n\n\n<p>Compara la superficie indicada en el certificado con cualquier plano del terreno, con el terreno real y con lo descrito en cualquier contrato de compraventa o de arrendamiento. Las discrepancias en la superficie pueden tener consecuencias importantes en cuanto al precio, a las obras autorizadas y a los litigios sobre l\u00edmites. Los l\u00edmites f\u00edsicos \u2014muros, vallas, plantaciones\u2014 no se corresponden necesariamente con los l\u00edmites catastrales de la parcela. En caso de duda, conviene encargar un levantamiento topogr\u00e1fico independiente.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Qu\u00e9 acredita el certificado<\/h3>\n\n\n\n<p>Un certificado catastral confirma: el tipo de derecho sobre el suelo, el titular inscrito, la identificaci\u00f3n de la parcela, la superficie indicada y (en la mayor\u00eda de los casos) los grav\u00e1menes inscritos en el momento de la consulta. Confirma estos datos tal y como figuran en el registro del BPN.<\/p>\n\n\n\n<p>No confirma: el uso que se le puede dar al terreno, si las construcciones que se encuentran en \u00e9l cuentan con las autorizaciones necesarias, el estado t\u00e9cnico del inmueble, la rentabilidad o la legalidad de un negocio de alquiler, ni si la capacidad del vendedor para realizar la transacci\u00f3n est\u00e1 libre de impedimentos.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Comprueba qui\u00e9n es el vendedor<\/h3>\n\n\n\n<p>Una vez verificados los datos del terreno, comprueba qui\u00e9n es la persona o entidad que ofrece venderlo o arrendarlo. Entre los documentos necesarios y las preguntas que suelen plantearse se incluyen:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Documento de identidad expedido por las autoridades p\u00fablicas (KTP para los ciudadanos indonesios)<\/li>\n\n\n\n<li>Confirmaci\u00f3n de que la identidad coincide con la del titular del certificado<\/li>\n\n\n\n<li>Estado civil: en algunos casos, se requiere el consentimiento del c\u00f3nyuge para que una transacci\u00f3n sea v\u00e1lida<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Si el terreno es de copropiedad<\/strong>, autorizaci\u00f3n o consentimiento por escrito de todos los copropietarios<\/li>\n\n\n\n<li><strong>En el caso de los bienes heredados<\/strong>, documentaci\u00f3n que acredite la cadena de sucesi\u00f3n y la autoridad de la persona que firma<\/li>\n\n\n\n<li><strong>En caso de que se utilice un poder notarial<\/strong>, el poder de representaci\u00f3n original, su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y la comprobaci\u00f3n de que no ha sido revocado<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Para una empresa vendedora<\/strong>, los documentos de constituci\u00f3n de la empresa, los estatutos sociales y la confirmaci\u00f3n de qui\u00e9n est\u00e1 autorizado a firmar y de si se han obtenido todas las autorizaciones societarias exigidas por los estatutos y la legislaci\u00f3n aplicable para esta operaci\u00f3n concreta<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Documentos que hay que solicitar antes de pagar una fianza<\/h3>\n\n\n\n<p>Solicita al vendedor, al arrendador o al promotor los documentos pertinentes antes de comprometer una cantidad importante de dinero:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Inmueble \/ fiesta<\/th><th>Documentos que hay que solicitar<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Terreno<\/td><td>Certificado catastral, informaci\u00f3n topogr\u00e1fica y sobre la parcela, e historial de la titularidad disponible<\/td><\/tr><tr><td>Vendedor particular<\/td><td>KTP, informaci\u00f3n sobre el estado civil y cualquier consentimiento necesario del c\u00f3nyuge o copropietario<\/td><\/tr><tr><td>Representante<\/td><td>Poder notarial y prueba de que sigue siendo v\u00e1lido<\/td><\/tr><tr><td>Empresa<\/td><td>Registro mercantil de AHU, estatutos, n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal (NIB) y licencia comercial, as\u00ed como facultades de firma<\/td><\/tr><tr><td>Edificio ya construido<\/td><td>PBG o IMB anterior v\u00e1lido, SLF cuando proceda, planos aprobados<\/td><\/tr><tr><td>Se traspasa<\/td><td>Contrato de arrendamiento completo, modificaciones y cualquier documento anterior de cesi\u00f3n o subarrendamiento<\/td><\/tr><tr><td>Sobre plano<\/td><td>Documentaci\u00f3n catastral, autorizaciones de proyectos, planos y pliegos de condiciones, calendario de obras y calendario de pagos<\/td><\/tr><tr><td>Inmueble en alquiler<\/td><td>Licencias pertinentes, contrato de gesti\u00f3n, historial de facturas de servicios p\u00fablicos y reservas o contratos vigentes<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Recibir un documento es solo el primer paso. Los documentos relevantes deben verificarse de forma independiente, en lugar de aceptarse \u00fanicamente porque los haya facilitado el vendedor.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comprobar la clasificaci\u00f3n urban\u00edstica, los l\u00edmites y el acceso<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-1024x768.webp\" alt=\"Lista de comprobaci\u00f3n para la diligencia debida en la compra de inmuebles en Bali\" class=\"wp-image-13945\" srcset=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-1024x768.webp 1024w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-300x225.webp 300w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1-16x12.webp 16w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/3_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>La titularidad y el uso permitido del suelo son sistemas independientes. Una parcela puede estar registrada a nombre de alguien, con un t\u00edtulo de propiedad v\u00e1lido y sin cargas, y, aun as\u00ed, encontrarse en una zona en la que no se permita el desarrollo urban\u00edstico o el uso comercial previstos. <strong>Comprobar la normativa urban\u00edstica no es opcional: es un paso independiente y esencial, distinto de la verificaci\u00f3n del t\u00edtulo de propiedad.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Ordenaci\u00f3n del territorio: RTRW, RDTR y KKPR<\/h3>\n\n\n\n<p>La ordenaci\u00f3n del territorio en Bali se rige por una jerarqu\u00eda de normativas. A nivel regional, el RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah, plan regional de ordenaci\u00f3n del territorio) establece las categor\u00edas generales de uso del suelo. El RDTR (Rencana Detail Tata Ruang, plan detallado de ordenaci\u00f3n del territorio) proporciona detalles sobre la zonificaci\u00f3n a nivel de parcela en aquellos lugares en los que se ha aprobado.<\/p>\n\n\n\n<p>Un KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang \u2014 conformidad del uso del espacio) se refiere a la confirmaci\u00f3n de que una actividad propuesta es compatible con el plan de ordenaci\u00f3n territorial aplicable. En funci\u00f3n de la actividad, la ubicaci\u00f3n, el RDTR aplicable y el procedimiento de concesi\u00f3n de licencias, puede ser necesario, como parte de las autorizaciones de desarrollo, la confirmaci\u00f3n o aprobaci\u00f3n de la conformidad en materia de uso del suelo a trav\u00e9s del proceso KKPR correspondiente.<\/p>\n\n\n\n<p>Debes confirmar \u2014por escrito y a trav\u00e9s de una fuente fiable\u2014 en qu\u00e9 zona se encuentra la parcela y qu\u00e9 usos permite dicha zona. No basta con una confirmaci\u00f3n verbal del vendedor sobre la clasificaci\u00f3n urban\u00edstica. La normativa urban\u00edstica puede restringir el tipo de construcci\u00f3n que se puede edificar, la superficie m\u00e1xima ocupada y la altura m\u00e1xima del edificio, las distancias de retranqueo respecto a los l\u00edmites de la parcela y si se permite el uso comercial o como alojamiento tur\u00edstico.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Zonas destinadas al turismo, a uso residencial y otras clasificaciones urban\u00edsticas<\/h3>\n\n\n\n<p>En Bali, la distinci\u00f3n urban\u00edstica entre zonas residenciales y tur\u00edsticas\/comerciales es importante, sobre todo para los compradores que tengan intenci\u00f3n de dedicarse al alquiler de villas. Una parcela situada en una zona destinada a uso residencial puede estar sujeta a restricciones en cuanto al uso para alquiler comercial a corto plazo. Las normas espec\u00edficas \u2014incluidos los requisitos de retranqueo, los \u00edndices de ocupaci\u00f3n del suelo y los permisos de actividad\u2014 dependen de los documentos de ordenaci\u00f3n del territorio aplicables a la regencia o zona en cuesti\u00f3n. Los compradores deben hacer que un profesional jur\u00eddico indonesio con conocimiento de la ubicaci\u00f3n concreta les confirme estos aspectos, en lugar de basarse en descripciones generales.<\/p>\n\n\n\n<p>Del mismo modo, los terrenos situados en zonas con calificaciones de protecci\u00f3n agr\u00edcola o medioambiental pueden estar sujetos a restricciones en materia de desbroce, construcci\u00f3n o acceso. Las normas concretas dependen de la normativa aplicable y de las calificaciones de la parcela; las generalizaciones sobre \u00abzonas verdes\u00bb o \u00abterrenos agr\u00edcolas\u00bb sin referencia espec\u00edfica a la parcela y a su documentaci\u00f3n urban\u00edstica pueden resultar enga\u00f1osas.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Acceso: registrado frente a pr\u00e1ctico<\/h3>\n\n\n\n<p>Una de las cuestiones de mayor relevancia pr\u00e1ctica en la diligencia debida inmobiliaria en Bali, y que a menudo se pasa por alto en muchas listas de comprobaci\u00f3n, es el acceso. Una parcela puede parecer accesible \u2014has llegado en coche hasta ella, el vendedor te ha acompa\u00f1ado a pie por ella\u2014, pero es posible que la v\u00eda de acceso no est\u00e9 documentada oficialmente como parte de dicha parcela.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Si el acceso al terreno depende de atravesar una parcela vecina, esto debe documentarse formalmente.<\/strong> Un acuerdo informal con un vecino, o una v\u00eda que se haya compartido tradicionalmente sin un derecho de paso formal, puede convertirse en un grave problema cuando cambia la titularidad. Pregunta espec\u00edficamente: \u00bfEs la v\u00eda de acceso una v\u00eda p\u00fablica? Si no es as\u00ed, \u00bfexiste un derecho de paso o un acuerdo de acceso documentado legalmente? \u00bfEn qu\u00e9 estado se encuentra el firme de la v\u00eda? \u00bfQui\u00e9n se encarga de su mantenimiento?<\/p>\n\n\n\n<p>El acceso f\u00edsico basado \u00fanicamente en la buena fe debe considerarse una se\u00f1al de alerta que requiera una confirmaci\u00f3n por escrito antes de seguir adelante.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L\u00edmites<\/h3>\n\n\n\n<p>Los l\u00edmites f\u00edsicos \u2014muros, vallas, setos, canales de riego\u2014 no se corresponden autom\u00e1ticamente con los l\u00edmites catastrales de la parcela. Cuando el vendedor se\u00f1ala un muro y dice \u00abese es nuestro l\u00edmite\u00bb, eso puede ser cierto o no. Cuando la precisi\u00f3n de los l\u00edmites es importante (y suele serlo, tanto para el precio que se paga como para cualquier plan de urbanizaci\u00f3n), merece la pena encargar un levantamiento topogr\u00e1fico independiente que compare la configuraci\u00f3n f\u00edsica del terreno con los datos del certificado.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comprueba el PBG, el SLF y el edificio<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-1024x768.webp\" alt=\"Lista de comprobaci\u00f3n para la diligencia debida en la compra de inmuebles en Bali\" class=\"wp-image-13946\" srcset=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-1024x768.webp 1024w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-300x225.webp 300w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1-16x12.webp 16w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/4_rezultat-1.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Las autorizaciones de construcci\u00f3n en Indonesia pasaron del antiguo sistema IMB (Izin Mendirikan Bangunan) al sistema PBG y SLF, en virtud del Reglamento del Gobierno n.\u00ba 16 de 2021, que se gestiona a trav\u00e9s del portal SIMBG \u2014el sistema oficial de informaci\u00f3n sobre la gesti\u00f3n de la construcci\u00f3n del Gobierno\u2014 (<a href=\"https:\/\/simbg.pu.go.id\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">simbg.pu.go.id<\/a>).<\/p>\n\n\n\n<p>Entender qu\u00e9 es lo que estos documentos confirman y qu\u00e9 es lo que no confirman es uno de los aspectos m\u00e1s importantes a tener en cuenta en el proceso de diligencia debida inmobiliaria en Bali.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>PBG (Autorizaci\u00f3n de Construcci\u00f3n de Edificios)<\/strong> es la licencia de obras: se expide antes de que comience la construcci\u00f3n y establece lo que se puede construir: el uso autorizado (residencial, comercial, hosteler\u00eda, etc.), la superficie ocupada, la superficie construida, el n\u00famero de plantas y otros par\u00e1metros de la edificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>SLF (Certificado de aptitud para el uso)<\/strong> Es un certificado que acredita que un edificio terminado ha sido inspeccionado y se ha considerado apto para el uso autorizado. Se obtiene una vez finalizada la construcci\u00f3n. Comprueba cu\u00e1ndo debe expedirse para que el tipo de edificio en cuesti\u00f3n pueda utilizarse o funcionar de forma legal, y, cuando proceda, establece su entrega como condici\u00f3n contractual para la entrega del inmueble.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>IMB<\/strong> era el sistema anterior de licencias de obra. Los edificios con una IMB expedida antes de la transici\u00f3n a la PBG no quedan autom\u00e1ticamente invalidados: el sistema SIMBG se\u00f1ala que algunas IMB expedidas bajo el r\u00e9gimen anterior siguen siendo v\u00e1lidas, siempre que se cumplan las condiciones aplicables. No obstante, la situaci\u00f3n concreta de cualquier inmueble con una IMB antigua debe revisarse cuidadosamente, sin dar por sentado que sea v\u00e1lida o inv\u00e1lida de forma autom\u00e1tica.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Matriz de documentos<\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Documentar\/comprobar<\/th><th>Lo que puede confirmar<\/th><th>Lo que no confirma<\/th><th>Acci\u00f3n del comprador<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Certificado de propiedad (verificado con el BPN)<\/td><td>Derecho real inmobiliario inscrito, titular, superficie, cargas<\/td><td>Uso autorizado, conformidad del edificio, estado f\u00edsico<\/td><td>Solicitar el documento original; realizar una comprobaci\u00f3n independiente del registro catastral en la Oficina del Catastro<\/td><\/tr><tr><td>Zonificaci\u00f3n \/ RDTR \/ KKPR<\/td><td>Categor\u00edas de uso del suelo permitidas para la parcela<\/td><td>Si las estructuras existentes cumplen los requisitos, los l\u00edmites f\u00edsicos<\/td><td>Solicitar una confirmaci\u00f3n por escrito a la autoridad urban\u00edstica competente o a un profesional del derecho<\/td><\/tr><tr><td>PBG (o IMB v\u00e1lido)<\/td><td>Funci\u00f3n del edificio, superficie ocupada y plantas aprobadas<\/td><td>Si el edificio terminado se ajusta a la autorizaci\u00f3n y es apto para su uso<\/td><td>Comparar los planos aprobados con la estructura tal y como est\u00e1 construida<\/td><\/tr><tr><td>SLF<\/td><td>Se comprob\u00f3 que el edificio terminado era apto para el uso autorizado en el momento de la expedici\u00f3n del permiso.<\/td><td>Estado f\u00edsico actual, cumplimiento de las modificaciones posteriores<\/td><td>Revisi\u00f3n con respecto al edificio actual; encargar una inspecci\u00f3n f\u00edsica<\/td><\/tr><tr><td>Inspecci\u00f3n f\u00edsica y t\u00e9cnica<\/td><td>Estado actual, defectos, estado de mantenimiento<\/td><td>Cumplimiento normativo, titularidad, ordenaci\u00f3n urban\u00edstica<\/td><td>Contratar a un perito o ingeniero independiente<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La brecha entre lo que se aprueba y la realidad<\/h3>\n\n\n\n<p>Disponer de un PBG no equivale a tener un edificio que se ajuste a dicho PBG. Las modificaciones, ampliaciones, estructuras adicionales y cambios de uso que se hayan a\u00f1adido tras la aprobaci\u00f3n original \u2014sin la correspondiente modificaci\u00f3n de dicha aprobaci\u00f3n\u2014 suelen ser una fuente habitual de problemas. Solicita los planos aprobados y comp\u00e1ralos con el estado real del edificio. Presta especial atenci\u00f3n a las estructuras, plantas o zonas que no figuran en los planos aprobados.<\/p>\n\n\n\n<p>Del mismo modo, un SLF se expidi\u00f3 en un momento concreto. No describe el estado del edificio a\u00f1os despu\u00e9s, tras la exposici\u00f3n al clima tropical, las obras de renovaci\u00f3n o el mantenimiento diferido. Un SLF es una prueba del cumplimiento de la normativa en el momento de su expedici\u00f3n; no constituye una garant\u00eda estructural vigente.<\/p>\n\n\n\n<p>Cuando la funci\u00f3n autorizada que figura en el PBG o el SLF sea residencial y el uso previsto sea el alquiler comercial a corto plazo, se trata de una cuesti\u00f3n de zonificaci\u00f3n y concesi\u00f3n de licencias que va m\u00e1s all\u00e1 de los propios documentos de aprobaci\u00f3n de la obra.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comprueba qui\u00e9n es el vendedor o el promotor<\/h2>\n\n\n\n<p>Tanto si vas a comprar una vivienda ya terminada como si te vas a comprometer con un proyecto sobre plano, la persona o empresa con la que realizas la transacci\u00f3n debe someterse al mismo nivel de escrutinio que la propia vivienda.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Vendedor particular<\/h3>\n\n\n\n<p>Para un vendedor particular, las preguntas clave son:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00bfCoincide la identidad del vendedor (confirmada mediante un documento de identidad oficial original) con el nombre que figura en la escritura de propiedad?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfEs el vendedor el \u00fanico titular del derecho o hay otros copropietarios?<\/li>\n\n\n\n<li>En caso de estar casado, \u00bfes necesario el consentimiento del c\u00f3nyuge y se ha otorgado dicho consentimiento?<\/li>\n\n\n\n<li>En el caso de los bienes heredados: \u00bfse ha documentado debidamente la sucesi\u00f3n? \u00bfEs la persona que firma el \u00fanico heredero o uno de varios?<\/li>\n\n\n\n<li>Si se presenta un poder notarial: \u00bfes el original, est\u00e1 vigente y autoriza este tipo concreto de operaci\u00f3n?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfExisten obligaciones financieras pendientes garantizadas con el inmueble?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfQui\u00e9n tiene derecho, seg\u00fan el contrato, a recibir el pago?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>No se debe dar por sentado ninguno de estos puntos.<\/strong> Cada uno de ellos debe verificarse a partir de los documentos originales, y no basarse \u00fanicamente en la palabra del vendedor.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Promotor o empresa<\/h3>\n\n\n\n<p>En el caso de las compras sobre plano o de las transacciones en las que el vendedor es una empresa, el alcance de las comprobaciones se ampl\u00eda:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00bfEs la empresa una entidad indonesia debidamente registrada? Comprueba la existencia legal de la empresa y sus datos societarios actuales a trav\u00e9s del registro mercantil AHU del Ministerio de Justicia (<a href=\"https:\/\/www.ahu.go.id\/pencarian\/profil-pt\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ahu.go.id<\/a>), que gestionan el registro oficial de las personas jur\u00eddicas de Indonesia. Comprueba por separado el NIB (Nomor Induk Berusaha \u2014n\u00famero \u00fanico de registro mercantil\u2014) de la empresa y la informaci\u00f3n pertinente sobre las licencias comerciales a trav\u00e9s del sistema OSS (Online Single Submission) (<a href=\"https:\/\/oss.go.id\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">oss.go.id<\/a>). <strong>Una comprobaci\u00f3n del NIB por s\u00ed sola no debe sustituir a la revisi\u00f3n del registro mercantil y de los documentos constitutivos.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfLa actividad empresarial registrada de la empresa se corresponde con la promoci\u00f3n inmobiliaria o la venta de inmuebles?<\/li>\n\n\n\n<li>Comprueba qui\u00e9n est\u00e1 autorizado a firmar y si los estatutos de la sociedad, los registros corporativos y la legislaci\u00f3n indonesia aplicable exigen la aprobaci\u00f3n de alg\u00fan consejero, miembro del consejo de supervisi\u00f3n, accionista u otra instancia de la sociedad para la operaci\u00f3n en cuesti\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfEs la empresa la propietaria del terreno en cuesti\u00f3n o tiene derecho a urbanizarlo? Esto debe verificarse consultando el t\u00edtulo de propiedad, y no solo los materiales publicitarios de la empresa.<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfHa obtenido o solicitado el promotor las autorizaciones necesarias para el proyecto y la construcci\u00f3n?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfCu\u00e1l es la trayectoria del promotor? Los proyectos finalizados en la misma zona son prueba de su capacidad de ejecuci\u00f3n. Es recomendable hacer un seguimiento de las referencias solicitadas a los compradores de las viviendas ya entregadas.<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfCu\u00e1l es la estructura corporativa y financiera del proyecto? \u00bfSe ingresan los fondos en la entidad del proyecto o en una cuenta personal?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Una sala de exposici\u00f3n impecable, una presencia activa en las redes sociales o una marca que suene famosa no constituyen pruebas de que se haya llevado a cabo un proceso de diligencia debida.<\/strong> Comprueba la personalidad jur\u00eddica, el terreno, las autorizaciones y la capacidad para realizar transacciones, con independencia de la presentaci\u00f3n comercial.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Si la operaci\u00f3n se refiere a una PT PMA<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Un PT PMA a\u00f1ade un segundo nivel de diligencia debida: no solo se comprueba el inmueble, sino tambi\u00e9n la empresa.<\/p>\n\n\n\n<p>Confirmar:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>los registros corporativos y los estatutos actuales de la empresa en la AHU;<\/li>\n\n\n\n<li>su NIB y los datos pertinentes <strong>KBLI\/actividades empresariales<\/strong>;<\/li>\n\n\n\n<li>que sus licencias sean adecuadas para la actividad prevista;<\/li>\n\n\n\n<li>su facultad para ostentar o desarrollar el derecho sobre el terreno en cuesti\u00f3n;<\/li>\n\n\n\n<li>las obligaciones pendientes en materia de impuestos de sociedades, presentaci\u00f3n de declaraciones y obligaciones contractuales en el caso de que adquieras una empresa ya existente;<\/li>\n\n\n\n<li>si el acuerdo es un <strong>transacci\u00f3n de activos o inmuebles, o adquisici\u00f3n de acciones<\/strong>, ya que las responsabilidades y el alcance de la diligencia debida son distintos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>La compra de acciones de una empresa propietaria de un inmueble no es lo mismo que la adquisici\u00f3n de un derecho de propiedad de dicha empresa. Las obligaciones corporativas existentes pueden ser relevantes en la adquisici\u00f3n de acciones, por lo que la propia empresa debe someterse a un an\u00e1lisis jur\u00eddico, financiero y fiscal independiente.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Lee el contrato antes de pagar<\/h2>\n\n\n\n<p>La revisi\u00f3n del contrato es el momento en el que muchos compradores, sobre todo aquellos que gestionan una transacci\u00f3n a distancia, toman atajos de los que luego se arrepienten. Que un abogado indonesio revise el contrato no es una mera formalidad, sino uno de los controles m\u00e1s importantes del proceso.<\/p>\n\n\n\n<p>Es necesario revisar el contrato de alquiler o de compraventa antes de realizar cualquier pago importante. Hay que prestar especial atenci\u00f3n a los siguientes puntos:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Lo que realmente est\u00e1s comprando:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>El activo o derecho concreto \u2014terreno, edificio\u2014 y el contrato de arrendamiento que vas a suscribir o adquirir<\/li>\n\n\n\n<li>La identidad de todas las partes y su facultad para firmar<\/li>\n\n\n\n<li>Tanto si vas a firmar un nuevo contrato de alquiler, como si vas a subrogarte en un contrato ya existente o vas a firmar un subarrendamiento, y qu\u00e9 protecciones legales se aplican a cada caso<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Idioma y versi\u00f3n vigente:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Cuando el contrato implique a una persona f\u00edsica o a una entidad privada indonesias, comprueba que se cumplan los requisitos obligatorios relativos al uso del bahasa indonesio establecidos en la legislaci\u00f3n indonesia aplicable. Si se utiliza un contrato biling\u00fce o multiling\u00fce, aseg\u00farate de que las versiones sean coherentes y de que el contrato indique claramente qu\u00e9 idioma prevalecer\u00e1 en caso de que haya diferencias de interpretaci\u00f3n entre las distintas versiones.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Duraci\u00f3n y pr\u00f3rroga (en el caso de los arrendamientos):<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Fechas exactas de inicio y finalizaci\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li>El mecanismo de pr\u00f3rroga \u2014es el arrendador\u2014 <em>obligado<\/em> \u00bfEn qu\u00e9 condiciones y a qu\u00e9 precio se puede prorrogar? Un contrato de arrendamiento que se limite a indicar \u00abposibilidad de pr\u00f3rroga\u00bb sin definir un mecanismo vinculante puede ofrecer al arrendatario una certeza limitada sobre si realmente se conceder\u00e1 la pr\u00f3rroga y en qu\u00e9 condiciones.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>\u00abPosibilidad de pr\u00f3rroga\u00bb y un mecanismo de pr\u00f3rroga exigible contractualmente no son lo mismo.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00bfEl precio de la pr\u00f3rroga es fijo, est\u00e1 indexado o est\u00e1 sujeto a renegociaci\u00f3n a discreci\u00f3n del propietario?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Uso, cesi\u00f3n y subarrendamiento:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00bfPara qu\u00e9 uso est\u00e1 autorizada la propiedad seg\u00fan el contrato?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfOtorga el contrato de arrendamiento al arrendatario el derecho contractual de ceder o transferir el plazo restante del contrato, y es necesario el consentimiento del propietario?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfEst\u00e1 permitido el subalquiler o el alquiler a corto plazo? \u00bfY en qu\u00e9 condiciones?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfQu\u00e9 ocurre si las cosas salen mal?:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>En el caso de las viviendas sobre plano: fases clave de la construcci\u00f3n, plazo de finalizaci\u00f3n, soluciones en caso de retrasos y qu\u00e9 puede hacer el comprador si el proyecto no se completa.<\/li>\n\n\n\n<li>Condiciones de cancelaci\u00f3n y normas de reembolso: \u00bfse devuelve el dep\u00f3sito si, tras realizar las comprobaciones pertinentes, se detecta alg\u00fan problema? \u00bfY en qu\u00e9 condiciones?<\/li>\n\n\n\n<li>Resoluci\u00f3n de litigios: legislaci\u00f3n aplicable y jurisdicci\u00f3n<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Mecanismos de pago:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00bfQui\u00e9n recibe el pago y de qu\u00e9 forma?<\/li>\n\n\n\n<li>Si los plazos de pago (en el caso de las viviendas sobre plano) est\u00e1n vinculados al avance documentado de las obras<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfQu\u00e9 facturas y recibos se facilitar\u00e1n?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Las estructuras de propiedad a disposici\u00f3n de los compradores extranjeros \u2014entre las que se incluyen el arrendamiento, el HGB a trav\u00e9s de una PT PMA (una sociedad indonesia de propiedad extranjera) y el Hak Pakai\u2014 conllevan, cada una de ellas, distintos requisitos contractuales y consideraciones pr\u00e1cticas. Otra estructura puede implicar a una entidad jur\u00eddica indonesia, como una PT PMA, que sea titular de un derecho sobre el suelo que cumpla los requisitos, incluido el HGB cuando se cumplan los requisitos legales; en esa estructura, el derecho sobre el suelo lo ostenta la empresa, y el inversor extranjero posee una participaci\u00f3n en la empresa en lugar de ser titular personalmente del HGB. Para una comparaci\u00f3n de los principales enfoques, v\u00e9ase \u00ab<a href=\"\/es\/all\/leasehold-vs-freehold-in-bali\/\" target=\"_blank\">Arrendamiento frente a propiedad plena en Bali<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Inspecciona la propia vivienda<\/h2>\n\n\n\n<p>La diligencia debida jur\u00eddica y la inspecci\u00f3n f\u00edsica del inmueble son procesos independientes, y ninguno de ellos sustituye al otro. Un inmueble puede estar en perfectas condiciones desde el punto de vista jur\u00eddico \u2014con un certificado v\u00e1lido, una clasificaci\u00f3n urban\u00edstica correcta y la licencia de obras en regla\u2014 y, aun as\u00ed, tener un tejado por el que entra agua, una piscina con grietas o un cableado el\u00e9ctrico que hay que sustituir por completo.<\/p>\n\n\n\n<p>En el caso de una vivienda unifamiliar ya terminada, una inspecci\u00f3n f\u00edsica deber\u00eda abarcar sistem\u00e1ticamente lo siguiente:<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Estructura y envolvente:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Estado del tejado: tejas, estructura de madera, membrana impermeabilizante<\/li>\n\n\n\n<li>Paredes exteriores: grietas, estado del enlucido, penetraci\u00f3n de humedad<\/li>\n\n\n\n<li>Cimientos y muros de contenci\u00f3n, especialmente en terrenos en pendiente<\/li>\n\n\n\n<li>Signos de asentamiento o movimiento<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Gesti\u00f3n del agua:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Drenaje: drenaje del terreno, drenaje de tejados, acumulaci\u00f3n de agua cerca de las construcciones<\/li>\n\n\n\n<li>Signos de inundaciones, filtraciones de agua en el pasado o humedad ascendente<\/li>\n\n\n\n<li>Moho o manchas que puedan indicar problemas recurrentes de humedad<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Piscina:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Estructura de la piscina: grietas, delaminaci\u00f3n, integridad de la impermeabilizaci\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li>Equipos: bombas, filtros, sistemas de calefacci\u00f3n, conexiones de fontaner\u00eda<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Servicios del edificio:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Instalaci\u00f3n el\u00e9ctrica: antig\u00fcedad, estado, conexi\u00f3n a tierra y cumplimiento de la normativa aplicable<\/li>\n\n\n\n<li>Fontaner\u00eda: fuente de agua (pozo, red de PDAM o ambas), estado de las tuber\u00edas, sistemas de agua caliente<\/li>\n\n\n\n<li>Aire acondicionado: antig\u00fcedad, historial de mantenimiento, estado de las unidades y drenaje<\/li>\n\n\n\n<li>Fosa s\u00e9ptica\/aguas residuales: tipo, capacidad, estado y proximidad a fuentes de agua<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Acabados y accesorios:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Madera: estado, signos de podredumbre, da\u00f1os causados por las termitas<\/li>\n\n\n\n<li>Corrosi\u00f3n de los componentes met\u00e1licos en el clima tropical<\/li>\n\n\n\n<li>Estado de la cocina, los ba\u00f1os y los accesorios<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Sitio web:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Muros de delimitaci\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li>Drenaje de la v\u00eda p\u00fablica en la fachada de la propiedad<\/li>\n\n\n\n<li>Cualquier indicio f\u00edsico de inundaciones pasadas o potenciales<\/li>\n\n\n\n<li>Vegetaci\u00f3n que puede afectar a las estructuras<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En el caso de una compra importante, estas comprobaciones deben ser realizadas \u2014o, como m\u00ednimo, revisadas\u2014 por un perito independiente o un profesional de la construcci\u00f3n. No te f\u00edes \u00fanicamente de los registros de mantenimiento del vendedor ni de tu propia impresi\u00f3n visual durante la visita.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">S\u00edntomas f\u00edsicos de alerta que conviene investigar<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Secciones de pared reparadas o reci\u00e9n repintadas que ocultan posibles grietas que se encuentran debajo<\/li>\n\n\n\n<li>Vegetaci\u00f3n o nivel del suelo inusualmente altos junto a las paredes de la planta baja (riesgo de humedad)<\/li>\n\n\n\n<li>Manchas de humedad en los techos o en la parte superior de las paredes<\/li>\n\n\n\n<li>El nivel del agua de la piscina est\u00e1 bastante por debajo del borde alicatado<\/li>\n\n\n\n<li>Manchas de \u00f3xido o corrosi\u00f3n alrededor del acero estructural o de los elementos de fijaci\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li>Pintura reci\u00e9n aplicada con un dise\u00f1o que parece ocultar defectos<\/li>\n\n\n\n<li>Acabados del suelo que no combinan, reparaciones de baldosas o parches en el techo<\/li>\n\n\n\n<li>Muros de contenci\u00f3n con problemas de drenaje en terrenos en pendiente<\/li>\n\n\n\n<li>No hay canales de drenaje visibles ni accesibles en la base de las estructuras<\/li>\n\n\n\n<li>Ausencia de registros de mantenimiento de una villa que, seg\u00fan se afirma, se ha utilizado para el alquiler<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comprueba el dinero antes de que se transfiera<\/h2>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Los calendarios de pago deben ajustarse a los hitos contractuales verificados y no sustituir a la diligencia debida.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>La diligencia debida financiera y de pagos abarca dos aspectos relacionados, pero distintos: el dinero que est\u00e1s a punto de pagar y las obligaciones financieras que ya gravan el inmueble.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Antes de pagar<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Reserva o dep\u00f3sito:<\/strong> El contrato debe especificar claramente si el dep\u00f3sito es reembolsable, en qu\u00e9 condiciones y en qu\u00e9 plazo. Si la diligencia debida pone de manifiesto un problema importante, \u00bfse devuelve el dep\u00f3sito? El motivo que da lugar al reembolso debe indicarse expl\u00edcitamente por escrito: la expresi\u00f3n \u00abtotalmente reembolsable\u00bb carece de sentido si no se definen el motivo y el plazo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfQui\u00e9n recibe el pago?:<\/strong> Normalmente, el pago debe realizarse al vendedor o promotor contractual, o bien a trav\u00e9s de un dep\u00f3sito en garant\u00eda debidamente documentado u otro mecanismo de pago autorizado. Cualquier cuenta de terceros o cuenta personal debe justificarse de forma independiente, documentarse contractualmente y revisarse antes de transferir los fondos. Obtenga pruebas documentales \u2014factura, recibo, registro de pago\u2014 de cada transferencia.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pagos fraccionados (sobre plano):<\/strong> Los calendarios de pago de las viviendas sobre plano deben estar vinculados a hitos de construcci\u00f3n documentados, y no simplemente a fechas del calendario. Antes de realizar cada pago por hito, solicita pruebas de que se ha alcanzado la fase correspondiente. Un calendario de pagos en el que se transfiere el dinero antes de que se haya demostrado el avance correspondiente en la construcci\u00f3n elimina la principal protecci\u00f3n financiera del comprador.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pasivos financieros inmobiliarios que hay que comprobar<\/h3>\n\n\n\n<p><strong>Impuestos pendientes de pago:<\/strong> El PBB (Pajak Bumi dan Bangunan \u2014 impuesto sobre terrenos y edificios) debe estar al corriente. Solicita un justificante de que el PBB-P2 est\u00e1 \u00edntegramente abonado antes de formalizar la compraventa. Los impagos del PBB pueden complicar o retrasar la validaci\u00f3n fiscal, los tr\u00e1mites relacionados con la transmisi\u00f3n y la actualizaci\u00f3n de los registros fiscales del inmueble, por lo que cualquier atraso debe resolverse expresamente antes de formalizar la compraventa.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Costes de transacci\u00f3n:<\/strong> Los impuestos y los costes de transacci\u00f3n dependen de la estructura jur\u00eddica de la operaci\u00f3n. La transmisi\u00f3n de derechos sobre terrenos o edificios que cumplan los requisitos puede conllevar el pago del impuesto sobre la renta por parte del vendedor y del BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan \u2014 impuesto de adquisici\u00f3n por la transmisi\u00f3n de derechos sobre terrenos y edificios) por parte del comprador, adem\u00e1s de los gastos notariales (PPAT) y administrativos. Un contrato de arrendamiento presenta un perfil fiscal y de tasas de documentaci\u00f3n diferente. Es recomendable que un profesional fiscal indonesio cualificado confirme los impuestos aplicables a la estructura espec\u00edfica de la operaci\u00f3n antes de acordar el calendario de pagos. El PBB-P2 y el BPHTB se gestionan a nivel de la administraci\u00f3n local, y los procedimientos var\u00edan seg\u00fan la regencia.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pasivos corrientes:<\/strong> En el caso de los inmuebles que ya se encuentren en r\u00e9gimen de alquiler, comprueba si hay cuotas de gesti\u00f3n pendientes, saldos en plataformas, facturas de suministros y contratos de servicios, y determina si cada uno de estos conceptos corre a cargo del vendedor, se liquida en el momento de la entrega o lo asume expresamente el comprador.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Moneda y documentaci\u00f3n:<\/strong> Mant\u00e9n registros claros de todas las conversiones y transferencias en moneda extranjera. En el caso de las transferencias internacionales de cuant\u00eda significativa, la documentaci\u00f3n adecuada de la transacci\u00f3n \u2014finalidad, partes implicadas, importes\u2014 respalda los requisitos de cumplimiento normativo y proporciona un registro claro en caso de que surja alguna controversia.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Consultas por tipo de inmueble<\/h2>\n\n\n\n<p>El marco b\u00e1sico de diligencia debida se aplica a todo tipo de inmuebles, pero los aspectos prioritarios y las comprobaciones espec\u00edficas var\u00edan considerablemente dependiendo de si se trata de la adquisici\u00f3n de un derecho de arrendamiento, la compra de una vivienda ya terminada o la adquisici\u00f3n de una vivienda sobre plano.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Se traspasa<\/h3>\n\n\n\n<p>Una operaci\u00f3n de arrendamiento es, en esencia, un contrato, lo que significa que la calidad del contrato es la cuesti\u00f3n fundamental en la diligencia debida, adem\u00e1s de las comprobaciones relativas al terreno y a la titularidad.<\/p>\n\n\n\n<p>Comprobaciones espec\u00edficas para los arrendamientos:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00bfQui\u00e9n es el titular registrado del certificado? \u00bfFigura esa persona o entidad como propietario del terreno o arrendador en el contrato de arrendamiento?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfSe puede consultar el contrato de alquiler original o se trata de una cesi\u00f3n o un subarrendamiento de un contrato ya existente?\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Si el contrato de arrendamiento ha sido cedido anteriormente, obt\u00e9n y revisa toda la cadena de contratos de arrendamiento, modificaciones, cesiones y consentimientos necesarios de los propietarios. Confirma que la persona que ahora cede el contrato de arrendamiento haya adquirido los derechos que afirma poseer y est\u00e9 autorizada a cederlos de nuevo.<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfCu\u00e1l es el plazo restante del contrato de alquiler a partir de la fecha real de inicio (y no solo la duraci\u00f3n que figura en el anuncio)?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfLa cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga supone una obligaci\u00f3n vinculante para el propietario del terreno o es simplemente una opci\u00f3n negociable?<\/li>\n\n\n\n<li>Si se indica un precio de pr\u00f3rroga, \u00bfc\u00f3mo se calcula? \u00bfEs fijo o est\u00e1 sujeto a revisiones futuras?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfQu\u00e9 ocurre si el propietario vende el terreno? \u00bfEl contrato de arrendamiento es vinculante para el nuevo propietario?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfOtorga el contrato de arrendamiento al arrendatario el derecho contractual de ceder o transferir el plazo restante del contrato, y es necesario el consentimiento del propietario?<\/li>\n\n\n\n<li>\u00bfSe permite expresamente en el contrato de alquiler el uso para alquileres a corto plazo?<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Villa terminada<\/h3>\n\n\n\n<p>M\u00e1s all\u00e1 de las comprobaciones habituales sobre el terreno, la clasificaci\u00f3n urban\u00edstica y el vendedor:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Obtener y revisar el PBG (o el IMB v\u00e1lido anterior a la transici\u00f3n) y el SLF<\/li>\n\n\n\n<li>Compara la superficie y la funci\u00f3n aprobadas con lo que se ha construido realmente<\/li>\n\n\n\n<li>Encargar una inspecci\u00f3n f\u00edsica independiente<\/li>\n\n\n\n<li>Revisar el historial de servicios p\u00fablicos y los registros de gesti\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li>Comprueba si existen contratos de alquiler, contratos de gesti\u00f3n o acuerdos con operadores que vayan a seguir vigentes tras la operaci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li>Comprueba la situaci\u00f3n en materia de licencias si la villa funciona o est\u00e1 destinada a funcionar como alojamiento de corta estancia.<\/li>\n\n\n\n<li>Pregunta si hay alguna reserva o contrato vigente que deba resolverse como parte del traspaso.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Sobre plano<\/h3>\n\n\n\n<p>La compra sobre plano a\u00f1ade los riesgos relacionados con la construcci\u00f3n incompleta, la solvencia del promotor y el estado de las autorizaciones a todas las dem\u00e1s cuestiones que deben tenerse en cuenta en el proceso de diligencia debida. <\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"768\" src=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/6_rezultat-1024x768.webp\" alt=\"Lista de comprobaci\u00f3n para la diligencia debida en la compra de inmuebles en Bali\" class=\"wp-image-13947\" srcset=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/6_rezultat-1024x768.webp 1024w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/6_rezultat-300x225.webp 300w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/6_rezultat-16x12.webp 16w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/6_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Comprobaciones adicionales espec\u00edficas para las viviendas sobre plano:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Comprueba el terreno en el que se construir\u00e1 el proyecto; se aplicar\u00e1n las mismas comprobaciones que en cualquier otra transacci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li>Comprueba que la normativa urban\u00edstica permita la construcci\u00f3n y el uso previstos<\/li>\n\n\n\n<li>Comprueba el estado de la autorizaci\u00f3n del proyecto y de la obra: \u00bfse ha obtenido ya la PBG o solo se ha solicitado?<\/li>\n\n\n\n<li>Verificar la entidad jur\u00eddica del promotor a trav\u00e9s del Registro Mercantil de la AHU y el NIB a trav\u00e9s del sistema OSS.<\/li>\n\n\n\n<li>Comprueba que el promotor tenga el derecho legal a urbanizar esa parcela concreta<\/li>\n\n\n\n<li>Revisa detenidamente las especificaciones del proyecto y la identificaci\u00f3n de las unidades: las descripciones imprecisas dan lugar a disputas en el momento de la entrega.<\/li>\n\n\n\n<li>Revisa los planos y pregunta qu\u00e9 procedimiento se sigue para realizar cambios en las especificaciones.<\/li>\n\n\n\n<li>Eval\u00faa el calendario de pagos en funci\u00f3n de las fases clave de la construcci\u00f3n: \u00bflos pagos se ajustan al avance de las obras?<\/li>\n\n\n\n<li>Inf\u00f3rmate de lo que establece el contrato en cuanto a retrasos, incumplimiento y cancelaci\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li>Pregunta qu\u00e9 recursos tiene el comprador si el proyecto no sale adelante.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>\u00c1rea de diligencia debida<\/th><th>Se traspasa<\/th><th>Villa terminada<\/th><th>Sobre plano<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Certificado de propiedad y BPN<\/td><td>Imprescindible<\/td><td>Imprescindible<\/td><td>Imprescindible<\/td><\/tr><tr><td>Zonificaci\u00f3n y usos permitidos<\/td><td>Imprescindible<\/td><td>Imprescindible<\/td><td>Imprescindible: antes de comprometerse<\/td><\/tr><tr><td>PBG \/ licencia de obras<\/td><td>Para edificios ya construidos<\/td><td>Imprescindible: recabar y comparar<\/td><td>Cr\u00edtico: confirmar si se ha obtenido o est\u00e1 en tr\u00e1mite<\/td><\/tr><tr><td>SLF<\/td><td>Para edificios ya construidos<\/td><td>Imprescindible<\/td><td>Confirmar cu\u00e1ndo es necesario para un uso l\u00edcito; establecer la entrega como condici\u00f3n contractual para la cesi\u00f3n.<\/td><\/tr><tr><td>Facultades del vendedor\/promotor<\/td><td>Comprobaci\u00f3n individual<\/td><td>Comprobaci\u00f3n individual<\/td><td>Entidad promotora (AHU + OSS) + firmante autorizado + derecho sobre el proyecto<\/td><\/tr><tr><td>Contrato: duraci\u00f3n y pr\u00f3rroga<\/td><td>Comprobaci\u00f3n centralizada<\/td><td>N\/A para la compra en r\u00e9gimen de propiedad plena<\/td><td>N\/A<\/td><\/tr><tr><td>Contrato: especificaciones y hitos<\/td><td>N\/A<\/td><td>Estado en el momento de la entrega<\/td><td>\u00c1rea de riesgo central<\/td><\/tr><tr><td>Inspecci\u00f3n f\u00edsica<\/td><td>Estructuras existentes<\/td><td>Informaci\u00f3n detallada antes de la compra<\/td><td>Por fases: realizar una inspecci\u00f3n en cada hito<\/td><\/tr><tr><td>Trayectoria del promotor<\/td><td>Antecedentes del arrendador<\/td><td>N\/A<\/td><td>Importante: comprobar los proyectos finalizados<\/td><\/tr><tr><td>Seguridad en los pagos<\/td><td>Condiciones de reembolso<\/td><td>Est\u00e1ndar<\/td><td>Plazos de pago frente al avance de las obras<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>\u00bfA\u00fan no tienes claro qu\u00e9 propiedad en Bali se ajusta a tu presupuesto, al uso que le vas a dar y a la estructura de propiedad? ULU Homes puede ayudarte a identificar las opciones adecuadas antes de que dediques tiempo a la investigaci\u00f3n previa a la inversi\u00f3n. <a href=\"\/es\/quiz\/\" target=\"_blank\">Encuentra inmuebles que se ajusten a tus criterios<\/a>.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Antes de pagar un anticipo: orden recomendado<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Identifica la parcela exacta y la estructura de la transacci\u00f3n.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Recopila la documentaci\u00f3n relativa al terreno, al vendedor o promotor y al edificio.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Comprueba de forma independiente el registro catastral, los grav\u00e1menes, la normativa urban\u00edstica y el acceso.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Revisar el PBG\/SLF y comparar el edificio aprobado con la realidad.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Haz que revisen el contrato y las cl\u00e1usulas relativas al pago y al reembolso antes de firmarlo.<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li><strong>Resuelve las cuestiones importantes por escrito antes de que los fondos dejen de ser reembolsables.<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Algunas comprobaciones pueden realizarse en paralelo. Lo importante es que un pago no reembolsable no debe convertirse en el momento en el que el comprador descubre por primera vez problemas sin resolver relacionados con la titularidad, la ordenaci\u00f3n del territorio, los permisos o el contrato.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Se\u00f1ales de alerta que deber\u00edan hacer que se retrase el acuerdo<\/h2>\n\n\n\n<p>Las siguientes situaciones requieren una investigaci\u00f3n, una aclaraci\u00f3n o una pausa antes de seguir adelante. No suponen una conclusi\u00f3n autom\u00e1tica de fraude o tergiversaci\u00f3n, pero cada una de ellas representa una situaci\u00f3n en la que seguir adelante sin informaci\u00f3n adicional expone al comprador a un riesgo innecesario.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Se\u00f1al de alerta<\/th><th>Por qu\u00e9 es importante<\/th><th>Qu\u00e9 solicitar<\/th><th>Decisi\u00f3n<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Presi\u00f3n para pagar antes de que se hayan completado las comprobaciones<\/td><td>Limita la capacidad del comprador para retirarse de forma segura<\/td><td>Confirmaci\u00f3n por escrito de las condiciones de reembolso; ampliaci\u00f3n del plazo<\/td><td>Pausa<\/td><\/tr><tr><td>Solo se dispone de una copia o una fotograf\u00eda del certificado<\/td><td>No se puede verificar la autenticidad ni el estado actual de la inscripci\u00f3n en el registro<\/td><td>Certificado original; comprobaci\u00f3n independiente del registro catastral<\/td><td>Investigar<\/td><\/tr><tr><td>El vendedor se niega a facilitar la documentaci\u00f3n justificativa<\/td><td>Plantea dudas sobre lo que revelar\u00eda la documentaci\u00f3n<\/td><td>Explicaci\u00f3n por escrito y lista de documentos; solicitar asesoramiento jur\u00eddico<\/td><td>Pausa<\/td><\/tr><tr><td>La identidad indicada en el documento de identidad no coincide con la del certificado<\/td><td>Podr\u00eda indicar documentaci\u00f3n incorrecta, un acuerdo con terceros o un fraude<\/td><td>Conciliaci\u00f3n de identidades con el PPAT; asesoramiento jur\u00eddico independiente<\/td><td>Pausa<\/td><\/tr><tr><td>La facultad de firma no est\u00e1 clara o se ha delegado de manera informal<\/td><td>La transacci\u00f3n podr\u00eda no ser v\u00e1lida<\/td><td>Poder notarial original; acuerdo de la sociedad; revisi\u00f3n jur\u00eddica<\/td><td>Investigar<\/td><\/tr><tr><td>Permiso \u00aben tr\u00e1mite\u00bb presentado como equivalente a un permiso expedido<\/td><td>No hay certeza sobre la concesi\u00f3n de futuros permisos; el riesgo del proyecto es real<\/td><td>Confirmar la referencia de la solicitud; evaluar el riesgo de denegaci\u00f3n<\/td><td>Investigar<\/td><\/tr><tr><td>La clasificaci\u00f3n urban\u00edstica solo ha sido confirmada verbalmente o por el vendedor<\/td><td>Las restricciones urban\u00edsticas exigen una confirmaci\u00f3n por escrito procedente de una fuente oficial<\/td><td>Confirmaci\u00f3n por escrito de la zonificaci\u00f3n; comprobaci\u00f3n de RDTR\/KKPR<\/td><td>Investigar<\/td><\/tr><tr><td>El acceso f\u00edsico depende de terrenos colindantes que carecen de documentaci\u00f3n oficial<\/td><td>El acceso en el futuro podr\u00eda bloquearse o ser objeto de controversia<\/td><td>Derechos de acceso documentados legalmente; revisi\u00f3n jur\u00eddica<\/td><td>Investigar<\/td><\/tr><tr><td>La pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento se describe como \u00abgarantizada\u00bb sin que exista un mecanismo contractual claro<\/td><td>Es posible que el contrato no ofrezca un derecho real de pr\u00f3rroga<\/td><td>Revisar con el abogado la redacci\u00f3n concreta de la cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga<\/td><td>Pausa<\/td><\/tr><tr><td>El edificio tal y como se ha construido difiere sustancialmente de los planos aprobados.<\/td><td>Las construcciones no autorizadas entra\u00f1an riesgos en materia de cumplimiento normativo y de reventa<\/td><td>Planos aprobados; alcance del SLF; asesoramiento sobre las opciones de regularizaci\u00f3n<\/td><td>Investigar<\/td><\/tr><tr><td>Se ha solicitado un pago a una cuenta personal o ajena al asunto sin dar ninguna explicaci\u00f3n<\/td><td>Es posible que el pago no sea v\u00e1lido desde el punto de vista contractual; su recuperaci\u00f3n resulta dif\u00edcil.<\/td><td>Base contractual clara; pago a la entidad designada o a una cuenta de garant\u00eda bloqueada documentada<\/td><td>Pausa<\/td><\/tr><tr><td>Se requieren pagos por adelantado antes de alcanzar los hitos correspondientes<\/td><td>El comprador pierde su capacidad de negociaci\u00f3n financiera al no haber avances en la construcci\u00f3n<\/td><td>Calendario de pagos revisado vinculado a hitos documentados<\/td><td>Pausa<\/td><\/tr><tr><td>Se recomienda al comprador que no recurra a un asesor profesional independiente<\/td><td>Las transacciones leg\u00edtimas deber\u00edan superar una revisi\u00f3n independiente<\/td><td>Sigue adelante con el asesor independiente, pase lo que pase<\/td><td>Continuar con el asesor<\/td><\/tr><tr><td>Previsiones de ingresos por alquiler sin pruebas que las respalden<\/td><td>Es posible que las afirmaciones no reflejen las condiciones reales del mercado<\/td><td>Antecedentes hist\u00f3ricos, registros de reservas, situaci\u00f3n de las licencias<\/td><td>Investigar<\/td><\/tr><tr><td>Defectos f\u00edsicos materiales visibles durante la inspecci\u00f3n<\/td><td>La diligencia debida jur\u00eddica no identificar\u00e1 ni resolver\u00e1 problemas estructurales<\/td><td>Perito independiente; evaluaci\u00f3n t\u00e9cnica; renegociaci\u00f3n del precio<\/td><td>Investigar<\/td><\/tr><tr><td>Cifras contradictorias sobre la superficie de terreno en los distintos documentos<\/td><td>Podr\u00eda afectar a las evaluaciones de precios, planificaci\u00f3n y l\u00edmites<\/td><td>Conciliar todas las cifras; realizar una inspecci\u00f3n independiente si es necesario<\/td><td>Investigar<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Lo que puedes comprobar por ti mismo y lo que requiere una verificaci\u00f3n profesional<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Puedes hacerte una autoevaluaci\u00f3n<\/th><th>No lo utilices como sustituto de<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Lee la informaci\u00f3n sobre el tipo de certificado, el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n y la fecha de caducidad<\/td><td>Verificaci\u00f3n oficial de la Oficina Catastral<\/td><\/tr><tr><td>Consultar la informaci\u00f3n disponible sobre mapas y ubicaciones<\/td><td>Verificaci\u00f3n de los l\u00edmites catastrales<\/td><\/tr><tr><td>Compara la villa con los planos aprobados<\/td><td>Inspecci\u00f3n t\u00e9cnica profesional<\/td><\/tr><tr><td>Analizar las afirmaciones de marketing del promotor y los proyectos anteriores<\/td><td>AHU\/OSS\/diligencia debida jur\u00eddica<\/td><\/tr><tr><td>Lee las condiciones del contrato de alquiler que se anuncian<\/td><td>Revisi\u00f3n independiente de los contratos<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfQui\u00e9n comprueba qu\u00e9?<\/h2>\n\n\n\n<p>No hay ning\u00fan profesional que, por s\u00ed solo, abarque autom\u00e1ticamente todo el alcance de la diligencia debida en materia inmobiliaria en Bali. Saber qui\u00e9n es responsable de cada comprobaci\u00f3n ayuda a los compradores a formar el equipo adecuado y a evitar suposiciones.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Consulte<\/th><th>Pruebas<\/th><th>\u00bfQui\u00e9n suele verificar?<\/th><th>Cuando<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Registro de la propiedad y registro BPN<\/td><td>Certificado original; comprobaci\u00f3n de los registros de la Oficina Catastral<\/td><td>PPAT o abogado independiente de Indonesia<\/td><td>Antes del pago o como condici\u00f3n para el pago<\/td><\/tr><tr><td>Grav\u00e1menes y restricciones registradas<\/td><td>Registro catastral; Registro de hipotecas (Hak Tanggungan)<\/td><td>PPAT o abogado independiente de Indonesia<\/td><td>Antes del ingreso<\/td><\/tr><tr><td>Zonificaci\u00f3n y usos permitidos<\/td><td>Documentaci\u00f3n de RDTR\/KKPR; autoridad urban\u00edstica local<\/td><td>Abogado indonesio con conocimientos sobre urbanismo local<\/td><td>Antes de realizar un pago importante<\/td><\/tr><tr><td>PBG\/IMB y SLF<\/td><td>Documentaci\u00f3n de autorizaci\u00f3n de obras; registros del SIMBG<\/td><td>Abogado indonesio; profesional de la planificaci\u00f3n<\/td><td>Antes de la compra de una vivienda ya terminada; en la fase inicial de la venta sobre plano<\/td><\/tr><tr><td>Identidad y legitimidad del vendedor<\/td><td>Documento de identidad oficial; documentos de la empresa; poder notarial<\/td><td>PPAT y\/o un abogado independiente<\/td><td>Antes de firmar<\/td><\/tr><tr><td>Situaci\u00f3n jur\u00eddica de la empresa promotora<\/td><td>Registro mercantil de AHU; NIB a trav\u00e9s de OSS<\/td><td>Abogado indonesio<\/td><td>Antes de abonar la se\u00f1al por la vivienda sobre plano<\/td><\/tr><tr><td>Revisi\u00f3n del contrato<\/td><td>Borrador de acuerdo<\/td><td>Abogado independiente de Indonesia<\/td><td>Antes de firmar cualquier documento vinculante<\/td><\/tr><tr><td>Inspecci\u00f3n t\u00e9cnica y f\u00edsica<\/td><td>Estudio del emplazamiento; informe de inspecci\u00f3n<\/td><td>Perito independiente, ingeniero o profesional de la construcci\u00f3n<\/td><td>Antes de comprometerse definitivamente con la compra de una vivienda ya terminada<\/td><\/tr><tr><td>Costes fiscales y de transacci\u00f3n<\/td><td>Normativa fiscal; asesoramiento contable<\/td><td>Profesional fiscal indonesio<\/td><td>Antes de acordar la estructura de pago definitiva<\/td><\/tr><tr><td>Comercial y operativo<\/td><td>Licencias; acuerdos de gesti\u00f3n; contratos con operadores<\/td><td>Abogado y\/o asesor operativo<\/td><td>Antes de adquirir una vivienda sobre plano o una vivienda en alquiler<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>El PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) es el funcionario autorizado que redacta las escrituras de propiedad y tramita determinadas transacciones inmobiliarias. Un PPAT no es lo mismo que un asesor jur\u00eddico independiente que trabaje exclusivamente en inter\u00e9s del comprador. En el caso de transacciones de cierta envergadura, contratar por separado a un abogado indonesio independiente \u2014alguien cuya funci\u00f3n sea espec\u00edficamente asesorar al comprador\u2014 es una precauci\u00f3n razonable.<\/p>\n\n\n\n<p>Si est\u00e1s llevando a cabo parte o la totalidad de este proceso desde fuera de Indonesia, la importancia de la verificaci\u00f3n independiente no hace m\u00e1s que aumentar. Aunque no es necesaria la presencia f\u00edsica para realizar muchas comprobaciones, los compradores a distancia deben ser especialmente rigurosos en la verificaci\u00f3n de la documentaci\u00f3n y no deben basarse \u00fanicamente en la documentaci\u00f3n facilitada por la parte vendedora. Para obtener informaci\u00f3n detallada sobre c\u00f3mo se estructuran habitualmente las compras a distancia, consulta \u00ab<a href=\"\/es\/all\/how-to-buy-property-in-bali-remotely\/\" target=\"_blank\">C\u00f3mo comprar una propiedad en Bali a distancia<\/a>&#8220;.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Lista de comprobaci\u00f3n final de la diligencia debida<\/h2>\n\n\n\n<p>Esta lista de comprobaci\u00f3n pretende servir de referencia pr\u00e1ctica antes de comprometer fondos. En ella se resumen las comprobaciones que se tratan en esta gu\u00eda; consulte las secciones correspondientes para obtener m\u00e1s detalles sobre cada punto.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Terreno<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se ha obtenido y comprobado el t\u00edtulo de propiedad original<\/li>\n\n\n\n<li>Se ha llevado a cabo una comprobaci\u00f3n independiente del registro catastral: se han confirmado el titular registrado, la superficie y los grav\u00e1menes seg\u00fan los registros de la Oficina del Catastro.<\/li>\n\n\n\n<li>Se ha confirmado que el tipo de derecho sobre el suelo es el adecuado para la estructura de la operaci\u00f3n prevista<\/li>\n\n\n\n<li>No hay hipotecas, Hak Tanggungan ni restricciones registradas, o bien estas se est\u00e1n resolviendo<\/li>\n\n\n\n<li>La superficie del terreno coincide en el certificado, el plano de situaci\u00f3n y el contrato<\/li>\n\n\n\n<li>Se ha evaluado de forma independiente la barrera f\u00edsica en los casos en que era relevante<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Planificaci\u00f3n y permisos<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se ha confirmado por escrito la clasificaci\u00f3n urban\u00edstica \u2014 Se ha obtenido o comprobado el RDTR\/KKPR<\/li>\n\n\n\n<li>Se ha confirmado que el uso previsto (residencial, alquiler comercial, promoci\u00f3n inmobiliaria) est\u00e1 permitido<\/li>\n\n\n\n<li>Se ha confirmado el acceso a la parcela, debidamente documentado \u2014incluido el estado de la v\u00eda de acceso y cualquier servidumbre, acuerdo de acceso u otro derecho en el que se base dicho acceso, habi\u00e9ndose comprobado su inscripci\u00f3n en el registro cuando proceda\u2014<\/li>\n\n\n\n<li>Se ha obtenido y revisado el PBG (o el IMB v\u00e1lido)<\/li>\n\n\n\n<li>Se ha obtenido y revisado el SLF para los edificios ya terminados; el plazo de entrega se ha confirmado en el contrato para las viviendas sobre plano.<\/li>\n\n\n\n<li>Comparaci\u00f3n entre la estructura tal y como se ha construido y los planos aprobados<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Vendedor \/ promotor<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se ha verificado la identidad del vendedor cotej\u00e1ndola con un documento de identidad oficial original<\/li>\n\n\n\n<li>La identidad del vendedor coincide con la del titular del certificado registrado<\/li>\n\n\n\n<li>Se ha comprobado la copropiedad, el consentimiento conyugal y la capacidad para heredar, cuando procede.<\/li>\n\n\n\n<li>Se comprobar\u00e1 el poder notarial en caso de que se utilice<\/li>\n\n\n\n<li>Para el vendedor de la empresa: entidad jur\u00eddica verificada a trav\u00e9s del registro AHU, n\u00famero de identificaci\u00f3n empresarial (NIB) comprobado a trav\u00e9s del OSS, firmante autorizado y autorizaciones corporativas necesarias confirmadas<\/li>\n\n\n\n<li>En el caso de los promotores de viviendas sobre plano: se comprueban la personalidad jur\u00eddica de la empresa, su actividad empresarial, el derecho a promover, las autorizaciones del proyecto y su trayectoria.<\/li>\n\n\n\n<li>Obligaciones pendientes y grav\u00e1menes sobre el inmueble identificado<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Contrato y dinero<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Contrato revisado por un abogado indonesio independiente antes de su firma<\/li>\n\n\n\n<li>Se define claramente el activo o derecho adquirido concreto<\/li>\n\n\n\n<li>Se confirma el cumplimiento de las disposiciones ling\u00fc\u00edsticas y la cl\u00e1usula sobre la versi\u00f3n vinculante en los acuerdos biling\u00fces<\/li>\n\n\n\n<li>Se confirman la duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento, su fecha de inicio, su fecha de vencimiento y el mecanismo de pr\u00f3rroga (arrendamiento)<\/li>\n\n\n\n<li>Se confirman los derechos de cesi\u00f3n, subarrendamiento y uso autorizado<\/li>\n\n\n\n<li>Las condiciones de reembolso del dep\u00f3sito se indican expl\u00edcitamente por escrito<\/li>\n\n\n\n<li>El destinatario del pago coincide con la entidad contratante, o bien se ha documentado un acuerdo de dep\u00f3sito en garant\u00eda o de pago autorizado<\/li>\n\n\n\n<li>Plazos de pago sobre plano vinculados al avance documentado de la obra<\/li>\n\n\n\n<li>Se han revisado las cl\u00e1usulas relativas a la cancelaci\u00f3n, los retrasos y la resoluci\u00f3n de litigios<\/li>\n\n\n\n<li>Se han resuelto los atrasos del PBB-P2 antes del cierre; se han confirmado las obligaciones fiscales de dicha estructura<\/li>\n\n\n\n<li>Se han comprendido y confirmado los costes de transacci\u00f3n y las obligaciones fiscales correspondientes a la estructura espec\u00edfica de la operaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Construcci\u00f3n \/ entrega<\/h3>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se ha realizado o encargado una inspecci\u00f3n f\u00edsica independiente<\/li>\n\n\n\n<li>Se han evaluado los sistemas estructurales, de drenaje, de piscinas, el\u00e9ctricos y mec\u00e1nicos<\/li>\n\n\n\n<li>No existen defectos materiales sin que se haya acordado una subsanaci\u00f3n o un ajuste del precio<\/li>\n\n\n\n<li>Condiciones y especificaciones de entrega confirmadas por escrito<\/li>\n\n\n\n<li>Para viviendas sobre plano: especificaciones, identificaci\u00f3n de la vivienda y condiciones relativas a las fases de entrega recogidas en el contrato<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfYa sabes qu\u00e9 es lo que tienes que comprobar? Pues haz una lista con las propiedades que merece la pena visitar.<\/strong><br>Utiliza nuestro cuestionario sobre inmuebles en Bali para filtrar las opciones seg\u00fan presupuesto, ubicaci\u00f3n, tipo de inmueble y uso previsto.<br><strong><a href=\"\/es\/quiz\/\" target=\"_blank\">[Consulta mi selecci\u00f3n de lugares en Bali]<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Antes de comprometerte<\/h2>\n\n\n\n<p>El objetivo de la diligencia debida inmobiliaria en Bali no es garantizar que una transacci\u00f3n est\u00e9 exenta de riesgos \u2014ning\u00fan proceso lo consigue\u2014. El objetivo es comprender qu\u00e9 es lo que realmente est\u00e1s comprando, a qui\u00e9n se lo est\u00e1s comprando y qu\u00e9 derechos, protecciones y obligaciones genera la operaci\u00f3n, antes de que se produzca un traspaso de fondos significativo.<\/p>\n\n\n\n<p>Esto implica cotejar el terreno con el registro de la Oficina Catastral, y no limitarse a una copia del certificado. Implica verificar a qu\u00e9 uso est\u00e1 destinado el terreno, independientemente de la comprobaci\u00f3n del t\u00edtulo de propiedad. Implica comprobar si un edificio ya construido cuenta con las autorizaciones necesarias y si la estructura se ajusta a ellas. Significa comprender exactamente a qu\u00e9 se comprometen ambas partes en un contrato de arrendamiento \u2014y no lo que dice el resumen de la venta\u2014. Y significa que el estado f\u00edsico del edificio sea evaluado por alguien que busque problemas, no por alguien que quiera vender la propiedad.<\/p>\n\n\n\n<p>La diligencia debida reduce la incertidumbre. No elimina todos los riesgos, y este art\u00edculo tiene como objetivo informar al comprador, sin pretender sustituir el asesoramiento profesional sobre una operaci\u00f3n concreta. <strong>Cualquier compra de inmuebles o contrato de arrendamiento a largo plazo en Bali de valor considerable requiere el asesoramiento independiente de profesionales indonesios cualificados en los \u00e1mbitos jur\u00eddico, fiscal y t\u00e9cnico, que puedan aplicar estas comprobaciones a tu operaci\u00f3n concreta.<\/strong> El an\u00e1lisis que hagan de los documentos reales, de la parcela real y del contrato real siempre tendr\u00e1 m\u00e1s importancia que cualquier lista de comprobaci\u00f3n general.<\/p>\n\n\n\n<p><em>La informaci\u00f3n contenida en este art\u00edculo refleja los marcos normativos de acceso p\u00fablico y se facilita con fines informativos. La normativa, los sistemas gubernamentales y las condiciones del mercado est\u00e1n sujetos a cambios; por lo tanto, se recomienda verificar los requisitos vigentes con profesionales indonesios cualificados antes de realizar cualquier transacci\u00f3n.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Antes de realizar el pago de una fianza por una propiedad en Bali, debes [\u2026]<\/p>","protected":false},"author":17,"featured_media":13943,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[174],"tags":[],"class_list":["post-13942","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-all"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13942","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/17"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=13942"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13942\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":13951,"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/13942\/revisions\/13951"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/13943"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=13942"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=13942"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=13942"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}