{"id":12162,"date":"2026-08-13T16:31:23","date_gmt":"2026-08-13T13:31:23","guid":{"rendered":"https:\/\/ulu-homes.id\/?p=12162"},"modified":"2026-08-13T16:31:26","modified_gmt":"2026-08-13T13:31:26","slug":"how-a-foreigner-can-buy-property-in-bali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ulu-homes.id\/es\/all\/how-a-foreigner-can-buy-property-in-bali\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo puede un extranjero comprar una vivienda en Bali"},"content":{"rendered":"<p>S\u00ed, pero con algunas salvedades importantes. Los extranjeros no pueden ser titulares de un \u00abHak Milik\u00bb, la forma m\u00e1s s\u00f3lida de t\u00edtulo de propiedad en Indonesia, que est\u00e1 reservada a los ciudadanos indonesios.<\/p>\n\n\n\n<p>No obstante, los compradores extranjeros disponen de varias v\u00edas legales reconocidas:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Arrendamiento (Hak Sewa):<\/strong> un derecho contractual a utilizar el inmueble durante un per\u00edodo acordado.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Hak Pakai (Derecho de uso):<\/strong> un derecho real sobre un terreno residencial inscrito en el registro, al que pueden acceder los extranjeros que cumplan los requisitos.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>PT PMA + HGB:<\/strong> Una empresa indonesia de inversi\u00f3n extranjera puede ser titular de un derecho sobre el suelo que cumpla los requisitos, como el HGB (Hak Guna Bangunan, o derecho de construcci\u00f3n).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La estructura m\u00e1s adecuada depende de la finalidad del comprador, de su idoneidad, del plazo de tenencia previsto y de si el inmueble se adquiere para uso personal o a trav\u00e9s de una empresa con el fin de desarrollar una actividad empresarial genuina.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>La primera pregunta no es \u00ab\u00bfQu\u00e9 chalet deber\u00eda comprar?\u00bb, sino \u00ab\u00bfQu\u00e9 figura jur\u00eddica se ajusta mejor a c\u00f3mo tengo pensado poseerla y utilizarla?\u00bb.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Comprar una vivienda en Bali: respuesta r\u00e1pida<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Los extranjeros pueden adquirir o controlar inmuebles en Bali a trav\u00e9s de diversas estructuras jur\u00eddicas, pero no pueden ser titulares directos de <strong>Hak Milik (propiedad plena de la tierra)<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Pregunta<\/th><th>Respuesta r\u00e1pida<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>\u00bfPuede un extranjero ser propietario a t\u00edtulo definitivo de un terreno en Bali a t\u00edtulo personal?<\/td><td>No \u2014 El \u00abHak Milik\u00bb est\u00e1 reservado a los ciudadanos indonesios<\/td><\/tr><tr><td>Principales estructuras de compradores extranjeros<\/td><td>Arrendamiento \/ Hak Sewa, Hak Pakai o PT PMA con un derecho sobre el suelo v\u00e1lido, como el HGB<\/td><\/tr><tr><td>Plazo habitual de los contratos de arrendamiento que se comercializan<\/td><td>Normalmente, entre 25 y 30 a\u00f1os en un primer momento; los derechos de pr\u00f3rroga dependen del contrato.<\/td><\/tr><tr><td>Hak Pakai<\/td><td>Derecho registrado al que pueden acogerse los extranjeros que cumplan los requisitos para adquirir una vivienda que re\u00fana las condiciones necesarias<\/td><\/tr><tr><td>PT PMA<\/td><td>Empresa indonesia de inversi\u00f3n extranjera; es la empresa, y no el accionista a t\u00edtulo personal, la que ostenta el derecho sobre el terreno.<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfSe puede alquilar la vivienda por un periodo corto?<\/td><td>Solo cuando la normativa urban\u00edstica, el uso del edificio, la estructura de la empresa y las licencias lo permitan<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfLa compra de una vivienda permite obtener la residencia?<\/td><td>No, la situaci\u00f3n migratoria es un tr\u00e1mite independiente.<\/td><\/tr><tr><td>Lo m\u00e1s importante que hay que comprobar antes de pagar<\/td><td>T\u00edtulo de propiedad, normativa urban\u00edstica, licencias de obra, facultades del vendedor o promotor y contrato<\/td><\/tr><tr><td>\u00bfSe puede comprar una vivienda sobre plano?<\/td><td>S\u00ed, pero el promotor, el terreno, las licencias, los plazos de pago y el contrato requieren un an\u00e1lisis m\u00e1s exhaustivo.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Los impuestos exactos, los valores m\u00ednimos de los inmuebles, los requisitos de documentaci\u00f3n y los usos permitidos dependen de la estructura de la propiedad y de la operaci\u00f3n.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfPueden los extranjeros comprar una vivienda en Bali?<\/h2>\n\n\n\n<p>S\u00ed, pero con importantes salvedades. Los extranjeros no pueden ser titulares de un \u00abHak Milik\u00bb, que es la forma m\u00e1s s\u00f3lida de t\u00edtulo de propiedad en Indonesia y est\u00e1 reservada a los ciudadanos indonesios. Sin embargo, la legislaci\u00f3n indonesia establece varias v\u00edas reconocidas a trav\u00e9s de las cuales los extranjeros pueden adquirir y utilizar legalmente bienes inmuebles. Entre ellas se incluyen los contratos de arrendamiento a largo plazo (Hak Sewa), un t\u00edtulo registrado de derecho de uso residencial (Hak Pakai) al que pueden acceder los extranjeros que cumplan los requisitos de elegibilidad aplicables, y los derechos sobre el suelo a trav\u00e9s de una sociedad indonesia de inversi\u00f3n extranjera (PT PMA) en forma de HGB (Hak Guna Bangunan, o derecho a construir). La v\u00eda m\u00e1s adecuada depende de la finalidad del comprador, su elegibilidad, el per\u00edodo de tenencia y de si la compra se realiza a t\u00edtulo individual o a trav\u00e9s de una estructura societaria.<\/p>\n\n\n\n<p>La afirmaci\u00f3n habitual de que \u00ablos extranjeros no pueden comprar propiedades en Bali\u00bb exagera la restricci\u00f3n. Lo correcto es decir que los extranjeros no pueden ser titulares directos de la propiedad absoluta de terrenos a t\u00edtulo personal, pero s\u00ed pueden ser titulares legales de derechos de arrendamiento, derechos de uso registrados o derechos sobre terrenos a nombre de sociedades, cada uno de los cuales se rige por sus propias normas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Lo que un comprador extranjero debe tener claro antes de empezar a buscar:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Objetivo:<\/strong> \u00bfVivienda propia, ingresos por alquiler o reventa\/inversi\u00f3n?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Per\u00edodo de tenencia:<\/strong> \u00bfUso a corto plazo, residencia a largo plazo o propiedad generacional?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Veh\u00edculo en propiedad:<\/strong> \u00bfA t\u00edtulo particular o a trav\u00e9s de una persona jur\u00eddica?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Tipo de propiedad:<\/strong> \u00bfInmueble listo para vender o en venta sobre plano\/en construcci\u00f3n?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Situaci\u00f3n de residencia:<\/strong> \u00bfTienes o tienes pensado solicitar un permiso de residencia en Indonesia?<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p>Estas cinco preguntas permitir\u00e1n reducir considerablemente el n\u00famero de estructuras jur\u00eddicas viables y, por extensi\u00f3n, determinar qu\u00e9 inmuebles es pertinente evaluar.<\/p>\n\n\n\n<p>La distinci\u00f3n entre <strong>propiedad de terrenos, derechos de arrendamiento, derechos de uso residencial y derechos corporativos<\/strong> No es solo una cuesti\u00f3n sem\u00e1ntica. Influye en lo que puedes hacer con el inmueble, cu\u00e1nto tiempo puedes conservarlo, qu\u00e9 ocurre cuando finaliza el plazo, si el derecho es transferible y qu\u00e9 protecci\u00f3n tienes en caso de que surja un conflicto. La estructura que elijas debe ajustarse a tus planes reales, y no ser simplemente la que al vendedor le resulte m\u00e1s f\u00e1cil ofrecer.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Explicaci\u00f3n de las opciones de propiedad en Bali<\/h2>\n\n\n\n<p>Las tres principales estructuras jur\u00eddicas a disposici\u00f3n de los compradores extranjeros de inmuebles en Bali funcionan mediante distintos mecanismos legales y se adaptan a diferentes perfiles de comprador. Ninguna de ellas es simplemente \u00abla opci\u00f3n segura\u00bb. Cada una conlleva ventajas e inconvenientes, y la elecci\u00f3n adecuada depende de las circunstancias particulares de cada uno.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/2_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"C\u00f3mo comprar una propiedad en Bali\" class=\"wp-image-12165\" srcset=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/2_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/2_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/2_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/2_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Arrendamiento \/ Hak Sewa<\/h3>\n\n\n\n<p>El \u00abHak Sewa\u00bb \u2014el derecho de arrendamiento\u2014 es un acuerdo contractual entre un comprador y el propietario de un terreno. El arrendatario no adquiere la titularidad del terreno; dicha titularidad sigue perteneciendo a la parte legalmente facultada para conceder el arrendamiento. A cambio de un pago acordado, el arrendatario obtiene el derecho a utilizar la propiedad durante un per\u00edodo determinado.<\/p>\n\n\n\n<p>Un contrato de arrendamiento redactado con esmero y formalizado mediante una escritura notarial adecuada puede aportar pruebas contractuales mucho m\u00e1s s\u00f3lidas que un acuerdo informal, pero no convierte el arrendamiento en un t\u00edtulo de propiedad registrado. La solidez de un contrato de arrendamiento depende en gran medida de la calidad del contrato y del estado del t\u00edtulo de propiedad subyacente.<\/p>\n\n\n\n<p>Hay varias cl\u00e1usulas que deben leerse detenidamente antes de firmar:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Plazo inicial frente a opci\u00f3n de pr\u00f3rroga.<\/strong> Un contrato de arrendamiento que suele describirse como \u00ab25+25\u00bb o \u00ab30+30\u00bb no significa 50 o 60 a\u00f1os de seguridad en igualdad de condiciones. El plazo inicial es el per\u00edodo ya contratado. La pr\u00f3rroga es una disposici\u00f3n independiente; su validez jur\u00eddica depende totalmente de c\u00f3mo est\u00e9 redactada la cl\u00e1usula. <strong>Una cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga puede ir desde un acuerdo no vinculante para negociar un futuro contrato de arrendamiento hasta un mecanismo que fije o defina de antemano la duraci\u00f3n y el precio de la pr\u00f3rroga.<\/strong> Los compradores no deben considerar que la f\u00f3rmula \u00ab25+25\u00bb que se ofrece en el mercado equivale a 50 a\u00f1os de igual seguridad, a menos que un asesor jur\u00eddico indonesio confirme que el mecanismo de pr\u00f3rroga es legalmente exigible tal y como est\u00e1 redactado.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Mecanismo de fijaci\u00f3n de precios de las pr\u00f3rrogas.<\/strong> Algunos contratos especifican una f\u00f3rmula o un tipo m\u00e1ximo para la pr\u00f3rroga. Esto resulta considerablemente m\u00e1s favorable que una renegociaci\u00f3n sin l\u00edmites. Si el contrato no especifica nada sobre el precio, da por hecho que, al finalizar el plazo inicial, tendr\u00e1s que negociar seg\u00fan los precios de mercado.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cesi\u00f3n y reventa.<\/strong> \u00bfTe permite el contrato de arrendamiento vender o ceder tu derecho a un tercero? \u00bfSe requiere el consentimiento del propietario y, en caso afirmativo, en qu\u00e9 condiciones? Una restricci\u00f3n de cesi\u00f3n puede limitar considerablemente tus opciones de salida.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Disposiciones sobre sucesiones.<\/strong> \u00bfSe puede heredar tu derecho de arrendamiento? \u00bfQu\u00e9 procedimiento hay que seguir? \u00bfQu\u00e9 ocurre si el propietario fallece y el terreno pasa a manos de varios herederos?<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Mejoras y edificios.<\/strong> \u00bfA qui\u00e9n pertenecen las construcciones erigidas en el terreno durante el per\u00edodo de arrendamiento? El tratamiento que se d\u00e9 a los edificios, las mejoras y otros activos al vencimiento del contrato depende de las condiciones del mismo y de la legislaci\u00f3n indonesia aplicable, por lo que el contrato debe especificar expresamente qu\u00e9 ocurre con ellos.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Fin del trimestre.<\/strong> Cuando el plazo contractual del arrendamiento vence sin que se haya producido una pr\u00f3rroga efectiva, el derecho contractual del arrendatario a utilizar el terreno llega a su fin. El tratamiento que se d\u00e9 a los edificios o mejoras en ese momento viene determinado por el contrato de arrendamiento espec\u00edfico y la legislaci\u00f3n aplicable, y no por una \u00fanica norma universal.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>El r\u00e9gimen de arrendamiento es muy habitual en el mercado inmobiliario de Bali dirigido a compradores extranjeros. Puede resultar adecuado para aquellos compradores que sean conscientes de que est\u00e1n adquiriendo un derecho contractual de duraci\u00f3n limitada \u2014y que hayan comprobado el t\u00edtulo de propiedad del terreno subyacente, la facultad del propietario para arrendar y las condiciones contractuales que rigen la pr\u00f3rroga y la cesi\u00f3n\u2014. Los requisitos de elegibilidad y documentaci\u00f3n aplicables a una operaci\u00f3n concreta de arrendamiento a plazo fijo dependen de la forma jur\u00eddica del contrato de arrendamiento y de las circunstancias del caso; es recomendable confirmarlos con un notario o un asesor jur\u00eddico indonesio antes de la firma.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Hak Pakai<\/h3>\n\n\n\n<p>\u00abHak Pakai\u00bb se traduce literalmente como \u00abderecho de uso\u00bb. A diferencia del Hak Sewa, no se trata simplemente de un contrato entre las partes, sino de un derecho inmobiliario registrado que figura en un certificado catastral expedido y registrado por el Ministerio de Asuntos Agrarios y Ordenaci\u00f3n del Territorio \/ Agencia Nacional de Catastro de Indonesia (Kementerian Agraria dan Tata Ruang\/Badan Pertanahan Nasional \u2014 ATR\/BPN). Se trata de una distinci\u00f3n jur\u00eddica significativa. Un \u00abHak Pakai\u00bb registrado es un t\u00edtulo, inscrito en el registro oficial de la propiedad y oponible a terceros, no solo al propietario con el que se ha celebrado el contrato.<\/p>\n\n\n\n<p>Los extranjeros pueden tener derecho a obtener un \u00abHak Pakai\u00bb sobre una vivienda que cumpla los requisitos, siempre que cumplan con los requisitos en materia de documentaci\u00f3n de inmigraci\u00f3n y dem\u00e1s requisitos de elegibilidad aplicables en virtud de la legislaci\u00f3n indonesia vigente. <strong>Antes de la compra, se debe confirmar con ATR\/BPN y con un PPAT indonesio cualificado o un asesor jur\u00eddico la documentaci\u00f3n exacta necesaria para una transacci\u00f3n concreta.<\/strong> \u2014 No se deben deducir las normas aplicables a partir de descripciones generales.<\/p>\n\n\n\n<p>Este derecho est\u00e1 vinculado al uso residencial y est\u00e1 sujeto a un umbral m\u00ednimo de precio inmobiliario fijado por el Gobierno. El precio m\u00ednimo aplicable en Bali se especifica en un reglamento ministerial \u2014concretamente\u2014 <a href=\"https:\/\/jdih.atrbpn.go.id\/peraturan\/detail\/1109\/keputusan-menteri-agraria-dan-tata-ruang-kepala-badan-pertanahan-nasional-nomor-1241-sk-hk-02-ix-2022-tahun-2022\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Resoluci\u00f3n ministerial n.\u00ba 1241\/SK-HK.02\/IX\/2022 de la ATR\/BPN<\/a> \u2014 y conviene comprobarlo con la versi\u00f3n actual de dicho documento antes de continuar, ya que las cifras pueden haber cambiado.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Valor m\u00ednimo de los inmuebles para compradores extranjeros en Bali<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En virtud de la Decisi\u00f3n Ministerial n.\u00ba 1241\/SK-HK.02\/IX\/2022, los valores m\u00ednimos de los inmuebles aplicables a la adquisici\u00f3n de viviendas por parte de extranjeros en Bali que cumplan los requisitos son los siguientes:<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Tipo de propiedad<\/th><th>Valor m\u00ednimo en Bali<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Casa unifamiliar (rumah tapak)<\/td><td><strong>5 000 millones de IDR<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Vivienda en bloque de pisos (satuan rumah susun)<\/td><td><strong>2 000 millones de IDR<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>Estos umbrales se aplican en el marco de la propiedad residencial por parte de extranjeros y no deben confundirse con los requisitos relativos al precio de venta de un contrato de arrendamiento ordinario. Dado que la normativa puede cambiar, los compradores deben confirmar el umbral vigente en el momento de la transacci\u00f3n con la ATR\/BPN y con su PPAT o asesor jur\u00eddico indonesio.<\/p>\n\n\n\n<p>La duraci\u00f3n y las condiciones de renovaci\u00f3n del \u00abHak Pakai\u00bb se rigen por <a href=\"https:\/\/peraturan.bpk.go.id\/Details\/161848\/pp-no-18-tahun-2021\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Reglamento gubernamental n.\u00ba 18 de 2021<\/a>, que es el principal instrumento normativo que regula actualmente los derechos sobre la propiedad inmobiliaria, el registro catastral y las cuestiones relacionadas en Indonesia. Al igual que con cualquier derecho inmobiliario registrado, los t\u00e9rminos espec\u00edficos \u2014incluidos la duraci\u00f3n, las condiciones de elegibilidad y la renovaci\u00f3n\u2014 deben verificarse con arreglo al texto vigente del reglamento y confirmarse con un PPAT indonesio cualificado antes de formalizar cualquier transacci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>El \u00abHak Pakai\u00bb se considera, en general, una figura jur\u00eddica m\u00e1s segura que un contrato de arrendamiento puramente contractual, ya que implica un t\u00edtulo de propiedad registrado. Sin embargo, exige que el comprador cumpla una serie de requisitos de elegibilidad, que el inmueble alcance el umbral de precio m\u00ednimo aplicable y que su uso se limite al residencial. No es una opci\u00f3n al alcance de todos los compradores extranjeros.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">PT PMA y HGB<\/h3>\n\n\n\n<p>Una PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) es una sociedad de responsabilidad limitada indonesia con inversi\u00f3n extranjera. No se trata de una estructura de propiedad personal, sino de una persona jur\u00eddica. Cuando un comprador extranjero adquiere una propiedad \u00aba trav\u00e9s de una PT PMA\u00bb, lo que ocurre es que es la sociedad \u2014y no la persona f\u00edsica\u2014 la que ostenta el derecho sobre el terreno. La persona f\u00edsica es titular de acciones de la sociedad.<\/p>\n\n\n\n<p>El derecho sobre el suelo que puede ostentar una PT PMA incluye el HGB (Hak Guna Bangunan \u2014 Derecho de construcci\u00f3n), que permite a la empresa urbanizar y utilizar el suelo con fines comerciales. Se trata de un derecho inmobiliario corporativo leg\u00edtimo seg\u00fan la legislaci\u00f3n indonesia, pero conlleva una serie de obligaciones espec\u00edficas: la empresa debe llevar una contabilidad adecuada, presentar declaraciones de impuestos, cumplir con los fines comerciales declarados, disponer de las licencias comerciales pertinentes y satisfacer los requisitos de capital y operativos aplicables.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Un PT PMA no es un mecanismo que permita a una persona extranjera ser propietaria a t\u00edtulo personal de un terreno en Bali en r\u00e9gimen de propiedad absoluta.<\/strong> El derecho sobre el terreno pertenece a la sociedad, no al accionista a t\u00edtulo individual. Esta distinci\u00f3n es importante a efectos del tratamiento fiscal, la planificaci\u00f3n sucesoria, la responsabilidad y lo que ocurre en caso de liquidaci\u00f3n de la sociedad o de cambio de titularidad de las acciones.<\/p>\n\n\n\n<p>Una estructura PT PMA puede resultar adecuada para un comprador que tenga la intenci\u00f3n genuina de gestionar un negocio de alquiler o hosteler\u00eda, haya recibido asesoramiento jur\u00eddico y fiscal cualificado y comprenda las obligaciones de cumplimiento normativo que conlleva. Por lo general, no es adecuada como veh\u00edculo de tenencia residencial puramente personal para una sola villa sin un prop\u00f3sito empresarial leg\u00edtimo y una estructura adecuada.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Acuerdos con los candidatos<\/h3>\n\n\n\n<p>Un acuerdo de nominatario consiste en que un comprador extranjero registre un terreno indonesio sujeto a un \u00abHak Milik\u00bb a nombre de un ciudadano indonesio, normalmente mediante un contrato de pr\u00e9stamo o un poder notarial dise\u00f1ado para otorgar a la parte extranjera el control efectivo. <strong>Este enfoque no constituye una v\u00eda reconocida ni legalmente segura.<\/strong> El t\u00edtulo de propiedad \u00abHak Milik\u00bb registrado sigue a nombre del titular indonesio, y los acuerdos paralelos privados no otorgan a la parte extranjera la titularidad registrada del terreno. Si la relaci\u00f3n con el prestanombres se rompe \u2014ya sea por un conflicto, fallecimiento, divorcio, deuda o un cambio de opini\u00f3n\u2014, el comprador extranjero puede verse con una protecci\u00f3n considerablemente menor, precisamente porque no es el titular registrado. Se trata de una fuente conocida y documentada de graves conflictos inmobiliarios en Bali, y no deber\u00eda considerarse una soluci\u00f3n pr\u00e1ctica.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Elegir la estructura adecuada<\/h3>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Estructura<\/th><th>Lo que tienes<\/th><th>Usuario t\u00edpico<\/th><th>Admisibilidad<\/th><th>Uso comercial de alquiler<\/th><th>Principales ventajas<\/th><th>Limitaciones principales<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Arrendamiento \/ Hak Sewa<\/td><td>Derecho contractual de arrendamiento<\/td><td>Personas f\u00edsicas extranjeras y otras partes que cumplan los requisitos, con sujeci\u00f3n a la legislaci\u00f3n aplicable<\/td><td>Se debe confirmar la elegibilidad y la documentaci\u00f3n correspondiente al contrato de arrendamiento concreto ante un notario o un asesor jur\u00eddico indonesio.<\/td><td>Depende de la situaci\u00f3n urban\u00edstica, las licencias, la estructura de la empresa y el contrato.<\/td><td>Flexible, de f\u00e1cil disponibilidad y accesible para una amplia gama de compradores extranjeros<\/td><td>No se trata de un t\u00edtulo de propiedad registrado; la protecci\u00f3n depende en gran medida de la calidad del contrato y del t\u00edtulo subyacente.<\/td><\/tr><tr><td>Hak Pakai<\/td><td>Derecho real inmobiliario inscrito (residencial)<\/td><td>Compradores extranjeros que cumplan los requisitos de elegibilidad<\/td><td>Documentos de inmigraci\u00f3n v\u00e1lidos y dem\u00e1s requisitos establecidos por la legislaci\u00f3n indonesia vigente; cons\u00faltelo con la ATR\/BPN o el PPAT.<\/td><td>Solo para uso residencial<\/td><td>Mayor seguridad jur\u00eddica; el t\u00edtulo registrado es oponible a terceros<\/td><td>Condiciones de elegibilidad exigidas; umbral de precio m\u00ednimo; uso exclusivamente residencial<\/td><\/tr><tr><td>PT PMA \/ HGB<\/td><td>Derecho de propiedad sobre terrenos a trav\u00e9s de una empresa<\/td><td>Empresarios aut\u00e9nticos<\/td><td>Constituci\u00f3n de sociedades, cumplimiento normativo y requisitos de capital aplicables<\/td><td>S\u00ed, siempre que se cuente con las licencias comerciales pertinentes y se cumplan las normas.<\/td><td>Puede servir para negocios de alquiler o hosteler\u00eda; inscrita seg\u00fan el C\u00f3digo Mercantil alem\u00e1n (HGB)<\/td><td>Es necesario constituir una sociedad y cumplir con los requisitos normativos de forma continua; la persona f\u00edsica no es titular del derecho sobre el terreno a t\u00edtulo personal.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p>La elecci\u00f3n entre estas estructuras debe basarse en <strong>c\u00f3mo piensas utilizar realmente la propiedad<\/strong> \u2014 y no en cu\u00e1l es la estructura m\u00e1s sencilla de gestionar o cu\u00e1l suena m\u00e1s tranquilizadora en una presentaci\u00f3n comercial. Un contrato de arrendamiento es adecuado para un comprador que comprenda el car\u00e1cter temporal del derecho y haya comprobado el contrato. El \u00abHak Pakai\u00bb se adapta a un comprador que cumpla los requisitos y tenga la intenci\u00f3n de darle un uso residencial personal. Una PT PMA tiene sentido para un aut\u00e9ntico empresario que est\u00e9 dispuesto a cumplir con la normativa corporativa.<\/p>\n\n\n\n<p>A veces, los compradores consideran que estas estructuras son intercambiables y buscan la que ofrezca la seguridad m\u00e1s evidente. Sin embargo, lo m\u00e1s \u00fatil es plantearse lo siguiente: \u00bfqu\u00e9 estructura se ajusta mejor a tu situaci\u00f3n real y a tus planes a largo plazo? \u00bfHas hecho que un abogado indonesio cualificado la revise de forma independiente antes de comprometerte?<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfQu\u00e9 estructura se adapta mejor a tu objetivo?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Tu objetivo<\/th><th>Estructura que hay que analizar en primer lugar<\/th><th>Asunto principal que hay que comprobar<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Villa para vacaciones o uso personal<\/td><td>Derecho de arrendamiento o \u00abHak Pakai\u00bb que cumpla los requisitos<\/td><td>Duraci\u00f3n, requisitos y uso permitido<\/td><\/tr><tr><td>Residencia de larga duraci\u00f3n<\/td><td>Hak Pakai o derecho de arrendamiento<\/td><td>La situaci\u00f3n migratoria es un tema aparte<\/td><\/tr><tr><td>Negocio de alquiler a corto plazo<\/td><td>PT PMA u otra estructura operativa que cumpla con la normativa<\/td><td>Planificaci\u00f3n urban\u00edstica, KBLI y licencias comerciales<\/td><\/tr><tr><td>Inversi\u00f3n en obra<\/td><td>Depende de la estructura del proyecto<\/td><td>Control de terrenos y contratos del promotor<\/td><\/tr><tr><td>Reventa futura<\/td><td>Estructura con derechos de cesi\u00f3n y transferencia bien definidos<\/td><td>Plazo restante y condiciones de salida<\/td><\/tr><tr><td>Propiedad personal en r\u00e9gimen de dominio absoluto y perpetuo<\/td><td>No disponible a trav\u00e9s de \u00abHak Milik\u00bb para personas f\u00edsicas extranjeras<\/td><td>No utilices los acuerdos de titularidad ficticia como sustituto<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Esta tabla es solo un punto de partida. La estructura adecuada debe confirmarse en funci\u00f3n del comprador concreto, el inmueble y el uso previsto.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfNo est\u00e1s seguro de qu\u00e9 estructura de propiedad se adapta mejor a tus planes?<\/strong><br>Responde a cuatro preguntas sobre tu presupuesto, el uso que le vas a dar a la vivienda y la zona de Bali que prefieres. ULU Homes te propondr\u00e1 propiedades que se ajusten a tus requisitos y te explicar\u00e1 qu\u00e9 modalidades de propiedad hay disponibles para cada una de ellas.<br><strong><a href=\"\/es\/quiz\/\" target=\"_blank\">Iniciar la selecci\u00f3n de inmuebles<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">C\u00f3mo funciona el proceso de compra<\/h2>\n\n\n\n<p>El proceso de compraventa en Bali var\u00eda en funci\u00f3n de la estructura jur\u00eddica, de si la propiedad est\u00e1 terminada o se trata de una venta sobre plano, y de si el vendedor es un particular, un propietario del terreno o una promotora inmobiliaria. La secuencia que se describe a continuaci\u00f3n abarca las etapas habituales para un comprador extranjero y se\u00f1ala los puntos en los que el proceso difiere de manera significativa entre los distintos tipos de transacci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfCu\u00e1nto tiempo se tarda en comprar una propiedad en Bali?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>No existe un plazo \u00fanico para la formalizaci\u00f3n de todas las compras inmobiliarias en Bali. Una transacci\u00f3n sencilla de una vivienda ya terminada, con la documentaci\u00f3n en regla, puede tramitarse considerablemente m\u00e1s r\u00e1pido que una compra sobre plano, una transacci\u00f3n que requiera un PT PMA o una propiedad con problemas pendientes relacionados con la titularidad, la zonificaci\u00f3n o los permisos.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Escenario<\/th><th>\u00bfQu\u00e9 factores influyen en el calendario?<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Selecci\u00f3n de inmuebles<\/td><td>Disponibilidad y requisitos del comprador<\/td><\/tr><tr><td>Diligencia debida jur\u00eddica<\/td><td>Complejidad de la titularidad, normativa urban\u00edstica, documentaci\u00f3n del vendedor y permisos<\/td><\/tr><tr><td>Negociaci\u00f3n de contratos<\/td><td>Cl\u00e1usulas de pr\u00f3rroga, pago y rescisi\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/td><\/tr><tr><td>Constituci\u00f3n de una PT PMA<\/td><td>Obligatorio \u00fanicamente para la estructura societaria correspondiente<\/td><\/tr><tr><td>Firma \/ finalizaci\u00f3n<\/td><td>Estructura y estado de preparaci\u00f3n de los documentos<\/td><\/tr><tr><td>Inscripci\u00f3n en el BPN<\/td><td>Se aplica a las transacciones de derechos sobre terrenos registrados<\/td><\/tr><tr><td>Entrega de una vivienda sobre plano<\/td><td>El calendario de obras, m\u00e1s que la mera finalizaci\u00f3n legal<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>No se deber\u00eda permitir que un vendedor que prometa un cierre inusualmente r\u00e1pido acorte el proceso de diligencia debida independiente.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"C\u00f3mo comprar una propiedad en Bali\" class=\"wp-image-12166\" srcset=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/3_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>1. Definir el objetivo y el presupuesto.<\/strong> Antes de evaluar propiedades concretas, ten claro si se trata de un uso personal, de obtener ingresos por alquiler, de reventa o de una combinaci\u00f3n de todo ello. El uso que le vayas a dar determinar\u00e1 qu\u00e9 estructura jur\u00eddica es viable, qu\u00e9 ubicaciones son relevantes, qu\u00e9 clasificaci\u00f3n urban\u00edstica necesitas y qu\u00e9 licencias pueden ser necesarias. El presupuesto debe tener en cuenta el coste total de adquisici\u00f3n, no solo el precio de venta.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Selecciona la forma jur\u00eddica.<\/strong> En funci\u00f3n de tu objetivo, tu situaci\u00f3n de elegibilidad, el plazo de tenencia y tu tolerancia al riesgo, consulta con un PPAT o un abogado indonesio cualificado para determinar qu\u00e9 estructura es la m\u00e1s adecuada antes de preseleccionar las propiedades. Es posible que algunas propiedades solo est\u00e9n disponibles en r\u00e9gimen de arrendamiento. Otras pueden estar estructuradas a trav\u00e9s de la PT PMA de un promotor inmobiliario. Comprender la estructura antes de enamorarte de una villa concreta evita complicaciones en fases posteriores.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. Seleccionar una lista de ubicaciones e inmuebles.<\/strong> Una vez que tengas clara la estructura, identifica los inmuebles que cumplan los requisitos para dicha estructura, que est\u00e9n situados en una zona adecuada para el uso que pretendes darles y que se ajusten a un presupuesto realista, incluyendo todos los costes de adquisici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Comprueba qui\u00e9n es el vendedor o el promotor.<\/strong> Comprueba la identidad de la parte que vende o alquila. En el caso de una reventa entre particulares, aseg\u00farate de que el propietario que figura en el registro coincide con la persona con la que est\u00e1s tratando. Si se trata de una promotora, comprueba la situaci\u00f3n jur\u00eddica de la empresa, su historial de proyectos finalizados y la documentaci\u00f3n vigente relativa a la titularidad del terreno.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>5. Revisar el t\u00edtulo de propiedad y la normativa urban\u00edstica.<\/strong> Obtener y verificar el t\u00edtulo de propiedad a trav\u00e9s de la Agencia Nacional del Suelo (ATR\/BPN). Comprueba que el t\u00edtulo sea aut\u00e9ntico, que los l\u00edmites de la parcela se correspondan con lo que se est\u00e1 vendiendo y que no existan cargas, litigios ni embargos registrados sobre el t\u00edtulo. Por otra parte, confirma que la clasificaci\u00f3n urban\u00edstica y de ordenaci\u00f3n del territorio del terreno permita el uso que pretendes darle \u2014residencial, de alojamiento tur\u00edstico o comercial\u2014, seg\u00fan corresponda.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>6. Llevar a cabo la diligencia debida jur\u00eddica y t\u00e9cnica.<\/strong> Esto se explica con detalle en la siguiente secci\u00f3n. Lo fundamental es que <strong>No deben efectuarse pagos importantes y no reembolsables antes de que se haya completado en gran medida el proceso de diligencia debida.<\/strong>. Esto no siempre es posible en las compras sobre plano, en las que el promotor es quien establece el calendario de pagos; y precisamente por eso es a\u00fan m\u00e1s importante llevar a cabo un an\u00e1lisis exhaustivo del promotor, el terreno y las licencias antes de la compra sobre plano.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>7. Negociar y formalizar las condiciones comerciales.<\/strong> Una vez que la diligencia debida haya sido satisfactoria, acuerda el precio, el calendario de pagos, lo que se incluye en la operaci\u00f3n y las condiciones. En el caso de un arrendamiento, se debe revisar el borrador completo del contrato de arrendamiento antes de asumir un compromiso vinculante. En el caso de una compra sobre plano, el contrato de compraventa es el documento que presenta el mayor riesgo: l\u00e9alo con atenci\u00f3n, especialmente las cl\u00e1usulas relativas a la finalizaci\u00f3n de la obra, los cambios en las especificaciones, la entrega, los defectos y la rescisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>8. Firmar mediante el procedimiento notarial o PPAT correspondiente.<\/strong> En Indonesia, las transacciones relacionadas con derechos sobre terrenos registrados suelen requerir la intervenci\u00f3n de un PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah, o funcionario encargado de la redacci\u00f3n de escrituras de propiedad), que est\u00e1 autorizado a redactar determinadas escrituras relacionadas con los derechos sobre terrenos. El notario desempe\u00f1a una funci\u00f3n jur\u00eddica distinta, aunque, en la pr\u00e1ctica, un mismo profesional puede ostentar ambos cargos. En el caso de un derecho inmobiliario registrado, como el \u00abHak Pakai\u00bb o el \u00abHGB\u00bb, la escritura correspondiente y el cambio resultante en los derechos inmobiliarios registrados deben tramitarse mediante el procedimiento de registro aplicable de la ATR\/BPN para que tengan validez legal. Un arrendamiento contractual no requiere el mismo registro, pero sigue siendo muy recomendable su formalizaci\u00f3n ante notario y la documentaci\u00f3n adecuada.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>9. Realizar los pagos y tramitar los tr\u00e1mites administrativos necesarios.<\/strong> Sigue el calendario de pagos acordado. Aseg\u00farate de que se abonen los impuestos correspondientes \u2014tanto las obligaciones del comprador como las del vendedor\u2014 y de que se obtenga el justificante de pago. Los impuestos espec\u00edficos aplicables a una transacci\u00f3n dependen de la estructura de la misma, de las partes implicadas y del tipo de inmueble; es recomendable confirmarlos con un asesor fiscal antes de la firma.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>10. Obtener el paquete completo de documentos de cierre.<\/strong> Una vez concluida la transacci\u00f3n, recopila y ordena todos los documentos relacionados con la propiedad. Este tema se aborda espec\u00edficamente al final de esta gu\u00eda, pero conviene mencionarlo desde el principio: los documentos que falten en el momento del cierre son mucho m\u00e1s dif\u00edciles de recuperar posteriormente.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Escenario<\/th><th>\u00bfQu\u00e9 ocurre?<\/th><th>Documentos que hay que comprobar<\/th><th>No contin\u00fae hasta que<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Revisi\u00f3n del t\u00edtulo<\/td><td>Certificado catastral verificado por la ATR\/BPN<\/td><td>Certificado original, mapa catastral<\/td><td>Se confirma que el certificado es aut\u00e9ntico y no presenta irregularidades<\/td><\/tr><tr><td>Comprobaci\u00f3n de la normativa urban\u00edstica<\/td><td>Se confirma la situaci\u00f3n urban\u00edstica para el uso previsto<\/td><td>Plano de ordenaci\u00f3n territorial, RTRW\/RDTR<\/td><td>Se ha confirmado que el uso previsto est\u00e1 autorizado<\/td><\/tr><tr><td>Diligencia debida<\/td><td>Revisi\u00f3n jur\u00eddica, t\u00e9cnica y de permisos<\/td><td>PBG, SLF, planos aprobados, documentaci\u00f3n de acceso<\/td><td>Se han identificado y abordado todas las cuestiones importantes<\/td><\/tr><tr><td>Acuerdo<\/td><td>Se ha revisado el borrador del contrato<\/td><td>Borrador completo del contrato de arrendamiento o del contrato de compraventa<\/td><td>Se ha completado la revisi\u00f3n jur\u00eddica independiente<\/td><\/tr><tr><td>Pago<\/td><td>Dep\u00f3sito y pagos fraccionados<\/td><td>Recibos, justificantes de pago de impuestos<\/td><td>Se han cumplido las condiciones suspensivas acordadas<\/td><\/tr><tr><td>Inscripci\u00f3n<\/td><td>Derecho registrado en el BPN (si procede)<\/td><td>Confirmaci\u00f3n de inscripci\u00f3n, certificado actualizado<\/td><td>Impuestos y tasas aplicables abonados<\/td><\/tr><tr><td>Entrega<\/td><td>Llaves, documentos, inventario<\/td><td>Certificado de entrega, lista de defectos<\/td><td>Todos los documentos recibidos y verificados<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>\u00bfNo sabes qu\u00e9 propiedad en Bali se ajusta a tu presupuesto, a tu situaci\u00f3n de propiedad y a tus objetivos? <a href=\"\/es\/quiz\/\" target=\"_blank\">Utiliza el cuestionario de selecci\u00f3n de viviendas de ULU Homes<\/a> para reducir el n\u00famero de opciones adecuadas antes de comparar cada proyecto.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfSe puede comprar una propiedad en Bali a distancia?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Algunas partes de una transacci\u00f3n inmobiliaria en Bali pueden realizarse a distancia, dependiendo de la estructura jur\u00eddica y de los documentos implicados. Un contrato redactado adecuadamente <strong>Poder notarial (Surat Kuasa)<\/strong> puede permitir que un representante autorizado realice determinadas acciones en nombre del comprador.<\/p>\n\n\n\n<p>Sin embargo, la compra a distancia no exime del cumplimiento de ninguno de los requisitos habituales de diligencia debida. Antes de transferir cantidades importantes de dinero, el comprador debe verificar por su cuenta el inmueble, el vendedor o el promotor, los derechos sobre el suelo, la normativa urban\u00edstica, las licencias y los documentos de la transacci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>La forma exacta del poder notarial, los tr\u00e1mites de firma y si se requiere la presencia personal en alguna fase deben confirmarse con el notario indonesio o el PPAT que se encargue de la transacci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfQui\u00e9nes deber\u00edan participar en la compra de una propiedad en Bali?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Especialista<\/th><th>Funci\u00f3n<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Abogado especializado en derecho inmobiliario independiente<\/td><td>Revisa la estructura, los contratos, la documentaci\u00f3n del vendedor o promotor y los riesgos jur\u00eddicos<\/td><\/tr><tr><td>PPAT<\/td><td>Se encarga de las escrituras especificadas y de las transacciones de derechos sobre terrenos registrados<\/td><\/tr><tr><td>Notario<\/td><td>Se encarga de la documentaci\u00f3n notarial cuando sea necesario<\/td><\/tr><tr><td>Inspector t\u00e9cnico<\/td><td>Comprueba el estado f\u00edsico de los inmuebles terminados<\/td><\/tr><tr><td>Asesor fiscal\/contable<\/td><td>Confirma la operaci\u00f3n y las obligaciones fiscales vigentes<\/td><\/tr><tr><td>Agente inmobiliario\/asesor<\/td><td>Busca y compara inmuebles y coordina el proceso de compraventa<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>El abogado que defienda tus intereses debe ser independiente del vendedor o del promotor.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Verifica bien antes de pagar<\/h2>\n\n\n\n<p>La diligencia debida es el proceso de verificar que la propiedad, los derechos del vendedor sobre la misma y los usos permitidos se ajustan a lo que se le ha comunicado. Debe completarse \u2014o, al menos, estar muy avanzada\u2014 antes de realizar pagos importantes y no reembolsables. Este es un aspecto importante que los compradores pueden pasar por alto una vez que ya se han comprometido emocionalmente con una propiedad concreta.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/4_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"C\u00f3mo comprar una propiedad en Bali\" class=\"wp-image-12167\" srcset=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/4_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/4_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/4_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/4_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Terrenos y propiedad<\/h3>\n\n\n\n<p>El punto de partida es el t\u00edtulo de propiedad. Comprueba su autenticidad directamente con la ATR\/BPN o a trav\u00e9s de un PPAT. Confirma que la persona o entidad que ofrece el inmueble tiene la capacidad legal para venderlo, arrendarlo o cederlo. En el caso de un propietario particular, esto incluye comprobar si el terreno es de titularidad individual o conjunta; es posible que el c\u00f3nyuge o un coheredero deba ser parte en la transacci\u00f3n. En el caso de terrenos heredados, compruebe si el proceso de sucesi\u00f3n se ha completado y documentado correctamente. <strong>Comprueba que no haya hipotecas, litigios ni grav\u00e1menes inscritos en el t\u00edtulo de propiedad.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Los l\u00edmites indicados de la parcela deben coincidir con los l\u00edmites f\u00edsicos sobre el terreno. Las discrepancias entre el certificado y la ocupaci\u00f3n real pueden generar problemas importantes, sobre todo cuando se trata de una propiedad vecina o de una v\u00eda p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Zonificaci\u00f3n y usos permitidos<\/h3>\n\n\n\n<p>La ordenaci\u00f3n del territorio de Bali divide el suelo en zonas \u2014agr\u00edcolas, residenciales, tur\u00edsticas, de conservaci\u00f3n y otras\u2014, cada una de ellas con normas sobre qu\u00e9 se puede construir y c\u00f3mo se puede utilizar el suelo. La clasificaci\u00f3n urban\u00edstica y de ordenaci\u00f3n del territorio correspondiente a una parcela concreta queda registrada en documentos oficiales (RTRW a nivel provincial, RDTR a nivel de distrito).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>No te f\u00edes \u00fanicamente de la afirmaci\u00f3n del vendedor de que \u00abesta zona es apta para el alquiler\u00bb.<\/strong> La situaci\u00f3n urban\u00edstica debe confirmarse consultando los registros oficiales de ordenaci\u00f3n del territorio y, en caso necesario, ante la autoridad local competente. El hecho de que una vivienda haya estado funcionando como alquiler a corto plazo no demuestra por s\u00ed solo que el terreno est\u00e9 correctamente clasificado para ese uso ni que se hayan obtenido los permisos necesarios.<\/p>\n\n\n\n<p>La adquisici\u00f3n de un inmueble afectado por incumplimientos en materia de ordenaci\u00f3n urban\u00edstica o de permisos puede dejar al comprador con un bien que no puede utilizarse legalmente seg\u00fan lo previsto y que puede requerir medidas correctoras, autorizaciones adicionales o cambios en su funcionamiento.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Documentaci\u00f3n del edificio<\/h3>\n\n\n\n<p>Compruebe si el edificio existente cuenta con un PBG (Persetujuan Bangunan Gedung \u2014 Autorizaci\u00f3n de construcci\u00f3n) v\u00e1lido, que es la licencia exigida por la legislaci\u00f3n indonesia vigente para nuevas construcciones o modificaciones significativas, con sujeci\u00f3n a los requisitos aplicables a cada edificio y obra en particular. En el caso de los edificios construidos o modificados antes de la entrada en vigor del marco normativo actual, el documento pertinente podr\u00eda ser el IMB (Izin Mendirikan Bangunan) anterior. Adem\u00e1s, compruebe si se ha expedido un SLF (Sertifikat Laik Fungsi), que es el certificado que confirma que un edificio terminado cumple los requisitos de idoneidad funcional aplicables para la funci\u00f3n para la que ha sido autorizado. El Ministerio de Obras P\u00fablicas gestiona estos permisos a trav\u00e9s de la <a href=\"https:\/\/simbg.pu.go.id\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Sistema SIMBG<\/a>, que se puede consultar para comprobar el estado de la autorizaci\u00f3n, a ser posible con la ayuda de un profesional adecuado.<\/p>\n\n\n\n<p>Comprueba que los planos de construcci\u00f3n aprobados se correspondan con la obra real. Las ampliaciones, las plantas adicionales o los cambios estructurales realizados sin las modificaciones correspondientes en la licencia pueden suponer un riesgo legal y complicar futuras ventas o solicitudes de licencia.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Acceso<\/h3>\n\n\n\n<p>Comprueba que la propiedad cuente con acceso legal a la v\u00eda p\u00fablica \u2014es decir, un derecho de acceso documentado a una v\u00eda p\u00fablica, y no solo un acceso f\u00edsico a trav\u00e9s de terrenos que puedan pertenecer a un tercero\u2014. Comprueba el acceso pr\u00e1ctico: la anchura de la carretera, si permite el paso de los veh\u00edculos que necesitas y si existe un acceso compartido y est\u00e1 documentado mediante un acuerdo. Un acceso legal poco claro o no documentado puede generar importantes problemas pr\u00e1cticos y de reventa, y tambi\u00e9n puede afectar a la disponibilidad de financiaci\u00f3n o de seguros, dependiendo del proveedor.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Servicios p\u00fablicos e infraestructuras<\/h3>\n\n\n\n<p>Comprueba la fuente de suministro de agua (red municipal, pozo privado o suministro mediante cisterna), la potencia y el estado de la conexi\u00f3n el\u00e9ctrica (compara la potencia instalada en kVA con las necesidades del inmueble), el sistema de desag\u00fce, la gesti\u00f3n de residuos y la conexi\u00f3n a Internet, si resulta relevante para el uso previsto. En el caso de las viviendas de alquiler, la idoneidad de los servicios p\u00fablicos es una cuesti\u00f3n operativa, no solo una cuesti\u00f3n de comodidad.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Inspecci\u00f3n t\u00e9cnica<\/h3>\n\n\n\n<p>En el caso de una vivienda ya construida o de segunda mano, es recomendable que un inspector cualificado realice una inspecci\u00f3n f\u00edsica. En el clima tropical de Bali, hay que prestar especial atenci\u00f3n a determinados aspectos: el estado del tejado y su impermeabilizaci\u00f3n, los signos de humedad o moho, el estado estructural, el equipamiento y el sistema hidr\u00e1ulico de la piscina, el drenaje y el alcantarillado, los sistemas el\u00e9ctricos, las tuber\u00edas, la capacidad del aire acondicionado y el estado de los acabados. Un informe de inspecci\u00f3n sirve de referencia y puede ser \u00fatil a la hora de negociar el precio o elaborar una lista de reparaciones previas a la entrega.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Cheques del promotor (sobre plano)<\/h3>\n\n\n\n<p>En el caso de una compra sobre plano, la diligencia debida se centra en el promotor m\u00e1s que en el edificio f\u00edsico. Comprueba la personalidad jur\u00eddica del promotor, su control sobre el terreno (no solo una opci\u00f3n de compra o un acuerdo informal), la situaci\u00f3n de los permisos de construcci\u00f3n necesarios y una evaluaci\u00f3n realista del calendario de construcci\u00f3n basada en el avance actual o en proyectos comparables. Revisa detenidamente el contrato de compraventa: \u00bfcu\u00e1l es la definici\u00f3n de \u00abfinalizaci\u00f3n\u00bb? \u00bfCu\u00e1les son las condiciones de entrega? \u00bfCu\u00e1les son las cl\u00e1usulas relativas a retrasos, cambios en las especificaciones, defectos y reembolso en caso de que el proyecto no salga adelante?<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Lista de comprobaci\u00f3n de la diligencia debida: documentos y comprobaciones que hay que solicitar antes de firmar:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Certificado catastral original (verificado por la ATR\/BPN)<\/li>\n\n\n\n<li>Mapa de l\u00edmites y levantamiento topogr\u00e1fico<\/li>\n\n\n\n<li>Certificado de zonificaci\u00f3n y ordenaci\u00f3n del territorio correspondiente a la parcela en cuesti\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li>Documentos de identidad del vendedor y autorizaci\u00f3n para realizar transacciones<\/li>\n\n\n\n<li>Comprobaci\u00f3n de cargas (hipotecas, embargos, litigios)<\/li>\n\n\n\n<li>PBG (autorizaci\u00f3n de obra) para estructuras existentes<\/li>\n\n\n\n<li>SLF (Certificado de aptitud funcional), cuando proceda<\/li>\n\n\n\n<li>Planos arquitect\u00f3nicos aprobados frente al estado real de la obra<\/li>\n\n\n\n<li>Derecho de acceso por carretera documentado<\/li>\n\n\n\n<li>Documentaci\u00f3n relativa a las conexiones de los servicios p\u00fablicos (electricidad, agua)<\/li>\n\n\n\n<li>Para viviendas sobre plano: documentos de titularidad del terreno del promotor y licencias de obra<\/li>\n\n\n\n<li>En el caso de viviendas sobre plano: trayectoria del promotor, registro de la empresa y proyectos ya finalizados<\/li>\n\n\n\n<li>Borrador del contrato de arrendamiento o de compraventa revisado por un abogado independiente<\/li>\n\n\n\n<li>Pruebas de que se han liquidado los impuestos aplicables a transacciones anteriores<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>\u00bfYa has encontrado una vivienda en Bali?<\/strong><br>Antes de comparar \u00fanicamente el precio, comprueba la estructura de propiedad, el plazo restante del contrato de arrendamiento, la clasificaci\u00f3n urban\u00edstica, la documentaci\u00f3n del inmueble y el uso previsto.<br><strong><a href=\"\/es\/quiz\/\" target=\"_blank\">Ayuda para comparar inmuebles en Bali<\/a><\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Antes de realizar una transferencia de un dep\u00f3sito o el pago de una compra<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Antes de realizar una transferencia de cantidad de material, comprueba que:<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>la identidad del destinatario y los datos de su cuenta bancaria coincidan con los de la contraparte contractual o con los del acuerdo de pago aprobado;<\/li>\n\n\n\n<li>el t\u00edtulo de propiedad ha sido verificado de forma independiente;<\/li>\n\n\n\n<li>el vendedor o el promotor tenga facultades para realizar la transacci\u00f3n;<\/li>\n\n\n\n<li>se han comprobado la normativa urban\u00edstica y los usos permitidos;<\/li>\n\n\n\n<li>Se ha revisado la documentaci\u00f3n relativa a los materiales de construcci\u00f3n;<\/li>\n\n\n\n<li>el pago se identifica claramente en el contrato firmado;<\/li>\n\n\n\n<li>las condiciones de reembolso est\u00e1n por escrito;<\/li>\n\n\n\n<li>los pagos a cuenta se corresponden, en la medida de lo posible, con hitos contractuales definidos;<\/li>\n\n\n\n<li>recibir\u00e1s una confirmaci\u00f3n por escrito o un recibo por cada pago;<\/li>\n\n\n\n<li>Tu abogado independiente ha revisado las condiciones que hacen que el pago no sea reembolsable.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>No te f\u00edes nunca \u00fanicamente de las instrucciones de pago enviadas a trav\u00e9s de aplicaciones de mensajer\u00eda. Confirma de forma independiente cualquier cambio en los datos bancarios con la contraparte autorizada antes de realizar la transferencia de fondos.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Zonificaci\u00f3n, PBG y uso para alquiler<\/h2>\n\n\n\n<p>El hecho de que una villa exista f\u00edsicamente no significa que se haya construido con los permisos pertinentes, que est\u00e9 clasificada para el uso que usted pretende darle o que su explotaci\u00f3n comercial est\u00e9 legalmente permitida. No se trata de una cuesti\u00f3n jur\u00eddica abstracta, sino de una cuesti\u00f3n pr\u00e1ctica y econ\u00f3mica.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/5_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"C\u00f3mo comprar una propiedad en Bali\" class=\"wp-image-12168\" srcset=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/5_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/5_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/5_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/5_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>El uso del suelo en Bali se rige por la normativa de ordenaci\u00f3n del territorio a nivel provincial y de distrito. Estos planes designan zonas para diferentes fines: residenciales, tur\u00edsticas, agr\u00edcolas, de conservaci\u00f3n y otros. Un promotor inmobiliario no puede construir legalmente una villa tur\u00edstica en terrenos agr\u00edcolas sin la correspondiente autorizaci\u00f3n de zonificaci\u00f3n o de cambio de uso. Sin embargo, en el mercado existen propiedades construidas sin cumplir plenamente la normativa, y algunas llevan a\u00f1os funcionando de manera informal.<\/p>\n\n\n\n<p>Un comprador que adquiera una vivienda con una construcci\u00f3n no documentada o que incumpla la normativa puede acabar con un bien que no pueda utilizarse legalmente para el fin previsto y puede enfrentarse a restricciones, obligaciones de subsanaci\u00f3n o complicaciones a la hora de intentar venderla u obtener determinados tipos de seguros.<\/p>\n\n\n\n<p>El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung \u2014 Autorizaci\u00f3n de Construcci\u00f3n) es el instrumento normativo vigente que regula la autorizaci\u00f3n de obras en Indonesia. Antes de los cambios normativos que introdujeron el marco del PBG, el documento equivalente era el IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Dependiendo de cu\u00e1ndo se construy\u00f3 o modific\u00f3 un edificio, puede ser pertinente uno de estos documentos o ambos. La plataforma SIMBG (<a href=\"https:\/\/simbg.pu.go.id\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">simbg.pu.go.id<\/a>) es el sistema oficial a trav\u00e9s del cual se puede comprobar la situaci\u00f3n del PBG, a ser posible con la ayuda de un profesional especializado en la propiedad en cuesti\u00f3n. El SLF (Sertifikat Laik Fungsi) confirma que un edificio terminado cumple los requisitos de idoneidad funcional aplicables a la funci\u00f3n para la que ha sido autorizado.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Espec\u00edficamente para uso en alquiler:<\/strong> La gesti\u00f3n de una villa como alojamiento tur\u00edstico de corta estancia en Bali es una actividad comercial que puede requerir una licencia comercial y otras autorizaciones adecuadas a la actividad, el inmueble y la estructura empresarial. El marco actual de Indonesia para la concesi\u00f3n de licencias comerciales, basado en el riesgo, se rige por <strong>Reglamento gubernamental n.\u00ba 28 de 2025<\/strong> y se tramita a trav\u00e9s del sistema OSS (Online Single Submission). En el caso de un inmueble destinado al alojamiento a corto plazo, los factores relevantes incluyen la clasificaci\u00f3n empresarial KBLI aplicable, la situaci\u00f3n urban\u00edstica y de ordenaci\u00f3n del territorio que permita la actividad de alojamiento prevista, la documentaci\u00f3n del edificio y el procedimiento espec\u00edfico de concesi\u00f3n de licencias correspondiente a la estructura de propiedad en cuesti\u00f3n. <strong>Los compradores deben comprobar estos requisitos antes de formalizar la compra, no despu\u00e9s.<\/strong> Las previsiones de ingresos por alquiler que figuran en los materiales de marketing de una promotora inmobiliaria no sustituyen a la necesidad de confirmar que el procedimiento de concesi\u00f3n de licencias est\u00e1 realmente disponible para ese inmueble concreto.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>El hecho de que un inmueble exista f\u00edsicamente no significa autom\u00e1ticamente que pueda explotarse legalmente tal y como t\u00fa pretendes.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>Esto resulta especialmente relevante a la hora de evaluar promociones inmobiliarias sobre plano que se comercializan bas\u00e1ndose en previsiones de rentabilidad por alquiler. Dichas previsiones pueden partir de la base de una explotaci\u00f3n comercial de alquiler a corto plazo. Antes de considerar dichas proyecciones como un supuesto de planificaci\u00f3n, hay que confirmar que la normativa de zonificaci\u00f3n y ordenaci\u00f3n del territorio permita la actividad hotelera prevista, que el promotor presente un PBG para la clasificaci\u00f3n de uso pertinente y que la estructura de propiedad prevista por el comprador permita obtener las licencias comerciales necesarias seg\u00fan el marco normativo vigente.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">\u00bfCu\u00e1nto cuesta?<\/h2>\n\n\n\n<p><strong>Costes habituales a la hora de comprar una vivienda en Bali<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Coste<\/th><th>Regla o importe habitual<\/th><th>Lo que debe comprobar el comprador<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Precio del inmueble o del alquiler<\/td><td>Precio acordado de compra o alquiler<\/td><td>Qu\u00e9 incluye: mobiliario, acondicionamiento, impuestos y puesta en marcha de la gesti\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Funci\u00f3n de adquisici\u00f3n de BPHTB<\/td><td><strong>Por lo general, hasta 5% del valor de adquisici\u00f3n imponible, una vez deducido el umbral de exenci\u00f3n aplicable.<\/strong>, en los casos en que se aplique la ley BPHTB<\/td><td>Si la operaci\u00f3n da lugar a una adquisici\u00f3n sujeta a impuestos de un derecho sobre un terreno o un edificio; NPOPTKP local aplicable<\/td><\/tr><tr><td>Tasa del PPAT<\/td><td><strong>M\u00e1ximo regulado en funci\u00f3n del valor de la transacci\u00f3n; hasta 1%, con porcentajes m\u00e1ximos m\u00e1s bajos para las transacciones de mayor valor<\/strong><\/td><td>Solicita un presupuesto por escrito para la escritura en cuesti\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Honorarios notariales<\/td><td>El l\u00edmite m\u00e1ximo legal depende del valor econ\u00f3mico de la escritura; para valores <strong>superior a 1.000 millones de IDR, seg\u00fan lo acordado por las partes, pero con un l\u00edmite m\u00e1ximo de 1%<\/strong><\/td><td>No todas las transacciones o documentos conllevan la misma comisi\u00f3n.<\/td><\/tr><tr><td>Diligencia debida jur\u00eddica independiente<\/td><td>No existe un porcentaje legal \u00fanico<\/td><td>Solicita por escrito una descripci\u00f3n del alcance del servicio y el importe de los honorarios antes de abonar un dep\u00f3sito no reembolsable.<\/td><\/tr><tr><td>IVA<\/td><td>Puede aplicarse a las entregas sujetas a impuestos que cumplan los requisitos, incluidas determinadas operaciones de promotores inmobiliarios<\/td><td>Comprueba si se aplica el IVA y si el precio anunciado lo incluye.<\/td><\/tr><tr><td>Inscripci\u00f3n en el BPN<\/td><td>Se aplica a las transacciones de derechos sobre terrenos registrados<\/td><td>Confirma las tasas oficiales correspondientes a esa matriculaci\u00f3n concreta<\/td><\/tr><tr><td>Constituci\u00f3n y cumplimiento normativo de las sociedades PT PMA<\/td><td>Se aplica cuando se utiliza una estructura PT PMA<\/td><td>Costes de puesta en marcha, licencias, contabilidad y cumplimiento normativo continuo<\/td><\/tr><tr><td>PBB-P2<\/td><td>Impuesto municipal sobre bienes inmuebles y edificios, cuando proceda<\/td><td>Evaluaci\u00f3n local actual y asignaci\u00f3n contractual<\/td><\/tr><tr><td>Licencias de alquiler y de actividad empresarial<\/td><td>Depende de la actividad prevista y de la estructura<\/td><td>Requisitos aplicables en materia de KBLI, OSS y otras licencias<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><em>Pregunta siempre si el precio de la propiedad indicado incluye impuestos, gastos notariales, mobiliario, gastos de puesta en marcha de la gesti\u00f3n y cualquier gasto relacionado con las licencias. Dos villas anunciadas al mismo precio pueden tener unos costes totales de adquisici\u00f3n muy diferentes.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>Las tasas del PPAT tienen un l\u00edmite m\u00e1ximo, pero no son fijas.<\/strong> Seg\u00fan la Orden Ministerial ATR\/BPN n.\u00ba 33 de 2021, los honorarios m\u00e1ximos por la redacci\u00f3n de una escritura ante notario (PPAT) dependen del valor de la transacci\u00f3n: hasta <strong>1%<\/strong> para transacciones de hasta 500 millones de IDR, <strong>0.75%<\/strong> entre 500 millones y 1.000 millones de IDR, <strong>0.5%<\/strong> entre 1.000 millones y 2.500 millones de IDR, y <strong>0.25%<\/strong> por encima de los 2.500 millones de IDR. Se trata de comisiones m\u00e1ximas permitidas, no de tarifas obligatorias, por lo que los compradores deben solicitar un presupuesto por escrito.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Ejemplo: C\u00f3mo calcular tu presupuesto real de compra<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Supongamos que un comprador est\u00e1 considerando adquirir una villa en r\u00e9gimen de arrendamiento cuyo precio anunciado es de $250.000. El precio de venta de $250.000 no debe considerarse como el presupuesto final de adquisici\u00f3n: los gastos de asesoramiento jur\u00eddico, la documentaci\u00f3n notarial, la conversi\u00f3n de divisas, la inspecci\u00f3n, el mobiliario, las licencias y otros costes espec\u00edficos de la transacci\u00f3n pueden no estar incluidos en el precio anunciado.<\/p>\n\n\n\n<p>La decisi\u00f3n de inversi\u00f3n no debe basarse \u00fanicamente en $250.000. El comprador debe elaborar un presupuesto de adquisici\u00f3n independiente para:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>precio del inmueble o del alquiler;<\/li>\n\n\n\n<li>diligencia debida jur\u00eddica;<\/li>\n\n\n\n<li>documentaci\u00f3n notarial;<\/li>\n\n\n\n<li>inspecci\u00f3n t\u00e9cnica;<\/li>\n\n\n\n<li>gastos de transferencia bancaria y de conversi\u00f3n de divisas;<\/li>\n\n\n\n<li>mobiliario o equipamiento, si no est\u00e1 incluido;<\/li>\n\n\n\n<li>reparaciones o correcciones de defectos;<\/li>\n\n\n\n<li>la obtenci\u00f3n de las licencias y la constituci\u00f3n de la empresa, en caso de que el inmueble se destine a un uso comercial;<\/li>\n\n\n\n<li>configuraci\u00f3n inicial de la gesti\u00f3n inmobiliaria;<\/li>\n\n\n\n<li>una reserva para mantenimiento y trabajos imprevistos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En el caso de un inmueble de inversi\u00f3n, habr\u00eda que elaborar un segundo presupuesto para calcular por separado los gastos de explotaci\u00f3n anuales.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><em>Precio de compra + gastos de adquisici\u00f3n + gastos de puesta en marcha = capital real necesario antes de que el inmueble entre en funcionamiento.<\/em><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p>El precio de venta de una propiedad en Bali \u2014ya sea una villa en r\u00e9gimen de arrendamiento o un piso sobre plano\u2014 es el punto de partida, no el coste total. El precio anunciado no es necesariamente el coste total de adquisici\u00f3n para el comprador. Dependiendo de la estructura jur\u00eddica y del tipo de transacci\u00f3n, los costes adicionales pueden incluir impuestos, honorarios del PPAT, notariales y jur\u00eddicos, gastos de registro, constituci\u00f3n de la sociedad, conversi\u00f3n de divisas, mobiliario, permisos y auditor\u00eda t\u00e9cnica. <strong>Estos deben calcularse para la operaci\u00f3n concreta con ayuda de un profesional antes de firmar.<\/strong> \u2014 Las variables difieren significativamente entre un simple arrendamiento y una adquisici\u00f3n en el marco del programa PT PMA.<\/p>\n\n\n\n<p>Las categor\u00edas que figuran a continuaci\u00f3n se aplican en mayor o menor medida, dependiendo de la estructura y del tipo de operaci\u00f3n. No todos los costes se aplican a todas las compras; un asesor cualificado deber\u00eda confirmar cu\u00e1les se aplican a su situaci\u00f3n concreta.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Costes de adquisici\u00f3n (\u00fanicos):<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Precio de compra o de alquiler<\/li>\n\n\n\n<li>Impuestos aplicables a las transacciones (los impuestos concretos, los tipos impositivos y la parte que debe soportarlos dependen de la estructura de la transacci\u00f3n y deben confirmarse con un profesional fiscal antes de la firma)<\/li>\n\n\n\n<li>PPAT \/ honorarios notariales<\/li>\n\n\n\n<li>Honorarios por la diligencia debida jur\u00eddica (abogado independiente)<\/li>\n\n\n\n<li>Tasas de registro de la propiedad (para derechos inscritos)<\/li>\n\n\n\n<li>Costes de constituci\u00f3n y puesta en marcha de la empresa (para una PT PMA)<\/li>\n\n\n\n<li>Costes de conversi\u00f3n de divisas (comisiones por transferencia bancaria, diferencial del tipo de cambio)<\/li>\n\n\n\n<li>Tasa de inspecci\u00f3n t\u00e9cnica<\/li>\n\n\n\n<li>Cualquier gasto relacionado con la licencia de obras o con la subsanaci\u00f3n de incumplimientos<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Costes de puesta en marcha (a menudo puntuales, pero variables):<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Mobiliario y acondicionamiento<\/li>\n\n\n\n<li>Reparaciones de desperfectos y trabajos previos a la apertura<\/li>\n\n\n\n<li>Dep\u00f3sitos iniciales y altas de servicios p\u00fablicos<\/li>\n\n\n\n<li>Solicitudes de permisos y tasas de licencia comercial (para actividades de alquiler)<\/li>\n\n\n\n<li>Configuraci\u00f3n de la gesti\u00f3n inmobiliaria<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Gastos recurrentes (anuales o peri\u00f3dicos):<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Impuesto sobre bienes inmuebles y edificios (PBB-P2, cuando proceda, con arreglo a la normativa municipal pertinente)<\/li>\n\n\n\n<li>Honorarios de gesti\u00f3n inmobiliaria (que suelen estructurarse como un porcentaje de los ingresos o seg\u00fan otro modelo de honorarios acordado)<\/li>\n\n\n\n<li>Mantenimiento y reparaciones (en un clima tropical, el desgaste de los edificios, las piscinas y los acabados supone un gasto considerable)<\/li>\n\n\n\n<li>Mantenimiento de piscinas y jardines<\/li>\n\n\n\n<li>Gastos de suministros (electricidad, agua)<\/li>\n\n\n\n<li>Gastos de personal (si procede)<\/li>\n\n\n\n<li>Seguros<\/li>\n\n\n\n<li>Contabilidad y cumplimiento normativo de la empresa (para PT PMA)<\/li>\n\n\n\n<li>Renovaciones de licencias, certificaciones y cumplimiento normativo, cuando proceda<\/li>\n\n\n\n<li>Costes de pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento (un gasto \u00fanico futuro que los compradores de propiedades en r\u00e9gimen de arrendamiento deber\u00edan tener en cuenta desde el principio)<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Coste<\/th><th>Cuando surja<\/th><th>\u00danico \/ Recurrente<\/th><th>Qu\u00e9 hay que comprobar<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Precio de compra o alquiler<\/td><td>Finalizaci\u00f3n<\/td><td>\u00danico<\/td><td>Acordado en el contrato; confirmar lo que se incluye<\/td><\/tr><tr><td>Impuestos sobre las transacciones<\/td><td>Finalizaci\u00f3n<\/td><td>\u00danico<\/td><td>Consulta con un asesor fiscal cu\u00e1les son los impuestos y tipos aplicables, as\u00ed como qui\u00e9n debe hacerse cargo de ellos.<\/td><\/tr><tr><td>PPAT \/ honorarios notariales<\/td><td>Finalizaci\u00f3n<\/td><td>\u00danico<\/td><td>Solicita un presupuesto por escrito antes de firmar<\/td><\/tr><tr><td>Diligencia debida jur\u00eddica<\/td><td>Antes de la finalizaci\u00f3n<\/td><td>\u00danico<\/td><td>Inf\u00f3rmate antes de realizar pagos no reembolsables<\/td><\/tr><tr><td>Constituci\u00f3n de una empresa (PT PMA)<\/td><td>Antes o al finalizar<\/td><td>\u00danico + recurrente<\/td><td>Confirmar los requisitos de capital y las obligaciones de cumplimiento<\/td><\/tr><tr><td>Impuesto sobre bienes inmuebles (PBB-P2)<\/td><td>De vez en cuando<\/td><td>En curso<\/td><td>Confirmar la evaluaci\u00f3n aplicable con arreglo a la normativa local pertinente<\/td><\/tr><tr><td>Gesti\u00f3n inmobiliaria<\/td><td>Mensual \/ anual<\/td><td>En curso<\/td><td>Revisar las condiciones del contrato y la estructura de tarifas<\/td><\/tr><tr><td>Mantenimiento y reparaciones<\/td><td>Seg\u00fan sea necesario<\/td><td>En curso<\/td><td>Presupuesta con prudencia; el clima tropical acelera el desgaste<\/td><\/tr><tr><td>Ampliaci\u00f3n del contrato de arrendamiento<\/td><td>Fin del plazo inicial<\/td><td>Futuro, de una sola vez<\/td><td>Calcula el coste antes de la compra; no des por sentado que se trata de una tarifa simb\u00f3lica<\/td><\/tr><tr><td>Renovaciones de cumplimiento normativo<\/td><td>De vez en cuando<\/td><td>En curso<\/td><td>Comprueba qu\u00e9 licencias son aplicables y cu\u00e1les son las condiciones de renovaci\u00f3n<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Precio anunciado \u2260 coste total de adquisici\u00f3n \u2260 coste anual de mantenimiento y funcionamiento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En el caso concreto de los inmuebles en r\u00e9gimen de arrendamiento, los aspectos econ\u00f3micos de la pr\u00f3rroga constituyen un gasto futuro diferenciado que debe tenerse en cuenta en el modelo en el momento de la compra. Un contrato de arrendamiento con 25 a\u00f1os restantes y un mecanismo de pr\u00f3rroga claramente definido y exigible es un activo sustancialmente diferente de un contrato de arrendamiento con 25 a\u00f1os restantes y una cl\u00e1usula de renegociaci\u00f3n abierta. Si no se puede calcular el coste de la pr\u00f3rroga, consid\u00e9rese como un pasivo no cuantificado.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfPueden los extranjeros obtener una hipoteca en Bali?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Los compradores extranjeros no deben dar por sentado que tendr\u00e1n a su disposici\u00f3n las mismas opciones hipotecarias que tienen los ciudadanos indonesios.<\/p>\n\n\n\n<p>Las posibilidades de financiaci\u00f3n dependen de factores como:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>situaci\u00f3n de residencia;<\/li>\n\n\n\n<li>estructura accionarial;<\/li>\n\n\n\n<li>t\u00edtulo de propiedad;<\/li>\n\n\n\n<li>requisitos de elegibilidad de los prestamistas;<\/li>\n\n\n\n<li>documentaci\u00f3n sobre ingresos y origen de los fondos;<\/li>\n\n\n\n<li>l\u00edmites de la relaci\u00f3n pr\u00e9stamo-valor;<\/li>\n\n\n\n<li>moneda y condiciones de pago.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Por ello, algunos compradores pagan en efectivo o recurren a financiaci\u00f3n fuera de Indonesia, mientras que otros pueden cumplir los requisitos para acceder a productos crediticios indonesios.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Si necesitas financiaci\u00f3n, obt\u00e9n la autorizaci\u00f3n de la entidad crediticia antes de abonar un dep\u00f3sito no reembolsable por la propiedad. No des por sentado que el hecho de que una propiedad sea legalmente adquirible signifique que tambi\u00e9n sea una garant\u00eda aceptable para un banco concreto.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">C\u00f3mo elegir la vivienda adecuada<\/h2>\n\n\n\n<p>La elecci\u00f3n del tipo de propiedad debe realizarse tras la elecci\u00f3n de la estructura jur\u00eddica, y no antes. Una vez establecido el marco jur\u00eddico, la elecci\u00f3n de un tipo de propiedad concreto depende de lo que realmente se pretenda hacer con ella.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para vivienda particular<\/h3>\n\n\n\n<p>Una vivienda adquirida para uso personal debe tener en cuenta criterios con un peso diferente al de una inversi\u00f3n destinada al alquiler. Entre los factores relevantes se incluyen: la facilidad para desplazarse al trabajo y el acceso a las zonas que se utilizan habitualmente; los niveles de ruido a diferentes horas del d\u00eda y durante la temporada alta tur\u00edstica; la proximidad a servicios, centros de salud y colegios, si procede; la calidad de las infraestructuras circundantes; y la estabilidad del barrio m\u00e1s cercano en lo que respecta a proyectos de desarrollo o construcci\u00f3n previstos. Una villa que parece ideal en un folleto puede estar situada junto a un solar destinado a la construcci\u00f3n de un hotel que alterar\u00e1 significativamente el car\u00e1cter de la zona en pocos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para inversi\u00f3n en alquiler<\/h3>\n\n\n\n<p>Una propiedad destinada al alquiler a corto plazo debe cumplir primero los requisitos legales m\u00ednimos: su clasificaci\u00f3n urban\u00edstica y su situaci\u00f3n en materia de ordenaci\u00f3n del territorio deben permitir la actividad de alojamiento prevista, la documentaci\u00f3n del edificio debe respaldar dicho uso y debe existir una v\u00eda viable para la obtenci\u00f3n de la licencia de actividad dentro del marco normativo vigente. Solo una vez confirmados estos aspectos, el an\u00e1lisis de la inversi\u00f3n cobra sentido.<\/p>\n\n\n\n<p>M\u00e1s all\u00e1 de la legalidad, las variables relevantes incluyen: la demanda de alquiler demostrada en la ubicaci\u00f3n concreta (no solo en la zona en general), la estacionalidad y el impacto de la temporada baja en la ocupaci\u00f3n, la variedad de opciones de gesti\u00f3n inmobiliaria, la calidad y el nivel de competencia en las inmediaciones, hip\u00f3tesis realistas sobre la tarifa media diaria (comparadas con inmuebles similares en la misma ubicaci\u00f3n, no con las previsiones del promotor) y estimaciones de los gastos de explotaci\u00f3n que incluyan los costes de gesti\u00f3n, mantenimiento, personal, suministros y cumplimiento normativo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>El plazo restante del contrato de arrendamiento es una variable importante en el an\u00e1lisis de la inversi\u00f3n inmobiliaria.<\/strong> Un inmueble al que le quedan 15 a\u00f1os de contrato de arrendamiento no es la misma inversi\u00f3n que uno al que le quedan 28 a\u00f1os, aunque el precio de compra sea similar. Cuanto m\u00e1s corto sea el plazo restante, m\u00e1s deben reflejarse en el precio el coste de la pr\u00f3rroga y la incertidumbre.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Para reventa o conservaci\u00f3n del capital<\/h3>\n\n\n\n<p>Un comprador que tenga la intenci\u00f3n de revender o ceder su derecho en el futuro deber\u00eda prestar especial atenci\u00f3n a: el plazo legal restante y su idoneidad para un futuro comprador; los derechos de transferencia o cesi\u00f3n que se recojan expl\u00edcitamente en el contrato de arrendamiento; el estado de la documentaci\u00f3n de la propiedad; la comerciabilidad de la ubicaci\u00f3n a lo largo del tiempo; la calidad de la construcci\u00f3n; y la oferta realista de propiedades comparables que salgan al mercado. <strong>Un contrato de arrendamiento al que solo le quedan unos pocos a\u00f1os de vigencia suele contar con un n\u00famero m\u00e1s reducido de posibles compradores y puede requerir un ajuste sustancial del precio, a menos que se consiga una pr\u00f3rroga comercialmente viable.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Submercados como Canggu, Seminyak, Uluwatu\/Bukit, Ubud y Sanur presentan, cada uno de ellos, perfiles de compradores, rangos de precios y caracter\u00edsticas de demanda distintos. La ubicaci\u00f3n adecuada depende de tu mercado objetivo o de tus prioridades personales, y no de una clasificaci\u00f3n gen\u00e9rica de las \u00abmejores zonas\u00bb.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Objetivo del comprador<\/th><th>Lo que m\u00e1s importa<\/th><th>Principales riesgos<\/th><th>A qu\u00e9 dar prioridad<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Residencia particular<\/td><td>Accesibilidad, estilo de vida, infraestructuras<\/td><td>Ruido, obras en las inmediaciones, plazo restante del contrato de alquiler<\/td><td>Inspecci\u00f3n f\u00edsica; contrato de alquiler inicial de larga duraci\u00f3n con posibilidad clara de pr\u00f3rroga<\/td><\/tr><tr><td>Alquiler a corto plazo<\/td><td>Situaci\u00f3n urban\u00edstica y de ordenaci\u00f3n del territorio, licencias, demanda de ubicaciones<\/td><td>Incumplimiento de la normativa, d\u00e9ficit de ocupaci\u00f3n<\/td><td>Verificaci\u00f3n de permisos y licencias antes de la elaboraci\u00f3n de modelos de retorno de la inversi\u00f3n<\/td><\/tr><tr><td>Alquiler a largo plazo<\/td><td>Demanda estable, costes operativos, gesti\u00f3n<\/td><td>Local vac\u00edo, vencimiento del contrato de alquiler<\/td><td>Duraci\u00f3n del contrato de alquiler; calidad de la gesti\u00f3n; perfil del inquilino<\/td><\/tr><tr><td>Reventa \/ preservaci\u00f3n del capital<\/td><td>Documentaci\u00f3n, plazo restante, transferibilidad<\/td><td>Contrato de alquiler de corta duraci\u00f3n, restricciones de cesi\u00f3n, oferta<\/td><td>Derechos de cesi\u00f3n; calidad de la obra; integridad de la documentaci\u00f3n<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Zonas de Bali que conviene tener en cuenta seg\u00fan los objetivos del comprador<\/strong><\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>Zona<\/th><th>A menudo es una opci\u00f3n que barajan los compradores que buscan<\/th><th>Qu\u00e9 hay que comprobar con atenci\u00f3n<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Canggu \/ Berawa<\/td><td>Demanda de alquiler, restaurantes, infraestructura relacionada con el estilo de vida<\/td><td>Tr\u00e1fico, densidad de obras, competencia y precio de entrada<\/td><\/tr><tr><td>Uluwatu \/ Bukit<\/td><td>Villas, demanda tur\u00edstica, estilo de vida con menor densidad de poblaci\u00f3n<\/td><td>Accesos por carretera, agua, infraestructuras y ordenaci\u00f3n urban\u00edstica<\/td><\/tr><tr><td>Seminyak<\/td><td>Un mercado tur\u00edstico consolidado y una ubicaci\u00f3n c\u00e9ntrica<\/td><td>Existencias antiguas, congesti\u00f3n y plazos de arrendamiento restantes<\/td><\/tr><tr><td>Ubud<\/td><td>Bienestar, naturaleza y demanda de estancias m\u00e1s largas<\/td><td>Accesibilidad, estacionalidad, humedad y demanda espec\u00edfica de cada lugar<\/td><\/tr><tr><td>Sanur<\/td><td>Estilo de vida residencial y estancias m\u00e1s prolongadas<\/td><td>Oferta inmobiliaria, precios y perfil del inquilino objetivo<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p>Se trata de caracter\u00edsticas generales de la zona, no de previsiones de rentabilidad de la inversi\u00f3n. La demanda, la situaci\u00f3n jur\u00eddica y los aspectos econ\u00f3micos de cada inmueble deben analizarse de forma individual.<\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<p><strong>\u00bfNo sabes qu\u00e9 zona de Bali se ajusta a tu presupuesto y a lo que buscas?<\/strong><br>Ind\u00edcanos si vas a comprar para uso personal, para obtener ingresos por alquiler o para revender, as\u00ed como tu presupuesto aproximado. Limitaremos la b\u00fasqueda a las zonas y propiedades adecuadas.<br><strong><a href=\"\/es\/quiz\/\" target=\"_blank\">Haz el cuestionario de 4 preguntas sobre propiedades<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comprar una vivienda sobre plano frente a una vivienda ya terminada<\/h2>\n\n\n\n<p>En el mercado inmobiliario de Bali destinado a compradores extranjeros hay disponibles tanto viviendas sobre plano como ya terminadas, y ninguna de las dos opciones es, en t\u00e9rminos absolutos, superior a la otra. La elecci\u00f3n adecuada depende de tus prioridades, tu tolerancia al riesgo y el uso que le vayas a dar.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/6_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"C\u00f3mo comprar una propiedad en Bali\" class=\"wp-image-12169\" srcset=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/6_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/6_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/6_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/6_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Sobre plano<\/h3>\n\n\n\n<p>Comprar a un promotor antes o durante la construcci\u00f3n puede suponer un precio inicial m\u00e1s bajo o una estructura de pago fraccionado en comparaci\u00f3n con las viviendas ya terminadas, dependiendo del proyecto y de las condiciones del mercado. La contrapartida es la dependencia del promotor y la exposici\u00f3n al riesgo de construcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Los compradores de viviendas sobre plano no saben con certeza c\u00f3mo ser\u00e1 el producto final, c\u00f3mo se desarrollar\u00e1 el entorno inmediato ni si el proyecto se completar\u00e1 a tiempo y seg\u00fan las especificaciones. Las garant\u00edas contractuales \u2014o la falta de ellas\u2014 se convierten en la principal herramienta de gesti\u00f3n de riesgos. Un contrato de compraventa bien estructurado definir\u00e1 claramente la finalizaci\u00f3n de la obra, establecer\u00e1 qu\u00e9 ocurre si cambian las especificaciones, fijar\u00e1 \u2014a ser posible\u2014 hitos cuantificables para el calendario de pagos y ofrecer\u00e1 soluciones razonables en caso de retraso o incumplimiento de la entrega.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Inmuebles listos para entrar a vivir \/ De segunda mano<\/h3>\n\n\n\n<p>Una propiedad lista para entrar a vivir puede inspeccionarse f\u00edsicamente antes de comprometerse. Podr\u00e1s comprobar la calidad real de la construcci\u00f3n, el entorno real, el acceso y el estado de las infraestructuras. Si la propiedad se ha estado alquilando, es posible que se disponga de datos sobre su rendimiento real, aunque estos deben analizarse con cautela.<\/p>\n\n\n\n<p>Los aspectos clave a tener en cuenta en la compraventa de un derecho de arrendamiento son la duraci\u00f3n restante del contrato y la calidad de la cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga, ya que estos factores influyen directamente en el valor y la liquidez. Adem\u00e1s, un inmueble ya existente puede contar con un historial operativo documentado: licencias, declaraciones fiscales y registros de gesti\u00f3n que sirven de base para evaluar la viabilidad de la inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Antes de comprar una vivienda sobre plano, comprueba lo siguiente:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>La entidad jur\u00eddica del promotor est\u00e1 inscrita y se encuentra al corriente de sus obligaciones.<\/li>\n\n\n\n<li>El promotor ha demostrado que tiene la titularidad del terreno (mediante una investigaci\u00f3n del t\u00edtulo de propiedad, no solo una simple reivindicaci\u00f3n).<\/li>\n\n\n\n<li>Se dispone de los permisos de obra necesarios (PBG) o existe un procedimiento documentado para su obtenci\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li>Lo ideal es que el calendario de pagos est\u00e9 vinculado a hitos de construcci\u00f3n cuantificables<\/li>\n\n\n\n<li>El contrato de compraventa define claramente la finalizaci\u00f3n de la obra, las condiciones de entrega y el plazo de responsabilidad por vicios ocultos.<\/li>\n\n\n\n<li>Se ha previsto una cl\u00e1usula en caso de retraso, que incluye un mecanismo de reembolso o indemnizaci\u00f3n si el proyecto no se lleva a cabo.<\/li>\n\n\n\n<li>El promotor cuenta con una trayectoria en la ejecuci\u00f3n de proyectos similares<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Errores comunes que hay que evitar<\/h2>\n\n\n\n<p>A continuaci\u00f3n se enumeran los patrones de riesgo m\u00e1s habituales detectados en las transacciones inmobiliarias en Bali en las que participan compradores extranjeros. Cada uno de ellos puede evitarse siguiendo los pasos adecuados de asesoramiento y verificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>1. Considerar un derecho de arrendamiento como un derecho de propiedad.<\/strong> Un arrendamiento es un derecho contractual de duraci\u00f3n limitada. No equivale a la propiedad del terreno. <em>En su lugar:<\/em> Lee y comprende exactamente qu\u00e9 derechos te otorga el contrato de alquiler, durante cu\u00e1nto tiempo y qu\u00e9 ocurre al finalizar cada periodo de vigencia.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>2. Suponiendo que la pr\u00f3rroga sea autom\u00e1tica.<\/strong> Una cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga puede limitarse a ser un derecho a renegociar en funci\u00f3n de las condiciones futuras del mercado, o bien puede constituir un mecanismo bien definido y exigible. La diferencia es significativa. <em>En su lugar:<\/em> Pide a un abogado indonesio que revise la cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga y confirme su validez jur\u00eddica antes de firmar.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>3. Recurrir a un prestanombres para simular la propiedad a t\u00edtulo definitivo.<\/strong> Un acuerdo de titularidad por cuenta de un tercero \u2014en el que un ciudadano indonesio figura como titular en nombre de un extranjero\u2014 no es una v\u00eda reconocida ni legalmente segura. El \u00abHak Milik\u00bb registrado sigue a nombre del titular por cuenta de un tercero, y los acuerdos paralelos privados no otorgan a la parte extranjera la titularidad registrada. <em>En su lugar:<\/em> Utiliza una de las estructuras legales v\u00e1lidas (arrendamiento, Hak Pakai o PT PMA) y solicita el asesoramiento jur\u00eddico adecuado para determinar cu\u00e1l se ajusta a tu situaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>4. Pagar antes de realizar la diligencia debida.<\/strong> Los dep\u00f3sitos no reembolsables o los pagos iniciales elevados que se realizan antes de que se lleven a cabo las comprobaciones legales y t\u00e9cnicas dan ventaja al vendedor y la restan al comprador. <em>En su lugar:<\/em> Establezca que cualquier pago anticipado sea reembolsable en caso de que la diligencia debida ponga de manifiesto problemas importantes, y lleve a cabo la diligencia debida antes de asumir compromisos no reembolsables siempre que sea posible.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>5. No tener en cuenta la normativa urban\u00edstica.<\/strong> La compra de un inmueble cuya clasificaci\u00f3n urban\u00edstica y situaci\u00f3n en materia de ordenaci\u00f3n del territorio no permitan el uso que se le quiere dar \u2014en particular, el alojamiento comercial de corta estancia\u2014 puede dar lugar a la imposibilidad de operar legalmente, a dificultades para obtener licencias y a complicaciones a la hora de revenderlo. <em>En su lugar:<\/em> Antes de realizar el pago de la se\u00f1al, comprueba la clasificaci\u00f3n urban\u00edstica y de ordenaci\u00f3n del territorio de la parcela en cuesti\u00f3n consultando los registros oficiales.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>6. Dar por sentado que una villa se puede alquilar autom\u00e1ticamente para estancias cortas.<\/strong> El alojamiento tur\u00edstico a corto plazo es una actividad comercial que requiere una licencia espec\u00edfica y el cumplimiento de la normativa vigente en Indonesia, en el marco del sistema basado en el riesgo. <em>En su lugar:<\/em> Comprueba los requisitos de licencia correspondientes a la estructura de alquiler que tienes prevista antes de formalizar la compra.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>7. No comprobar el acceso por carretera.<\/strong> El acceso f\u00edsico a una propiedad no implica que dicho acceso sea legal. <em>En su lugar:<\/em> Comprueba que el acceso legal a la carretera est\u00e9 documentado, y que no se d\u00e9 por supuesto \u00fanicamente a partir del acceso f\u00edsico.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>8. No tener en cuenta el plazo restante del contrato de alquiler a la hora de comparar precios.<\/strong> Por lo general, un inmueble al que le queden menos a\u00f1os de contrato de alquiler deber\u00eda costar menos que otro inmueble similar al que le queden m\u00e1s a\u00f1os, si el resto de condiciones son iguales. <em>En su lugar:<\/em> Al comparar dos inmuebles en r\u00e9gimen de arrendamiento, hay que tener en cuenta el plazo restante y evaluar el mecanismo de pr\u00f3rroga antes de comparar los precios directamente.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>9. Comprar una vivienda sobre plano sin evaluar al promotor ni el contrato.<\/strong> La calidad del promotor y las condiciones del contrato son los principales factores de riesgo en la compra sobre plano, no las im\u00e1genes de simulaci\u00f3n ni la rentabilidad prevista. <em>En su lugar:<\/em> Investiga la trayectoria del promotor y haz que un abogado independiente revise el contrato de compraventa antes de firmarlo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>10. C\u00e1lculo del ROI a partir de los ingresos brutos por alquiler.<\/strong> La cifra prevista de ingresos por alquiler, antes de deducir los gastos de gesti\u00f3n, mantenimiento, suministros, impuestos, costes de cumplimiento normativo y la tasa de desocupaci\u00f3n, puede diferir considerablemente de la rentabilidad neta. <em>En su lugar:<\/em> Elabora un modelo realista de gastos de explotaci\u00f3n antes de tomar cualquier decisi\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>11. No tener en cuenta los costes de mantenimiento y gesti\u00f3n.<\/strong> Los climas tropicales aceleran el desgaste de los edificios, las piscinas y los acabados. <em>En su lugar:<\/em> Calcula de forma conservadora los gastos de mantenimiento continuo y utiliza presupuestos reales de las comisiones de gesti\u00f3n proporcionados por los operadores de la zona en cuesti\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>12. La posesi\u00f3n de un inmueble confiere derechos de residencia.<\/strong> El hecho de ser propietario o arrendatario de un inmueble en Indonesia no garantiza autom\u00e1ticamente la obtenci\u00f3n de un visado, un KITAS (permiso de residencia temporal), un KITAP (permiso de residencia permanente) ni ning\u00fan otro estatus migratorio. <em>En su lugar:<\/em> Si tu objetivo es obtener la residencia, tram\u00edtala a trav\u00e9s de la v\u00eda de inmigraci\u00f3n adecuada, independientemente de la operaci\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\">\n<p><strong>Nunca eval\u00faes una propiedad en Bali bas\u00e1ndote \u00fanicamente en su precio de compra. Ten en cuenta, en su conjunto, los derechos legales, el plazo restante, el uso permitido, los costes de explotaci\u00f3n y las opciones de venta.<\/strong><\/p>\n<\/blockquote>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Documentos que hay que conservar tras el cierre<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"577\" src=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/7_rezultat-1024x577.webp\" alt=\"C\u00f3mo comprar una propiedad en Bali\" class=\"wp-image-12170\" srcset=\"https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/7_rezultat-1024x577.webp 1024w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/7_rezultat-300x169.webp 300w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/7_rezultat-18x10.webp 18w, https:\/\/ulu-homes.id\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/7_rezultat.webp 1300w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Muchas gu\u00edas para compradores no abordan en detalle la importancia de disponer de un archivo completo y bien organizado de la documentaci\u00f3n posterior al cierre de la compraventa; sin embargo, la falta de un documento concreto puede convertirse en un grave problema a\u00f1os m\u00e1s tarde, cuando se quiera vender la vivienda, renovar un contrato de alquiler, solicitar una licencia o resolver un conflicto.<\/p>\n\n\n\n<p>Los documentos pertinentes para una operaci\u00f3n concreta variar\u00e1n en funci\u00f3n de la estructura jur\u00eddica, el tipo de inmueble y las partes implicadas. La siguiente lista es meramente ilustrativa; no todos los elementos se aplican a todas las operaciones:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Acuerdos firmados:<\/strong> contrato de arrendamiento firmado y certificado ante notario, contrato de compraventa u otro documento principal de la transacci\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Copia del t\u00edtulo de propiedad:<\/strong> la versi\u00f3n m\u00e1s reciente del t\u00edtulo de propiedad correspondiente (Hak Milik, Hak Pakai, HGB u otro), junto con cualquier confirmaci\u00f3n de inscripci\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Confirmaciones de pago:<\/strong> recibos de todos los pagos realizados, incluidos los pagos de impuestos<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Documentos fiscales:<\/strong> pruebas de que las partes correspondientes hayan abonado los impuestos de transferencia aplicables y otros impuestos sobre las transacciones<\/li>\n\n\n\n<li><strong>PBG y SLF:<\/strong> licencia de obras y certificado de idoneidad funcional, junto con los planos aprobados a los que se refieren<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Planos de obra y planos aprobados:<\/strong> planos arquitect\u00f3nicos que muestran lo que se aprob\u00f3 y c\u00f3mo se construy\u00f3 realmente el edificio<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Documentos de la empresa<\/strong> (para PT PMA): estatutos sociales, n\u00famero de identificaci\u00f3n fiscal (NIB), licencias pertinentes y cualquier documentaci\u00f3n relativa a las acciones<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Licencias:<\/strong> licencias comerciales, licencias de explotaci\u00f3n de alquiler y cualquier otro permiso necesario para el uso que tengas previsto<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Informe de inspecci\u00f3n t\u00e9cnica:<\/strong> los resultados de cualquier inspecci\u00f3n del inmueble previa a la compra<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Certificado de entrega:<\/strong> confirmaci\u00f3n firmada del estado de la vivienda en el momento de la entrega, incluyendo cualquier defecto acordado que haya que subsanar<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Informaci\u00f3n sobre los servicios p\u00fablicos:<\/strong> datos de las facturas de electricidad y agua, documentos de conexi\u00f3n, confirmaci\u00f3n de la potencia instalada<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Lista de inventario:<\/strong> si la vivienda se compr\u00f3 amueblada, un inventario documentado de lo que incluye<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Documentos relacionados con la ampliaci\u00f3n:<\/strong> cualquier correspondencia, acuerdo u opci\u00f3n relacionados con la pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Guarda todo esto en un \u00fanico expediente organizado de la propiedad, con copias tanto f\u00edsicas como digitales. Este expediente ser\u00e1 fundamental cuando vendas o cedas la propiedad, cuando negocies una pr\u00f3rroga del contrato de alquiler, cuando presentes la declaraci\u00f3n de la renta, cuando presentes una reclamaci\u00f3n al seguro y en caso de que surja cualquier conflicto. Los documentos que ya son dif\u00edciles de localizar en circunstancias normales se vuelven muy dif\u00edciles de encontrar cuando se est\u00e1 bajo presi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Puntos clave<\/h2>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Selecciona la forma jur\u00eddica antes de elegir la propiedad.<\/strong> La forma jur\u00eddica \u2014arrendamiento, Hak Pakai o PT PMA\u2014 determina qu\u00e9 derechos tienes realmente, qu\u00e9 puedes hacer con el inmueble y durante cu\u00e1nto tiempo puedes conservarlo. La elecci\u00f3n del inmueble viene determinada por ello.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Hak Milik no est\u00e1 disponible para particulares extranjeros.<\/strong> El \u00abHak Pakai\u00bb y el \u00abHak Sewa\u00bb (derecho de arrendamiento) son mecanismos jur\u00eddicos distintos, que no sustituyen a la propiedad plena. La PT PMA otorga a una entidad mercantil determinados derechos sobre el suelo, pero no confiere a los accionistas a t\u00edtulo individual la propiedad personal del suelo.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>La pr\u00f3rroga del contrato de arrendamiento es una cl\u00e1usula independiente, no una continuaci\u00f3n garantizada.<\/strong> Todo comprador de un derecho de arrendamiento deber\u00eda hacer que un abogado indonesio revise la cl\u00e1usula de pr\u00f3rroga. Si el precio de la pr\u00f3rroga no se ha acordado previamente ni se determina mediante una f\u00f3rmula, se trata de una negociaci\u00f3n que a\u00fan no se ha llevado a cabo, por lo que no debe darse por sentado que ser\u00e1 simb\u00f3lico.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Es necesario verificar de forma independiente la clasificaci\u00f3n urban\u00edstica y los usos permitidos.<\/strong> La descripci\u00f3n que hace un vendedor de una propiedad como \u00abapta para el alquiler\u00bb o \u00absituada en una zona tur\u00edstica\u00bb debe contrastarse con los registros oficiales de ordenaci\u00f3n del territorio, y no con los materiales publicitarios.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>El precio debe evaluarse teniendo en cuenta la duraci\u00f3n restante del contrato de arrendamiento y el uso permitido.<\/strong> Dos inmuebles en r\u00e9gimen de arrendamiento con el mismo precio, pero con plazos restantes diferentes, condiciones de pr\u00f3rroga distintas y clasificaciones urban\u00edsticas diferentes, no son activos equivalentes.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Es necesario confirmar la legalidad del alquiler antes de que cualquier c\u00e1lculo de la rentabilidad de la inversi\u00f3n tenga sentido.<\/strong> Si, con arreglo al marco normativo vigente en materia de licencias, no es posible explotar legalmente el inmueble como alojamiento tur\u00edstico de corta estancia, cualquier previsi\u00f3n de rendimiento basada en ese uso no constituye una hip\u00f3tesis fiable a efectos de planificaci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Antes de realizar pagos no reembolsables, es necesario llevar a cabo un proceso de diligencia debida.<\/strong> El orden es importante. Llevar a cabo la diligencia debida despu\u00e9s de haber comprometido el capital elimina la posibilidad pr\u00e1ctica de actuar en funci\u00f3n de lo que dicha diligencia revele.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>El coste total de propiedad es el indicador relevante, no el precio de venta.<\/strong> Los impuestos de adquisici\u00f3n, los gastos legales, el mobiliario, la gesti\u00f3n, el mantenimiento, las renovaciones de las autorizaciones y la posible pr\u00f3rroga del contrato de alquiler deben tenerse en cuenta en el an\u00e1lisis. El precio anunciado es el punto de partida, no el panorama completo.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">T\u00e9rminos inmobiliarios de Bali: glosario r\u00e1pido<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><thead><tr><th>T\u00e9rmino<\/th><th>Significado<\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td>Hak Milik<\/td><td>La propiedad plena de terrenos est\u00e1 reservada principalmente a los ciudadanos indonesios<\/td><\/tr><tr><td>Hak Sewa<\/td><td>Derecho contractual de arrendamiento<\/td><\/tr><tr><td>Hak Pakai<\/td><td>Derecho de uso registrado<\/td><\/tr><tr><td>HGB<\/td><td>Hak Guna Bangunan \u2014 Derecho a construir<\/td><\/tr><tr><td>PT PMA<\/td><td>Empresa indonesia con inversi\u00f3n extranjera<\/td><\/tr><tr><td>PPAT<\/td><td>Notario autorizado para determinadas transacciones inmobiliarias<\/td><\/tr><tr><td>ATR\/BPN<\/td><td>Autoridad de administraci\u00f3n del suelo de Indonesia<\/td><\/tr><tr><td>PBG<\/td><td>Licencia de obras<\/td><\/tr><tr><td>SLF<\/td><td>Certificado de aptitud funcional<\/td><\/tr><tr><td>RTRW \/ RDTR<\/td><td>Instrumentos de ordenaci\u00f3n del territorio utilizados para determinar los usos permitidos del suelo<\/td><\/tr><tr><td>OSS<\/td><td>Sistema de tramitaci\u00f3n de licencias comerciales en l\u00ednea mediante una \u00fanica solicitud<\/td><\/tr><tr><td>KBLI<\/td><td>Clasificaci\u00f3n de actividades empresariales de Indonesia<\/td><\/tr><tr><td>PBB-P2<\/td><td>Impuesto municipal sobre bienes inmuebles y edificios<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comprar una propiedad en Bali con confianza<\/h2>\n\n\n\n<p>El proceso para comprar con \u00e9xito una propiedad en Bali sigue una secuencia clara: <strong>definir tu objetivo \u2192 elegir la estructura jur\u00eddica adecuada \u2192 identificar los inmuebles adecuados \u2192 llevar a cabo la debida diligencia \u2192 revisar y negociar el contrato \u2192 realizar pagos por etapas en funci\u00f3n de hitos verificados \u2192 completar el registro cuando proceda \u2192 recopilar y organizar toda la documentaci\u00f3n necesaria para el cierre \u2192 preparar el inmueble para el uso previsto.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Cada fase depende de la anterior. Saltarse pasos \u2014sobre todo la diligencia debida y la elecci\u00f3n de la estructura jur\u00eddica\u2014 no acelera el proceso, sino que traslada el riesgo al comprador sin reducirlo.<\/p>\n\n\n\n<p>Bali ofrece una variedad de v\u00edas legales para los compradores extranjeros, desde arrendamientos a largo plazo debidamente documentados hasta derechos de uso registrados o estructuras inmobiliarias corporativas. Ninguna de ellas est\u00e1 exenta de riesgos, y ninguna es adecuada para todos los compradores ni para todas las propiedades. Lo que hace que una transacci\u00f3n sea s\u00f3lida no es la estructura en s\u00ed misma, sino la calidad de la documentaci\u00f3n, el estado del t\u00edtulo de propiedad subyacente, la claridad del uso permitido y la precisi\u00f3n con la que el comprador comprende lo que est\u00e1 adquiriendo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Comprender los derechos que realmente est\u00e1s adquiriendo \u2014y asegurarte de que la propiedad se ajusta al uso que tienes previsto darle\u2014 es la base de toda decisi\u00f3n acertada en materia inmobiliaria en Bali.<\/strong> Una villa preciosa con documentaci\u00f3n poco clara, permisos incompletos o un contrato de arrendamiento con poca vigencia restante no es el mismo activo que una villa equivalente con un t\u00edtulo de propiedad en regla, bien documentado y con los permisos pertinentes en vigor. El precio deber\u00eda reflejar esa diferencia, y el an\u00e1lisis del comprador tambi\u00e9n deber\u00eda hacerlo.<\/p>\n\n\n\n<p><em>La informaci\u00f3n contenida en esta gu\u00eda se ofrece con fines informativos generales. La legislaci\u00f3n inmobiliaria indonesia, los derechos sobre la propiedad del suelo, la ordenaci\u00f3n del territorio, las licencias comerciales y la normativa fiscal dependen de la operaci\u00f3n concreta, la estructura jur\u00eddica, el inmueble y la normativa aplicable en el momento de la operaci\u00f3n. Esta gu\u00eda no constituye asesoramiento jur\u00eddico, fiscal ni de inversi\u00f3n. Los lectores deben recabar asesoramiento independiente de un abogado indonesio cualificado, un PPAT y un asesor fiscal antes de realizar cualquier transacci\u00f3n inmobiliaria.<\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>S\u00ed, pero con algunas salvedades importantes. 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